ملک و املاک لیتوانی برای سرمایه گذاری – فرصت هایی برای خریدارانملک و املاک بین رودخانه ها،برج ها و بازارها

املاک و مستغلات در لیتوانی: بازار شفاف و در حال رشد در بالتیک

چرا در املاک در لیتوانی سرمایه‌گذاری کنیم

لیتوانی یک بازار املاک پایدار، شفاف و مطابق با استانداردهای اتحادیه اروپا ارائه می‌دهد که آن را به مقصدی در حال جذب برای سرمایه‌گذاران خصوصی و نهادی تبدیل کرده است. به عنوان بخشی از منطقه شنگن و منطقه یورو، این کشور از ثبات قانونی، حرکت آزاد سرمایه و چارچوب حقوقی کارآمد بهره‌مند است. با افزایش شهرنشینی، تقاضا برای مسکن مدرن و بازار اجاره قوی در شهرهایی مانند ویلنیوس و کائوناس، لیتوانی خود را به عنوان دروازه‌ای به منطقه بالتیک و شمال اروپا برای سرمایه‌گذاری در املاک معرفی می‌کند.

انواع املاک و استفاده‌های مجاز

بازار املاک لیتوانی شامل تنوع وسیعی از انواع دارایی‌ها است که هرکدام تحت قوانین منطقه‌ای و ملی قرار دارند:

• املاک مسکونی: آپارتمان‌ها، خانه‌های جدا و کاندوهای جدید در مراکز شهری مانند ویلنیوس، کائوناس و کلاپیدا. مناسب برای استفاده شخصی و خرید به جهت اجاره دادن.
• املاک تجاری: ساختمان‌های اداری، انبارهای لجستیک و واحدهای تجاری. تقاضای رو به افزایش برای توسعه‌های اجاره‌ای و مختلط.
• زمین: قابل توسعه، استفاده کشاورزی یا حفاظت. خارجی‌ها می‌توانند بیشتر انواع زمین‌ها را به جز زمین‌های کشاورزی که محدودیت‌های خاصی دارد، خریداری کنند.
• پروژه‌های گردشگری و مهمان‌نوازی: مناطق ساحلی مانند پالنگا و نیدا پتانسیل سرمایه‌گذاری در هتل و استراحتگاه را ارائه می‌دهند، به ویژه در فصل تابستان.

منطقه‌های شهری معمولاً قوانین منطقه‌ای بیشتری دارند، در حالی که مناطق ساحلی یا محافظت شده ممکن است قوانین سخت‌گیرانه‌تری برای ساخت‌وساز داشته باشند. مجوزهای استفاده باید با اسناد برنامه‌ریزی ملی و قوانین محلی هماهنگ باشد.

مالکیت و چارچوب قانونی برای خارجی‌ها

قانون‌گذاری املاک در لیتوانی شفاف، مبتنی بر قوانین و کاملاً مطابق با استانداردهای اتحادیه اروپا است. حقوق مالکیت امن و به خوبی محافظت شده‌اند:

• هیچ گونه محدودیتی برای شهروندان اتحادیه اروپا/EEA: افراد و نهادهای حقوقی از اتحادیه اروپا یا EEA می‌توانند به راحتی تمام انواع املاک، از جمله زمین و املاک مسکونی را خریداری کنند.
• اتباع کشورهای ثالث: می‌توانند ساختمان‌ها و آپارتمان‌ها را بدون محدودیت خریداری کنند. خرید زمین‌های کشاورزی و جنگلی محدود است اما ممکن است تحت شرایط خاصی از طریق نهادهای حقوقی لیتوانیایی ممکن باشد.
• نهادهای حقوقی: خارجی‌ها می‌توانند شرکتی در لیتوانی تأسیس کنند و از آن برای خرید هر نوع ملک، از جمله قطعات زمین استفاده کنند.
• ثبت زمین: تمام مالکیت‌ها در مرکز ثبت‌ها (Registrų Centras) ثبت می‌شوند که یک ثبت عمومی شفاف از زمین و املاک را اداره می‌کند.

مالکیت به صورت حق حقیقی (مالکیت کامل) اعطا می‌شود و ترتیب‌های اجاره‌ای در خارج از قراردادهای دولتی یا نهادی نادر است. به خارجی‌ها توصیه می‌شود که یک نماینده حقوقی محلی منصوب کنند تا از رعایت قوانین و بررسی‌های لازم اطمینان حاصل کنند.

