بهینه‌سازی سبد دارایی‌های ملکی در دبیساده‌سازی قوانین پیچیده وبیشینه‌سازی بازده امارت

مشاوره املاک در دبی

محیط نظارتی و چارچوب قانونی

چشم‌انداز املاک دبی تحت تأثیر چارچوب قانونی چندلایه‌ای قرار دارد که ترکیبی از مقررات فدرال و قوانین خاص امارت است و هدف آن حفظ حقوق سرمایه‌گذاران و شفافیت بازار است. در سطح فدرال، قانون فدرال شماره ۵ سال ۱۹۸۵ در مورد معاملات مدنی حقوق اساسی مالکیت و سازوکارهای اجرای قراردادها را تعریف می‌کند، در حالی که فرمان قانونی شماره ۸ سال ۲۰۰۷ درباره حساب‌های امانی الزام می‌کند که عایدی‌های فروش پیش‌فروش در حساب‌های تحت نظارت حفظ شوند تا خریداران محافظت شوند. هرچند که اجرای عموماً معاملات املاک به اداره اراضی دبی (DLD) و بخش نظارتی آن، یعنی سازمان نظارت بر املاک (RERA) واگذار شده است. RERA قانون مشترک‌الملکی دبی (قانون شماره ۲۷ سال ۲۰۰۷) را که ساختارهای مالکیت مشترک را در توسعه‌های چندواحدی تحت پوشش قرار می‌دهد، و فرآیند ثبت «عقود» برای قراردادهای پیش‌فروش را، اجرا می‌کند. سندهای مالکیت به صورت الکترونیکی از طریق سیستم ثبت املاک یکپارچه صادر می‌شوند و نقشه‌برداری دیجیتال توسط پلتفرم “Dubai REST” اداره اراضی دبی ارائه می‌شود. RERA همچنین مجوزهای توسعه‌دهندگان را نظارت کرده، از تطابق با مقررات امانی اطمینان حاصل کرده و و جریمه‌های عدم عملکرد را اعمال می‌کند و بدین ترتیب محیط نظارتی قوی‌ای برای سرمایه‌گذاران محلی و خارجی ایجاد می‌کند.

در دبی، لایه‌های اضافی نظارتی در بازارهای مالکیت کامل، اجاره و اجاره کوتاه‌مدت اعمال می‌شود. مناطق مشخص شده به عنوان مناطق مالکیت کامل—مانند دبی مارینا، پالم جمیرا، مرکز شهر دبی، و دایره جمیرا ویلا — به مالکان غیر GCC اجازه مالکیت کامل ملک را می‌دهند، مشروط به قوانین خاص هر منطقه و هزینه‌های خدمات سالانه. مناطق اجاره‌ای اجازه لیسانس‌های بلندمدت تا ۹۹ سال را می‌دهند، اما انتقال مالکیت را تحت شرایط خاص محدود می‌کنند. قوانین اجاره کوتاه‌مدت تحت نظارت RERA و دبی گردشگری و بازاریابی تجارت (DTCM) نیاز به ثبت ملک، تطابق با استانداردهای بهداشت و ایمنی، و پرداخت هزینه‌های گردشگری دارند. شهرداری دبی کدهای ساختمانی و استانداردهای زیست‌محیطی را تحت مقررات ساختمان سبز دبی نظارت می‌کند و طراحی‌های صرفه‌جو در انرژی و روش‌های ساخت پایدار را الزامی می‌کند. VelesClub Int. به طور مداوم به‌روزرسانی‌های قانونی در سطوح فدرال و امارت را تحت نظر دارد، با DLD، RERA، DTCM و شهرداری دبی ارتباط برقرار می‌کند و مشتریان را در تأییدهای منطقه‌ای، مجوزهای ساختمانی و بازرسی‌های انطباق راهنمایی می‌کند تا ریسک‌های قانونی را کاهش دهد و زمان‌های پروژه را تسریع کند.

پویایی‌های بازار و فرصت‌های سرمایه‌گذاری

• مرکز دبی: ناحیه مختلط و نمادین که در اطراف برج خلیفه و دبی مال قرار دارد و بازده بالایی را در واحدهای مسکونی و تجاری لوکس ارائه می‌دهد؛ نرخ‌های کپ بین ۵% تا ۷% بسته به بخش متغیر است.
• دبی مارینا و JBR: زندگی در کنار آب با آپارتمان‌های مرتفع و اقامتگاه‌های هتلی؛ نرخ اجاره‌های فصلی متغیر است اما ADR (نرخ روزانه متوسط) در ماه‌های اوج از ۷۰۰ AED فراتر می‌رود.
• پالم جمیرا: جزیره مصنوعی با ویلا، خانه‌های شهری و آپارتمان‌هایی با بازدهی ناخالص ۸% تا ۱۰%؛ هزینه‌های زیرساخت و هزینه‌های خدمات نیاز به تجزیه و تحلیل دقیق هزینه دارد.
• منطقه ۷، شهر MBR: ناحیه حومه در حال ظهور با خانه‌های شهری و آپارتمان‌های کنار پارک؛ این منطقه جوانان و خانواده‌ها را که به دنبال ورودی با ارزش و رشد سرمایه‌گذاری بلندمدت هستند، جذب می‌کند.
• بیزینس بی و منطقه DIFC: دفاتر تجاری و آپارتمان‌های لوکس؛ تقاضای قوی نهادی برای فضای اداری درجه A همراه با بازدهی خالص ۶% تا ۸% در آپارتمان‌های خدماتی.
• JAFZA و منطقه صنعتی Al Quoz: پارک‌های لجستیکی و صنعتی سبک که از نزدیکی به فرودگاه بین‌المللی آل مکتوم و زیرساخت‌های میراث EXPO 2020 بهره می‌برند؛ رشد اجاره بالای ۴% در سال.

بازار دبی به شدت چرخه‌ای است و تحت تأثیر جریانات سرمایه جهانی، بهبود زیرساخت‌های ناشی از EXPO و الگوهای گردشگری قرار دارد. پلتفرم اطلاعاتی اختصاصی VelesClub Int. داده‌های لحظه‌ای در مورد حجم معاملات، روند قیمت به ازای هر فوت مربع، خطوط تأمین، نرخ اشغال، و تغییرات جمعیت‌شناختی در تمامی زیر بازارهای اصلی را تجزیه و تحلیل می‌کند. تحلیل‌گران ما گزارش‌های شخصی‌سازی شده‌ای درباره تقسیم‌بندی میکرو بازار، فرصت‌های آربیتراژ بین امارت‌ها، و سناریوهای هزینه تأمین مالی به مشتریان ارائه می‌دهند، تا زمان‌ خرید را برای ورودی بهینه تنظیم کرده و حداکثر اهرم و IRRهای هدف را بر اساس محرک‌های تقاضای محلی به دست آورند.

ثبت مالکیت و روند خرید

روند ثبت مالکیت در دبی با بررسی‌های دقیق شروع می‌شود، از جمله تأیید اعتبار توسعه‌دهنده از طریق پلتفرم امانی RERA و جستجوی عنوان از طریق پایگاه داده DLD. خریداران پاسپورت‌های اصلی، کارت‌های شناسایی امارات و مدارک اثبات وجوه یا نامه‌های پیش‌تأیید تأمین مالی را ارائه می‌دهند. قراردادهای پیش‌فروش باید به عنوان