املاک سرمایه‌گذاری با بازده بالا در تایلندسرزمین تضادها — از سواحل آرام تا شب‌های نئوناملاک سرمایه‌گذاری با بازده بالا در تایلند

چرا سرمایه‌گذاری در املاک در تایلند جذاب است؟

در زمان‌های بحران و کاهش ارزش روبل، سرمایه‌گذاری در املاک یکی از مطمئن‌ترین راه‌ها برای حفظ دارایی‌ها است. هر سال بر تعداد افرادی که به خرید املاک در خارج از کشور می‌پردازند افزوده می‌شود. تایلند هنوز هم مکان محبوبی است برای روس‌ها به منظور خرید املاک جهت زندگی و سرمایه‌گذاری.

در این مقاله، به طور مرحله به مرحله به بررسی دلایل جذابیت تایلند برای خریداران از جمله روس‌ها و دیگر نقاط جهان می‌پردازیم. کدام مناطق برای خرید جذاب‌تر هستند و چه نکاتی را باید هنگام تصمیم‌گیری برای خرید ملک در تایلند مدنظر قرار داد.

پنج عامل کلیدی جذابیت سرمایه‌گذاری در تایلند

1. ثبات ارز ملی یکی از مهم‌ترین شاخص‌ها برای سرمایه‌گذار است. ارز تایلند (THB) یکی از پنج ارز قوی و پایدار در جهان است و قدرت خرید آن بیش از 10 سال است که تغییر نکرده است.
2. گردشگری. تایلند یکی از 20 کشور پر بازدید در جهان بر اساس آمار UNWTO است. نکته قابل توجه این است که فصل‌های گردشگری در این کشور روشن و مشخص نیستند. در فصل "پائیز"، گردشگران از کشورهای CIS و اروپا به اینجا می‌آیند. در فصل "تابستان"، مهمانان زیادی از چین و دیگر کشورهای جنوب شرقی آسیا و همچنین استرالیا به اینجا می‌آیند. برای سرمایه‌گذاران و گردشگران چینی، زمان سال هیچ تفاوتی ندارد و آن‌ها در تمام سال به پوکت می‌آیند. 
   "باید به این نکته نیز اشاره کرد که بر اساس آمار از منابع مختلف، امروز (پایان سال 2023) پوکت به حدود 70 درصد از بازگشت ترافیک گردشگری نسبت به دوره پیش از بحران رسیده است. و این نشان می‌دهد که پتانسیل گردشگری هنوز به اوج خود نرسیده است،" می‌گوید اکسانا شارکینا، رئیس دفتر نمایندگی VelesClub Int. در تایلند.
3. بازار املاک در مرحله رشد است. رشد بازار املاک در تایلند، به ویژه پوکت، تحت تأثیر این واقعیت است که زمین‌های کمی در کشور برای ساخت و ساز مجاز است و محدودیت‌های سختی بر ساخت و سازهای مرتفع وجود دارد (بیش از 7 طبقه مجاز نیست). این امر قطعاً تاثیر مثبتی بر نرخ اشغال و درآمد از املاک دارد. در عین حال، تمامی استراتژی‌های سرمایه‌گذاری در تایلند قابل قبول است که امکان کسب درآمد بالا به دلار آمریکا وجود دارد: فروش مجدد، اجاره و استراتژی مختلط. متوسط دوره بازگشت سرمایه 7-8 سال است. 
   "ما در بیش از 20 کشور فعالیت داریم و واقعاً، جهت آسیایی به ویژه تایلند و پوکت نشان‌دهنده برخی از بالاترین شاخص‌های سرمایه‌گذاری در جهان است. به عنوان مثال، بازده اجاره در پوکت تا 12 درصد است، در حالی که در اروپا 6 درصد به عنوان یک شاخص مطلوب محسوب می‌شود. - سرگئی تومانووف، شریک مدیریت و بنیان‌گذار، ارزیابی می‌کند.
4. مالیات‌ها. در تایلند، مالیات‌های املاک در میان پایین‌ترین‌ها است. 1-2 درصد از قیمت ملک که شما هنگام خرید پرداخت خواهید کرد، بسته به اینکه معامله به چه صورت انجام شود - در Freehold یا Leasehold. مالیات بر مالکیت املاک به صورت تدریجی است و از دیدگاه روسی، چندان معنادار نیست. حداکثر نرخ برای خارجی‌ها بر درآمد حاصل از اجاره املاک 15 درصد است، اما می‌توان به طور قانونی آن را به 3 درصد کاهش داد. مالیات فروش نیز بستگی به فرم مالکیت Freehold یا Leasehold دارد و غالباً این مالیات می‌تواند بین خریدار و فروشنده تقسیم شود.
5. استراتژی توسعه واضح. بنابراین، برنامه توسعه پنج‌ساله برای پوکت دستیابی به اهداف زیر را در نظر دارد.

