املاک فرعی تأییدشده توسط کارشناسان در کاماگوئهشهری آرام با حیاط‌های زیباو جذابیت فرهنگی

چرا املاک ثانویه در کامگوئه توجه سرمایه‌گذاران بین‌المللی را جلب می‌کند

کامگوئه، «شهر تیناجون‌ها» در کوبا که در فهرست یونسکو قرار دارد و به خاطر طراحی پیچیده‌اش و صحنه هنری پویا معروف است، به آرامی به یک مرکز تبدیل شده است برای خریداران انگلیسی‌زبان که به دنبال املاک با پتانسیل بالای فروش مجدد هستند. املاک ثانویه در کامگوئه — از آپارتمان‌های بازسازی شده قرن هجدهم در مرکز تاریخی گرفته تا آپارتمان‌های قرن بیستم در طول خیابان کارلوس مانوئل دو سپس و خانه‌های خانوادگی در حومه مدرن جیگو — معمولاً ۲۰ تا ۳۰ درصد زیر قیمت پیشنهادات کم‌یاب دولتی ساختمان‌های جدید به فروش می‌رسند. سرمایه‌گذاران خارجی از اقامت آماده، تجمع اجاره نشین‌های شناخته شده شامل دانشجویان دانشگاه، بازدیدکنندگان پزشکی-گردشگری و گردشگران فرهنگی تحت حمایت یونسکو بهره‌مند می‌شوند، به علاوه انتقالات مالکیت ایمن از طریق «Registro de la Propiedad» کوبا. معاملات نقدی باعث سهولت در تامین مالی، هزینه‌های بسته‌ای معقول حدود ۵ درصد و عدم محدودیت در مالکیت خارجی تحت قوانین جدید سرمایه‌گذاری می‌شود، بازار فروش مجدد کامگوئه زندگی با میراث فرهنگی غنی و پتانسیل بلندمدت جذاب را ارائه می‌دهد.

محله‌های تاریخی و دینامیک اجاره

Centro Histórico هسته جذابیت بازار ثانویه کامگوئه را شکل می‌دهد. خیابان‌های باریک و پیچ‌درپیچ با ساختمان‌های رنگ زرد در خود حیاط‌ها و گالری‌های هنری را پنهان کرده‌اند؛ بسیاری از این خانه‌های استعماری به سیستم‌های لوله‌کشی مدرن، آبگرمکن‌های گازسوز و Wi-Fi تجهیز شده‌اند. آپارتمان‌های فروش مجدد در اینجا بازدهی ناخالص ۷ تا ۹ درصد را زمانی که به عنوان « casas particulares » به مهمان‌های گردشگر فرهنگی اجاره داده شود، به دست می‌آورند خصوصاً در زمان برگزاری «Festival de Teatro de Camagüey» و «Semana de la Cultura». خریداران باهوش معمولاً برای بازسازی تیرک‌های چوبی و کاشی‌های گلی اصلی، اعتبارهای بازسازی را مذاکره می‌کنند — ویژگی‌هایی که سبب می‌شود نرخ شبانه به‌طور متوسط ۲۵ تا ۳۰ درصد نسبت به اتاق‌های استاندارد مهمانخانه افزایش یابد. اجاره‌های بلندمدت به استادان دانشگاه کامگوئه و کارآموزان پزشکی در بیمارستان استانی هم‌چنان بازدهی پایدار ۵ تا ۶ درصدی را تأمین می‌کنند و در نتیجه اشغال دائمی را تضمین می‌کنند.

در امتداد Avenida Carlos Manuel de Céspedes، مردم کامگوئه از ترکیبی متنوع از بلوک‌های آپارتمانی میانه قرن و پروژه‌های کوچک کاندومینیومی از دهه ۹۰ لذت می‌برند. این آپارتمان‌های فروش مجدد که معمولاً ۸۰ تا ۱۲۰ متر مربع هستند با تخفیف‌های شدید نسبت به نمونه‌های هاوانا مبادله می‌شوند، اما بازدهی ۵ تا ۷ درصدی بر اساس اجاره‌های سالانه به مقام‌های دولتی، کارکنان NGO و گروه‌های فیلم‌برداری بلندمدت دارند که جذب مناظر میراث فرهنگی محافظت‌شده کامگوئه می‌شوند. به‌روزرسانی‌های ساده داخلی — نصب سیستم‌های تهویه مطبوع، مدرنیزه کردن آشپزخانه‌ها با تجهیزات استیل و اضافه کردن درب‌های امنیتی — می‌تواند نرخ اجاره را ۱۵ تا ۲۰ درصد افزایش دهد و خالی بودن را به زیر ۳ درصد کاهش دهد.

