بهترین انتخاب‌های املاک ثانویه در هاوانابالکن‌های سنگی، موسیقیمیدان‌ها و نسیم دریا

چرا املاک ثانویه در هاوانا سرمایه‌گذاران جهانی را جذاب می‌کند

هاوانا، پایتخت تاریخی کوبا در سواحل خیره‌کننده خلیج مکزیک، بازاری ثانویه برای املاک دارد که غرق در جاذبه‌های دوره استعمار است و به‌طور فزاینده‌ای برای خریداران انگلیسی‌زبان در دسترس قرار می‌گیرد. آپارتمان‌های بازفروشی در ساختمان‌های میراث جهانی در هاوانای قدیم، واحدهای احیا شده آرت دکو در ویدادو و خانه‌های شهری از میانه قرن در میرامار معمولاً ۲۰-۳۵٪ کمتر از قیمت‌های بالای مربوط به نوسازی‌های اصلی تحت حمایت دولت معامله می‌شوند. خریداران خارجی با پرداخت نقدی، انتقال مالکیت واضح از طریق Registro de la Propiedad کوبا و تقاضای ثابت مستأجرانی که تحت تأثیر گردشگری محلی، مأموریت‌های دیپلماتیک و یک جامعه نوپای خارجی هستند، به راحتی می‌توانند در املاک سکنی گزینند . با سهولت در معاملات نقدی که پیچیدگی‌های تأمین مالی را کاهش می‌دهد، هزینه‌های پایینی در حدود ۴-۶٪ و عدم محدودیت برای غیر مقیم‌ها در قوانین جدید، بازار پیش‌فروش هاوانا تجربه‌ای فرهنگی به همراه فرصت‌های اقتصادی جذاب ارائه می‌دهد.

محله‌های تاریخی و دینامیک اجاره

هاوانای قدیم (Centro Histórico) همچنان جواهر تاج برای سرمایه‌گذاران میراث محسوب می‌شود. آپارتمان‌های ثانویه در قصرهای ۱۸ و ۱۹ قرن که با لوله‌کشی و برق مدرن نوسازی شده‌اند، ۶-۸٪ بازده ناخالص زمانی که به مهمانان گردشگری میراث اجاره داده شوند، تولید می‌کنند. خریداران ارزش افزوده معمولاً با مالکین کنونی برای بازسازی کف‌پوش‌های ترزا، شیشه‌های چوبی و آهن‌کاری‌های تزئینی قراردادهایی منعقد می‌کنند تا نرخ‌های شبانه ۲۵-۳۰٪ بالاتر از حد معمول را در طول جشنواره‌های فرهنگی مانند بی‌ینال هاوانا و پل‌های جاستای شب به دست آورند.

خیابان‌های پنجم و بیست و سوم ویدادو کریدوری مدرنیستی متعلق به میانه قرن را تشکیل می‌دهد که مورد توجه دیپلمات‌ها و مسافران تجاری بلندمدت قرار دارد. آپارتمان‌های بازفروشی در دوطبقه‌های طراحی شده در سال‌های ۱۹۵۰ به‌طور معمول با تخفیف‌هایی نسبت به موجودی «قویمت محلی» تخصیص داده شده به خارجی‌ها معامله می‌شوند، اما میزان ۵-۶٪ بازدهی ثابت در اجاره‌های سالانه به کارکنان سفارت‌ها و کارکنان NGO را فراهم می‌آورند. نوسازی‌های داخلی شامل آشپزخانه‌های جدید، سیستم‌های تهویه مطبوع و گرم‌کن آب در واحد می‌تواند اجاره را ۱۵-۲۰٪ افزایش دهد، در حالی که نزدیکی به مالکان و مکان‌های فرهنگی مانند هتل ملی موجب حفظ اشغال بالا می‌شود.

میرامار، محله دیپلمات‌ها و شرکت‌ها در هاوانا، خانه‌های تک‌خانواده با امنیت و ساختمان‌های آپارتمانی با ارتفاع کم را از دهه ۱۹۶۰ ارائه می‌دهد. ویلاهای ثانویه در اینجا - بسیاری شامل باغ‌های خصوصی و پارکینگ پوشیده - ۴-۵٪ به خانواده‌های خارجی و کارکنان سازمان‌های ملل بازده دارند. خریداران معمولاً برای تعمیرات سقف و رنگ‌آمیزی نما از اعتبار نوسازی بهره‌مند هستند و به رعایت کدهای سختگیرانه حفظ شهرداری تأکید می‌کنند و اجاره‌ها را با ۱۰-۱۲٪ افزایش می‌دهند.

