لیست املاک سرمایه‌گذاری بوسانزیرساخت‌های شهریبا ویژگی‌های ساحلی

املاک و مستغلات در بوسان، کره جنوبی

چرا در بوسان سرمایه‌گذاری کنیم

بوسان، دومین شهر بزرگ کره جنوبی، یک کلان‌شهر ساحلی مشهور به خاطر بندر بین‌المللی، زیرساخت‌های مدرن و صنعت گردشگری رونق یافته‌اش است. این شهر با سواحل ها یونده، بازار پرجنب‌وجوش جاگلچی و جاده‌های زیبای ساحلی شناخته می‌شود و ترکیبی از انرژی شهری و زیبایی‌های طبیعی را ارائه می‌دهد. به همین دلیل، بوسان سرمایه‌گذاران املاک داخلی و خارجی را جذب می‌کند که به دنبال رشد خارج از سئول هستند. املاک در بوسان هزینه‌های ورودی نسبتاً پایین‌تری ارائه می‌دهد، تقاضای بالایی در مناطق کلیدی دارد و در بخش‌های مسکونی و تجاری بهبود بلندمدت را نشان می‌دهد.

انواع دارایی‌ها در بوسان

منظر املاک و مستغلات بوسان متنوع است و شامل:

• کاندومینیوم‌های بلندمرتبه — معمولاً در هایونده، شهر دریایی و شهر سنتوم، که اغلب دید به دریا و امکانات لوکس دارند.
• ویلاهای کم‌ارتفاع و خانه‌های دوطبقه — در محله‌های سنتی‌تر مانند یونسونگ-دونگ و دونگ‌نائه یافت می‌شوند.
• آفیس‌تل‌ها (ترکیب دفتر و هتل) — واحدهای فشرده‌ای که برای مقاصد مسکونی و تجاری استفاده می‌شوند، به ویژه در نزدیکی نقاط حمل و نقل.
• املاک تجاری — واقع در سئوم‌ئون و نامپو-دونگ، که مراکز خرده‌فروشی و مالی بوسان هستند.
• قطعات زمین — در مرکز شهر نادر اما گاهی در مناطق بازسازی حاشیه‌ای مانند گیجانگ-گون در دسترس هستند.

مقررات مالکیت خارجی

کره جنوبی اجازه می‌دهد که خارجی‌ها املاک، از جمله در بوسان، را با محدودیت‌های بسیار کمی خریداری کنند:

• اشخاص و شرکت‌های خارجی می‌توانند املاک مسکونی، تجاری یا صنعتی خریداری کنند.
• مالکیت باید در مدت 60 روز در دفتر دولتی محلی مربوطه ثبت شود.
• مالکیت کامل برای زمین و ساختمان در دسترس است و هیچ محدودیتی برای مالکیت وجود ندارد.
• اجاره‌های ژئونس (اجاره کلید) و ول‌س (اجاره ماهیانه) برای مالکین غیر مقیم در دسترس است.

تمام تراکنش‌ها باید تحت قانون приобретения земель (خرید زمین خارجی) گزارش شود و با قوانین ارزی کره مطابقت داشته باشد.

قیمت‌ها و روندهای املاک

بوسان املاک ارزان‌تری نسبت به سئول ارائه می‌دهد اما به طور فزاینده‌ای مورد تقاضا قرار دارد:

• کاندومینیوم لوکس با دید دریا در هایونده: 900 میلیون تا 2 میلیارد وون (690,000 تا 1.5 میلیون دلار امریکا)
• آفیس‌تل در شهر سنتوم: 200 تا 500 میلیون وون (150,000 تا 380,000 دلار امریکا)
• ویلا در دونگ‌نائه: 600 تا 1.2 میلیارد وون (460,000 تا 920,000 دلار امریکا)
• فروشگاه تجاری در نامپو-دونگ: 800 میلیون تا 2.5 میلیارد وون (610,000 تا 1.9 میلیون دلار امریکا)

بوسان در بین سال‌های 2019 تا 2022 شاهد افزایش قیمت‌ها بود، که به‌واسطه تقاضا برای املاک تفریحی و جابجایی‌های مسکونی در دوران کووید-19 بود. اخیراً، تثبیت قیمت و محدودیت‌های دولت بر مالکیت‌های چندگانه، خرید‌های سفته‌ای را کاهش داده است، اما اصول بلندمدت همچنان قوی باقی مانده‌اند.

بازده اجاره و تقاضای بازار

بازار اجاره در بوسان به چندین بخش خدمات می‌دهد:

• اتباع خارجی و مسافران تجاری — متمرکز در شهر دریایی، شهر سنتوم و هایونده.
• دانشجویان و حرفه‌ای‌های جوان — در نزدیکی دانشگاه ملی بوسان و در سئوم‌ئون یافت می‌شوند.
• گردشگران و اجاره‌کنندگان کوتاه‌مدت — تقاضای بالایی برای اجاره‌های Airbnb و املاک تعطیلات در نزدیکی سواحل.

