املاک لوکس سرمایه‌گذاری در سن پترزبورگپایتخت شمالی با کیفیت زندگی بالااملاک لوکس سرمایه‌گذاری در سن پترزبورگ

سرمایه گذاری در املاک در سن پترزبورگ

چرا در املاک سن پترزبورگ سرمایه گذاری کنیم

سن پترزبورگ، دومین شهر بزرگ روسیه و پایتخت فرهنگی این کشور، ترکیبی جذاب از اعتبار تاریخی، فعالیت اقتصادی و زیبایی معماری را ارائه می‌دهد. به عنوان یک مرکز مهم مالی، گردشگری، لجستیک و آموزش، این شهر مدت‌ها است که سرمایه‌گذاران داخلی و بین‌المللی را به خود جذب کرده است. با قیمت‌های نسبتاً مناسب در مقایسه با دیگر شهرهای جهانی با همان ویژگی‌ها، سن پترزبورگ فرصت‌های سرمایه گذاری در هر دو بخش مسکونی و تجاری را فراهم می‌کند.

وضعیت این شهر به عنوان یک شهر میراث جهانی یونسکو، ارزش و ثبات تقاضا را به ویژه در نواحی مرکزی افزایش می‌دهد. این شهر همچنین موتور توسعه منطقه‌ای در شمال غربی روسیه است و از دسترسی به بندر دریای بالتیک برخوردار است. سرمایه گذاری در املاک در سن پترزبورگ، چه برای کسب درآمد اجاره‌ای، چه برای افزایش سرمایه و چه برای استفاده تجاری، به دسترسی به یک اقتصاد شهری بزرگ، متنوع و مقاوم امکان‌پذیر است.

انواع املاک سرمایه گذاری موجود

بازار املاک سن پترزبورگ شامل طیف وسیعی از گزینه‌های سرمایه گذاری است. آپارتمان‌های مسکونی بر این بازار حاکم هستند و شامل ساختمان‌های کلاسیک (قبل از انقلاب یا دوره استالین)، برج‌های مدرن و مجتمع‌های جدید مسکونی با امکانات محافظت شده می‌باشد. سرمایه‌گذاران می‌توانند بسته به استراتژی و بودجه خود، بین املاک جدید و املاک فروشی انتخاب کنند.

میکرو آپارتمان‌های با بازده بالا، به ویژه در نواحی نزدیک به دانشگاه‌ها یا مراکز تجاری (مانند واسیلی اوستروفسکی، مسکوفسکی) در میان سرمایه‌گذاران خرید و اجاره محبوب شده‌اند. ساختمان‌های تاریخی در نواحی پتروگرادسکی، آدمیرالتیسکی و مرکزی، خریداران و مستأجران با کیفیت بالا را به خود جذب می‌کنند، در حالی که پروژه‌های جدید در نواحی پریمورسکی و کالیینی زمینه‌های مدرن را ارائه می‌دهند و نقاط ورود مقیاس‌پذیری برای سرمایه‌گذاری فراهم می‌کنند.

املاک تجاری — شامل واحدهای خرده‌فروشی در سطح خیابان، فضاهای کار مشترک و املاک لجستیکی — مسیر سرمایه‌گذاری دیگری است. سرمایه‌گذاری‌های مرتبط با گردشگری مانند آپارتمان‌های هتل یا استودیوهای خدماتی در نزدیکی مرکز شهر نیز رایج هستند که تحت تأثیر تقاضای فصلی قوی قرار دارند.

بازده اجاره و افزایش سرمایه

بازده اجاره در سن پترزبورگ بسته به موقعیت، نوع ملک و پروفایل مستأجران به طور وسیعی متغیر است. به طور متوسط، اجاره‌های بلندمدت بازده ناخالصی بین ۴٪ تا ۷٪ ارائه می‌دهند. استودیوهای کوچکتر و آپارتمان‌های یک‌خوابه در نواحی با دانشجویان فراوان یا مرکزی معمولاً بالاترین بازده‌ها را دارند. املاکی که در موقعیت‌های ممتاز مانند خیابان نوفسکی یا جزیره واسلیوفسکی قرار دارند، مستأجران با درآمد بالا و مسافران تجاری را جذب می‌کنند که حاضرند برای موقعیت و جو مبلغ بیشتری پرداخت نمایند.

