خانه‌های بازار ثانویه در پکندروازه‌های امپراتوری، خیابان‌های وسیعو حیاط‌های آرام

چرا املاک ثانویه در پکن خریدارانی از سراسر جهان را جذب می‌کند

پکن، پایتخت سیاسی و فرهنگی چین، دارای بازار وسیع املاک ثانویه‌ای است که توسط سرمایه‌گذاران بین‌المللی از جمله کارکنان سفارت‌ها، مدیران چندملیتی، بازنشستگان خارجی و خانواده‌های متمرکز بر آموزش مورد توجه قرار گرفته است. آپارتمان‌های مجدد فروشی در مناطق مرکزی، خانه‌های حیاطی بازسازی‌شده (سیهویوان) در محله‌های تاریخی هوتونگ و ساختمان‌های بلند مدرن در پارک‌های فناوری حومه، 10 تا 20 درصد زیر قیمت توسعه‌های جدید قابل مقایسه معامله می‌شوند، در حالی که دسترسی فوری به مدارسی با کیفیت عالی، بیمارستان‌ها و مراکز کسب‌وکار را ارائه می‌دهند. با هزینه‌های متوسط معامله، تقاضای اجاره قوی و افزایش ارزش سرمایه، املاک ثانویه در پکن هم راحتی زندگی و هم بازدهی سرمایه مناسبی را فراهم می‌کند.

ناحیه‌های اصلی و عوامل اجاره

منطقه چائویانگ، که محل اقامت خارجی‌ها و آسمان‌خراش‌های مرکز تجاری است، آپارتمان‌های مجدد فروشی در پروژه‌هایی مانند Galaxy SOHO و Fortune Plaza را شامل می‌شود. این آپارتمان‌های کاملاً مبله، 4 تا 5 درصد سود ناخالص برای انتقالی‌ها و خانواده‌های سفارت ارائه می‌دهند که به دلیل نزدیکی به مرکز تجاری، مراکز خرید و رستوران‌های سانلیتون و مدارس بین‌المللی (Yew Chung، International School of Beijing) حمایت می‌شوند. واحدهای خدماتی با اقامت کوتاه‌مدت در طول نمایشگاه‌های تجاری در مرکز تجارت جهانی چین، افزایش فصلی به 6–7 درصد را تجربه می‌کنند.

ناحیه‌های دونگ‌چنگ و شی‌چنگ هسته تاریخی پکن را شامل می‌شوند—میدان تیان‌آن‌من، شهر ممنوعه و محله‌های هوتونگ. خانه‌های حیاطی سیهویوان بازسازی‌شده، در صورت فروش مجدد، اجاره‌های قابل توجهی (4 تا 5 درصد) از حرفه‌ای‌های فرهنگی، دانشگاهیان و افراد ثروتمند که به دنبال زندگی اصیل در مناطقی مانند نانلوگوکسیانگ و شی‌چاهای هستند، می‌گیرند. آپارتمان‌های عادی با پیاده‌روی مجدد در ساختمان‌های میان‌مرتبه اوایل دهه 2000 به طور میانگین 3 تا 4 درصد بازدهی دارند اما به دلیل موقعیت مرکزی خود، تقریباً 100 درصد اشغال را حفظ می‌کنند.

در منطقه هایدین، پارک‌های فناوری در اطراف زون‌گوآنگ‌چون و دانشگاه‌ها (دانشگاه تیان‌جین، دانشگاه پکن) از آپارتمان‌های مجدد فروشی و مجتمع‌های ویلا که 5 تا 6 درصد برای محققان، دانشجویان فوق‌لیسانس و تیم‌های استارتاپی تأمین می‌کنند، حمایت می‌کنند. حومه‌های نوظهور مانند شانگدی و ووداوکائو پتانسیل افزودن ارزش در بلوک‌های آماده برای نوسازی از اوایل دهه 1990 را ارائه می‌دهند، جایی که نوسازی آشپزخانه‌ها و اضافه کردن ویژگی‌های خانه‌های هوشمند می‌تواند اجاره‌ها را 15 تا 20 درصد افزایش دهد.

