سرمایه گذاری در املاک سبز در فیلیپینمسکن مقرون به صرفهدر سواحل و شهرها

املاک و مستغلات در فیلیپین: سرمایه‌گذاری استوایی با بازدهی رو به رشد

چرا در بازار املاک فیلیپین سرمایه‌گذاری کنیم

فیلیپین، مجمع‌الجزایری متشکل از بیش از 7000 جزیره، فرصت‌های متنوعی در زمینه املاک و مستغلات ارائه می‌دهد — از آپارتمان‌های شهری گرفته تا استراحتگاه‌های ساحلی. با یکی از سریع‌ترین اقتصادهای در حال رشد در جنوب شرق آسیا، جمعیت جوان و بخش گردشگری شکوفا، این کشور برای سرمایه‌گذاران داخلی و خارجی به طور فزاینده‌ای جذاب شده است. زبان انگلیسی به‌طور گسترده صحبت می‌شود، مالکیت خارجی در برخی نوع دارایی‌ها امکان‌پذیر است و بازدهی اجاره در مکان‌های محبوب مانند مترو مانیل، سبو و بوراکای رقابتی است. ترکیب سبک زندگی، پتانسیل سرمایه‌گذاری و قابلیت دسترسی فیلیپین را به ستاره‌ای در حال ظهور در بازار املاک آسیا تبدیل کرده است.

انواع املاک و استفاده‌های مجاز

بازار فیلیپین چندین نوع ملک برای خرید، اجاره یا توسعه عرضه می‌کند:

• آپارتمان‌ها: تنها نوع ملک مسکونی که خارجی‌ها می‌توانند به‌طور مستقیم مالک آن شوند، حداکثر 40% از کل واحدهای هر ساختمان را شامل می‌شود.
• زمین و خانه‌ها: خارجی‌ها نمی‌توانند زمین را به‌طور مستقیم مالک شوند، اما ممکن است زمین را اجاره کنند یا خانه‌ها (نه زمین زیر آن) را مالك شوند یا از طریق یک شرکت خرید کنند.
• املاک استراحتگاه و جزیره‌ای: برای توسعه‌دهندگان و اجاره‌داران بلندمدت محبوب است. زمین معمولاً از طریق اجاره بلندمدت یا ساختارهای شرکتی نگهداری می‌شود.
• املاک تجاری: ساختمان‌های اداری، فضاهای خرده‌فروشی و هاب‌های مشترک در حال افزایش تقاضا هستند، به‌ویژه در مترو مانیل و سبو.
• زمین‌های کشاورزی و زمین‌های استانی: برای مالکیت خارجی محدودیت دارند؛ ممکن است گزینه‌هایی از طریق مشارکت‌های مشترک یا اجاره‌های بلندمدت وجود داشته باشد.

چارچوب قانونی و مالکیت برای خارجی‌ها

قانون اساسی فیلیپین محدودیت‌هایی را در زمینه مالکیت زمین توسط خارجی‌ها اعمال می‌کند، اما چندین مسیر قانونی برای سرمایه‌گذاری وجود دارد:

• مالکیت آپارتمان: اتباع خارجی می‌توانند واحدهای آپارتمانی را به شرطی که کل مالکیت خارجی در ساختمان بیش از 40% نباشد، مالک شوند.
• اجاره زمین: خارجی‌ها می‌توانند زمین را برای حداکثر 50 سال اجاره کنند (قابل تمدید برای 25 سال دیگر)، که این امکان را برای توسعه یا سکونت مهیا می‌کند.
• مالکیت شرکتی: خارجی‌ها می‌توانند یک شرکت فیلیپینی تأسیس کنند (با حداقل 60% مالکیت فیلیپینی‌ها) تا زمین را برای مقاصد تجاری خریداری کنند.
• مالکیت همسری: یک خارجی که با یک شهروند فیلیپینی ازدواج کرده باشد، می‌تواند زمین را به نام همسر فیلیپینی خود خریداری کند، هرچند که همسر خارجی هیچ حق قانونی بر روی زمین ندارد.
• بررسی دقیق: تمام خریدها باید به همراه یک مشاور و وکیل دارای مجوز انجام شود. تأیید عنوان‌های زمین و مشخصات توسعه‌دهنده ضروری است.

