املاک لیتوانی برای سرمایه گذاری – فرصت هایی برای خریداراناملاک بین رودخانه ها،برج ها و بازارها

املاک و مستغلات در لیتوانی: بازاری شفاف و در حال رشد در بالتیک

چرا در املاک لیتوانی سرمایه‌گذاری کنیم

لیتوانی یک بازار املاک پایدار، شفاف و مطابق با EU را ارائه می‌دهد که آن را به مقصدی جذاب برای سرمایه‌گذاران نهادی و خصوصی تبدیل کرده است. به عنوان بخشی از منطقه شنگن و منطقه یورو، این کشور از ثبات قانونی، حرکت آزاد سرمایه و چارچوب حقوقی کارآمد بهره‌مند است. با افزایش شهرنشینی، تقاضا برای مسکن مدرن و بازار اجاره قوی در شهرهایی همچون ویلنیوس و کائوناس، لیتوانی به طور فزاینده‌ای به عنوان دروازه‌ای به مناطق بالتیک و شمال اروپا برای سرمایه‌گذاری در املاک شناخته می‌شود.

انواع املاک و مصارف مجاز

بازار املاک لیتوانی شامل انواع مختلف دارایی‌ها است که هر کدام تحت قوانین شهرسازی محلی و قوانین ملی تنظیم شده‌اند:

• املاک مسکونی: آپارتمان‌ها، خانه‌های مستقل و واحدهای جدیدساخت در مراکز شهری مانند ویلنیوس، کائوناس و کلیپدا. مناسب برای استفاده شخصی و اجاره.
• املاک تجاری: ساختمان‌های اداری، انبارهای لجستیک و واحدهای خرده‌فروشی. افزایش توجه به پروژه‌های اجاره‌ساخته و توسعه‌های چندمنظوره.
• زمین: برای توسعه، استفاده‌های کشاورزی یا حفاظت در دسترس است. خارجی‌ها می‌توانند اکثر انواع زمین را خریداری کنند مگر زمین‌های کشاورزی که استثنائات محدودی دارد.
• پروژه‌های گردشگری و مهمان‌داری: مناطق ساحلی مانند پالانگا و نیدا پتانسیل سرمایه‌گذاری در هتل و استراحتگاه را به ویژه در فصل تابستان ارائه می‌دهند.

شهرهای بزرگ معمولاً قوانین شهرسازی خوبی دارند، در حالی که مناطق ساحلی یا مناطق تحت حفاظت ممکن است دارای مقررات ساختمانی سخت‌گیرانه باشند. مجوزهای استفاده باید با اسناد برنامه‌ریزی ملی و قوانین محلی شهرداری هماهنگ باشد.

مالکیت و چارچوب قانونی برای خارجی‌ها

قانون‌گذاری املاک و مستغلات لیتوانی شفاف، مبتنی بر قاعده و کاملاً مطابق با الزامات اتحادیه اروپا است. حقوق مالکیت امن و به خوبی محافظت شده‌اند:

• عدم محدودیت برای شهروندان اتحادیه اروپا/ EEA: افراد و اشخاص حقوقی از الاتحاد اروپا یا EEA می‌توانند به راحتی تمامی انواع املاک را خریداری کنند، از جمله زمین و املاک مسکونی.
• شهروندان کشورهای ثالث: می‌توانند ساختمان‌ها و آپارتمان‌ها را بدون محدودیت خریداری کنند. خرید زمین‌های کشاورزی و جنگلی محدود است ولی تحت شرایط خاصی از طریق نهادهای حقوقی لیتوانی ممکن است.
• نهادهای حقوقی: خارجی‌ها می‌توانند شرکتی در لیتوانی تأسیس کنند و از آن برای خرید هر نوع املاکی از جمله قطعات زمین استفاده کنند.
• ثبت زمین: تمامی مالکیت‌ها در مرکز ثبت‌ها (Registrų Centras) ثبت می‌شود که یک ثبت عمومی شفاف از زمین و ملک دارد.

مالکیت به صورت مالکیت کامل (تملک کامل) اعطا می‌شود و قراردادهای اجاره ای به جز در قراردادهای دولتی یا نهادی نادر است. توصیه می‌شود خارجی‌ها یک نماینده حقوقی محلی استخدام کنند تا از تطابق و بررسی دقیق اطمینان حاصل کنند.

