املاک سرمایه گذاری با بازده بالا در تایلندسرزمینی از تضادها — از سواحل آرامتا شب‌های نئونی

چه چیزی خریداران را به خرید املاک در تایلند جذب می‌کند؟

در زمان های بحران و کاهش ارزش روبل، سرمایه‌گذاری در املاک یکی از مطمئن‌ترین راه‌ها برای حفظ دارایی‌ها است. تعداد افرادی که املاک را در خارج از کشور می‌خرند، هر سال رو به افزایش است. تایلند همچنان یکی از مکان‌های محبوب میان روس‌ها برای خرید املاک برای زندگی و سرمایه‌گذاری است.

در این مقاله، به طور مرحله به مرحله بررسی می‌کنیم که چرا تایلند خریداران را نه تنها از روسیه بلکه از سرتاسر جهان جذب می‌کند. کدام مناطق برای خرید جذاب‌ترین هستند و چه نکاتی باید در هنگام تصمیم‌گیری درباره خرید یک ملک در تایلند مورد توجه قرار گیرد.

پنج عامل کلیدی جذابیت سرمایه‌گذاری تایلند

1. ثبات ارز ملی یکی از مهم‌ترین شاخص‌ها برای سرمایه‌گذار است. ارز تایلند (THB) یکی از پنج ارز قدرتمند و پایدار در جهان است و قدرت خرید آن بیش از 10 سال کاهش نیافته است.
2. گردشگری. تایلند در میان 20 کشور پر بازدید جهان طبق آمار UNWTO قرار دارد. آنچه جذاب است، عدم وجود فصل‌های مشخص است. در فصل «اوج»، گردشگران از کشورهای CIS و اروپا به اینجا می‌آیند. در فصل «پائین»، مهمانان زیادی از چین و سایر کشورهای آسیای جنوب شرقی و همچنین استرالیا می‌آیند. برای سرمایه‌گذاران و گردشگران از چین، هیچ تفاوتی در زمان سال وجود ندارد، آنها در تمام طول سال به پوکت می‌آیند. 
   "همچنین باید گفت که طبق آمار منابع مختلف، امروزه (پایان 2023) پوکت به حدود 70٪ از بازگشت ترافیک گردشگری به نسبت دوره پیشاکرونا دست یافته است. و این نشان می‌دهد که پتانسیل گردشگری هنوز به اوج خود نرسیده است،" می‌گوید اوکسانا شاراکینا، رئیس دفتر نمایندگی VelesClub Int. در تایلند.
3. بازار املاک در مرحله رشد است. رشد بازار املاک در تایلند، به ویژه پوکت، تحت تأثیر این است که در کشور زمین کمی وجود دارد که بر روی آن ساخت و ساز مجاز است و محدودیت‌های سختی بر روی ساخت و سازهای بلندمرتبه وجود دارد (نه بیشتر از 7 طبقه). البته، این تأثیر خوبی بر اشغال و درآمد از املاک دارد. در همین حال، تمامی استراتژی‌های سرمایه‌گذاری در تایلند کار می‌کند، که امکان کسب درآمد بالا به دلار آمریکا را فراهم می‌کند: resale، اجاره، استراتژی مختلط. دوره بازگشت متوسط 7-8 سال است. 
   "ما در بیش از 20 کشور کار می‌کنیم، و واقعاً، جهت آسیایی، به ویژه تایلند، پوکت، برخی از بالاترین شاخص‌های سرمایه‌گذاری در جهان را نشان می‌دهد. به عنوان مثال، بازده اجاره در پوکت به 12٪ می‌رسد، در حالی که در اروپا - 6٪ به عنوان یک نشانگر مناسب در نظر گرفته می‌شود." - سرگئی تومانوف، شریک مدیریتی کل و بنیان‌گذار، ارزیابی می‌کند.
4. مالیات‌ها. در تایلند، مالیات‌های املاک یکی از پایین‌ترین‌ها است. 1-2٪ از قیمت ملک را هنگام خرید می‌پردازید که بسته به این که معامله چه شکلی انجام شود – Freehold یا Leasehold. مالیات بر مالکیت املاک دارای مقیاس پیشرفته است و طبق استانداردهای روسی، ناچیز است. نرخ حداکثر برای خارجی‌ها بر درآمد از اجاره املاک 15٪ است، اما می‌تواند به طور قانونی به 3٪ کاهش یابد. مالیات فروش نیز به شکل مالکیت Freehold یا Leasehold بستگی دارد، و معمولاً این مالیات می‌تواند بین خریدار و فروشنده تقسیم شود.
5. استراتژی توسعه روشن. بنابراین، طرح توسعه پنج‌ساله برای پوکت رسیدن به اهداف زیر را فرض می‌کند.

