املاک دسته‌دوم به‌صورت مستقیم از مالکان و آژانس‌ها در بنگلورپایتخت فناوری با ساخت‌وسازهای جدید و مناطق باغیاملاک دسته‌دوم به‌صورت مستقیم از مالکان و آژانس‌ها در بنگلور

چرا املاک ثانویه در بنگلور، گزینه‌ای ایده‌آل برای سرمایه‌گذاران جهانی است

بنگلور—که به‌طور رسمی بنگالورو نامیده می‌شود—"ولی‌سلیکون" هند است که به خاطر آب و هوای معتدل، فرهنگ جهانی و بخش فناوری رو به رشد خود شهرت دارد. برای سرمایه‌گذاران انگلیسی‌زبان—from متخصصان IT خارجی و مدیران سرمایه‌گذاری ریسک‌پذیر گرفته تا افرادی که به دنبال سبک زندگی مدرن شهری هستند—املاک ثانویه در بنگلور امکانات آماده به استفاده، تقاضای اجاره‌ای تثبیت‌شده و قیمت‌هایی ۱۵-۲۵٪ کمتر از توسعه‌های جدید مشابه را ارائه می‌دهد. آپارتمان‌های دوباره فروش، مجتمع‌های ویلا و خانه‌های تاریخی در محله‌های به خوبی متصل، جریان نقدی فوری، انتقال مالکیت واضح تحت قانون ثبت‌نام کارناتاکا و هزینه‌های نتیجه‌گیری قابل پیش‌بینی را فراهم می‌کنند. با بازده قوی ناشی از شرکت‌های چندملیتی، موسسات علمی و استارتاپ‌های هم‌زیستی، بازار املاک دوباره فروش بنگلور، راحتی سبک زندگی را با اصول سرمایه‌گذاری مستحکم ترکیب می‌کند.

میکرو مارکت‌های کلیدی و بخش‌های مستأجر

وایتفیلد و سرجارپور رود صحنه آپارتمان‌های دوباره فروش بنگلور را در کریدور IT جاده حلقه‌ای خارجی پرچم‌داری می‌کنند. برج‌های آپارتمانی میانسال در اینجا—بسیاری از آنها بین سال‌های ۲۰۱۰ و ۲۰۱۸ کامل شده‌اند—به‌طور کامل مبله با باشگاه‌ها، استخرها و سیستم‌های برق اضطراری عرضه می‌شوند. بازده ناخالص به‌طور متوسط ۵-۶٪ از اجاره‌های بلندمدت به مهندسان نرم‌افزار و تیم‌های پروژه در پارک‌های IT مانند ITPL، SIPCOT و پارک فناوری بریگید به دست می‌آید. تبدیل به هم‌زیستی در تعدادی از واحدهای طبقات بالا برای دیجیتال‌نومادها و تیم‌های استارتاپی در مراحل اولیه، بازده‌های کوتاه‌مدت ۶-۸٪ را در طول دوره‌های اوج پروژه ایجاد می‌کند.

اندیرانگار و کورامانگالا—محله‌های مرکزی و جوان‌پسند—آپارتمان‌های دوباره فروش و ویلاهای بوتیک را در نزدیکی بارهای آب‌جو، فضاهای کار مشترک و بالاترین مدارس بین‌المللی (سن‌هیل، مدرسه بین‌المللی کانادایی) ارائه می‌دهند. بازده‌ها در اینجا به طور متوسط around 4-5٪ از اجاره‌های یک‌ساله به مدیران خارجی و حرفه‌ای‌های خلاق دور می‌زنند. نقاط افزایش ارزش مانند دولمر و اجیپورا آپارتمان‌های دوباره فروش متعلق به دهه ۱۹۹۰ را با پتانسیل بازسازی ارائه می‌دهند—به‌روزرسانی آشپزخانه‌ها، اضافه کردن حمام‌های ان‌سوی یا نصب تجهیزات روشنایی هوشمند—to boost achievable rents by 15–20%.

گره‌های حومه‌ای در حال ظهور مانند هببال و سی‌وی رامان نگار از نزدیکی به فرودگاه، مراکز پزشکی (کلمبیا آسیا، منیپال) و فضاهای سبز در کنار دریاچه بهره می‌برند. آپارتمان‌های دوباره فروشی در جوامع گیت‌دار در اینجا با ۲۰٪ تخفیف نسبت به عرضه‌های جدید محلی معامله می‌شوند، اما بازده‌های پایدار ۵-۶٪ را برای حرفه‌ای‌ها در پارک هوایی یلاهانکا و موسسات تحقیقاتی بیومدیکال ارائه می‌دهند.

الزامات حقوقی، مالیاتی و تامین مالی برای غیرمقیم‌ها

خریداران خارجی می‌توانند خانه‌های دوباره فروش موجود در بنگلور را تحت راهنمایی‌های قانون مدیریت ارز خارجی (FEMA) خریداری کنند و ثبت‌نام مالکیت روشن در دفتر ثبت‌نام انجام شود. بررسی‌های لازم شامل تأیید گواهی‌های فنی، گواهی‌های تکمیل و گواهی‌های عدم ممانعت (NOC) صادر شده توسط سازنده برای امکانات و ایمنی آتش است. هزینه‌های پایانی معمولاً ۷-۸٪ از ارزش فروش را شامل می‌شود که شامل:

• عوارض تمبر: ۵٪ از مبلغ فروش (در مناطق شهری) به علاوه ۱٪ عوارض اضافی برای ناحیه شهری بنگلور.
• هزینه ثبت‌نام: ۱٪ از مبلغ فروش.
• هزینه‌های حقوقی و مشاور: ۱-۲٪ مجموع.

