املاک سرمایه‌گذاری برای خرید و نگهداری در اوشمسکن شهری در پایتخت جنوبی قرقیزستاناملاک سرمایه‌گذاری برای خرید و نگهداری در اوش

املاک و مستغلات در اوش، قرقیزستان

چرا در اوش سرمایه‌گذاری کنیم

اوش، دومین شهر بزرگ در قرقیزستان و پایتخت غیررسمی جنوب این کشور، یک مقصد مناسب برای سرمایه‌گذاران املاک و مستغلات است که به دنبال فرصت‌های اقتصادی مناسب و پتانسیل رشد درازمدت هستند. با تاریخچه‌ای که بیش از ۳۰۰۰ سال قدمت دارد، اوش بیش از همه به خاطر ریشه‌های فرهنگی عمیق، جمعیت در حال رشد و موقعیت استراتژیک خود در نزدیکی مسیرهای بازرگانی اصلی جذاب است. این شهر با ازبکستان هم‌مرز است و به عنوان یک مرکز تجاری و حمل‌ونقل برای دره فرغانه، یکی از بارورترین و پرجمعیت‌ترین مناطق آسیای مرکزی، فعالیت می‌کند. هزینه‌های پایین زندگی، رشد اقتصادی و توسعه زیرساخت‌ها—به‌ویژه در بخش حمل‌ونقل و مسکن—علاقه محلی و خارجی به املاک مسکونی و تجاری را افزایش داده است.

انواع املاک در اوش

بازار املاک در اوش شامل مجموعه‌ای متنوع از انواع ملک است که به بخش‌های مختلف خریدارها و مستأجرها پاسخ می‌دهد. در بخش مسکونی، آپارتمان‌های دوران شوروی، ساختمان‌های جدید با امکانات مدرن، خانه‌های خصوصی جداگانه (اغلب با باغ) و مجتمع‌های مسکونی جدید در حال توسعه در حاشیه شهر قابل مشاهده است. مرکز اوش زندگی آپارتمانی شهری را ارائه می‌دهد، در حالی که مناطق حومه شاهد رشد در توسعه‌های مسکونی تک‌خانواده‌ای هستند.

املاک تجاری در اوش عمدتاً شامل فروشگاه‌های خرده‌فروشی کوچک، فضاهای اداری و دارایی‌های هتلداری مانند مهمان‌پذیرها و هتل‌های میان‌رده است. رشد آموزش خصوصی، خدمات بهداشت و درمان و خدمات لجستیک به افزایش تقاضا برای امکانات تخصصی، مانند کلینیک‌های پزشکی، انبارها و ساختمان‌های اداری منجر شده است. زمین‌های کشاورزی در حاشیه شهر نیز به خاطر برجستگی این منطقه در تولید و تجارت مواد غذایی از تقاضای بالایی برخوردار هستند.

قیمت‌ها و روندهای بازار

اوش به‌عنوان یکی از مقرون به صرفه‌ترین بازارهای ملکی شهری در آسیای مرکزی شناخته می‌شود. متوسط قیمت هر متر مربع برای آپارتمان‌ها در بیشتر محله‌ها بین ۴۰۰ تا ۷۰۰ دلار است، در حالی که قیمت‌ها در مرکز شهر و نزدیکی مؤسسات کلیدی (مانند دانشگاه دولتی اوش یا بازار مرکزی) می‌تواند به ۱۰۰۰ دلار در هر متر مربع برسد. قیمت خانه‌های مستقل معمولاً بین ۴۰ هزار تا ۱۰۰ هزار دلار بسته به اندازه، موقعیت و وضعیت نوسازی قرار دارد.

در پنج سال گذشته، قیمت‌ها به طور متوسط با رشد ملایم اما پایدار نشان داده است، و این عمدتاً ناشی از مهاجرت شهری، سرمایه‌گذاری جامعه ایرانیان مقیم خارج از کشور و طرح‌های مسکن دولتی بوده است. با وجود فشارهای inflação و افزایش هزینه‌های مصالح ساختمانی، تقاضا به ویژه در بخش مسکن مقرون به صرفه و اجاره‌های دانشجویی همچنان قوی مانده است.

