سرمایه‌گذاری‌های ارزش‌افزا در املاک و مستغلات در ونزوئلااملاک و مستغلات در کنار فرهنگ،آفتاب و زندگی ساحلی

سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات در ونزوئلا: فرصت‌ها و ریسک‌ها در بازاری ناپایدار

بررسی: چشم‌انداز پیچیده املاک در ونزوئلا

ونزوئلا یکی از چالش‌برانگیزترین محیط‌های املاک و مستغلات در آمریکای لاتین را ارائه می‌دهد. این کشور که زمانی میزبان یک بخش پررونق ملکی بود، اکنون با دهه‌ها بی‌ثباتی سیاسی، سوءمدیریت اقتصادی، هایپررکود و کاهش ارزش ارز دست و پنجه نرم می‌کند. با وجود این چالش‌ها، املاک و مستغلات از جمله معدود بخش‌هایی است که برای ساکنان محلی به عنوان یک منبع ارزش قابل اعتماد باقی مانده و هنوز هم سرمایه‌گذاران خارجی به بازارهای خاص − به‌ویژه کاراکاس، جزیره مارگاریتا و شهرهای مرتبط با نفت مانند ماراتین علاقه‌مندند.

انواع املاک و روندهای استفاده

با وجود مشکلات اقتصادی، ونزوئلا دارای زیرساخت‌های توسعه‌یافته‌ای در حوزه املاک در شهرهای بزرگ و مناطق ساحلی است. انواع رایج املاک شامل:

• املاک مسکونی: آپارتمان‌ها در کاراکاس، والنسیا و ماراتین از بیشترین خرید و فروش برخوردارند. خانه‌های تک‌خانواده در محله‌های gated محبوب هستند.
• خانه‌های توریستی: ویلاها و کاندوهای ساحلی در جزیره مارگاریتا، که زمانی مقصد گردشگری محبوبی بود، هنوز هم توجه برخی سرمایه‌گذاران را جلب می‌کند.
• فضای تجاری و اداری: دفاتر و فروشگاه‌ها در مناطق تجاری با نرخ بالای خالی بودن مواجه‌اند اما ممکن است با تغییرات سیاستی بهبودی پیدا کنند.
• زمین‌های کشاورزی و صنعتی: اغلب توسعه‌نیافته یا به‌طور غیررسمی در اختیار فردی است؛ اینها ریسک‌های قانونی و سیاسی بیشتری دارند.

به دلیل نبود تامین مالی وام مسکن، تقریباً تمامی معاملات املاک به صورت نقدی انجام می‌شود که معمولاً با دلار یا یورو انجام می‌گیرد، علی‌رغم کنترل‌های ارزی.

حقوق مالکیت و ملاحظات قانونی

قانون ونزوئلا به اتباع داخلی و خارجی اجازه مالکیت املاک را می‌دهد، اما ریسک‌های مختلف این موضوع را پیچیده می‌کند:

• مالکیت خارجی: بدون محدودیت مجاز است؛ با این حال، همه معاملات باید به صورت محلی ثبت شوند.
• مالکیت زمین: اسناد مالکیت ضروری است اما ممکن است تحت تأثیر ضبط ناایمن سوابق، تکرار، یا ادعاهای مربوط به قوانین ملی قرار گیرد.
• ضبط دولت: برخی بخش‌ها (کشاورزی، مرتبط با نفت) در گذشته تحت تصرف دولت قرار گرفته‌اند.
• تنظیمات اجاره: به شدت از مستأجران حمایت می‌کند؛ اجاره‌های بلندمدت ممکن است به ویژه برای فضاهای تجاری به سختی قابل اجرا باشند.

راهنمایی‌های قانونی از یک وکیل محلی املاک ضروری است به دلیل پیچیدگی‌های دقت لازم و ریسک‌های مربوط به اعتبار مالکیت.

قیمت‌های املاک و واقعیت‌های بازار

قیمت‌های املاک در ونزوئلا به شدت در موارد محلی کاهش یافته است اما در دلار ثابت مانده است. کاراکاس، در حالی که هنوز گران‌ترین شهر کشور است، اکنون به طور قابل ملاحظه‌ای قیمت‌های مقرون به صرفه‌تری بر اساس استانداردهای بین‌المللی دارد:

• آپارتمان کاراکاس (100 متر مربع): 25000 تا 80000 دلار بسته به موقعیت و کیفیت ساختمان
• خانه ساحلی در جزیره مارگاریتا: 50000 تا 200000 دلار
• واحد تجاری در منطقه کسب و کار: 70000 تا 150000 دلار
• زمین (پلات شهری): 20 تا 80 دلار به ازای هر متر مربع

قیمت‌ها معمولاً قابل مذاکره‌اند و فروشندگان در مضیقه و عرضه مازاد در بسیاری از بخش‌ها معمول است. با این حال، مناطق با کیفیت بالا مانند آلتامیر یا لاس مرسدس در کاراکاس به دلیل عرضه محدود و معاملات با ارزهای خارجی، ارزش خود را حفظ می‌کنند.