ضروریات قانونی، مالیاتی و معاملاتی برای خریداران خارجی

بر اساس چارچوب به‌روز شده سرمایه‌گذاری خارجی کوبا، غیر مقیم‌ها می‌توانند املاک ثانویه را با پرداخت ۱۰۰٪ نقدی و به ارز قابل تبدیل (USD یا EUR) از طریق حساب‌های امانت‌دار مجاز دولتی در Banco Financiero Internacional خریداری کنند. ثبت‌نام مالکیت در Oficina de Registro de la Propiedad انجام می‌شود و هزینه‌های معاملاتی (هزینه‌های وکیل، ثبت و حقوقی) به‌طور تقریبی ۴-۶٪ از ارزش فروش را تشکیل می‌دهد. هیچ سهمیه مالکیتی یا الزامات شهروندی وجود ندارد و املاکی که خارج از بخش «ترجیحات برنامه» (ساختمان‌های جدید) قرار دارند، بدون مالیات بر ارزش افزوده (VAT) به فروش می‌رسند، که باعث افزایش قابلیت دسترسی کلی می‌شود.

نکات کلیدی عبارت‌اند از:

• بررسی دقیق: با یک وکیل دارای مجوز کوبایی همکاری کنید تا مالکیت واضح را تأیید کرده، عدم وجود بدهی‌ها (هیپوتکا) را تأیید کنید و اطمینان حاصل کنید که با اصول حفظ میراث Oficina del Historiador مطابقت دارد.
• مالیات و هزینه‌های املاک: هزینه‌های سالانه شهرداری معمولاً کم است - معمولاً کمتر از ۰.۳٪ از ارزش کاداستر - و مجوزهای بررسی معماری اغلب هزینه‌های ثابت اضافی برای سازه‌های میراث دارند.
• مجوز اجاره: فعالیت‌های اجاره کوتاه‌مدت نیاز به داشتن مجوز اجاره (مجوز تور اجاره) از Ministerio de Turismo دارند؛ مالکان باید با مقررات ایمنی و مهمان‌نوازی سازگار باشند تا توافقات قانونی اجاره را حفظ کنند.

از آنجا که وام‌های مسکن به خارجی‌ها ارائه نمی‌شود، معاملات نقدی غالب است. خریداران معمولاً پس از معامله، وجوه را از طریق کانال‌های ارسال پول به کشور خود بازگردانده و یا در بهبودهای ملکی تحت نظارت شرکت‌های ساختمانی معتبر دولتی سرمایه‌گذاری می‌کنند. همکاری با یک کارگزار معتبر املاک و یک وکیل تضمین می‌کند که مراحل پرداخت‌های امانت‌دار به‌سادگی و طبق الزامات ضد پولشویی کوبا انجام شود.

پروژه‌های تحول شهری و حمل‌ونقل رو به تغییر هاوانا، ارزش‌های بازار ثانویه را تقویت می‌کند. برنامه‌ریزی برای گسترش ناحیه پیاده‌روی Paseo del Prado و پروژه بهبود Malecón انتظار می‌رود که موجب افزایش قیمت‌های فروش به میزان ۵-۷٪ برای املاکی شود که در ۲۰۰ متری این معابر فرهنگی قرار دارند. بهبود ارتباطات با قایق به کایو لارجو و توسعه پروازهای چارتر از فرودگاه بین‌المللی خوزه مارتین همچنین تقاضای اجاره کوتاه‌مدت را تحریک می‌کند.

تقاضای اجاره بلندمدت از خانواده‌های دیپلمات در سفارت‌ها، کارکنان سازمان‌های ملل در دفاتر میرامار و بازدیدکنندگان آکادمیک از دانشگاه هاوانا و مدرسه ISDI ناشی می‌شود. اوج‌گیری گردشگری فصلی در طول کارناوال و نمایشگاه بین‌المللی کتاب هاوانا موجب فراهم کردن رزروهای مکرر کوتاه‌مدت می‌شود - که غالباً اشغال بیش از ۸۰٪ را به خود اختصاص می‌دهد. مدیریت حرفه‌ای املاک خدمات میهمان، نگهداری و گزارشات مالی را تحت مقررات کوبا هماهنگ می‌کند و به مالکان خارجی این امکان را می‌دهد که از درآمد اجاره تقریباً بدون زحمت بهره‌مند شوند.

میکرو نیش‌های نوظهور شامل تغییر کاربری آپارتمان‌های کوچک در کریدور کاله‌جون د هامِل ویدادو به سوئیت‌های مهمان با تم هنر است - که بازده شبانه ۱۰-۱۲٪ را به دست می‌آورد - و هدف‌گذاری خانه‌های شهری در نزدیکی میرادور د لا هاوانا برای برگزاری بازنشستگی‌های سلامت است. با درک چشم‌انداز منحصر به فرد حفظ میراث هاوانا، به کارگیری قوانین جدید سرمایه‌گذاری خارجی و تطبیق خریدها با مراحل نوسازی شهری، سرمایه‌گذاران جهانی می‌توانند تجربیات زندگی غنی فرهنگی و بازدهی پایدار در پایتخت افسانه‌ای کوبا را تأمین کنند.