• تبدیل به مرکز فرهنگ غذایی؛
• تبدیل به مرکز جهان برای سلامت و گردشگری پزشکی؛
• توسعه گردشگری ورزشی؛
• تبدیل به مرکز آموزشی بین‌المللی؛
• اجرای فناوری‌های دیجیتال (شهر هوشمند)؛
• تبدیل به مرکز گردشگری دریایی.

در عین حال، توسعه زیرساخت‌ها نقش مهمی در دستیابی به این اهداف ایفا می‌کند، طبق گفته مقامات.

چگونه یک ملک برای سرمایه‌گذاری در تایلند انتخاب کنیم؟

هنگام سرمایه‌گذاری در املاک در هر کشوری، لازم است که تعدادی از عوامل که مستقیماً بر پتانسیل سرمایه‌گذاری تأثیر می‌گذارند را در نظر بگیرید: توسعه اقتصادی کشور، موقعیت مکانی، اعتبار توسعه‌دهنده، کیفیت ساخت، ریسک‌ها. و البته، انتخاب یک شیء سرمایه‌گذاری بستگی به هدف و استراتژی دارد.

به طور عمده، در تایلند، چند منطقه وجود دارد که به طور معمول هنگام خرید ملک مورد بررسی قرار می‌گیرند.

پوکت یا پاتای

محل‌های گردشگری سنتی شامل پوکت و پاتایا هستند. با این حال، اگر کمی عمیق‌تر نگاه کنید، می‌توان گفت که جریان گردشگری تنها در پوکت به طور کامل بهبود یافته است. در پاتایا، فرآیند عبور از بحران کووید طولانی شده و یک عامل مهم امروز، عدم وجود فرودگاه مستقل است. در حالی که فرودگاه پوکت سالانه تا 12 میلیون گردشگر را می‌پذیرد.

امروز پاتایا املاک سرمایه‌گذاری مقرون به صرفه‌تری ارائه می‌دهد، اما باید به ریسک بازگشت سرمایه طولانی‌تر و بازده اجاره پایین‌تر توجه کنید.

املاک گردشگری پوکت نشان دهنده سودآوری پایدار و بالایی است، به طور متوسط تا 30 درصد در زمان خرید یک شیء در آغاز فروش. درآمد اجاره نیز در سطح بالایی حفظ می‌شود – تا 12 درصد. همچنین برخی توسعه‌دهندگان گزینه درآمد اجاره تضمینی و حتی امکان اخذ وام برای خارجیان با 6 درصد را ارائه می‌دهند.

دیگر مکان‌های محبوب در تایلند

همه مکان‌های معروفی چون کوه ساموی، کرابی و فنگ نگا را می‌شناسند، اما تعداد کمی این مناطق را برای سرمایه‌گذاری در املاک در نظر می‌گیرند. واقعاً، در اینجا سرمایه‌گذار نیاز به ارزیابی دقیق‌تری از تمام عواملی دارد که بر سودآوری تأثیر می‌گذارند و آمادگی برای بازگشت سرمایه‌گذاری کمتر سریع دارد. اما، در چنین مکان‌هایی می‌توان یک ویلا در خط اول سواحل به قیمت مناسب خرید که قیمت آن به مرور زمان تنها افزایش می‌یابد و همیشه برای اجاره مطلوب است.

"بیایید به کوه ساموی مثلاً نگاه کنیم. از سال 2009، در این جزیره ساخت آپارتمان در کاندوها ممنوع شده است و محدودیت ارتفاع 6-12 متر وجود دارد. این موضوع توضیح‌دهنده برتری ویلاها و بنگالوها در کوه ساموی است و موجودی آپارتمان‌ها و هتل‌ها نیز به‌هیچ‌وجه به‌روز نشده است. بنابراین، ساخت چنین پروژه جدیدی در جزیره می‌تواند بازده خوبی برای سرمایه‌گذار به همراه داشته باشد. برخی توسعه‌دهندگان شروع به ساختن فعال کاندومینیوم‌ها با زیرساخت‌های داخلی توسعه یافته در جزیره کرده‌اند و ما برای سرمایه‌گذاران چیزی برای ارائه داریم." - ما نظر آنالیست ارشد VelesClub Int. کسینیا شامی‌تو را جویا می‌شویم.

