پرتفوی متنوع املاک ثانویه در چنگدوخیابان‌های آرام با چایخانه‌ها و استارتاپ‌ها

چرا املاک ثانویه در چنگدو سرمایه‌گذاران جهانی را جذب می‌کند

چنگدو، پایتخت استان سیچوان و دروازه چین به بازارهای غربی، به مکانی عالی برای املاک ثانویه تبدیل شده است که خریداران انگلیسی‌زبان از جمله مدیران فناوری، کارآفرینان مهمان‌نوازی و بازنشستگان خارجی در آن سرمایه‌گذاری می‌کنند. املاک ثانویه در چنگدو شامل آپارتمان‌های بلندمرتبه بازفروشی در مناطق تجاری اصلی، خانه‌های تاریخی حیاط‌دار (سیهیوان) در کنتون‌های جینلی و کوانژای و ویلاهای حومه‌ای در مناطق در حال توسعه مانند منطقه جدید تیان‌فو است. این دارایی‌ها که با تخفیف 10 تا 20 درصدی نسبت به پروژه‌های جدید عرضه می‌شوند، زندگی آماده با انتقال مالکیت شفاف تحت چارچوب حقوق مالکیت چین، درآمد اجاره فوری و دسترسی به یکی از سریع‌ترین اقتصادهای شهری در کشور را ارائه می‌دهند.

مناطق اصلی و اصول اجاره

منطقه جینجیانگ، قلب تجاری چنگدو، شامل آپارتمان‌های بازفروشی در کنار خیابان چون‌شی و کریدورهای رستوران و خرده‌فروشی تای‌کو لی است. واحدهای کاملاً مبله اینجا برای مستأجران بلندمدت، از جمله کارکنان شرکت‌های چندملیتی، محققان مهمان از دانشگاه سیچوان و خانواده‌های دیپلماتیک 4 تا 5 درصد بازده دارند. آپارتمان‌های خدماتی برای اقامت کوتاه‌مدت در زمان‌های اوج فستیوال‌ها به 6 تا 7 درصد بازدهی می‌رسند، به ویژه در فستیوال بین‌المللی چراغ‌های پاندا و مجمع جهانی ثروت.

در غرب رودخانه در منطقه کینگ‌یانگ، خانه‌های تاریخی در کوانژای شیانگ‌زی و کوانژای الیز (کوچه‌های عریض و باریک) به‌طور گاه‌به‌گاه در بازار ثانویه در دسترس هستند. خانه‌های حیاط‌دار ترمیم‌شده سیهیوان اجاره‌های بالایی (4 تا 5 درصد) از متخصصان بخش فرهنگی و کارآفرینان خلاقی که به دنبال زندگی اصیل سیچوانی هستند، دریافت می‌کنند. خریداران ارزش‌افزوده می‌توانند اعتبارهای نوسازی برای به‌روزرسانی لوله‌کشی، نصب تهویه مطبوع مرکزی و تقویت نمای تاریخی مذاکره کنند که موجب افزایش اجاره‌های خالص به میزان 20 درصد می‌شود.

زیرساخت‌های رشد حومه‌ای مانند منطقه جدید تیان‌فو و منطقه فناوری‌های پیشرفته شامل مجتمع‌های ویلا و ساختمان‌های میانه مرتبه از سال 2010 هستند. واحدهای بازفروشی اینجا به قیمت 15 درصد کمتر از پروژه‌های آماده معامله می‌شوند و به متخصصان فناوری در شرکت‌هایی مانند هوآوی، اینتل و کارخانه لوکوموتیو، و همچنین مدیران اکوتوریسم در استراحتگاه‌های نزدیک به دوژیانگ‌یان و کوه چینگ‌چنگ بازده 5 تا 6 درصدی می‌دهند. نزدیکی به شبکه مترو در حال گسترش چنگدو—خطوط 1، 18 و 19—موجب اشغال پایدار بالای 90 درصد می‌شود.