کارشناسان بازار پیش‌بینی رشد بیشتری در دهه آینده دارند، به ویژه اگر ادغام منطقه‌ای با چین و ازبکستان تقویت شده و قرقیزستان مشوق‌های بیشتری برای توسعه املاک و مستغلات فراهم کند.

فرآیند خرید و جنبه‌های قانونی

خارجی‌ها می‌توانند به‌طور قانونی املاک در قرقیزستان خریداری کنند، اگرچه این فرآیند محدودیت‌هایی دارد. غیرشهروندان می‌توانند آپارتمان‌ها و املاک تجاری بخرند، اما از داشتن زمین‌های کشاورزی به‌طور مستقیم مجاز نیستند (اما می‌توانند آن را به‌طور بلندمدت اجاره کنند یا از طریق شرکای محلی به‌دست آورند). اراضی و ساختمان‌های شهری می‌توانند به‌راحتی خرید و فروش شوند، به شرطی که در مناطق ثبت‌شده باشند.

فرآیند خرید معمولاً شامل امضای یک توافق‌نامه مقدماتی، انجام بررسی‌های لازم (تایید مالکیت و بررسی‌های قانونی) و ثبت معامله نهایی در خدمات ثبت دولتی است. یک notary محلی باید شاهد امضای این قرارداد باشد. خریداران به شدت به اشتغال یک وکیل محلی و مشاور املاک دارای مجوز توصیه می‌شوند تا از تبعیت از قوانین ملی به ویژه در خصوص حقوق استفاده از زمین و قوانین وراثت اطمینان حاصل کنند.

هزینه‌های معامله نسبتاً پایین است: هزینه‌های notary، مالیات‌های ثبت‌نام و هزینه‌های قانونی معمولاً زیر ۳٪ از ارزش ملک هستند. وام‌های مسکن برای شهروندان قرقیزستانی در دسترس است، اما به طور کلی برای افراد خارجی مگر از طریق برنامه‌های ویژه یا همکاری‌های مشترک با محلی‌ها در دسترس نیست.

فرصت‌های سرمایه‌گذاری و بازده‌ها

بازده اجاره در اوش به دلیل هزینه‌های پایین تملک و تقاضای پایدار نسبتاً بالا است. بازده ناخالص اجاره بین ۶٪ تا ۱۰٪ متغیر است، به‌ویژه برای آپارتمان‌های واقع در مکان‌های خوب که به دانشجویان، حرفه‌ای‌ها یا بازدیدکنندگان کوتاه‌مدت اجاره داده می‌شود. املاک نزدیک به دانشگاه‌ها، فرودگاه بین‌المللی یا بازارها به بالاترین نرخ اشغال دست پیدا می‌کنند.

مسکن دانشجویی یک بازار بسیار پرسود است. دانشگاه دولتی اوش میزبان هزاران دانشجوی بین‌المللی رشته‌های پزشکی است که بسیاری از آنها به دنبال آپارتمان‌های مبله، امن و دارای اینترنت هستند. آپارتمان‌های استودیو مبله در مرکز شهر یا نزدیک به دانشکده پزشکی اغلب با قیمت ۲۵۰ تا ۳۵۰ دلار در ماه اجاره داده می‌شوند که جریان نقدی جذابی نسبت به قیمت خرید ارائه می‌دهد.

بخش‌های جذاب دیگر شامل هتل‌های کوچک و مهمان‌پذیرهایی است که به گردشگران داخلی و مسافران تجاری خدمات می‌دهند، به‌ویژه در زمان جشنواره‌ها یا رویدادهای علمی. با توجه به محدودیت تأمین هتل‌های برند، مهمان‌پذیرهای بوتیک می‌توانند با مدیریت صحیح به کسب‌وکارهای سودآور تبدیل شوند.

سرمایه‌گذاران همچنین فرصت‌هایی را در زمینه خرید زمین در حاشیه شهر بررسی می‌کنند و انتظار تغییرات در منطقه‌بندی و پروژه‌های زیرساختی، مانند گسترش جاده‌ها و مناطق صنعتی جدید را دارند.