قیمت املاک و روندهای بازار

ارزش املاک در فیلیپین در مقایسه با بازارهای همسایه‌ای مانند تایلند، مالزی و سنگاپور همچنان مقرون به صرفه است. شهرهای کلیدی در یک دهه گذشته شاهد افزایش مستمر ارزش‌ها بوده‌اند. قیمت‌های متوسط تا سال 2024 شامل:

مکان	قیمت آپارتمان (به ازای هر متر مربع)	محدوده قیمت خانه/ویلا
مترو مانیل (ماکتی و BGC)	PHP 150,000 – 300,000	PHP 15M – 100M+
شهر سبو	PHP 100,000 – 180,000	PHP 8M – 40M
شهر داوائو	PHP 70,000 – 120,000	PHP 5M – 25M
کلارک / پامپانگا	PHP 90,000 – 160,000	PHP 6M – 30M
بوراکای / پالوان	PHP 80,000 – 200,000	PHP 10M – 50M

پس از یک کندی جزئی در دوران پاندمی، بازار به دلیل احیای گردشگری، ورود کارگران خارجی و تقاضای داخلی دوباره جان گرفته است.

بهترین مکان‌ها برای سرمایه‌گذاری در املاک

هر منطقه در فیلیپین مزایای ویژه‌ای بسته به هدف سرمایه‌گذاری ارائه می‌دهد:

• ماکتی و BGC (تگی‌گ): مراکز مالی و تجاری با آپارتمان‌های ممتاز، تقاضای بالای اجاره و مستأجران ثابت.
• سبو: یک متروپولیس شکوفا با صنعت گردشگری قوی، بخش‌های IT-BPM و توسعه‌های کنار دریا. تعادل خوبی بین سبک زندگی و بازدهی دارد.
• داوائو: در حال پیشرفت از نظر زیرساخت و ایمنی؛ نقاط ورود مقرون به صرفه و کمتر شلوغ‌تر از مانیل.
• بوراکای و پالوان: بهترین مقاصد گردشگری. پروژه‌های آپارتمانی به‌سبک استراحتگاه و ویلاها برای اجاره‌های کوتاه‌مدت ایده‌آل هستند.
• کلارک (پامپانگا): منطقه آزاد تجاری با حمایت دولت، سرمایه‌گذاری در زیرساخت و جامعه کارکنان در حال رشد.

بازده اجاره و سناریوهای سرمایه‌گذاری

فیلیپین بازده جذابی برای مدل‌های اجاره بلندمدت و کوتاه‌مدت ارائه می‌دهد:

• اجاره آپارتمان در مترو مانیل: بازدهی متوسط 5%–7%. آپارتمان‌های ممتاز در ماکتی یا BGC ممکن است با مستأجران خارجی بازدهی بیشتری داشته باشند.
• اجاره‌های کوتاه‌مدت/Airbnb: واحدهای بوراکای، پالوان و سبو در فصل اوج تا 10%–12% به‌صورت سالانه درآمدزا هستند.
• خرید برای اجاره در شهرهای استانی: هزینه‌های پایین‌تر و تقاضای سالم از حرفه‌ای‌ها و دانشجویان محلی.
• استراحتگاه‌های کاندوتل: توسعه‌دهندگان بازدهی اجاره‌ای تضمین شده (4%–6%) و مدیریت هتل را برای تسهیل مالکیت ارائه می‌دهند.

تأمین درست، مکان و مدیریت کلید به حداکثر رساندن درآمد هستند. ممکن است در مناطق گردشگری نیاز به مجوزهای اجاره‌ای باشد.

اقامت، مالیات و مشوق‌های خارجی

خریداران خارجی به‌طور خودکار اقامت نمی‌گیرند، اما فیلیپین چندین برنامه ویزا ارائه می‌دهد:

• ویزای ویژه بازنشستگی (SRRV): برای خارجی‌هایی که 35 سال به بالا هستند و در املاک سرمایه‌گذاری می‌کنند یا سپرده محلی دارند، در دسترس است. اقامت نامحدود و حق ورود چندباره را ارائه می‌دهد.
• ویزای همسری 13a: برای خارجی‌هایی که با شهروندان فیلیپینی ازدواج کرده‌اند.
• ویزای سرمایه‌گذار: برای کسانی که کسب و کار راه‌اندازی یا در مناطق صادراتی سرمایه‌گذاری می‌کنند.

