فهرست املاک سرمایه‌گذاری در بلگرادقلب بالکان با بازار املاک انعطاف‌پذیرفهرست املاک سرمایه‌گذاری در بلگراد

فرصت‌های سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات در بلگراد، صربستان

چرا بلگراد به عنوان یک مرکز سرمایه‌گذاری منطقه‌ای در حال ظهور است

بلگراد، پایتخت صربستان، به سرعت به یک بازار پویا برای املاک و مستغلات در جنوب شرقی اروپا تبدیل شده است. این شهر که در هم‌گرایی رودخانه‌های ساوا و دانوب واقع شده است، به عنوان دروازه‌ای بین شرق و غرب عمل می‌کند. موقعیت استراتژیک، اقتصاد در حال رشد و مشوق‌های دولتی قوی برای سرمایه‌گذاران خارجی، بلگراد را به نقطه‌ای داغ برای توسعه املاک تبدیل کرده است. با پیشرفت صربستان به سمت نزدیکی به اتحادیه اروپا، سرمایه‌گذاری در املاک بلگراد هم دارای پتانسیل رشد بلندمدت و هم با موانع ورود نسبتا پایین نسبت به پایتخت‌های اتحادیه اروپا همراه است.

نوع املاک موجود

بازار املاک بلگراد طیف وسیعی از گزینه‌های سرمایه‌گذاری را ارائه می‌دهد:

• آپارتمان‌های مسکونی: بیشترین تقاضا بر روی آپارتمان‌های با کیفیت میانه و بالا در نواحی مرکزی مانند ورچار، استاری گراد و ساورسکی ونیاچ تمرکز دارد. ساختمان‌های جدید با پارکینگ‌های زیرزمینی و سیستم‌های انرژی کارآمد خواهان زیادی دارند.
• املاک تجاری: فضاهای اداری در بلگراد نو (نووی بی گراد) به تعداد رو به افزایش شرکت‌های IT، لجستیک و چندملیتی خدمت می‌کند. همچنین فضاهای کاری مشترک و فروشگاه‌های خرده‌فروشی نیز در حال حاضر در حال تقاضا هستند.
• واحدهای اجاره‌ای: اجاره‌ کوتاه‌مدت و آپارتمان‌های Airbnb اشغال بالایی را به‌ویژه در مناطق پرگردشگر و نزدیک به خیابان پیاده‌روی کnez Mihailova تولید می‌کنند.
• توسعه‌های لوکس: پروژه‌های اساسی در کنار آب مانند بلگراد واتر فرنچ (BW) واحدهای با مشخصات بالا و با نمای پانورامیک و قیمت‌های پریمیوم را ارائه می‌دهند که جذب خریداران خارجی می‌شود.

قیمت املاک و دینامیک بازار

قیمت‌های بلگراد در پنج سال گذشته به طور مداوم افزایش یافته‌اند، اما همچنان نسبت به شهرهایی مانند بوداپست یا بخارست جذاب باقی مانده‌اند:

• ساختمان‌های جدید با رنج میانه: €2,000–€2,800 به ازای هر متر مربع
• توسعه‌های لوکس: €3,500–€7,000+ به ازای هر متر مربع در مناطق اولیه
• بازار resale: €1,500–€2,200 به ازای هر متر مربع در ساختمان‌های قدیمی
• فضای اداری تجاری: €2,000–€3,000 به ازای هر متر مربع در نووی بی گراد

بازده اجاره‌ای برای قراردادهای بلندمدت بین ۴٪ تا ۶٪ است، در حالی که اجاره‌های کوتاه‌مدت می‌تواند به ۸–۱۰٪ به‌صورت سالیانه برسد، به‌ویژه برای املاک به‌خوبی مدیریت‌شده در مناطق شلوغ. بازار اجاره تحت تأثیر ورود حرفه‌ای‌های خارجی، دیاسپورای بازگشتی، دیجیتال نومات‌ها و مستأجران محلی که از مالکیت خارج شده‌اند، قرار دارد.

خرید ملک توسط خارجی‌ها و ملاحظات قانونی

صربستان اجازه خرید املاک را برای اتباع خارجی بر اساس اصل متقابل می‌دهد. در عمل، بیشتر سرمایه‌گذاران از طریق شرکت‌های محلی یا با کمک حقوقی خرید می‌کنند. الزامات کلیدی شامل:

• ثبت حقوق مالکیت در کاداستر املاک و مستغلات صربستان
• استفاده از یک مشاور حقوقی و دفتر اسناد رسمی برای تهیه قرارداد و تأیید عنوان
• معاملات به صورت ارز صربستانی (RSD) انجام می‌شود، اگرچه قیمت‌گذاری معمولاً به یورو بیان می‌شود

هیچ محدودیتی بر مالکیت آپارتمان‌ها، واحدهای تجاری یا زمین‌های استیجاری وجود ندارد، اما خرید زمین‌های زراعی یا ساخت‌وساز ممکن است به ساختار قانونی نیاز داشته باشد. صربستان هیچ مالیات بر سرمایه‌گذاری در املاک که بیش از ۱۰ سال نگه‌داری شوند، ندارد و نرخ‌های مالیات بر املاک نسبت به غرب اروپا نسبتا پایین است.

