سرمایه‌گذاری‌های ارزش‌افزوده در املاک در موزامبیکخانه‌هایی در بالای بندرها،زیر آسمان‌های آفریقا

سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات در موزامبیک: دارایی‌های ساحلی، نکات قانونی و تقاضای نوظهور

مرور: رشد استراتژیک و جذابیت سواحل

موزامبیک، واقع در کنار سواحل جنوب شرقی آفریقا، فرصت‌های منحصر به فردی را برای سرمایه‌گذاران املاک فراهم می‌آورد که به سواحل طولانی اقیانوس هند، صنعت در حال رشد گاز طبیعی و تثبیت اقتصادی پس از جنگ مربوط می‌شود. پایتخت، مپوتو، و مناطق گردشگری نوظهوری مانند پمبا، ویلانکولو و توفوی در حال مشاهده افزایش علاقه سرمایه‌گذاران هستند. با وجود سیستم قانونی نسبتاً ضعیف و سطح بالای غیررسمی در بازارهای املاک، موزامبیک پتانسیل بلندی را در بلندمدت ارائه می‌دهد، به ویژه در زمینه‌های مهمان‌داری، مسکونی و توسعه‌های چندمنظوره.

انواع املاک و تقاضای سرمایه‌گذاری

املاک در موزامبیک شامل بخش‌های زیر می‌شود:

• مسکونی شهری: آپارتمان‌ها، ویلاها و منازل در محله‌های محافظت‌شده، به‌خصوص در مپوتو و ماتولا.
• مهمان‌داری و گردشگری: کلبه‌ها، ویلاهای ساحلی، و اکوالوجی‌ها در پمبا، ویلانکولو، مجمع‌الجزایر بزاروتو و توفو.
• تجاری و خرده‌فروشی: ساختمان‌های اداری و مجتمع‌های تجاری در مپوتو و بیرا؛ هاب‌های لجستیکی در سواحل و کریدورهای تجاری.
• زمین‌های کشاورزی و روستایی: قطعات بزرگ تحت اجاره دولتی برای توسعه‌های کشاورزی و صنعتی.

همچنین، تقاضای فزاینده‌ای از سوی دیاسپورا و مهاجران برای واحدهای مسکونی کوچک تا متوسط و املاک تفریحی در شهرهای ساحلی وجود دارد.

مالکیت و چارچوب قانونی

موزامبیک دارای سیستم حقوقی مدنی است که به شدت تحت تأثیر سنت‌های پرتغالی قرار دارد. املاک در نهایت متعلق به دولت است، اما حقوق استفاده بلندمدت (DUAT) عملاً به عنوان مالکیت عمل می‌کنند. نکات حقوقی کلیدی:

• عدم مالکیت خصوصی زمین: تمام زمین‌ها متعلق به دولت هستند. افراد و شرکت‌ها می‌توانند حقوق استفاده 50 ساله قابل تجدید (DUAT - Direito de Uso e Aproveitamento da Terra) را به‌دست آورند.
• دریافت DUAT: نیاز به درخواست رسمی، برنامه استفاده از زمین، مشاوره با جوامع محلی (در مناطق روستایی) و تأیید اداری دارد.
• ساختمان‌ها و بهبودها: می‌توانند به طور خصوصی در اختیار افراد باشند و به فروش برسند. DUAT با ساختار منتقل می‌شود.
• مالکیت خارجی: خارجی‌ها می‌توانند تحت همان شرایط محلی‌ها DUAT داشته باشند، اما معمولاً باید از طریق نهادهای ثبت‌شده محلی سرمایه‌گذاری کنند.
• حقوق اجاره‌ای: در بخش مهمان‌داری/گردشگری رایج هستند، به‌خصوص برای املاک ساحلی.

به دلیل پیچیدگی‌های اداری و خطر ادعاهای همپوشانی، کمک‌های حقوقی ضروری است. دولت ممکن است DUAT را در صورتی که زمین به مدت دو سال بلااستفاده بماند لغو کند.

قیمت‌ها، روندها و دسترسی به بازار

قیمت‌های املاک در موزامبیک بسته به مکان، زیرساخت‌ها و فرم قانونی متفاوت است. قیمت‌های تقریبی (به دلار آمریکا):

• مپوتو (پولانا، سمرشیلد): آپارتمان‌ها: $1,200–2,000/m²; ویلاها: $250,000–600,000
• ماتولا: خانه‌های مسکونی: $70,000–150,000; زمین: $30–80/m²
• پمبا و ویلانکولو: قطعات ساحلی: $50–200/m²; زمین آماده توسعه: $100,000+/هکتار
• زمین‌های روستایی/کشاورزی: تحت اجاره‌های DUAT؛ قیمت‌ها بسیار متفاوت است، $300–2,000/هکتار برای قطعات بزرگ

قیمت‌ها در مراکز شهری مانند مپوتو به آرامی در حال افزایش است، در حالی که زمین‌های ساحلی نسبت به مکان‌های مشابه در منطقه اقیانوس هند هنوز پایین‌تر ارزش‌گذاری می‌شود.