• تبدیل به یک مرکز فرهنگ غذایی;
• تبدیل به یک مرکز گردشگری سلامت و پزشکی جهانی;
• توسعه گردشگری ورزشی;
• تبدیل به یک مرکز آموزشی بین‌المللی;
• اجرا فناوری‌های دیجیتال (شهر هوشمند);
• تبدیل به یک مرکز گردشگری دریایی.

در عین حال، توسعه زیرساخت در دستیابی به این اهداف نقش حیاتی ایفا می‌کند، طبق گفته مقامات.

چگونه ملکی برای سرمایه‌گذاری در تایلند انتخاب کنیم؟

هنگام سرمایه‌گذاری در املاک در هر کشور، لازم است چندین عامل که به طور مستقیم بر پتانسیل سرمایه‌گذاری تأثیر می‌گذارند را در نظر بگیرید: توسعه اقتصادی کشور، مکان، قابلیت اطمینان توسعه‌دهنده، کیفیت ساخت و ساز، ریسک‌ها. و البته، انتخاب یک شیء سرمایه‌گذاری به هدف و استراتژی بستگی دارد.

به‌طور کلی، در تایلند، چندین حوزه وجود دارد که معمولاً هنگام خرید املاک در نظر گرفته می‌شود.

پوکت یا پاتایا

به طور سنتی، مکان‌های گردشگری شامل پوکت و پاتایا می‌شوند. اما اگر کمی عمیق‌تر نگاه کنید، می‌توان گفت که جریان گردشگر تنها در پوکت به طور کامل بهبود یافته است. در پاتایا، فرایند غلبه بر بحران کووید طولانی شده است و یک عامل مهم امروز، عدم وجود فرودگاه خودش است. در حالی که فرودگاه پوکت تا 12 میلیون گردشگر در سال را پذیرش می‌کند.

امروز پاتایا خواص سرمایه‌گذاری با قیمت‌های مناسب‌تری ارائه می‌دهد، اما شما باید ریسک بازگشت طولانی‌مدت سرمایه و بازده اجاره کمتر را در نظر بگیرید.

املاک تفریحی پوکت نشان‌دهنده سودآوری بالا و پایدار است، به طور متوسط تا 30% در هنگام خرید یک شیء در شروع فروش. درآمد اجاره نیز در سطح بالایی نگه‌داشته می‌شود - تا 12٪. همچنین، برخی توسعه‌دهندگان گزینه‌ای برای درآمد اجاره تضمینی و حتی امکان دریافت وام برای خارجی‌ها با 6٪ را ارائه می‌دهند.

مکان‌های محبوب دیگر در تایلند

همه به مکان‌های محبوبی مانند کوه ساموی، کرابی و فنگ نگان آشنا هستند، اما تعداد کمی از افراد این مکان‌ها را برای سرمایه‌گذاری در املاک در نظر می‌گیرند. در واقع، در اینجا سرمایه‌گذار به ارزیابی دقیق‌تری از تمامی عواملی نیاز دارد که بر سودآوری و آمادگی برای بازگشت سریع‌تر سرمایه تأثیر می‌گذارد. اما، در چنین مکان‌ها، شما می‌توانید ویلاهایی را در نخستین خط ساحلی با قیمت خوب بخرید که در سال‌های آینده تنها قیمت آنها افزایش می‌یابد و همیشه برای اجاره مورد تقاضا خواهد بود.

"بیایید به عنوان مثال به کوه ساموی نگاه کنیم. از سال 2009، ساخت آپارتمان‌ها در کاندا در جزیره ممنوع شده است و محدودیت‌های ارتفاع بین 6 تا 12 متر وجود دارد. این توضیح می‌دهد که چرا ویلاها و بونگالوها در کوه ساموی غالب هستند و موجودی آپارتمان‌ها و هتل‌ها اصلاً به‌روزرسانی نشده است. بنابراین، ساخت چنین پروژه جدیدی در جزیره می‌تواند بازده خوبی برای سرمایه‌گذار ایجاد کند. برخی از توسعه‌دهندگان شروع به ساخت فعال آپارتمان‌های با زیرساخت داخلی توسعه‌یافته در جزیره کرده‌اند و ما چیزی برای ارائه به سرمایه‌گذاران داریم." - ما مشخص می‌کنیم که آنالیزگر ارشد VelesClub Int. کسنییا شامیتکو.