سناریوهای نمونه سرمایه‌گذاری

سناریو ۱ – آپارتمان یک‌خوابه Airbnb در ورچار: خرید یک آپارتمان با قیمت €120,000 در نزدیکی پارک تاسماجی و دستیابی به ۸٪ بازده از طریق اجاره‌های کوتاه‌مدت به گردشگران و مسافران تجاری.

سناریو ۲ – آپارتمان دوخوابه در پروژه BW: سرمایه‌گذاری €300,000 در یک واحد جدید در بلوار بلگراد با خدمات متصدی، ایده آل برای فروش دوباره یا اجاره طولانی‌مدت به خارجی‌ها.

سناریو ۳ – فضای اداری در نووی بی گراد: سرمایه‌گذاری €250,000 در یک واحد تجاری 90 متر مربعی اجاره‌شده به یک استارتاپ فناوری که ۶.۵٪ بازده سالیانه دارد.

سناریو ۴ – پروژه نوسازی در زموون: €85,000 برای یک آپارتمان تاریخی با قابلیت نوسازی، فروش با حاشیه سرمایه‌گذاری ۲۵–۳۰٪.

مرکزها و نمای کلی زیرساخت

بلگراد به صورت اداری به ۱۷ شهرداری تقسیم شده است، که نواحی زیر بالاترین پتانسیل سرمایه‌گذاری را دارند:

• استاری گراد: مرکز تاریخی با موزه‌ها، ساختمان‌های دولتی و جریان بالای عابرین. آپارتمان‌های اینجا همیشه در تقاضا هستند.
• ورچار: منطقه‌ای لوکس و مسکونی، محل معبد سنت ساوا و آپارتمان‌های با کیفیت میان‌رده.
• ساورسکی ونیاچ: مرکزی و در حال توسعه مجدد عمده شامل هتل‌های لوکس و منطقه BW.
• نووی بی گراد: هسته تجاری و بازرگانی شهر، با بلوک‌های مسکونی بزرگ و مجتمع‌های اداری.
• زموون: منطقه تاریخی در کنار رودخانه با معماری جذاب و ملک‌های بوتیک، محبوب برای پروژه‌های نوسازی.

بلگراد زیرساخت‌های توسعه‌یافته‌ای را ارائه می‌دهد: دو پیاده‌رو در کنار رود، لینک‌های مستقیم قطار به نوویساد و بوداپست، و فرودگاه بین‌المللی نیکولا تسلا که به تازگی به‌روز شده است. برنامه‌های شهری جدید به دنبال گسترش خدمات مترو و تقویت مناطق سبز هستند که به افزایش ارزش املاک در محله‌های حاشیه‌ای کمک خواهد کرد.

عوامل رشد و مشوق‌ها

چندین عامل باعث شتاب املاک و مستغلات بلگراد می‌شوند:

• گفتگوهای پیوستن به اتحادیه اروپا که منجر به افزایش علاقه بین‌المللی می‌شود
• پروژه‌های بزرگ خصوصی عمومی مانند بلگراد واتر فرنچ که دینامیک‌های شهری را تغییر می‌دهند
• مشوق‌های مالیاتی برای شرکت‌های فناوری و حرفه‌ای‌های خارجی
• علاقه قوی دیاسپورا به سرمایه‌گذاری و بازگشت سرمایه
• رشد گردشگری (آمار پیش از پاندمی بیش از ۱.۳ میلیون بازدیدکننده سالانه را نشان می‌دهد)

سطوح نسبتاً پایین بدهی، اقتصاد کلان پایدار و رژیم ویزای باز صربستان نیز به اعتماد سرمایه‌گذاران کمک می‌کنند. توسعه‌دهندگان خارجی و خریداران خصوصی همچنان به گسترش پرتفوی‌های خود در اینجا ادامه می‌دهند، به‌ویژه در املاک خرید به اجاره و مهمان‌پذیری.

ریسک‌ها و ملاحظات بازار

با وجود بنیادهای قوی، سرمایه‌گذاران باید از چندین مشکل آگاه باشند:

• تحقق حقوقی قانونی برای تأیید عنوان و انطباق ساختمان الزامی است
• برخی از ساختمان‌های قدیمی به نوسازی نیاز دارند یا دارای کارایی انرژی پایین هستند
• بازده‌ها در بخش‌های لوکس پایین‌تر است که قیمت‌ها از رشد اجاره فراتر رفته است
• نوسانات در زمان‌های ساخت و ساز می‌تواند بر خریداران پیش از ساخت تأثیر بگذارد

این ریسک‌ها می‌توانند از طریق شرکای محلی، شرکت‌های مدیریت املاک و انتخاب دقیق محله‌ها کاهش یابند.

نتیجه‌گیری: آیا بلگراد ارزش سرمایه‌گذاری را دارد؟

بلگراد ترکیبی از قیمت مناسب، تقاضای پایدار، رشد سرمایه و یک محیط تنظیمی در حال بهبود ارائه می‌دهد و به سرمایه‌گذاران جایگزینی نسبت به پایتخت‌های اروپایی پرمشغله پیشنهاد می‌دهد. ترکیب پروژه‌های مدرن، جذابیت تاریخی و زیرساخت‌های در حال ظهور، آن را به یکی از مقصدهای امیدوارکننده سرمایه‌گذاری در املاک در بالکان برای استراتژی‌های بلندمدت و مبتنی بر درآمد تبدیل می‌کند.