اصول قانونی، مالیاتی و تامین مالی برای غیر مقیم‌ها

بر اساس چارچوب تازه شده سرمایه‌گذاری خارجی کوبا، غیرمقیم‌ها می‌توانند املاک ثانویه در کامگوئه را از طریق خریدهای نقدی ۱۰۰ درصدی در ارزهای قابل تبدیل (USD، EUR) از طریق حساب امانی تأیید شده دولت در Banco Financiero Internacional به دست آورند. انتقالات مالکیت در «Registro de la Propiedad Provincial» ثبت می‌شود و هزینه‌های بسته‌ای — شامل حق‌الزحمه‌های محضری، ثبت و حقوقی — تقریباً ۵ درصد از قیمت فروش را تشکیل می‌دهد. هیچ گونه محدودیتی برای تعداد واحدهای مسکونی که خریداران خارجی می‌توانند مالک شوند وجود ندارد و مالیات بر ارزش افزوده (VAT) برای املاک فروش مجدد در خارج از بخش «برنامه ترجیحی» دولتی اعمال نمی‌شود.

ملاحظات کلیدی در معاملات شامل:

• بررسی دقیق: یک وکیل مجاز در کامگوئه را استخدام کنید تا مالکیت روشن را تأیید (certificado de gravámenes)، عدم وجود حقایق شهرهای حل‌نشده را تأیید کرده و اطمینان حاصل کنند که از الزامات حفاظت از میراث که توسط Oficina del Historiador اجرا می‌شود، پیروی شود.
• مجوزها و لایسنس‌ها: اجاره‌های کوتاه‌مدت به یک «licencia de arrendador» صادر شده توسط Ministerio de Turismo نیاز دارند؛ این امر شامل هزینه‌های سالانه و بازرسی‌های ایمنی دوره‌ای می‌شود.
• تامین مالی: برای خارجی‌ها وام مسکن قابل الحصول نیست؛ سرمایه‌گذاران تأمین مالی بازسازی را از طریق پرداخت‌های backed escrow به شرکت‌های ساختمانی معتبر مطابق با مراحل پروژه هماهنگ می‌کنند.

قوانین کوبایی مقرر می‌دارند که تمام کارهای بازسازی و ترمیم در مناطق میراث فرهنگی باید تحت نظر کارشناسان ترمیم مجاز دولت انجام شود، که به خریداران امکان دسترسی به خدمات فنی یارانه‌ای و اطمینان از انطباق با دستورالعمل‌های یونسکو را می‌دهد.

توسعه‌های زیرساخت و حمل و نقل در کامگوئه ارزش بازار ثانویه را افزایش می‌دهند. ترمینال بازسازی شده در فرودگاه بین‌المللی ایناچیو آگرامونته — فقط ۱۲ کیلومتر شرق شهر — پروازهای چارتر مستقیم به فلوریدا و اروپا را ارائه می‌دهد، که تقاضای اجاره‌های کوتاه‌مدت را افزایش می‌دهد. خدمات اتوبوس بین‌استانی به طرز قابل توجهی بهبود یافته و یک مطالعه امکان‌سنجی قطار سبک در امتداد خیابان «Avenida de los Mártires» در حال برنامه‌ریزی است که انتظار می‌رود افزایش قیمت‌های فروش مجدد ۵ تا ۷ درصدی برای املاکی که در ۵۰۰ متری ایستگاه‌های اصلی قرار دارند، بوجود آورد. به‌روزرسانی‌های مداوم خیابان‌ها در مرکز تاریخی — سنگفرش‌های احیا شده، نورپردازی با انرژی کارآمد و مناطق مخصوص پیاده‌رو — جذابیت املاک فروش مجدد در نزدیکی «Plaza San Juan de Dios» و چشمه تیناجون را بیشتر می‌کند.

تقاضا برای اجاره در کامگوئه متنوع باقی مانده است: اجاره‌های بلندمدت توسط کارکنان دانشگاهی و کادر پزشکی، مأموریت‌های دیپلماتیک که آپارتمان‌های مبله نزدیک Calle República را اجاره می‌کنند و مهمان‌های فرهنگی که به‌دنبال تجربه مراکز تاریخی شهر هستند. اوج‌های فصلی در زمان برگزاری جشنواره باله کامگوئه و «Fiesta del Tinajón» شاهد اشغال بیش از ۸۵ درصدی در آپارتمان‌های خدماتی هستند. مدیران حرفه‌ای املاک ثبت‌نام مهمانخانه‌ها، نگهداری و گزارش‌های مالی شفاف را تحت قوانین AML کوبا هماهنگ می‌کنند، که به مالکان خارجی اجازه می‌دهد جریان‌های درآمدی تقریباً بدون نگرانی را تجربه کنند.

نواحی میکرو نوین شامل تبدیل آپارتمان‌های کوچک در Barrio San Juan de Dios به سوئیت‌های اقامت هنرمندان هستند که می‌توانند بازده ترکیبی ۸ تا ۱۰ درصدی را به دست آورند و برنامه‌های تعطیلات اکو در ویلاهای تپه‌ای نزدیک باغ‌های گیاهشناسی El Cerito را هدف قرار می‌دهند. با هماهنگ‌کردن خریدها با تقویم‌های جشنواره، بهره‌برداری از سیستم ثبت ایمن کوبا و در آغوش گرفتن میراث فرهنگی منحصر به فرد کامگوئه، سرمایه‌گذاران جهانی می‌توانند هم‌زمان با تجربه‌ای زنده و جذاب، بازدهی ماندگاری را در این شهر کارائیبی به خوبی حفظ شده به دست آورند.