مالیات‌ها و هزینه‌های معاملاتی

ساختار مالیاتی موزامبیک برای معاملات ملکی شامل:

• مالیات انتقال املاک (SISA): 2% از ارزش املاک شهری؛ توسط خریدار پرداخت می‌شود
• مالیات تمبر: 0.4% از ارزش معامله
• هزینه‌های دفتر اسناد رسمی و ثبت: حدود 1%–2% از ارزش ملک
• مالیات بر درآمد سرمایه: 32% بر روی سود حاصل از غیر ساکن‌ها؛ نرخ‌های پایین‌تری برای ساکن‌ها اعمال می‌شود
• مالیات بر املاک سالانه (IPRA): 0.4% – 0.7% بسته به مکان و ارزش ارزیابی شده

تاخیر در پردازش DUATها و ثبت ساختمان‌ها می‌تواند بر زمان جابجایی معاملات تأثیر بگذارد. سرمایه‌گذاران باید 2–4 ماه را برای انجام بررسی‌های دقیق و ثبت نام در نظر بگیرند.

نرخ‌های اجاره و بازار اجاره

بازار اجاره در حال توسعه است، به ویژه در مپوتو و شهرهای بندری. نرخ‌های معمول:

• آپارتمان‌های باکیفیت در مپوتو: نرخ‌های سود ناخالص 5% – 7%
• ویلاهای ساحلی (کوتاه‌مدت): پتانسیل 8% – 12% سود فصلی از طریق پلتفرم‌هایی مانند Airbnb یا Booking.com
• ادارات تجاری در مرکز مپوتو: 6% – 9% بازده برای ساختمان‌هایی که کاملاً اجاره شده‌اند

اجاره‌های بلندمدت معمولاً بین 1 تا 3 سال است. مستأجران شرکتی و NGOها معمولاً درآمد ثابتی ارائه می‌دهند و به واحدهای مبله تمایل دارند. در مناطق تفریحی، اجاره کوتاه‌مدت به گردشگران بین‌المللی یک حوزه در حال رشد است.

سناریوهای نمونه سرمایه‌گذاری

• آپارتمان در سمرشیلد، مپوتو: خریداری شده به قیمت $200,000؛ اجاره به یک کارمند سفارت به مبلغ $1,200 در ماه (نرخ 7.2%)
• زمین اکوالوجی در توفو: قطعه یک هکتاری تحت اجاره DUAT؛ توسعه یافته به کلبه‌هایی با نرخ متوسط $75 در شب
• قطعه لجستیکی نزدیک بندر ناکالا: سایت به قیمت $120,000 که با DUAT بدست آمده؛ برای استفاده انبار توسعه یافته و به واردکننده با نرخ 9% اجاره داده شده است

بهترین مکان‌ها برای سرمایه‌گذاری در املاک

• مپوتو: پایتخت و مرکز تجاری. مناطق مانند پولانا، کوستا دو سول و سمرشیلد مناطق اصلی هستند.
• ماتولا: حومه‌ای در حال گسترش با نیاز به مسکن برای طبقه متوسط و گسترش صنعتی سریع.
• ویلانکولو و بزاروتو: منطقه گردشگری باکیفیت بالا با تقاضا برای اکوالوجی‌ها و ویلاهای تعطیلات.
• پمبا: قطب استراتژیک نفت و گاز؛ پتانسیل برای مسکن کارمندان، لجستیک و توسعه تجاری.
• ناکالا: بندر عمیق آب با مشخصه منطقه اقتصادی ویژه و پتانسیل‌های املاک لجستیکی.

ریسک‌ها و ملاحظات

• عدم قطعیت DUAT: عناوین نامشخص و ادعاهای همپوشانی رایج هستند؛ انجام تحقیق محلی ضروری است.
• اداره دولتی: فرآیندهای دولتی کند است و با تأخیر در ثبت زمین و تأیید عناوین همراه است.
• محدودیت‌های تامین مالی: وام‌های مسکن به سختی قابل دستیابی هستند، به ویژه برای خارجی‌ها؛ بیشتر خریدها به صورت نقدی انجام می‌شود.
• نوسانات کلان اقتصادی: تورم، نوسانات ارزی و وابستگی به سرمایه‌گذاری‌های انرژی خارجی بر ثبات تأثیر می‌گذارد.

همکاری با حرفه‌ای‌های محلی حقوقی و املاک به شدت توصیه می‌شود. برخی مناطق هنوز فاقد زون‌بندی مناسب هستند که فروش مجدد یا مجوزهای توسعه را پیچیده می‌کند.

نتیجه‌گیری: پتانسیل سواحل با مدیریت دقیق

موزامبیک ترکیبی منحصر به فرد از زمین‌های ساحلی با قیمت مناسب، پتانسیل گردشگری و تقاضای رو به رشد شهری را ارائه می‌دهد. در حالی که سیستم قانونی و رژیم مالکیت زمین می‌تواند پیچیده باشد، سرمایه‌گذاران آگاه می‌توانند از مزیت پیشگامی در مکان‌های نوظهور مانند ویلانکولو، پمبا و حومه‌های در حال رشد مپوتو بهره‌مند شوند. کسانی که دارای دیدگاه بلندمدت، راهنمایی محلی و انعطاف‌پذیری هستند، موزامبیک را به عنوان مقصدی امیدوارکننده، اگرچه هنوز چالش‌برانگیز، برای سرمایه‌گذاری در املاک در منطقه اقیانوس هند خواهند یافت.