اجاره‌های کوتاه‌مدت (زمانی که اجازه قانونی وجود داشته باشد) می‌توانند حتی بازده‌های بالاتری را تولید کنند، به ویژه در فصل‌های اوج گردشگری و فستیوال‌های فرهنگی. با این حال، قوانین مربوط به اجاره‌های کوتاه‌مدت در سال‌های اخیر به ویژه در ساختمان‌های مسکونی سخت‌تر شده است، بنابراین سرمایه‌گذاران باید الزامات زون‌سازی و مهمان‌نوازی محلی را رصد کنند.

افزایش سرمایه در سن پترزبورگ معمولاً متعادل اما پایدار بوده است، به ویژه در املاک بازسازی شده در ساختمان‌های با میراث معماری و مجتمع‌های جدید در کریدورهای رشد. نواحی مرکزی مانند پتروگرادسکی یا آدمیرالتیسکی به طور متوسط شاهد افزایش قیمت‌های سالانه ۶ تا ۸ درصدی بوده‌اند، در حالی که توسعه‌های جدید در پریمورسکی و فرنژنسکی به دلیل بهبودهای زیرساختی و گسترش شهری شاهد ۸ تا ۱۰ درصد افزایش هستند. مناطق حاشیه‌ای مانند کودرُوو یا موریو — اگرچه به طور فنی در منطقه لنینگراد قرار دارند — افزایش قیمت‌های سریع‌تری را نشان می‌دهند و بازده‌های دو رقمی را برای سرمایه‌گذاران اولیه فراهم می‌کنند.

ترکیب بازده‌های اجاره با رشد سرمایه، جریانات درآمدی متنوعی را فراهم می‌کند و بسیاری از سرمایه‌گذاران یک رویکرد ترکیبی را اتخاذ می‌کنند: خرید آپارتمان‌های undervalued برای بازسازی ملایم، اجاره برای ۲ تا ۳ سال، سپس فروش در یک بازار رقابتی‌تر. این الگو به ویژه در نواحی در حال گسترش یا نواحی با دسترسی به مترو یا جاده جدید موثر است.

چارچوب قانونی و پیامدهای مالیاتی

خارجی‌ها معمولاً می‌توانند در روسیه، از جمله سن پترزبورگ، ملک خریداری کنند، اگرچه برخی محدودیت‌ها وجود دارد. مالکیت زمین در نواحی مرزی یا حساس ممکن است به مجوزهای خاصی نیاز داشته باشد، اما آپارتمان‌ها و واحدهای تجاری در محدوده شهر به طور کامل در دسترس خریداران خارجی است. معاملات به واحد پول روبل انجام می‌شود و خریداران باید شماره شناسایی مالیاتی روسی (INN) دریافت کنند.

فرایندهای قانونی شامل امضای یک توافق نامه اولیه، ثبت قرارداد خرید و فروش در روسریست (ثبت نام دولتی یکپارچه) و انتقال عنوان ملک است. یک دفترخانه اختیاری است اما معمولاً در معاملات با ارزش یا پیچیده مورد استفاده قرار می‌گیرد. حقوق مالکیت تحت قوانین روسیه محافظت می‌شود و ثبت‌نام الکترونیکی فرایند را تسهیل کرده است.

مالیات‌ها برای سرمایه‌گذاران شامل:

• مالیات خرید ملک: ۰٪ (برای افراد)
• مالیات سالیانه ملک: بر اساس ارزش کاداستر (معمولاً ۰.۱٪ تا ۰.۳٪)
• مالیات بر درآمد اجاره: ۱۳٪ برای ساکنان مالیاتی، ۳۰٪ برای غیر ساکنان

به عنوان مثال، اگر یک غیر ساکن سالانه ۷,۰۰۰ دلار از درآمد اجاره کسب کند، باید ۲,۱۰۰ دلار مالیات پرداخت کند. ساکنان با همان میزان درآمد ۹۱۰ دلار مالیات پرداخت خواهند کرد. ساختار مالکیت از طریق یک نهاد حقوقی روسی ممکن است امکان کسر مالیات و نوشتن هزینه‌های تجاری را فراهم کند، اما نیاز به رعایت کامل الزامات گزارش‌دهی شرکتی دارد.

