املاک ثانویه مقرون به صرفه در شانگهایمسکن لوکس در آسمان‌خراش‌های ساحل رودخانه پودونگآسمان‌خراش‌های ساحل رودخانه

چرا املاک ثانویه در شانگهای توجه سرمایه‌گذاران جهانی را جلب می‌کند

شانگهای، کلان‌شهر برجسته چین، دارای بازاری بالغ برای املاک ثانویه است که مورد توجه سرمایه‌گذاران انگلیسی‌زبان—مدیران چندملیتی، حرفه‌ای‌های خدمات مالی و بازنشسته‌های مرفه قرار دارد. آپارتمان‌های فروشی در مناطق مرکزی، خانه‌های تاریخی شیکومن در کنسولگری سابق فرانسه و آپارتمان‌های لوکس در مناطق مرتفع پودونگ معمولاً ۱۰ تا ۱۵ درصد کمتر از پروژه‌های جدید مشابه خرید و فروش می‌شوند اما با دسترسی فوری به امکانات برتر و تاریخچه اجاره ثابت ارائه می‌شوند. با انتقال مالکیت شفاف در چارچوب حقوق مالکیت چین، هزینه‌های معاملاتی معقول و درآمدهای ناشی از اجاره‌های شرکتی، خانواده‌های مهاجر و گردشگری کوتاه‌مدت، املاک ثانویه در شانگهای نه تنها جذابیت زندگی را فراهم می‌کند بلکه بازده قابل اعتمادی را نیز به ارمغان می‌آورد.

مناطق مرکزی و دینامیک‌های اجاره

منطقه هوانگ‌پو، در مرکز شهر، شامل بوند، میدان مردم و خیابان پرهیاهوی نانجینگ است. آپارتمان‌های بازار ثانویه در اینجا—که شامل ساختمان‌های آرت دکو و آسمان‌خراش‌های دهه ۱۹۹۰ می‌شود—به مستاجران بلندمدت: مدیران بانک، کارکنان شرکت‌های خارجی و دانشگاهیان بازدیدکننده از پردیس دانشگاه فودان، ۳.۵ تا ۴.۵ درصد بازده خالص ارائه می‌دهند. مهمانان کوتاه‌مدت—که به دلیل تئاترها، گالری‌ها و برج مروارید شرقی به اینجا می‌آیند—با مدیریت اپراتورهای مجاز آپارتمان خدماتی، بازدهی فصلی را به ۵ تا ۶ درصد می‌رسانند.

در کنسولگری سابق فرانسه، ساختمان‌های شیکومن و آپارتمان‌های کوچک در خیابان‌های درختی قرار دارند. خانه‌های تاریخی—زمانی که در بازار فروش قرار دارند—در قیمت‌های بالایی خرید و فروش می‌شوند که نشان‌دهنده کمیابی آنها است، اما ۳ تا ۴ درصد بازدهی را از خانواده‌های مهاجر و حرفه‌ای‌های بخش خلاق تولید می‌کنند. خریداران ارزش‌افزوده غالباً از اعتبارهای نوسازی برای مدرن‌سازی آشپزخانه‌ها، نصب سیستم تهویه مطبوع مرکزی و ارتقاء عایق صوتی استفاده می‌کنند، که اجاره‌های خالص قابل دستیابی را ۱۵ تا ۲۰ درصد افزایش می‌دهد.

در سراسر رودخانه هوانگ‌پو، در منطقه جدید پودونگ، آپارتمان‌های فروشی در خوشه آسمان‌خراش‌های لوژیازویی—مانند اقامتگاه‌های IFC و برج جین‌ماو—مناظر پانورامایی از افق بوند ارائه می‌دهند. این فروش‌های لوکس بازده ۴ تا ۵ درصدی برای مهاجران حوزه مالی و مدیران صندوق‌های پوشش ریسک به همراه دارند، که از نزدیکی به بورس شانگهای و دفاتر مرکزی بانک‌های جهانی بهره می‌برند. املاک محصور در نزدیکی پارک‌های فناوری ژانگ‌جیانگ برای مدیران فناوری جذاب است، با خوشه‌های ویلا و آپارتمان‌های کوتاه‌مرتبه از میانه دهه ۲۰۰۰ که ۴ تا ۶ درصد بازده از اجاره‌های شرکتی پایدار ارائه می‌دهند.

مسائل حقوقی، مالیاتی و تأمین مالی برای سرمایه‌گذاران غیر مقیم

اتباع خارجی که به خرید املاک ثانویه در شانگهای می‌پردازند باید شرایط مربوط به رژیم حقوق مالکیت چین را رعایت کنند: یک مجوز اقامت معتبر (کار، تحصیل یا reunion خانوادگی) و ثبت نام محلی (هوکوا) یا مجوز معافیت یک‌باره. پس از تأسیس صلاحیت، انتقال مالکیت در مراکز ثبت املاک شهرداری انجام می‌شود. هزینه‌های معاملاتی شامل:

• مالیات نقل و انتقال: ۳ درصد از قیمت توافق شده یا ارزش ارزیابی شده توسط دولت برای فروش مجدد.
• مالیات تمبر: جزئی (¥100–¥200) بر روی توافق‌نامه‌های فروش و مدارک انتقال.
• هزینه‌های ثبت: ¥80–200 برای هر معامله.