قیمت املاک و روندهای بازار

قیمت‌های املاک در لیتوانی یکی از رقابتی‌ترین قیمت‌ها در اتحادیه اروپا است، اگرچه شهرهای بزرگ در سال‌های اخیر به دلیل تقاضا از سوی محلی‌ها، مهاجران و سرمایه‌گذاران نهادی، رشد قابل توجهی را شاهد بودند:

شهر/منطقه	نوع ملک	قیمت متوسط هر متر مربع (EUR)
ویلنیوس	آپارتمان	€2,000 – €3,000
کائوناس	آپارتمان	€1,300 – €2,200
کلیپدا	آپارتمان ساحلی	€1,800 – €2,500
پالانگا / نیدا	خانه تعطیلات	€2,500 – €4,000
مناطق روستایی	خانه / زمین	€500 – €1,200

ویلنیوس به دلیل رشد پایدار در قیمت‌های املاک و تقاضای اجاره به خاطر گسترش بخش فناوری و رشد جمعیت، با رشد مداوم مواجه بوده است. کائوناس و کلیپدا به دلیل بهبود زیرساخت‌ها و نقطه ورود قیمت پایین‌تر در حال جلب توجه هستند.

مالیات‌ها و هزینه‌های معامله

معاملات املاک در لیتوانی نسبتاً کم هزینه است و نظام مالیاتی برای ساکنان و غیربومی‌ها مناسب است:

• هزینه‌های دفترخانه: ~0.45% تا 0.6% از ارزش ملک، بسته به مبلغ فروش و پیچیدگی قرارداد.
• هزینه ثبت زمین: تقریباً €20 تا €100 بسته به معامله.
• هزینه‌های قانونی: اختیاری ولی توصیه می‌شود، معمولاً از €500 تا €1,500 به ازای هر معامله.
• مالیات انتقال / حق تمبر: لیتوانی مالیات انتقال ملک ندارد.
• مالیات سالانه املاک: ملک مسکونی ممکن است فقط در صورتی مشمول مالیات باشد که ارزش کل بیش از €150,000 (€220,000 برای خانواده‌ها) باشد، که بر روی ارزش مازاد 0.5% تا 2% مالیات می‌خورد.
• مالیات بر درآمد اجاره: نرخ ثابت 15% با امکان کسری. غیربومی‌ها باید درآمد خود را اعلام کنند و ممکن است مشمول قراردادهای مالیاتی دوگانه شوند.
• مالیات بر درآمد سرمایه: 15% در صورت فروش در کمتر از 10 سال؛ معاف از مالیات در صورت نگهداری بیش از 10 سال یا اگر فروشنده بیش از 2 سال در آنجا زندگی کرده باشد.

هیچ مالیات بر دارایی وجود ندارد. مالیات بر ارزش افزوده (21%) ممکن است بر روی معاملات تجاری جدید اعمال شود اما بر روی املاک مسکونی فروخته نشده اعمال نمی‌شود.

بازده اجاره و تقاضای بازار

تقاضای اجاره رو به افزایش است، به خصوص در ویلنیوس و کائوناس، به ویژه از سوی دانشجویان، حرفه‌ای‌های جوان و دیجیتال‌نومادها. بازده‌ها در راستای تقاضا پایدار و در حال رشد است:

• ویلنیوس: 4%–6% بازده ناخالص برای آپارتمان‌های مرکزی، به ویژه واحدهای 1 و 2 خوابه.
• کائوناس: بازده 5%–7% در توسعه‌های مسکونی جدید نزدیک به دانشگاه‌ها یا مراکز تجاری.
• پالانگا / کلیپدا: بازده فصلی تا 8% برای ملک‌های تعطیلاتی با موقعیت خوب در فصل تابستان.

اجاره‌های کوتاه‌مدت مجاز هستند اما تحت نظارت؛ ثبت و اطلاعیه‌های شهری ممکن است لازم باشد. پلتفرم‌هایی مانند Airbnb در ویلنیوس و شهرهای تفریحی رایج هستند.

سناریوهای سرمایه‌گذاری

• آپارتمان اجاره‌ای در ویلنیوس: سرمایه‌گذاری €180,000 در یک واحد 2 خوابه جدید نزدیک به شهر قدیمی و اجاره طولانی‌مدت به مبلغ €850 در ماه، با بازده ~5.5%.
• تعمیر و نگهداری در کائوناس: خرید یک آپارتمان قدیمی به قیمت €90,000، تعمیر به قیمت €20,000 و فروش به €140,000 یا اجاره برای بازده بالا.
• اجاره تعطیلات در سواحل: خرید یک آپارتمان به قیمت €250,000 در پالانگا، اجاره فصلی به قیمت €100–€150 در شب، با بازده 7–8% در فصل اوج.
• فضای اداری در ویلنیوس: سرمایه‌گذاری €500,000 در فضای اداری مدرن با اجاره بلندمدت شرکت‌ها با بازده‌ بالای 6%.