مالیات‌ها و هزینه‌های معامله

معاملات املاک در ونزوئلا شامل مالیات‌های ملی و محلی می‌شود، اگرچه نرخ‌های مؤثر در مقایسه با سطح بین‌المللی پایین باقی مانده‌اند:

• مالیات انتقال: حدود 1% از ارزش ثبت شده فروش (ممکن است کمتر از حد واقعی اعلام شود)
• مالیات محلی (مالیات محلی): معمولاً 0.5% تا 1.5% بسته به موقعیت
• هزینه‌های رسمی و قانونی: حدود 1% تا 2%
• مالیات سالیانه املاک: نرخ‌های اسمی پایین، اغلب به طور ناقص اجرا می‌شوند

مالیات بر درآمد سرمایه به طور رسمی مشمول مالیات است، اما اجرای آن نامنظم است، به ویژه برای معاملات غیررسمی مبتنی بر دلار. اکثر سرمایه‌گذاران معاملات را به دلار خارج از سیستم بانکی تنظیم می‌کنند تا ارزش خود را حفظ نمایند.

بازده اجاره و فعالیت‌های بازار

بازار اجاره در ونزوئلا با مشکل بیش‌تنظیم و نوسانات اقتصادی روبرو بوده است. با این حال، اجاره‌های کوتاه‌مدت و اجاره‌ها به دلار به تدریج در حال بازگشت هستند:

• بازده مسکونی (کاراکاس): 4% تا 6% ناخالص اگر با دلار اجاره داده شود
• بازده تجاری: 5% تا 8% با مستأجران بلندمدت و مکان‌های امن
• اجاره‌های تفریحی: در جزیره مارگاریتا، بازده 6% تا 9% در فصول پیک ممکن است اگر به خوبی مدیریت شود

از آنجایی که بسیاری از بومیان دسترسی به درآمد پایدار ندارند، پایگاه مستأجران برای اجاره‌های میانه تا بالا معمولاً شامل دیپلمات‌ها، کارمندان سازمان‌های غیردولتی، کارکنان چندملیتی یا ونزوئلایی‌های ثروتمند است.

سناریوهای سرمایه‌گذاری نمونه

• آپارتمان کاراکاس برای اجاره به خارجی‌ها: واحد دوخوابه‌ای در آلتامیر به قیمت 55000 دلار خریداری شده و با 500 دلار در ماه با مبلمان و خدمات امنیتی حداقلی اجاره داده می‌شود.
• واحد تجاری خرده‌فروشی در ماراتین: به قیمت 90000 دلار خریداری شده و به یک تامین‌کننده محلی تلکام تحت یک قرارداد چند ساله اجاره داده شده است با 6.5% بازده.
• واحد Airbnb در جزیره مارگاریتا: یک ملک تعطیلات به قیمت 80000 دلار خریداری شده و به عنوان اجاره فصلی از طریق پلتفرم‌های آنلاین برای گردشگران اروپایی استفاده می‌شود.

مکان‌های کلیدی برای سرمایه‌گذاری

• کاراکاس: بهترین گزینه برای ثبات و نقدینگی. آلتامیر، لا کاستلان و لاس مرسدس مناطق برتر هستند با مجتمع‌های محافظت‌شده و قیمت‌گذاری به دلار.
• جزیره مارگاریتا: که زمانی مرکزی برای گردشگری بود، اکنون در حال بازسازی کندی است. املاک مقرون به صرفه هستند و برای نگهداری بلندمدت یا اجاره‌های تعطیلات مناسب‌اند.
• والنسیا و ماراتین: دارای پتانسیل صنعتی و تجاری، اگرچه ریسک بیشتری دارند؛ برخی از املاک مرتبط با لجستیک نفت یا کسب و کار منطقه‌ای هنوز هم تقاضا دارند.

ریسک‌ها و ملاحظات

• نوسانات سیاسی: تغییر رهبری و تحریم‌های ایالات متحده، ریسک‌های سیستمی برای حقوق مالکیت و عملیات تجاری ایجاد می‌کند.
• کنترل‌های ارزی: سیستم‌های دوگانه معامله، نرخ‌های بازار سیاه، و محدودیت‌های انتقال بانکی انجام معاملات را پیچیده می‌کند.
• اجراهای قانونی: دادگاه‌ها کند هستند و سوابق ثبت زمین ممکن است ناهماهنگ یا قدیمی باشند.
• نقدینگی و فروش مجدد: فروش می‌تواند دشوار و به دلیل تعداد کم خریداران و محدودیت‌های مالی مدت‌زمانی طولانی به طول بینجامد.

چشم‌انداز و پروفایل سرمایه‌گذار

بازار املاک ونزوئلا بیشتر برای سرمایه‌گذارانی مناسب است که تحمل ریسک بالایی دارند و با بافت محلی آشنا هستند یا شریک‌های محلی قوی دارند. فرصت‌هایی در دارایی‌های آسیب‌دیده، املاک ساحلی و فضاهای تجاری اجاره‌ای به دلار وجود دارد. با این حال، پیمودن این بازار نیاز به دقت قانونی، تأمین منابع غیررسمی و صبر بلندمدت دارد. برای بسیاری، املاک و مستغلات تنها پناهگاه امن برای حفظ ثروت در کشور باقی می‌ماند و برای برخی خاص، راهی برای دست‌یابی به بازده‌های بالاتر در جریان بهبودی آینده است.