معاملات املاک ثانویه ویژه در چنایترکیبی از پارک‌های IT،خانه‌ها و گرما

چرا املاک ثانویه در چنای برای سرمایه‌گذاران جهانی جذاب است

چنای، پایتخت ساحلی تامیل نادو و چهارمین کلانشهر بزرگ هند، به عنوان یک مقصد جذاب برای سرمایه‌گذاران انگلیسی‌زبان که به دنبال بازده پایدار، غنای فرهنگی و زندگی در ساحل هستند، ظاهر شده است. املاک ثانویه در چنای—شامل آپارتمان‌های resale، ویلاهای میراثی در محله‌های سبز و برج‌های مدرن کاندومینیوم—با تخفیف‌های 15 تا 25 درصدی نسبت به پروژه‌های در حال ساخت به فروش می‌رسند و دسترسی سریع به بازارهای اجاره اثبات‌شده را فراهم می‌کنند. با ثبت نام شفاف عنوان طبق قانون ثبت تامیل نادو، هزینه‌های پایانه رقابتی و تقاضای قوی از سوی قشر فناوری اطلاعات، مهمانان دانشگاهی و خانواده‌های مقیم، بخش resale چنای امکان اقامت فوری، بازده قابل اعتماد و چشم‌اندازهای افزایش قیمت بلندمدت را ارائه می‌دهد.

ناحیه‌های پرتقاضا و پروفایل‌های مستأجر

ادیار و بسانت ناگار—کریدورهای مسکونی پیشرفته چنای در امتداد رود ادیار و خلیج بنگال—شامل ویلاهای میانه قرن تبدیل شده به اقامتگاه‌های چند واحدی و آپارتمان‌های کم‌ارتفاع با باغ‌های خصوصی هستند. بازده resale در اینجا به طور میانگین 4 تا 5 درصد بر اساس اجاره‌های بلندمدت برای مدیران ارشد شرکتی، اعضای هیئت علمی مؤسسه فناوری هند در مادراس و کارکنان دیپلماتیک است. بسیاری از املاک میراثی کف‌پوش‌های اصلی چتنید، سقف‌های بلند و چمن‌کاری‌های زیبا را حفظ می‌کنند که برای مستأجرانی که به شخصیت و نزدیکی به مدارس ممتاز مانند پادما سشادری و مدرسه بین‌المللی چنای اهمیت می‌دهند، جذاب هستند.

در Corridor IT OMR—که از پرونگودی تا سیروسری کشیده شده—برج‌های کاندومینیوم در بازار ثانویه امکانات معاصر را ارائه می‌دهند: استخرها، باشگاه‌ها، لژهای جمعی و امنیت 24 ساعته. این آپارتمان‌های resale با 10 تا 15 درصد کمتر از قیمت‌های جدید به فروش می‌رسند، اما بازده‌های قوی 5 تا 6 درصدی از مهندسان نرم‌افزار، بنیان‌گذاران استارتاپ‌ها و مشاوران بازدیدکننده ارائه می‌دهند. فاز دوم مترو چنای—که تاینامپت را به شولیگنانلور متصل می‌کند—بشارت‌دهنده افزایش حقایق resale تا 10 درصد برای واحدهایی است که در فاصله پیاده‌روی از ایستگاه‌ها قرار دارند.

محله‌های با ارزش افزوده در حال ظهور شامل آنا ناگار و K.K. ناگار، جایی که ساختمان‌های دو طبقه و خوشه‌های خانه‌های ردیفی متعلق به دهه 1980 می‌توانند به‌روزرسانی شوند—افزودن کنترل‌های هوشمند منزل، آشپزخانه‌های مدولار و نوسازی نمای ساختمان—تا اجاره‌های قابل دسترسی 15 تا 20 درصد بالاتر از نرخ‌های کنونی را به دست آورند. این محله‌ها که در گذشته مورد توجه متخصصان پزشکی در بیمارستان‌های MIOT و آپولو بوده، زیرساخت‌های مستحکم را با نوزایی کافه‌های بوتیک، گالری‌های هنری و بازارهای خیابانی آخر هفته ترکیب می‌کنند.

اساس‌های حقوقی، مالیاتی و تأمین مالی برای خریداران خارجی

سرمایه‌گذاران خارجی می‌توانند املاک ثانویه در چنای را به همان شرایطی که شهروندان هندی خریداری می‌کنند، زیر نظر قوانین مدیریت ارز خارجی (FEMA) خریداری کنند. ثبت عنوان در دفتر محلی Sub-Registrar شامل یک جستجوی دقیق برای راستی‌آزمایی زنجیره مالکیت روشن، بارهای معلق و گواهی‌های تکمیل است. هزینه‌های پایانه شامل مالیات تمبر (7 درصد از ارزش فروش برای مناطق شهری چنای)، هزینه‌های ثبت (1 درصد) و هزینه‌های قانونی/عامل (1 تا 2 درصد) است که در مجموع تقریباً 9 تا 10 درصد ارزش معامله را تشکیل می‌دهد—که نسبت به بسیاری از شهرهای جهانی رقابتی است.