مالیات بر کالاها و خدمات (GST) به املاک دوباره فروش تعلق نمی‌گیرد؛ مالیات بر سود سرمایه به ۲۰٪ (با شاخص‌گذاری) برای املاکی که بیش از دو سال نگهداری می‌شوند و بر اساس نرخ‌های تصویبی برای نگهداری‌های کوتاه‌تر اعمال می‌شود. مالیات سالانه بر املاک تحت شهرداری بزرگ بنگلور (BBMP) به‌طور متوسط ۰.۵-۱٪ از ارزش ارزیابی شده است. بانک‌های محلی—HDFC، ICICI، SBI—تامین مالی رهنی تا ۷۰٪ LTV با نرخ‌های حدود ۸-۹٪ APR را برای NRIs ارائه می‌دهند. بسیاری از سرمایه‌گذاران اینها را با خطوط اعتباری مسکن از وام‌دهندگان کشور خود برای مدیریت ریسک نوسانات روپیه ترکیب می‌کنند.

زیرساخت‌های حمل و نقل بنگلور، افزایش قیمت‌های دوباره فروش را تقویت می‌کند: املاکی که در فاصله ۵۰۰ متری از ایستگاه‌های مترو خط سبز و بنفش واقع شده‌اند، به‌خاطر زمان‌های رفت و آمد پیش‌بینی‌شده ۳۰-۴۰ دقیقه‌ای به مرکز شهر و پارک‌های IT در محیط‌های زیرین، ۸-۱۰٪ قیمت‌های بالاتری دارند. پروژه‌های گسترش جاده‌ای در ORR، جاده حلقه‌ای پیرامونی و بهبودهای بزرگراه فرودگاه زمان سفر را کاهش داده‌اند—به‌ویژه در املاکی که در هببال، یلاهانکا و وایتفیلد مجدداً فروخته می‌شوند.

عوامل محرک تقاضای مستأجر شامل سیستم اکوسیستم استارتاپی شکوفای بنگلور است—کارکنان در شرکت‌های یونیکورن مانند فلیپ‌کارت و سوگی به دنبال آپارتمان‌های خدماتی نزدیک به اندیرانگار و کورامانگالا هستند—و تبادل‌های علمی در مؤسسه علمی هند و مؤسسه بین‌المللی طراحی مد، که اشغال در استودیوهای دوباره فروش در اطراف ماله‌سورام و مالاشپالیا را تولید می‌کند. کنفرانس‌های فنی فصلی و افزایش گردشگری پزشکی نیز تقاضای اقامت کوتاه‌مدت را در آپارتمان‌های دوباره فروش نزدیک به فرودگاه و کریدورهای بیمارستان الگو ایجاد می‌کند.

مدیران حرفه‌ای املاک در بنگلور به تشخیص مستأجر، جمع‌آوری اجاره از طریق پورتال‌های دیجیتال و هماهنگی نگهداری رسیدگی می‌کنند که این امر به مالکان خارجی اجازه می‌دهد تا پرتفوی‌های عمدتاً غیر فعال را حفظ کنند. اجاره‌های بلندمدت در حومه‌های اتاق خواب مانند ماراتا‌هالی و HSR Layout، اشغال بالای ۸۵٪ را حفظ می‌کنند و بازده‌های ثابتی را برای سرمایه‌گذاران خرید و اجاره ارائه می‌دهند.

فرصت‌های میکرو-نیش شامل ویلاهای تاریخی در ریچموند تاون—مناسب برای مهمان‌خانه‌های بوتیک—و آپارتمان‌های مرتفع در اطراف منطقه دائرة کمنپیگودا، جایی که بازسازی لابی‌ها و افزودن تراس‌های باغی، می‌تواند حقایق شبانه را تا ۲۵٪ افزایش دهد. به‌طور مشابه، واحدهای دوباره فروش در مرز دریاچه اولسور—با مسیرهای پیاده‌روی و قایق‌سواری—مورد توجه مستأجران متمرکز بر wellness قرار دارند و اجاره‌های بالایی را مشمول می‌شوند.

در خلاصه، املاک ثانویه در بنگلور، قوی‌ترین اصول اجاره‌داری محور فناوری، سبک زندگی فرهنگی زنده و چارچوب‌های قانونی شفاف هند را ترکیب می‌کند. از آپارتمان‌های هاب IT در وایتفیلد تا ویلاهای تاریخی در اندیرانگار و آپارتمان‌های مشرف به دریاچه در هببال، املاک دوباره فروش، اشغال فوری، بازده استحکام و پتانسیل افزودن ارزش قابل توجه را ارائه می‌دهند. با درک تفاوت‌های محله‌ای، بهره‌برداری از حفاظت‌های RERA و زمان‌بندی خریدها در اطراف راه‌اندازی شبکه حمل و نقل، سرمایه‌گذاران جهانی می‌توانند هم از غنی‌سازی سبک زندگی و هم از بازده‌های سرمایه‌گذاری قابل‌اعتماد در ولی‌سلیکون دینا برخوردار شوند.