فرصت‌های سرمایه‌گذاری جهانی در سئولمسکن در پایتختتکنولوژی و فرهنگ

املاک در سئول، کره جنوبی

چرا در بازار املاک سئول سرمایه‌گذاری کنیم

سئول، پایتخت پرجنب‌وجوش کره جنوبی، مرکز جهانی فناوری، مالی و فرهنگی است. با زیرساخت‌های درجه یک، خدمات عمومی با کیفیت بالا و اقتصاد شکوفا، این شهر فرصت‌های متنوعی را در سرمایه‌گذاری املاک ارائه می‌دهد. به عنوان یک کلان‌شهر پرجمعیت با بازسازی‌های شهری مداوم و علاقه پایدار خارجی، بازار املاک سئول یکی از رقابتی‌ترین و پویاترین بازارها در آسیا است. پتانسیل بالای افزایش سرمایه، تقاضای قوی مستأجران و نواحی توسعه‌ یافته تحت حمایت دولت، سرمایه‌گذاران را از صندوق‌های نهادی تا صاحب‌خانه‌های فردی جذب می‌کند.

انواع املاک در سئول

بازار املاک سئول چند بعدی است و شامل:

• آپارتمان‌های بلندمرتبه (آپاتئو) — فرمت اصلی مسکونی، که در محله‌های مانند گانگنام، مپو و سونگپا یافت می‌شود.
• ساختمان‌های ویلایی با ارتفاع کم — معمول در مناطقی مانند ایتاوان و یئوننام-دونگ، که طراحی‌های جادار و جذابیت منحصر به فردی دارند.
• آفیس‌تل‌ها — واحدهای کاربردی کوچک که به عنوان فضاهای اداری و مسکونی عمل می‌کنند، که در میان جوانان حرفه‌ای و سرمایه‌گذاران محبوب است.
• ساختمان‌های تجاری — برج‌های اداری و واحدهای خرده‌فروشی، به ویژه در نواحی مانند جانگنو، یئودو و مئونگ‌دونگ.
• زمین‌های خالی — در مرکز سئول نادر است اما گاهی در نواحی حاشیه‌ای که دستخوش تغییر کاربری یا بازسازی هستند، قابل دسترسی است.

آیا خارجی‌ها می‌توانند املاکی در سئول بخرند؟

بله، کره جنوبی به افراد و شرکت‌های خارجی اجازه می‌دهد که املاک را با محدودیت‌های کمی خریداری کنند:

• مالکیت آزاد مجاز است، از جمله زمین و ساختمان‌ها.
• خریداران خارجی باید خریدهای خود را به دفتر دولت محلی ظرف ۶۰ روز پس از امضای قرارداد گزارش دهند (یا با وزارت زمین ثبت نام کنند).
• مالیات‌های مربوط به سود سرمایه و املاک به طور یکسان بر خریداران خارجی و داخلی اعمال می‌شوند.
• خارجی‌ها باید در معاملات از وون کره‌ای استفاده کنند و تأمین مالی باید با قوانین ارزی کره مطابقت داشته باشد.

در حالی که نیازی به شراکت محلی یا اقامت نیست، سرمایه‌گذاران باید با کارشناسان حقوقی و مشاوره‌ای دو زبانه همکاری کنند تا در مراحل اداری و قانونی راهنمایی شوند.

قیمت‌های املاک و روندهای بازار

سئول به خاطر قیمت‌های بالای املاک، به ویژه در گانگنام و سئوه‌چو شناخته شده است:

• آپارتمان در گانگنام (۸۵ متر مربع): ۱.۵ تا ۲.۵ میلیارد وون (۱.۱ تا ۱.۹ میلیون دلار)
• واحد آفیس‌تل در یئودو: ۳۰۰ تا ۷۰۰ میلیون وون (۲۲۰,۰۰۰ تا ۵۲۰,۰۰۰ دلار)
• واحد تجاری در مئونگ‌دونگ: ۱.۲ تا ۳ میلیارد وون (۹۳۰,۰۰۰ تا ۲.۳ میلیون دلار)
• ویلایی در سئونگ‌بوک-دونگ: ۱.۵ تا ۴ میلیارد وون (۱.۱ تا ۳.۱ میلیون دلار)

نظم‌های اخیر دولت برای کاهش سفته‌بازی مالیات‌هایی را برای مالکان چندین ملک معرفی کرده‌اند، اما تقاضای پایه همچنان قوی باقی مانده است. محدودیت‌های عرضه، حمل و نقل عمومی عالی و زیرساخت‌های اجتماعی رشد ارزش بلندمدت را در نواحی اصلی تضمین می‌کند.

بازده اجاره و تقاضا

تقاضای اجاره در سئول به دلیل:

• خارجی‌ها و دیپلمات‌ها در یانگ‌سان، ایتاوان و هانام-دونگ.
• دانشجویان دانشگاه و جوانان حرفه‌ای در مپو، هونگ‌دائه و گانگنام.
• استارتاپ‌ها و کارگران از راه دور که به دنبال آفیس‌تل‌ها در یئونگ‌دئونگپو و سانگام هستند.