اصول قانونی، مالیاتی و تأمین مالی برای سرمایه‌گذاران غیرمقیم

اتباع خارجی که در حال خرید املاک ثانویه در پکن هستند، باید شرایط واجد شرایطی شورای شهری را برآورده کنند—مجوز اقامت یا ویزای کاری—پیش از ثبت مالکیت‌ها در مرکز ثبت املاک پکن. هزینه‌های معامله شامل:

• مالیات بر انتقال: 3٪ از پایین‌ترین قیمت فروش یا ارزش ارزیابی‌شده برای املاک مجدد فروشی.
• مالیات تمبر: های در سطح ناچیز (¥100–¥200) بر روی قراردادها و مدارک انتقال.
• هزینه‌های ثبت: ¥80–200 برای هر ملک.

هزینه‌های کل بستن قرارداد کمتر از 4 درصد قیمت فروش باقی می‌ماند. مالیات‌های ممتد بر املاک عملاً با این مالیات انتقالی یک‌بار مصرف جایگزین می‌شوند، و هزینه‌های نگهداری ماهانه به طور میانگین ¥2–3 به ازای هر متر مربع است.

نکات کلیدی:

• محدودیت‌های خرید: به خارجی‌ها محدودیت خرید یک ملک در چین وجود دارد، و پکن نیاز به اثبات یک سال اقامت محلی دارد.
• تأمین مالی: بانک‌های چینی (بانک چین، ICBC) به خارجی‌های واجد شرایط وام‌های مسکن تا 70% LTV با نرخ‌هایی که به معیار PBOC (حدود 4.65–5.65% APR) پیوند ندارد، ارائه می‌دهند. بسیاری از آن‌ها با خطوط اعتباری کشور خود برای پوشش ریسک یوان ترکیب می‌کنند.
• بررسی حقوقی: استخدام یک وکیل دارای مجوز پکن برای تأیید مالکیت واضح، بررسی مجوزهای ساختمانی و تأیید ذخایر انجمن مالکین—به‌ویژه در مجتمع‌های امن و مناطق بازسازی میراث—مهم است.

شبکه حمل و نقل پکن پشتیبانی‌کننده حقایق مجدد فروشی است. با بیش از 25 خط متروی و کریدورهای BRT وسیع، املاکی که در فاصله 300 متری ایستگاه‌های خط 1، خط 2 یا خط 10 قرار دارند، قیمت‌های 5 تا 7 درصد بالاتری را تعیین می‌کنند. سرویس به‌روز شده فرودگاه اکسپرس و اتصال به فرودگاه داکسینگ که در آینده ایجاد می‌شود، تقاضا برای واحدهای مجدد فروشی در نزدیکی سانیوان‌کیائو، ایستگاه راه‌آهن پکن غربی، و مراکز حومه‌ای مانند منطقه تجاری مالی لیزه را افزایش می‌دهد.

تقاضای مستأجر شامل خانواده‌های دیپلمات که ویلاهایی در شونی اجاره می‌کنند، مدیران ارشد مقیم در آپارتمان‌های خدماتی CBD و دانشجویان در ووداوکائو و آپارتمان‌های مجدد فروشی هایدین است. مسافران تجاری با اقامت کوتاه‌مدت که به خیابان مالی و ژون‌گوآنگ‌چون می‌روند، همچنین به اشغال در فروش مجدد واحدهای خدماتی کمک می‌کنند. مدیران حرفه‌ای املاک وظیفه اجاره، نگهداری و گزارش مالی را بر عهده دارند، که به مالکان خارج از کشور این امکان را می‌دهد تا عمدتاً درآمدهای غیر فعال حفظ کنند.

زیرنقش‌های میکرو در حال ظهور شامل تبدیل املاک قدیمی در نانلوگوکسیانگ به مهمانخانه‌های بوتیک برای گردشگران فرهنگی است که بازده شبانه 8 تا 10 درصدی دارند و هدف‌گذاری واحدهای مجدد فروشی در اطراف پارک‌های تحقیقاتی آکادمی علوم چین برای اقامت‌های هم‌زیستی با اجاره‌های بالا است. با هم‌راستا کردن خریدها با توسعه‌های حمل و نقلی، پیمایش از طریق مقررات املاک پکن و بهره‌گیری از تقاضای متنوع مستأجر، سرمایه‌گذاران بین‌المللی می‌توانند هم شهرت زندگی و هم بازده قوی را در پایتخت معتبر چین تأمین کنند.