فرمت‌های اجاره شامل:

• ژئونس — قراردادهای اجاره‌ای فقط با ودیعه که ودیعه‌ها بین 50 تا 80 درصد از ارزش ملک متغیر است.
• ول‌س — اجاره ماهیانه با ودیعه قابل استرداد (به طور معمول 5 تا 10 میلیون وون).

میانگین بازده:

• آفیس‌تل‌ها در بوسان‌جین-گو: 4.5% تا 6%
• آپارتمان‌های با چشم‌انداز دریا در هایونده: 3% تا 4%
• واحدهای تجاری در سئوم‌ئون: 5% تا 7%

پلتفرم‌های اجاره کوتاه‌مدت تحت مقررات قرار دارند اما همچنان محبوب هستند، به ویژه در فصل‌های جشنواره و ماه‌های تابستان.

بهترین محله‌ها برای سرمایه‌گذاری

محله‌های با عملکرد بالا در بوسان شامل:

• هایونده-گو — کاندومینیوم‌های دریا، زندگی لوکس و ترافیک بالای گردشگران.
• سویه‌نگ-گو (شهر دریایی) — برج‌های بلند با دید به بندر و دریا.
• شهر سنتوم — مرکز فناوری، رسانه و تجارت با تقاضای تجاری قوی.
• سئوم‌ئون — هسته مرکزی بوسان، ایده‌آل برای خرده‌فروشی، آفیس‌تل‌ها و املاک مربوط به شب‌نشینی.
• دونگ‌نائه-گو — منطقه مسکونی مستقر با مدارس، بیمارستان‌ها و مسکن سنتی.

چگونه ملکی در بوسان خریداری کنیم

روند استاندارد شامل:

• انتخاب یک نماینده مجاز (بودونگسان) برای شناسایی ملک و مذاکره در مورد شرایط.
• امضای قرارداد فروش با ودیعه 10 درصد و ذکر جزئیات کامل ملک و خریدار.
• گزارش تراکنش به وزارت زمین یا دفتر محلی ظرف 60 روز (مورد نیاز برای خریداران خارجی).
• ثبت عنوان و پرداخت مالیات‌های مربوط به خرید و ثبت.
• تکمیل پرداخت از طریق یک بانک کره‌ای به صورت وون، پس از باز کردن حساب داخلی.

خریداران باید برای هزینه‌های اضافی شامل مشاوره حقوقی، هزینه‌های انتقال بانکی و ارزیابی‌های ارزش ملک (در صورت تامین مالی) برنامه‌ریزی کنند.

مالیات‌ها و هزینه‌های جاری

مالکیت در بوسان شامل تعهدات زیر است:

• مالیات بر تحصیل: 1.1% تا 3.5% از ارزش ملک.
• مالیات بر املاک: 0.15% تا 3.2% به صورت سالانه بسته به کلاس دارایی و ارزش آن.
• مالیات بر سود سرمایه: 6% تا 45% بستگی به سود و دوره نگهداری.
• مالیات بر درآمد اجاره: 14% تا 42%، بسته به کل درآمد اجاره‌ای اعلام‌شده.
• هزینه‌های HOA: برای کاندومینیوم‌ها، هزینه‌های ماهیانه بین 80,000 تا 200,000 وون بسته به امکانات متغیر است.

به سرمایه‌گذاران خارجی توصیه می‌شود با متخصصان مالیاتی کره مشورت کنند تا خریدها را از طریق نهادها ساختاربندی کنند یا درمان مالیات بر سود سرمایه را بهینه سازند.

چه کسانی باید در بوسان سرمایه‌گذاری کنند

بوسان برای:

• سرمایه‌گذاران بلندمدت که به دنبال بهبود پایدار در یک شهر برتر کره هستند.
• مالکین که به دنبال فرصت‌های اجاره‌ای کوتاه‌مدت یا مستأجران ماهیانه در یک اقتصاد محور گردشگری هستند.
• متنوع‌کنندگان پرتفو که می‌خواهند در یک محیط ساحلی و مناسب برای کسب‌وکار به خارج از سئول دسترسی داشته باشند.
• بازنشستگان خارجی یا خریداران خانه‌های دوم که به دنبال زندگی در کنار دریا با زیرساخت‌های مدرن هستند.

نتیجه‌گیری

بوسان به عنوان یک بازار املاک با پتانسیل بالا در کره جنوبی شناخته می‌شود و تعادلی بین قیمت‌گذاری، تقاضای اجاره و جذابیت سبک زندگی را ارائه می‌دهد. از کاندومینیوم‌های ساحلی گرفته تا آفیس‌تل‌های تجاری، این شهر از استراتژی‌های مختلف سرمایه‌گذاری پشتیبانی می‌کند. با شفافیت قانونی، زیرساخت‌های خوب و توسعه شهری مداوم، بوسان انتخابی جذاب برای سرمایه‌گذاران محلی و بین‌المللی ملک می‌باشد.