موارد کلیدی را در نظر بگیرید:

• مالیات تمبر و ثبت: مالیات تمبر 7 درصدی در کلانشهر چنای؛ 1 درصد ثبت، به نفع املاک resale نسبت به پروژه‌های جدید تحت مالیات GST.
• مالیات بر درآمد سرمایه: سودهای کوتاه‌مدت (همچنین کمتر از دو سال) طبق نرخ‌های مقیاسی مشمول مالیات قرار می‌گیرند؛ سودهای بلندمدت (بیش از دو سال) با 20 درصد و با مزایای شاخصی مشمول مالیات قرار می‌گیرند.
• مالیات املاک: مالیات سالانه شهرداری تحت مدیریت توسعه کلانشهر چنای به طور متوسط 0.5 تا 1 درصد از ارزش ارزیابی‌شده است.
• تأمین مالی: بانک‌های هندی (HDFC، ICICI، SBI) به NRIs تا 70 درصد LTV با نرخ‌های بهره 8 تا 9.5 درصد APR ارائه می‌دهند؛ وام‌های پل دریایی و خطوط اعتباری خانگی کمک می‌کنند تا نوسانات روپیه مدیریت شود.

به کارگیری یک وکیل مستقر در چنای و یک کارگزار مجاز تضمین‌کننده رعایت قواعد FEMA، مدیریت صحیح سپرده‌گذاری و راستی‌آزمایی ذخایر انجمن کاندومینیوم—که در پروژه‌های بازفروش در ارتفاعات OMR و ECR حیاتی است، می‌باشد.

شبکه حمل‌ونقل چنای بر جذابیت بازار اجاره resale می‌افزاید. سیستم حمل‌ونقل سریع جمعی موجود (MRTS) محله‌ها را از ولچری تا تیرومالی متصل می‌کند؛ املاکی که در فاصله 500 متری ایستگاه‌ها قرار دارند، 8 تا 10 درصد افزایش ارزش resale را مشاهده می‌کنند. خط مترو فاز اول بنفش—که از واشرمن پتن تا فرودگاه می‌رسد—تقاضا را در نقاط resale نزدیک آنا سالای و سایداپت تقویت می‌کند. گسترش جاده‌ها در جاده شرق (ECR) و بهبود جاده GST، محله‌های ساحلی جنوب چنای مانند نیلنگکا و اینجامباکم را به هسته شهر متصل می‌کند و این کار به زیر 40 دقیقه می‌رسد و تقاضای اجاره برای واحدهای resale در نزدیکی سواحل را افزایش می‌دهد.

تقاضای اجاره کوتاه‌مدت در طول جشنواره‌های موسیقی و رقص چنای—فصل مارجارزی و ناتینجالی—به اوج می‌رسد و به نفع خانه‌های میراثی در مایل پور و تریپلیکین است. مسافران تجاری و دانشگاهی که در کنفرانس‌ها در IIT مادراس و دانشگاه آنا شرکت می‌کنند، باعث حفظ نرخ اشغالی سالانه بالای 85 درصدی در آپارتمان‌های resale در طول OMR می‌شوند. مدیران حرفه‌ای املاک، مدیریت اجاره، برنامه‌ریزی نگهداری و روابط مستأجر را مدیریت می‌کنند و به مالکان خارجی این امکان را می‌دهند که پرتفوی کم‌فعال عمدتاً را حفظ کنند.

فرصت‌های میکرو-نیش شامل آپارتمان‌های میراثی در اطراف پارک تاون، در نزدیکی دادگاه عالی و ایستگاه اگموره، که برای تبدیل به اقامتگاه‌های هم‌زیستی برای وکلا و کارکنان راه‌آهن جوان ایده‌آل است. به همین ترتیب، ویلاهای resale نزدیک ساحل تیرونوانمیور قابلیت تبدیل به مهمانخانه‌های بوتیک مناسب برای مراکز یوگا و ورزش‌های ساحلی را دارند—که در فصل اوج 7 تا 9 درصد بازده شبانه را ایجاد می‌کنند. با هم‌راستا کردن خریدها با گسترش‌های آینده مترو و استفاده از چارچوب قانونی شفاف چنای، سرمایه‌گذاران جهانی می‌توانند درآمد اجاره فوری و همچنین افزایش ارزش سرمایه بلندمدت را از طریق املاک ثانویه در چنای تأمین کنند.