قیمت‌های املاک و روندهای بازار

قیمت‌های املاک در لیتوانی یکی از رقابتی‌ترین‌ها در اتحادیه اروپا هستند، اگرچه شهرهای بزرگ در سال‌های اخیر به دلیل تقاضا از سوی محلی‌ها، مهاجران و سرمایه‌گذاران نهادی افزایش قیمت قابل توجهی را تجربه کرده‌اند:

شهر/منطقه	نوع ملک	میانگین قیمت به ازای هر متر مربع (یورو)
ویلنیوس	آپارتمان	€2,000 – €3,000
کائوناس	آپارتمان	€1,300 – €2,200
کلاپیدا	آپارتمان ساحلی	€1,800 – €2,500
پالنگا / نیدا	خانه تعطیلات	€2,500 – €4,000
مناطق روستایی	خانه / زمین	€500 – €1,200

ویلنیوس شاهد رشد مداوم در قیمت‌های املاک و تقاضای اجاره به دلیل رشد بخش فناوری و افزایش جمعیت بوده است. کائوناس و کلاپیدا به دلیل بهبود زیرساخت‌ها و سطح قیمت پایین‌تر در حال جلب توجه هستند.

مالیات‌ها و هزینه‌های تراکنش

تراکنش‌های املاک در لیتوانی نسبتاً هزینه پایینی دارند و رژیم مالیاتی برای ساکنین و غیرساکنین مطلوب است:

• هزینه‌های نوتاری: ~0.45% تا 0.6% از ارزش ملک، بسته به مبلغ فروش و پیچیدگی قرارداد.
• هزینه ثبت زمین: تقریباً €20 تا €100 بسته به تراکنش.
• هزینه‌های حقوقی: اختیاری اما توصیه‌شده، معمولاً بین €500 تا €1,500 برای هر تراکنش.
• مالیات مالیات/مالیات انتقال: لیتوانی مالیات انتقال ملک را وضع نمی‌کند.
• مالیات سالیانه املاک: ملک مسکونی تنها در صورتی ممکن است مشمول مالیات شود که ارزش کل آن از €150,000 (برای خانواده‌ها €220,000) بیشتر باشد، مالیات در حد 0.5% تا 2% بر روی ارزش اضافی است.
• مالیات بر درآمد اجاره: نرخ ثابت 15% با کسرهای ممکن. غیرساکنین باید درآمد خود را اعلام کنند و ممکن است مشمول معاهدات مالیاتی مضاعف شوند.
• مالیات بر سود سرمایه: 15% اگر در حین 10 سال فروخته شود؛ معاف از مالیات اگر بیش از 10 سال نگه داشته شود یا اگر فروشنده بیش از 2 سال در آن‌جا ساکن بوده باشد.

مالیات بر ثروت وجود ندارد. مالیات بر ارزش افزوده (21%) ممکن است بر روی تراکنش‌های تجاری ساخت جدید اعمال شود اما بر روی املاک مسکونی فروش مجدد نه.

بازده اجاره و تقاضای بازار

تقاضای اجاره در حال افزایش است، به ویژه در ویلنیوس و کائوناس، که از دانشجویان، جوانان حرفه‌ای و کاندیداهای دیجیتال تغذیه می‌شود. بازده‌ها پایدار و در حال رشد همسو با تقاضا هستند:

• ویلنیوس: بازده ناخالص 4%–6% برای آپارتمان‌های مرکزی، به ویژه واحدهای 1 و 2 خوابه.
• کائوناس: بازده 5%–7% در توسعه‌های مسکونی جدید نزدیک به دانشگاه‌ها یا مراکز کسب‌وکار.
• پالنگا / کلاپیدا: بازده فصلی تا 8% برای املاک تعطیلات با موقعیت خوب در ماه‌های تابستان.

اجاره‌های کوتاه‌مدت مجاز هستند اما تنظیم می‌شوند؛ ثبت‌نام و اطلاع‌رسانی municipal ممکن است ضروری باشد. پلتفرم‌هایی مانند Airbnb در ویلنیوس و شهرهای تفریحی رایج هستند.

سناریوهای سرمایه‌گذاری

• آپارتمان خرید و اجاره در ویلنیوس: سرمایه‌گذاری €180,000 در یک واحد جدید 2خوابه نزدیک به شهر قدیمی و اجاره بلندمدت به قیمت €850 در ماه، با بازده ~5.5%.
• بازسازی در کائوناس: خرید یک آپارتمان قدیمی به قیمت €90,000، بازسازی به قیمت €20,000، و فروش به قیمت €140,000 یا اجاره برای بازده بالا.
• اجاره تعطیلات ساحلی: خرید یک آپارتمان به قیمت €250,000 در پالنگا، اجاره فصلی به قیمت €100–€150 در شب، با بازده 7–8% در فصل بالا.
• فضای اداری در ویلنیوس: سرمایه‌گذاری €500,000 در فضای اداری مدرن با اجاره شرکتی بلندمدت که بازدهی بیش از 6% خالص دارد.