محله‌ها و زیرساخت‌ها

اوش به چندین ناحیه کلیدی و میکرو-ناحیه (که به‌طور محلی به عنوان "میکرورایون‌ها" شناخته می‌شود) تقسیم شده است. مرکز شهر، شامل مناطقی در اطراف خیابان کُرمانجان داتکا و خیابان لنین، قلب تجاری شهر است و شامل دفاتر دولتی، فروشگاه‌ها و ساختمان‌های مسکونی میان‌مرتبه است. این منطقه برای اجاره و املاک چندمنظوره مورد توجه است.

منطقه بازار کارا-سو یک ناحیه تجاری متراکم است که از ترافیک سنگین پیاده بهره‌مند است و برای سرمایه‌گذاری‌های تجاری کوچک ایده‌آل است. نواحی نزدیک به آسن‌با و توکتگول به خاطر سبک زندگی ساکت‌تر و مسکونی‌تر معروف هستند و دسترسی خوبی به مدارس و حمل‌ونقل عمومی دارند.

آک-بورا، که در امتداد رودخانه قرار دارد، به خاطر نزدیکی به پارک‌ها و فضاهای تفریحی به طور فزاینده‌ای برای توسعه‌های جدید محبوب است. محله‌های اطراف فرودگاه بین‌المللی اوش نیز در حال افزایش جذابیت هستند، به‌ویژه برای سرمایه‌گذاری‌های مرتبط با لجستیک و محل اقامت مسافران.

زیرساخت‌ها در سراسر شهر در حال بهبود است، با تعمیرات جاده‌ای جاری، ارتقاء خدمات و سرمایه‌گذاری در اتصال دیجیتال. حمل و نقل عمومی شامل اتوبوس‌ها و مینی‌بوس‌ها (مارشروت‌ها) است، در حالی که تاکسی‌ها و برنامه‌های هشتادلینگی مانند Yandex Go به‌طور گسترده‌ای استفاده می‌شوند. زیرساخت‌های آموزشی به خاطر چندین دانشگاه، کالج فنی و دبیرستان‌ها قوی است. بیمارستان‌ها و درمانگاه‌های خصوصی خدمات پزشکی در حال گسترش را ارائه می‌دهند و چندین سوپرمارکت و مرکز خرید خدمات طبقه متوسط در حال گسترش را به عهده دارند.

افکار نهایی درباره اوش

اوش موردی جذاب برای سرمایه‌گذاران ارائه می‌دهد که به دنبال املاک مقرون به صرفه با پتانسیل بازده بالا و چشم‌اندازهای رشد درازمدت در آسیای مرکزی هستند. به عنوان یک شهر تاریخی در حال گذار اقتصادی و زیرساختی، این مکان فرصت‌هایی هم برای سرمایه‌گذاری‌های مبتنی بر جریان نقدی و هم برای سرمایه‌گذاری‌های مبتنی بر Appreciation را ارائه می‌دهد. با داشتن یک جمعیت جوان، مؤسسات آموزشی و وضعیت به‌عنوان یک مرکز تجاری منطقه‌ای، بنیادهای اقتصادی این شهر به توسعه مستمر املاک و مستغلات در صنایع مختلف کمک می‌کند.

در حالی که فضای قانونی ممکن است نیاز به راهنمایی با حرفه‌ای‌های محلی داشته باشد، موانع نسبتاً کم در ورود، قوانین واضح ملک‌های شهری و هزینه‌های پایین معامله اوش را به یک نقطه ورود مناسب برای خریداران بین‌المللی که به دنبال گسترش در بازارهای جدید هستند تبدیل می‌کند. با عمیق‌تر شدن مشارکت‌های منطقه‌ای قرقیزستان و دیجیتالیزه شدن اقتصاد آن، شهرهایی مانند اوش با تقاضای جدید، سرمایه‌گذاری نهادی و افزایش سطح زندگی بهره‌مند خواهند شد.

چه شما یک سرمایه‌گذار دیاسپورایی، توسعه‌دهنده منطقه‌ای در مراحل ابتدایی یا صرفاً یک علاقه‌مند به املاک و مستغلات جهانی باشید، اوش بازاری است که ارزش پیگیری و شاید اقدام در آن را دارد—قبل از اینکه قیمت‌ها افزایش یابند و رقابت شدیدتر شود.