برترین مکان‌ها برای سرمایه‌گذاری

• ویلنیوس: پایتخت و بزرگترین شهر لیتوانی، مرکز فناوری‌های مالی و استارتاپ‌های فناوری، با رشد قوی در اجاره و قیمت.
• کائوناس: دومین شهر رو به رشد با تقاضای دانشگاهی، مناطق صنعتی و پروژه‌های توسعه فرهنگی.
• کلیپدا: شهر بندری با جذابیت صنعتی و گردشگری، تنها دروازه برای کمربند کوریی.
• پالانگا / نیدا: شهرهای تفریحی فصلی در دریای بالتیک، با تقاضای بالای گردشگر در فصل تابستان.
• شیاولی / پانیوزیش: شهرهای ثانوی با قیمت‌های پایین‌تر و زیرساخت‌های در حال بهبود.

زیرساخت و کیفیت زندگی

لیتوانی در معیارهای کیفیت زندگی در اروپا مرکزی و شرقی رتبه بالایی دارد که با زیرساخت قوی و اتصال دیجیتال مثبت همراه است:

• حمل و نقل: شبکه‌های جاده‌ای خوب نگهداری شده، فرودگاه‌های بین‌المللی در ویلنیوس، کائوناس و پالانگا و توسعه راه‌آهن پرسرعت در حال پیشرفت است.
• خدمات عمومی: زیرساخت‌های مطمئن برق، گاز و آب؛ گرمایش مرکزی در شهرها رایج است.
• اینترنت: یکی از سریع‌ترین سرعت‌های متوسط پهنای باند در اروپا با دسترسی گسترده به فیبر نوری.
• بهداشت و درمان: سیستم عمومی رایگان برای ساکنان، به علاوه کلینیک‌های خصوصی قابل دسترس در شهرهای بزرگ.
• آموزش: مدارس و دانشگاه‌های بین‌المللی خانواده‌های مهاجر و مستأجران دانشجو را جلب می‌کنند.

لیتوانی سبک زندگی استاندارد EU را با هزینه‌ای پایین‌تر در مقایسه با اروپا غربی ارائه می‌دهد و برای کارگران دورکار، کارآفرینان دیجیتال و بازنشستگان جذاب است.

فرآیند قانونی و بررسی دقیق

• توافق‌نامه مقدماتی: اختیاری اما رایج، شامل واریز 5%–10% و توافق در مورد شرایط فروش.
• توافق‌نامه فروش و خرید دفترخانه‌ای: برای انتقال قانونی الزامی است و توسط یک دفترخانه لیتوانیایی تنظیم و تأیید می‌شود.
• ثبت: عنوان خریدار در مرکز ثبت‌ها ثبت می‌شود؛ ثبت تا 5 روز کاری طول می‌کشد.
• بررسی دقیق: شامل بررسی مالکیت، بررسی بارگذاری، مرور شهرسازی و بازرسی فنی برای ساختمان‌ها است.
• انتقال ارز خارجی: مجاز و توسط بانک‌های محلی پشتیبانی می‌شود؛ وجوه باید به حساب امانی یا دفترخانه ارسال شود.

کل معامله می‌تواند در 2–4 هفته انجام شود. دفترخانه‌ها و مشاوران حقوقی سخنگوی انگلیسی برای خریداران خارجی در دسترس هستند.

نتیجه‌گیری: بازاری شفاف، مبتنی بر EU با پتانسیل رشد

لیتوانی مزایای امنیت قانونی اتحادیه اروپا را با قیمت‌های ورود نسبتاً پایین و تقاضای در حال رشد، به ویژه در مراکز شهری و مناطق توریستی ترکیب می‌کند. فرآیند قانونی واضح، میزان بالای نفوذ اینترنت، بهبود زیرساخت‌ها و بازده رقابتی، این کشور را به مقصدی جذاب برای سرمایه‌گذاران بین‌المللی تبدیل کرده است. چه برای درآمد اجاره، رشد سرمایه یا جابجایی به سبک زندگی، بازار املاک لیتوانی به عنوان یک گزینه باکیفیت و کم مانع در چشم‌انداز املاک اروپایی درخشش دارد.