پایتخت، بانکوک

اگر درباره پایتخت تایلند صحبت کنیم، بانکوک دارای زیرساخت مدرن و توسعه یافته است. این یکی از محبوب‌ترین و بازدید شده‌ترین شهرها در تمام آسیای جنوب شرقی است. همیشه تقاضای ثابتی برای املاک محلی، از جمله اجاره وجود دارد. در نتیجه، این جذابیت سرمایه‌گذاری آن را تضمین می‌کند، اما سودآوری در مقایسه با مکان‌های تفریحی کمتر خواهد بود.

چه چیزهایی را در زمان خرید ملک در تایلند باید بدانید؟

1. شکل مالکیت – Freehold (مالکیت کامل) یا Leasehold (مالکیت تا 90 سال در کل) – برای خرید املاک در تایلند مستقیماً به هدف خرید و استراتژی سرمایه‌گذاری بستگی دارد. قانون تایلند حقوق هر دو پادشاهی و حقوق سرمایه‌گذار را محافظت می‌کند، مهم است که با احتیاط توسعه‌دهنده را انتخاب کرده و قرارداد را با دقت مطالعه کنید.
2. اگر قصد خرید ویلا دارید، به یاد داشته باشید که فقط خود ساختمان می‌تواند به طور کامل متعلق به یک فرد باشد. برای ثبت زمین در Freehold، باید شرکتی در تایلند تأسیس کنید. با این حال، این کار به آسانی که به نظر می‌رسد نیست و VelesClub Int. در این زمینه کمک می‌کند.
3. خرید املاک تحت قانون تایلند حق دریافت اجازه اقامت را نمی‌دهد. در عین حال، ویزاهای ساکن بلندمدت جایگزین مختلفی وجود دارد، از جمله امکان شرکت در برنامه تایلند الیت و دریافت ویزای سرمایه‌گذاری برای حداکثر 20 سال.
4. فرایند ارث به شدت به شکل مالکیتی که شیء طراحی شده است بستگی دارد. در واقع، تنها زمانی که املاک در Freehold ثبت می‌شود، وراث بعد از اینکه مدیر یک تصمیم دادگاه در مورد پرونده ارث را دریافت کند، به مالکان کامل اشیاء تبدیل خواهند شد. اما عجله نکنید. هنگامی که یک شیء برای اجاره (Leasehold) خریداری می‌شود، می‌توانید در قرارداد پیش‌بینی کنید که حق انتقال اجاره به جانشینان قانونی شما.
5. تمام اشیاء تحت ساخت در تایلند از توسعه‌دهنده می‌تواند قبل از پایان ساخت و ساز به صورت قسطی خریداری شود، زیرا پرداخت اولیه تا 30٪ خواهد بود. در همین حال، برخی توسعه‌دهندگان گزینه‌هایی برای اقساط به مدت 3 تا 5 سال با 5-7٪ یا امکان گرفتن وام برای خارجی‌ها با 6٪ برای حداکثر 15 سال نیز دارند. همچنین، برای سرمایه‌گذار جذاب‌تر خواهد بود پیشنهادات برای بازده تضمینی از 1-3 سال یا خرید مجدد. لازم به یادآوری است که سرمایه‌گذار همیشه گزینه‌ای برای اجاره دادن به تنهایی یا استفاده از خدمات یک شرکت مدیریت حرفه‌ای تخصصی دارد که مسئول اجاره خود شیء است و سرمایه‌گذار در هر جای جهان که باشد، یک درآمد ثابت دریافت می‌کند.
6. توسعه‌دهندگان فرصتی برای فروش یک شیء در هر مرحله از ساخت و ساز با انتقال بدهی به شخص دیگری ارائه می‌دهند، که به سرمایه‌گذاران اجازه می‌دهد حداکثر بازده را از سرمایه‌گذاری در یک شیء تحت ساخت با سرمایه‌گذاری حداقل پیش‌پرداخت و چند قسط پرداخت فراهم کند، بدون اینکه پرداخت‌ها را به طور کامل ببندند. این استراتژی سرمایه‌گذاری به عنوان پربازده‌ترین شناخته می‌شود.

خرید املاک در هر کشور دارای ویژگی‌ها و نکات خاص خود است و انتخاب یک شیء چه برای سرمایه‌گذاری و چه برای زندگی نیاز به زمان برای مطالعه بازار دارد.