اصول قانونی، مالیاتی و تامین مالی برای سرمایه‌گذاران غیرمقیم

غیر مقیم‌ها می‌توانند املاک ثانویه در چنگدو را تحت مقررات حقوق مالکیت شهری چین خریداری کنند: واجد شرایط بودن با ویزای اقامت/کار معتبر، و سپس ثبت عنوان در مرکز ثبت املاک چنگدو. هزینه‌های معاملاتی شامل:

• مالیات انتقال: 3 درصد از کمترین قیمت قرارداد یا ارزش ارزیابی شده توسط دولت برای بازفروشی‌ها.
• مالیات بر درآمد: مبلغ ناچیز (¥100–¥200) بر روی قراردادهای فروش و مدارک انتقال.
• هزینه‌های ثبت: ¥80–200 به ازای هر واحد.

کل هزینه‌های نهایی کمتر از 4 درصد از قیمت فروش باقی می‌ماند، در حالی که هزینه‌های جاری شامل هزینه‌های نگهداری (¥1.5–3.0 به ازای هر متر مربع در هر ماه) و هیچ مالیات ملکی دوره‌ای نیست. تامین مالی وام از بانک‌های داخلی (بانک چین، بانک کشاورزی) تا 70 درصد LTV با نرخ‌هایی وابسته به نرخ بنچمارک PBOC (~4.5–5.5 درصد APR) ارائه می‌شود، که بسیاری از سرمایه‌گذاران از خطوط اعتباری کشورهای خود برای پوشش ریسک‌های ارزی استفاده می‌کنند.

گام‌های کلیدی دقت بررسی شامل تأیید عنوان شفاف، مرور مجوزهای ساخت و ساز، بررسی ذخایر انجمن‌های مالکان در مجتمع‌های چند واحدی و اطمینان از رعایت کدهای کنترل سیلاب و زلزله می‌باشد—که در نظر گرفته شدن جغرافیای حوضه‌ای چنگدو و بارندگی در فصل مونسون به شدت اهمیت دارد.

زیرساخت حمل و نقل چنگدو جذابیت بازار ثانویه را در هر کجا افزایش می‌دهد. با هشت خط مترو فعال یا در حال ساخت، املاکی که در 300 متری ایستگاه‌های مترو قرار دارند—به ویژه در امتداد خط 1 و خط 18—از پریمیوم‌های فروش مجدد 5 تا 7 درصدی بهره‌مند می‌شوند. پیوند سریع فرودگاه بین‌المللی تیان‌فو و راه‌آهن بین‌شهری چنگدو–چونگ‌کینگ اتصال را بیشتر بهبود می‌بخشد و تقاضا برای واحدهای بازفروشی نزدیک به ایستگاه‌های شوانگ‌لیو و لونگ‌کوان را افزایش می‌دهد.

پروفایل‌های مستاجران شامل اجاره‌های بلندمدت از کارکنان بخش فناوری و محققان بازدیدکننده در دانشگاه جیائوتونگ جنوب غربی، رزروهای کوتاه‌مدت از اپراتورهای گردشگری سرویس‌دهنده به نقاط دیدنی جیوجیاگو و بودای بزرگ لشان، و مسکن شرکتی برای مدیران FMCG و مالی است. مدیران حرفه‌ای املاک چنگدو مسئولیت‌های اجاره، نگهداری و گزارش‌دهی شفاف ماهیانه را بر عهده دارند و به مالکان خارجی این امکان را می‌دهند که درآمدهای غیرفعال خود را حفظ کنند.

میکرو-نیچ‌های در حال ظهور شامل تبدیل مجدد بازفروشی‌های قدیمی در کوچه یولین—مشهور به اپرای سیچوان—به مهمان‌خانه‌های بوتیک با بازده شبانه 8 تا 10 درصد، و هدف‌گذاری واحدهای بازفروشی در پارک نرم‌افزاری تیان‌فو برای تنظیمات هم‌زیستی که به جوانان حرفه‌ای اختصاص دارد و بازده ترکیبی 6 تا 8 درصدی را به همراه دارد. با درک دینامیک‌های محلی متنوع چنگدو، استفاده از هزینه‌های معاملاتی مطلوب و هم‌راستایی خریدها با چرخه‌های حمل و نقل و گردشگری، سرمایه‌گذاران جهانی می‌توانند هم تعالی سبک زندگی و هم بازده‌های قوی را در یکی از زیباترین شهرهای چین تأمین کنند.