پایتخت بانکوک

اگر بخواهیم درباره پایتخت تایلند صحبت کنیم، بانکوک دارای زیرساخت‌های مدرن و پیشرفته است. این شهر یکی از محبوب‌ترین و پر بازدیدترین شهرها در تمام جنوب شرق آسیا است. همیشه تقاضای پایداری برای املاک محلی وجود دارد، از جمله اجاره. در نتیجه، این موضوع جذابیت سرمایه‌گذاری را تضمین می‌کند، اما سودآوری کمتر از مکان‌های تفریحی خواهد بود.

چه نکاتی را باید هنگام خرید ملک در تایلند مدنظر قرار داد؟

1. نوع مالکیت - Freehold (مالکیت کامل) یا Leasehold (مالکیت تا 90 سال در مجموع) - بستگی به هدف خرید و استراتژی سرمایه‌گذاری دارد. قوانین تایلند به حقوق هم پادشاهی و هم حقوق سرمایه‌گذار احترام می‌گذارند، بنابراین مهم است که توسعه‌دهنده را به دقت انتخاب کرده و قرارداد را به خوبی مطالعه کنید.
2. اگر تصمیم به خرید ویلا دارید، در نظر داشته باشید که تنها خود ساختمان می‌تواند تحت مالکیت کامل فرد قرار بگیرد. برای ثبت زمین تحت مالکیت Freehold، نیاز به تأسیس یک شرکت در تایلند خواهید داشت. اما این کار آنقدر که به نظر می‌رسد دشوار نیست و VelesClub Int. در این زمینه کمک می‌کند.
3. خرید املاک تحت قوانین تایلند حق اقامت دائم را به دنبال ندارد. این در حالی است که گزینه‌های ویزای مقیم بلندمدت جایگزین وجود دارد، از جمله امکان شرکت در برنامه تایلند الیت و دریافت ویزای سرمایه‌گذاری برای حداکثر 20 سال.
4. فرایند وراثت به شکل مالکیت بستگی دارد که در آن ملک طراحی شده است. به‌راستی، تنها در هنگام ثبت ملک تحت مالکیت Freehold، وراث به مالکیت کامل ملک پس از دریافت تصمیم دادگاه برای پرونده وراثت تبدیل خواهند شد. اما نباید عجله کرد. هنگام خرید یک ملک برای اجاره (Leasehold)، در قرارداد می‌توانید نکته‌ای برای انتقال حق اجاره به وراث قانونی خود پیش‌بینی کنید.
5. تمام املاک در حال ساخت در تایلند از طرف توسعه‌دهنده می‌توانند پیش‌خرید شوند، زیرا پرداخت اولیه به حداکثر 30 درصد خواهد بود. در عین حال، برخی توسعه‌دهندگان نیز گزینه‌های اقساطی به مدت 3-5 سال با نرخ‌های 5-7% یا امکان اخذ وام برای خارجی‌ها با 6 درصد برای حداکثر 15 سال را نیز دارند. برای سرمایه‌گذاران، پیشنهادات برای بازده‌های تضمینی از 1-3 سال یا امکان خرید دوباره نیز جذاب خواهد بود. شایان ذکر است که سرمایه‌گذار همیشه انتخاب دارد، تا خود به اجاره‌دادن بپردازد، یا از خدمات یک شرکت مدیریت متخصص استفاده کند که به اجاره‌دادن خود ملک رسیدگی می‌کند و در این صورت سرمایه‌گذار، هر جا که در جهان باشد، درآمد ثابتی دریافت می‌کند.
6. توسعه‌دهندگان این فرصت را فراهم می‌کنند تا یک ملک را در هر مرحله ساخت، با انتقال بدهی به شخص دیگری، بفروشند که این امر به سرمایه‌گذاران اجازه می‌دهد تا حداکثر بازده را از سرمایه‌گذاری در یک ملک در حال ساخت با حداقل پیش‌پرداخت و چندین پرداخت قسطی به دست آورند، بدون اینکه نیاز به پرداخت کامل داشته باشند. این استراتژی سرمایه‌گذاری به‌عنوان سودآورترین شناخته می‌شود.

خرید ملک در هر کشور دارای ویژگی‌ها و نکات خاص خود است و انتخاب یک شیء، هم برای سرمایه‌گذاری و هم برای زندگی، نیاز به زمان برای بررسی دقیق بازار دارد.