بهترین مکان‌ها برای سرمایه‌گذاری

• ویلنیوس: پایتخت لیتوانی و بزرگ‌ترین شهر، مرکز شرکت‌های فین‌تک و استارتاپ‌های تکنولوژی، با رشد قوی در اجاره و قیمت‌ها.
• کائوناس: یک شهر دوم در حال رشد با تقاضای دانشگاهی، مناطق صنعتی و پروژه‌های فرهنگی.
• کلاپیدا: شهر بندری با جذابیت صنعتی و گردشگری، دروازه‌ای به شبه‌جزیره کورونی.
• پالنگا / نیدا: شهرهای تفریحی فصلی در دریای بالتیک، با تقاضای بالای گردشگری در ماه‌های تابستان.
• شیاولیای / پانویشیس: شهرهای ثانویه با قیمت‌های پایین‌تر و زیرساخت‌های در حال بهبود.

زیرساخت و کیفیت زندگی

لیتوانی در معیارهای کیفیت زندگی در اروپا مرکزی و شرقی رتبه بالایی دارد، با زیرساخت‌های قوی و اتصال دیجیتال:

• حمل و نقل: شبکه‌های جاده‌ای خوب نگهداری‌شده، فرودگاه‌های بین‌المللی در ویلنیوس، کائوناس و پالنگا، و توسعه‌های راه‌آهن پرسرعت در حال انجام است.
• تاسیسات: زیرساخت‌های برق، گاز و آب معتبر؛ گرمایش مرکزی در شهرها رایج است.
• اینترنت: یکی از سریع‌ترین سرعت‌های اینترنت باند عریض در اروپا، با دسترسی گسترده فیبر نوری.
• بهداشت و درمان: سیستم عمومی رایگان برای ساکنین، علاوه بر کلینیک‌های خصوصی قابل دسترسی در شهرهای بزرگ.
• آموزش: مدارس و دانشگاه‌های بین‌المللی خانواده‌های مهاجر و مستاجرین دانشجو را جذب می‌کنند.

لیتوانی سبک زندگی با استانداردهای اتحادیه اروپا را با هزینه پایین‌تری نسبت به اروپا غربی ارائه می‌دهد، که برای کارگران از راه دور، کارآفرینان دیجیتالی و بازنشسته‌ها جذاب است.

فرایند قانونی و بررسی‌های لازم

• قرارداد اولیه: اختیاری اما معمول، شامل واریز 5%–10% و توافق در مورد شرایط فروش.
• قرارداد فروش-خرید تایید شده: برای انتقال قانونی الزامی است، که توسط یک نوتاری لیتوانیایی تهیه و تأیید می‌شود.
• ثبت: عنوان خریدار در مرکز ثبت‌ها ثبت می‌شود؛ ثبت ممکن است تا 5 روز کاری طول بکشد.
• بررسی‌های لازم: شامل جستجوی عنوان، بررسی بارگذاری، مرور منطقه‌بندی و بازرسی فنی برای ساختمان‌ها است.
• انتقال ارز خارجی: مجاز و توسط بانک‌های محلی پشتیبانی می‌شود؛ وجوه باید به حساب امانت یا نوتاری ارسال شود.

کل تراکنش می‌تواند در 2–4 هفته کامل شود. نوتاری‌ها و مشاوران حقوقی انگلیسی‌زبان برای خریداران خارجی در دسترس هستند.

نتیجه‌گیری: یک بازار شفاف، مبتنی بر اتحادیه اروپا با پتانسیل رشد

لیتوانی مزایای امنیت قانونی اتحادیه اروپا را با قیمت‌های ورودی نسبتاً پایین و تقاضای در حال افزایش، به ویژه در مراکز شهری و مناطق توریستی ترکیب می‌کند. فرایند قانونی شفاف، نفوذ بالای اینترنت، بهبود زیرساخت‌ها و بازده‌های رقابتی، آن را به مقصدی جذاب برای سرمایه‌گذاران مرزی تبدیل کرده است. چه برای درآمد اجاره، افزایش سرمایه، یا جابجایی سبک زندگی، بازار املاک لیتوانی به عنوان یک گزینه با کیفیت بالا و بدون مانع در چشم‌انداز املاک اروپایی متمایز است.