مالیات‌ها و هزینه‌ها:

• مالیات انتقال: ~0.5%–0.75% از قیمت فروش.
• مالیات بر درآمد سرمایه: 6% بر قیمت فروش ناخالص (معمولاً توسط فروشنده پرداخت می‌شود).
• مالیات بر تمبر سندی: 1.5% بر ارزش ملک.
• مالیات بر درآمد نگهدارنده: ممکن است در صورت خریدی که شرکت باشد، اعمال شود.
• مالیات بر درآمد اجاره: 25% بر درآمد خالص برای غیر مقیم‌ها. مدیران محلی املاک معمولاً در زمینه رعایت قوانین کمک می‌کنند.

زیرساخت و دسترسی

فیلیپین تحت برنامه "ساخت، بهتر، بیشتر" از به‌روزرسانی‌های بزرگی در زیرساخت‌ها برخوردار است:

• فرودگاه‌ها: مانیل (NAIA)، مکتان-سبو، کلارک و داوائو مراکز بین‌المللی هستند.
• پیوندهای حمل و نقل: بزرگراه‌ها و پروژه‌های ریلی جدید مانیل را به شهرهای نزدیک مانند کلارک و کاویت متصل می‌کند.
• تأسیسات: آپارتمان‌ها و مراکز شهری از آب، برق و اینترنت فیبر نوری با سرعت بالا برخوردارند.
• بهداشت و درمان: بیمارستان‌های باکیفیت در مانیل و سبو به گردشگران پزشکی و خارجی‌ها خدمات ارائه می‌دهند.
• مدارس بین‌المللی: در شهرهای بزرگ وجود دارند و معمولاً برنامه‌های آموزشی IB یا آمریکایی را ارائه می‌دهند.

ریسک‌ها و ملاحظات

اگرچه بازار امیدوارکننده است، سرمایه‌گذاران باید به موارد زیر توجه کنند:

• وضویت عنوان: تأیید عنوان‌های زمین برای جلوگیری از منازعات قانونی یا ادعاهای مالکیت جعلی.
• محدودیت‌های مالکیت زمین: خارجی‌ها نمی‌توانند به‌طور مستقیم مالک زمین باشند که این ممکن است برخی پروژه‌ها را محدود کند.
• بلایای طبیعی: املاک باید در برابر طوفان‌ها، سیلاب‌ها و زلزله‌ها بیمه شوند.
• شهرت توسعه‌دهنده: همکاری با توسعه‌دهندگان معتبر برای جلوگیری از تأخیر یا لغو پروژه‌ها.
• ریسک ارزی: کاهش ارزش پزو می‌تواند بر بازدهی‌های ارزی تأثیر بگذارد.

نتیجه‌گیری: چرا فیلیپین لیاقت یک نقطه در پرتفوی شما را دارد

فیلیپین ترکیبی جذاب از رشد، قابلیت دسترسی و جذابیت سبک زندگی را ارائه می‌دهد. با سیاست‌های حمایتی از سرمایه‌گذاری، بازدهی‌های اجاره‌ای قوی و توسعه زیرساخت‌های گردشگری، این کشور به مقصدی روزافزون برای سرمایه‌گذاران جهانی املاک تبدیل می‌شود. در حالی که محدودیت‌های قانونی در زمینه مالکیت زمین وجود دارد، بازار آپارتمان و گزینه‌های اجاره بلندمدت امکان دسترسی را فراهم می‌کند. چه به دنبال آپارتمان‌های درآمدزا در مانیل یا استراحتگاه‌های کنار دریا در سبو یا پالوان باشید، فیلیپین انعطاف‌پذیری، فرصت و پتانسیل بالا در قلب جنوب شرق آسیا ارائه می‌دهد.