املاک سرمایه‌گذاری اجاره‌ای در تونسویلاهای نزدیک به سواحل،کافه‌ها و درختان مرکبات

خرید املاک در تونس: دسترسی به سواحل و ارزش استراتژیک در شمال آفریقا

خلاصه: موقعیت مدیترانه‌ای با ویژگی‌های محلی

بازار املاک تونس ترکیبی از جذابیت مدیترانه‌ای، قیمت‌های مقرون به صرفه و علاقه روزافزون بین‌المللی است. به عنوان یک کشور شمال آفریقایی با روابط قوی با اروپا و اقتصادی نسبتاً باز، تونس ویلاهای ساحلی، آپارتمان‌های شهری و زمین‌های بایر را با قیمت‌های دسترسی‌پذیر ارائه می‌دهد. اگرچه این بازار عمدتاً به طور داخلی هدایت می‌شود، اما سرمایه‌گذاران خارجی — به‌ویژه از فرانسه، ایتالیا و لیبی — به طور فزاینده‌ای به خرید املاک برای استفاده شخصی، درآمد اجاره یا افزایش سرمایه درازمدت تمایل دارند. علی‌رغم برخی محدودیت‌های قانونی، زیرساخت‌های کشور، اقتصاد گردشگری و دسترسی به سواحل فرصت‌های جذابی برای سرمایه‌گذاران با تجربه فراهم می‌آورد.

انواع املاک و بخش‌های تقاضا

انواع املاک در تونس بسته به مکان و تقاضای خریداران متفاوت است. دسته‌های اصلی شامل:

• آپارتمان‌های شهری: در تونس، صفاقس و سوسه، به‌ویژه در جوامع محصور یا ساختمان‌های جدید
• ویلاها: خانه‌های مستقل در حومه یا در کنار سواحل، معمولاً با باغ و استخر
• املاک توریستی: به‌ویژه در حمامات، جزیره‌ی جربا، نابل و مانیستیر — با جذابیت قوی برای اجاره کوتاه‌مدت
• زمین‌های کشاورزی: زمین‌های مسکونی یا کشاورزی که معمولاً نزدیک به مناطق شهری در حال رشد در دسترسند
• واحدهای تجاری: فروشگاه‌های خرده‌فروشی، هتل‌ها و ساختمان‌های اداری در مناطق مرکزی شهرهای بزرگ

این تقاضا توسط حرفه‌ای‌های محلی، دیاسپورای تونسی و بازنشستگان یا سرمایه‌گذاران اروپایی که به دنبال دسترسی کم‌هزینه به آب و هوای گرم و نزدیکی به اروپا هستند، هدایت می‌شود.

حقوق مالکیت و چارچوب قانونی

مالکیت املاک در تونس تحت قوانین مدنی قرار دارد، با چند محدودیت مهم برای خریداران خارجی:

• خارجی‌ها می‌توانند املاک ساخته شده (آپارتمان‌ها و خانه‌ها) را در مناطق شهری خریداری کنند، اما باید موافقت قبلی دولت را از طریق دفتر فرمانداری دریافت کنند. این روند قانونی است اما ممکن است کند باشد (3 تا 6 ماه).
• خارجی‌ها معمولاً از خرید زمین‌های کشاورزی ممنوع هستند. این محدودیت به شدت اجرا می‌شود تا از زمین‌های کشاورزی محلی محافظت شود.
• خرید زمین توسط خارجی‌ها نیاز به تأیید فرمان ریاست جمهوری دارد، مگر اینکه زمین در یک منطقه توریستی باشد و پروژه تجاری یا مربوط به توسعه باشد.
• سند مالکیت کامل به اتباع خارجی پس از تأیید صادر می‌شود که اجازه فروش مجدد، ارث و اجاره را می‌دهد.

نمایندگی قانونی در طول خریدها ضروری است. سردفتران در تونس فروش‌ها را نظارت کرده و ثبت را با ثبت‌نام محلی (Conservation Foncière) تأیید می‌کنند.

قیمت‌ها و روندهای منطقه‌ای

تونس یکی از مقرون به صرفه‌ترین کشورهای مدیترانه‌ای برای سرمایه‌گذاری در املاک مانده است. قیمت‌های تقریبی شامل:

• تونس (مرکز شهر): آپارتمان‌ها از 800–1,400 دلار در مترمربع؛ واحدهای لوکس تا 2,200 دلار در مترمربع
• لا مرسا / گمرته: حومه‌های لوکس تونس؛ ویلاها از 250,000 تا 800,000 دلار+
• حمامات: ویلاهای ساحلی 150,000–500,000 دلار؛ آپارتمان‌ها 1,000–1,800 دلار در مترمربع
• جزیره جربا: ویلاها از 90,000 تا 300,000 دلار؛ پروژه‌های گردشگری جدید در حال جلب توجه
• سوسه و مانیستیر: آپارتمان‌ها از 700 دلار در مترمربع؛ قیمت‌های بالاتر برای واحدهای ساحلی یا خدماتی

قیمت‌ها در پنج سال گذشته ثبات داشتند، با افزایش کمی در مناطق ساحلی و تجدید علاقه سرمایه‌گذاران پس از شیوع پاندمی، به‌ویژه در مورد خانه‌های دوم و سرمایه‌گذاری‌های اجاره‌ای.