مالیات بر افزایش سرمایه در صورتی که ملک قبل از پنج سال مالکیت به فروش برسد (سه سال برای املاک مسکونی اصلی یا ارثی) اعمال می‌شود. سرمایه‌گذارانی که به دنبال بازده‌های میان‌مدت هستند باید این موضوع را در استراتژی خروج خود مد نظر قرار دهند.

پروفایل‌های سرمایه‌گذاران و استراتژی‌های رایج

سرمایه‌گذاران در سن پترزبورگ از خریداران فردی تا بازیگران نهادی متغیر هستند. سرمایه‌گذاران محلی معمولاً بر روی آپارتمان‌های کوچک در نواحی در حال توسعه برای درآمد اجاره‌ای تمرکز می‌کنند. سرمایه‌گذاران بین‌المللی، به ویژه از کشورهای همسود، اتحادیه اروپا و خاورمیانه، اغلب به دنبال آپارتمان‌های مرکزی برای استفاده شخصی یا اجاره کوتاه‌مدت هستند.

استراتژی‌های محبوب شامل:

• خرید برای اجاره: خرید آپارتمان‌های یک یا دو خوابه برای اجاره بلندمدت
• اجاره کوتاه‌مدت: هدف‌گذاری گردشگران یا مسافران تجاری (جایی که مجاز باشد)
• نوسازی و فروش: بازسازی املاک قدیمی در ساختمان‌های تاریخی و فروش با قیمت بالاتر
• خرید زمین و توسعه در نواحی بیرونی
• اجاره تجاری: سرمایه‌گذاری در فضاهای کوچک خرده‌فروشی یا خدماتی در مناطق پر تردد

شخصیت‌های با دارایی بالا (HNWIs) همچنین ممکن است به سرمایه‌گذاری در نمادهای معماری یا املاک تولید درآمد که توسط اپراتورهای محلی مدیریت می‌شوند، بپردازند. دفاتر خانواده و مشاوران حقوقی معمولاً چنین خریدهایی را طوری ساختار می‌دهند تا شامل برنامه‌ریزی مالی یا اهداف تداوم کسب و کار باشند.

بهترین نواحی برای سرمایه گذاری در املاک

سن پترزبورگ مجموعه‌ای از نواحی جذاب را ارائه می‌دهد که هر کدام با پروفایل‌های خطر و سود متفاوتی همراه است:

• منطقه مرکزی: هسته تاریخی، آپارتمان‌های لوکس، تقاضای گردشگری بالا، اما قوانین ساخت و ساز سخت و قیمت‌های بالاتر برای ورود.
• آدمیرالتیسکی و پتروگرادسکی: معماری زیبا، اهمیت فرهنگی، نقدینگی خوب در اجاره.
• جزیره واسیلی اوستروفسکی: ارتباطات قوی حمل و نقلی، توسعه‌های مدرن، محبوب بین دانشجویان و حرفه‌ای‌ها.
• منطقه پریمورسکی: مناسب برای خانواده، پر از پروژه‌های جدید، زیرساخت قوی، قابل مقیاس برای سرمایه‌گذاری در پرتفو.
• کالیینی و فرنژنسکی: تعادل خوب بین قابلیت خرید و تقاضای اجاره؛ ایده‌آل برای سرمایه‌گذاران مبتدی.
• موریو، دوویاتکینو، کودرُوو (منطقه لنینگراد): زون‌های توسعه با حجم بالا با قیمت‌های ورود اولیه و پتانسیل آینده قوی به دلیل رشد زیرساخت.

هر منطقه دینامیک‌های منحصر به فردی از نظر تقاضای مستأجر، پیچیدگی‌های قانونی و پتانسیل افزایش قیمت را ارائه می‌دهد. انجام دقت، از اهمیت بالایی برخوردار است — از جمله بررسی کیفیت ساختمان، مدیریت HOA و اینکه آیا استراتژی‌های اجاره با سیاست‌های سطح منطقه هماهنگ است.

در پایان، سن پترزبورگ همچنان یکی از جذاب‌ترین شهرهای روسیه برای سرمایه‌گذاری در املاک باقی مانده و تعادل خوبی بین عمق فرهنگی، فعالیت اقتصادی و قابلیت خرید نسبتاً فراهم می‌آورد. با برنامه‌ریزی دقیق و انتخاب موقعیت مناسب، سرمایه‌گذاران می‌توانند بازده‌های بلندمدت قوی‌ای را هم در بخش مسکونی و هم در بخش تجاری کسب کنند.