فرمت‌های اجاره:

• ولسه (اجاره ماهانه + ودیعه) — رایج‌ترین فرمت که شامل ودیعه و اجاره ماهانه است.
• جونسه (فقط ودیعه بزرگ) — فرمت منحصر به فرد کره‌ای با اجاره ۲ ساله و ودیعه کامل قابل استرداد (معمولاً ۶۰ تا ۸۰ درصد از ارزش ملک).

بازده‌های نمونه:

• آپارتمان در منطقه مپو: ۳ تا ۴ درصد بازده سالانه (ولسه)
• آفیس‌تل در سانگام-دونگ: ۴ تا ۶ درصد بازده
• ویلایی در ایتاوان (اجاره برای خارجی‌ها): ۳.۵ تا ۵ درصد بازده

بازده‌ها به دلیل ارزش‌های بالای سرمایه متوسط هستند اما همچنان پایدار و کم‌ریسک باقی مانده‌اند.

بهترین مناطق برای سرمایه‌گذاری در سئول

منطقه‌های سرمایه‌گذاری برتر در سئول شامل:

• گناگنام-گو — آپارتمان‌های لوکس، ادارات فناوری و مدارس معتبر، این منطقه را به مکانی پرطرفدار تبدیل کرده است.
• مپو-گو — آپارتمان‌های مقرون به صرفه نزدیک به دانشگاه‌ها و تقاضای بالای اجاره.
• یانگ‌سان-گو — محبوب برای خارجی‌ها، نزدیک به پایگاه نظامی ایالات متحده و نواحی بازسازی آینده.
• یئونگ‌دئونگپو-گو — مرکز تجاری با آفیس‌تل‌ها، بانک‌ها و به‌روزرسانی‌های شهری سریع.
• سونگپا-گو — پارک الماس، برج لوتی و کاندوهای باکیفیت خانوارهای ثروتمند را جذب می‌کند.

فرآیند خرید و مراحل قانونی

فرآیند خرید معمول شامل:

• انتخاب یک نماینده معتبر املاک (بودونگسان) آشنا با رویه‌های سرمایه‌گذاران خارجی.
• امضای قرارداد خرید و پرداخت ودیعه (معمولاً ۱۰ درصد).
• گزارش معامله به دفتر منطقه‌ای محلی در ۶۰ روز (قانون خرید املاک خارجی).
• ثبت ملک در ثبت‌نام املاک و پرداخت مالیات خرید (حدود ۳.۵ درصد).
• تکمیل پرداخت و انتقال مالکیت از طریق تأیید عمومی.

تمام مراحل نیازمند یک حساب بانکی کره‌ای و شناسایی رسمی (پاسپورت، ویزا یا ARC) هستند. غیرمقیم‌ها ممکن است مشمول اعلامیه‌های مالی اضافی تحت قانون معامله‌های ارزی شوند.

مالیات‌ها و هزینه‌های نگهداری

مالیات‌های مربوط به املاک در سئول عبارتند از:

• مالیات اکتساب: ۱.۱ تا ۴.۶ درصد، بسته به استفاده و نوار قیمت.
• مالیات بر سود سرمایه: ۶ تا ۴۵ درصد برای افراد، بیشتر برای املاک متعدد.
• مالیات بر املاک: مالیات سالانه ۰.۱ تا ۳.۲ درصد بسته به میزان مالکیت و ارزش ملک.
• مالیات بر درآمد اجاره: ۱۴ تا ۴۲ درصد بر اساس درآمد خالص.
• هزینه‌های HOA: معمولاً ۱۰۰,۰۰۰ تا ۳۰۰,۰۰۰ وون در ماه برای ساختمان‌های آپارتمانی.

کارایی مالیاتی می‌تواند با LLC‌های محلی، ساختارهای خارجی یا برنامه‌ریزی مالیاتی حرفه‌ای در هماهنگی با حسابداران کره‌ای بهبود یابد.

چه کسانی باید در سئول سرمایه‌گذاری کنند؟

پروفایل‌های ایده‌آل شامل:

• سرمایه‌گذاران جهانی بلندمدت که به دنبال افزایش سرمایه در یک محیط قانونی و سیاسی پایدار هستند.
• صاحبان ملک که به دنبال درآمد اجاره از حرفه‌ای‌ها، دانشجویان یا خارجی‌ها هستند.
• شرکت‌ها یا صندوق‌ها که به دنبال خرید دارایی‌های اداری یا تجاری در نواحی مرکزی هستند.
• بازنشستگان و افراد که در حال برنامه‌ریزی برای خرید‌های مبتنی بر سبک زندگی در محله‌های امن و متصل هستند.

نتیجه‌گیری

بازار املاک سئول ترکیبی از پویایی آسیا با شفافیت قانونی و کیفیت زیرساخت‌هاست. در حالی که قیمت‌ها بالا و مقررات سخت‌گیرانه است، پایتخت هنوز هم مقصد جذابی برای سرمایه‌گذاران محافظه‌کار است که به دنبال بازده کم‌ریسک و رشد سرمایه بلندمدت هستند. با فرمت‌های متنوع املاک، حقوق مالکیت ایمن و تقاضای ثابت مستأجر، سئول یکی از بالغ‌ترین و منظم‌ترین محیط‌های املاک در شرق آسیا را ارائه می‌دهد.