هزینه‌های معامله و مالیات‌ها

خرید و نگهداری املاک در تونس شامل هزینه‌های متوسط است:

• مالیات ثبت: 5% از ارزش ملک
• هزینه‌های سردفتر: ~1%–2%، بسته به پیچیدگی
• مالیات تمبر: حدود 1%
• نمایندگی قانونی: ~1% از قیمت خرید (به شدت توصیه می‌شود)

مالیات‌های نگهداری کم است:

• مالیات بر املاک: مالیات سالیانه شهری بر اساس ارزش ثبتی (معمولاً چند صد دلار در سال)
• مالیات بر درآمد اجاره: مالکان خارجی 15%–25% پرداخت می‌کنند بسته به ساختار درآمد و توافق‌نامه‌های مالیات مضاعف
• مالیات بر درآمد سرمایه: 15% اگر ظرف 5 سال فروخته شود؛ معافیت‌هایی ممکن است بعد از آن وجود داشته باشد

تونس چندین توافقنامه مالیاتی دوجانبه، از جمله با فرانسه، آلمان و ایتالیا را حفظ می‌کند که ممکن است معافیت‌های مالیاتی را بر درآمد اجاره یا فروش کاهش دهد.

بازده اجاره و پتانسیل گردشگری

بازده اجاره در تونس بسته به مکان و نوع ملک متفاوت است. عملکرد اجاره کوتاه‌مدت در مناطق توریستی قوی‌ترین است، در حالی که اجاره‌های بلندمدت باقی‌مانده، اما پایدار است:

• تونس (آپارتمان‌های شهری): بازده 4%–6% بر اساس ناخالص در سال
• حمامات و جزیره جربا (خانه‌های تعطیلات): 6%–9% با اشغال بالا در ماه‌های تابستان
• لا مرسا (اجاره‌های خارجی): تقاضای بالا از سوی دیپلمات‌ها، سازمان‌های غیردولتی و حرفه‌ای‌های بین‌المللی
• ویلاهای خدماتی: با استخر و خدمات مدیریتی، حداکثر 10% بازده اجاره کوتاه‌مدت

تعداد گردشگران از سال 2021 به تدریج بازگشت. فرودگاه بین‌المللی جدید جزیره جربا، پروژه‌های لوکس حمامات و جوامع رو به رشد خارجی‌ها در تونس به تقاضای پایدار کمک می‌کند.

سناریوهای سرمایه‌گذاری

• خرید برای اجاره ساحلی: ویلا به ارزش 180,000 دلار در حمامات، اجاره‌نشینی در Airbnb به قیمت 120–150 دلار در شب، با بازده تقریبی 8% در فصل
• آپارتمان شهری در تونس: آپارتمانی به ارزش 95,000 دلار در Lac 2، اجاره داده شده به پرسنل سازمان‌های غیردولتی بین‌المللی به قیمت 700 دلار در ماه
• مهمانسرا در جزیره جربا: ویلا بازسازی‌شده به ارزش 250,000 دلار، به عنوان یک B&B با 4 اتاق با اشغال 65% فعالیت می‌کند
• زمین با سرمایه‌گذاری بلندمدت (با شریک محلی): خرید زمین توسعه‌ای در حومه تونس از طریق سرمایه‌گذاری مشترک برای فروش آینده

بهترین مناطق برای خرید ملک

• لا مرسا / گمرته: حومه‌های لوکس تونس با ویلاهای مقابل دریا، جامعه دیپلماتیک و آپارتمان‌های لوکس
• حمامات: پایتخت گردشگری تونس، با چشم‌اندازهای عالی برای اجاره‌های کوتاه‌مدت
• جزیره جربا: منطقه سرمایه‌گذاری جزیره‌ای با املاک ساحلی و پتانسیل بالای مهمانداری
• سوسه و مانیستیر: شهرهای ساحلی مقرون به صرفه با پایگاه اجاره‌ای محلی و توریستی
• تونس – مناطق دریاچه: توسعه‌های مدرن با پایگاه اجاره‌ای اداری و خارجی‌ها

ریسک‌ها و ملاحظات

در حالی که تونس نسبتاً باز است، سرمایه‌گذاران باید از چند خطر کلیدی آگاه باشند:

• موافقت‌های دولتی: می‌تواند خریدهای خارجی را به تأخیر بیندازد یا مسدود کند، به‌ویژه برای زمین یا مناطق روستایی
• شفافیت مالکیت: اطمینان از شفافیت سند و ثبت ملک؛ فقط با سردفتران دارای مجوز کار کنید
• کنترل‌های ارزی و سرمایه: بازگشت سود ممکن است نیاز به تأیید داشته باشد؛ به ساختار قانونی و پشتیبانی بانکی توجه کنید
• ریسک‌های سیاسی: تونس تجربیات تحولات سیاسی را داشته است، اگرچه بازار املاک به طور کلی پایدار و عموماً تحت تأثیر قرار نگرفته است

دقت قانونی، استفاده از وکلا محلی و تأیید ثبت‌نام‌های زون و مالیاتی بسیار ضروری است. از توافق‌های غیررسمی یا ساختمانی که ثبت نشده‌اند، اجتناب کنید.

نتیجه‌گیری: املاک مدیترانه‌ای با ورودی کم و پتانسیل برای رشد

تونس فرصتی منحصر به فرد برای سرمایه‌گذاران فراهم می‌کند تا به املاک مدیترانه‌ای با هزینه‌ای ناچیز نسبت به اروپا دسترسی پیدا کنند. با وجود اینکه قوانین نیاز به هدایت دارند، به‌ویژه برای زمین، پتانسیل درآمد اجاره‌ای خوب، افزایش سرمایه درازمدت و تقاضای گردشگری به شدت وجود دارد. برای کسانی که به دنبال املاک سبک زندگی یا سرمایه‌گذاری‌های خرید برای اجاره در شمال آفریقا با دسترسی به اروپا و خاورمیانه هستند، تونس یک دروازه خوب و مقرون به صرفه است.