هزینه‌های نهایی کل تحت ۴ درصد باقی می‌ماند، که به‌طور قابل توجهی کمتر از بسیاری از شهرهای بین‌المللی بزرگ است. مالیات‌های ممتد ملکی برای واحدهای مسکونی به‌طور مؤثر با این مالیات نقل و انتقال یک‌باره جایگزین می‌شوند، و متوسط هزینه‌های ماهیانه نگهداری حدود ¥2–4 به ازای هر متر مربع است که خدمات و امنیت ساختمان‌ها را پوشش می‌دهد.

ملاحظات کلیدی برای خریداران غیر مقیم شامل:

• مقررات خرید: خارجی‌ها می‌توانند یک ملک در شهر محل سکونت خود بخرند؛ سیاست‌های تسهیل‌شده شانگهای در مورد برخی مجوزها به‌طور گاهی خریدهای اضافی را برای اهداف سرمایه‌گذاری مجاز می‌کند.
• تأمین مالی: بانک‌های داخلی (مانند بانک چینی، ICBC) وام‌هایی تا ۷۰ درصد ارزش وام را با نرخ‌های مرتبط با معیار بانک مرکزی (≈۴.۵–۵.۵ درصد APR) ارائه می‌دهند. بسیاری از سرمایه‌گذاران تأمین مالی bridged را با وام‌های کشور خود برای پوشش نوسانات رنمینبی ترکیب می‌کنند.
• تأسیس دقت: از یک وکیل دارای مجوز شانگهای برای تأیید شفافیت مالکیت، بررسی مجوزهای ساختمان، تأیید ذخایر انجمن مالکان و اطمینان از انطباق با ایمنی زلزله و راهنمایی‌های مرتبط با آب‌گرفتگی استفاده کنید—این برای مناطق کم‌ارتفاع و حاشیه رودخانه‌ها حیاتی است.

زیرساخت حمل‌ونقل پیشرفته شانگهای به تقویت بازار ثانویه کمک می‌کند. با بیش از ۲۰ خط مترو که در حال کار یا ساخت هستند—که مناطق مرکزی، نقاط حومه و هر دو فرودگاه را به هم متصل می‌کند—املاکی که در ۳۰۰ متری ایستگاه‌های کلیدی قرار دارند، شاهد افزایش قیمت‌های مجدد ۵ تا ۷ درصدی هستند. بزرگراه‌های اصلی و ارتباط الکتریکی مگلو به فرودگاه پودونگ زمان‌های رفت و آمد را کاهش می‌دهند و تقاضا برای واحدهای فروش مجدد در نواحی حاشیه‌ای مانند جیادینگ، می‌نهانگ و فنگزین را افزایش می‌دهند.

تقاضای مستاجران در شانگهای شامل چندین بخش است: اجاره‌های بلندمدت توسط خانواده‌های مهاجر در نواحی مدرسه‌ای مانند YEW—مدرسه بین‌المللی یئو چون—به اشغال در گو بی و هانگ‌کیائو کمک می‌کند؛ توافقنامه‌های مربوط به مسکن شرکتی برای کارکنان کوتاه‌مدت در شعب بانک‌های جهانی تقاضا را در لوجیازویی و شوجیاهویی تحریک می‌کند؛ و بازدیدکنندگان از نمایشگاه‌های تجاری در NECC و SNIEC (مرکز نمایشگاهی بین‌المللی جدید شانگهای) رزروهای کوتاه‌مدت را در فروش‌های خدماتی نزدیک حفظ می‌کنند. مدیران حرفه‌ای املاک همه جنبه‌های اجاره، نگهداری و گزارش‌دهی مالی را مدیریت می‌کنند، و به مالکان خارجی این امکان را می‌دهند که از جریان درآمد غیرفعال با داشبوردهای شفاف ماهانه بهره‌برداری کنند.

فرصت‌های نوظهور میکرو-نیش شامل بازسازی بلوک‌های قدیمی در محله معبد جینگ’an به اقامتگاه‌های سبک هتل-design، که در طول فصل‌های پرفروش گردشگری به ۸ تا ۱۰ درصد بازده شبانه می‌رسند؛ و هدف‌گیری واحدهای فروش مجدد در شهر دانشگاه سونگ‌یانگ—آپارتمان‌های دانشجویی تغییر کاربری یافته که می‌توانند برای اقامت‌های علمی و خانوادگی با نرخ‌های بالا دوباره در موقعیت قرار گیرند. با درک دینامیک‌های منحصر به فرد محله‌های شانگهای، بهره‌برداری از هزینه‌های معاملاتی مطلوب و همسو کردن خریدها با گسترش شبکه حمل‌ونقل و چرخه‌های اجاره مرتبط با رویدادها، سرمایه‌گذاران جهانی می‌توانند سطح زندگی مطلوب و بازده قوی را در بین‌المللی‌ترین شهر چین تأمین کنند.