فهرست املاک سرمایه‌گذاری در ژاپنوضوح شهری در سرزمینذهن و طراحی

سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات در ژاپن: بازاری پایدار و قانونی با جذابیت جهانی

چرا ژاپن مقصدی برتر در زمینه املاک و مستغلات است

بازار املاک و مستغلات ژاپن یکی از پیشرفته‌ترین و قانونی‌ترین بازارها در جهان به شمار می‌رود که حقوق مالکیت کامل را به خارجی‌ها ارائه می‌دهد، بازده اجاره جذابی در مرکز شهرها دارد و انواع مختلف سرمایه‌گذاری‌ها را شامل می‌شود - از آپارتمان‌های میکرو در توکیو تا مهمان‌خانه‌های سنتی در کیوتو. با وجود جمعیت سالخورده، بخش املاک ژاپن همچنان خریداران بین‌المللی را که به دنبال پناهگاه‌های امن، تجارب فرهنگی یا دارایی‌های درآمدزا هستند، جذب می‌کند.

انواع املاک و قوانین زونینگ

املاک ژاپنی به چندین دسته اصلی تقسیم می‌شود که تحت قوانین زونینگ سخت‌گیرانه اداره می‌شوند:

• مسکونی: شامل خانه‌های جداگانه (ایکوکوداته)، آپارتمان‌ها (مانشن) و خانه‌های شهری.
• کسب و کار: ساختمان‌های اداری، فروشگاه‌های خرده‌فروشی و هتل‌ها. این موارد نیاز به زونینگ استفاده مناسب دارند.
• مختلط: در توکیو محبوب است و واحدهای مسکونی و تجاری را ترکیب می‌کند.
• زمین: می‌توان برای توسعه خریداری کرد اما نیاز به مجوزهای ساخت و مطابقت با قوانین محلی استفاده از زمین دارد.

قوانین زونینگ بین ۱۳ دسته استفاده از زمین تمایز قائل می‌شوند. خریداران باید تأیید کنند که آیا زمین برای مصارف مسکونی، نیمه‌مسکونی یا تجاری تعیین شده است، خصوصاً در شهرهایی مانند اوزاکا یا یوکوهاما که در آن زون‌های مختلط غالب هستند.

حقوق مالکیت برای خریداران خارجی

ژاپن اجازه می‌دهد که خارجی‌ها بدون محدودیت املاک آزاد را خریداری کنند. هیچ الزامی برای اقامت یا سهمیه مالکیت وجود ندارد. با این حال:

• زمین و ساختمان به‌صورت جداگانه فروخته می‌شوند: شما می‌توانید مالک ساختمان باشید اما زمین را اجاره کنید (اجاره‌ای) یا هر دو را مالک باشید (آزاد).
• مالکیت آزاد (شویوکن): مالکیت دائمی زمین و ساختمان را اعطا می‌کند.
• اجاره‌ای (چیکارکی): مالکیت ساختمان را برای یک دوره مشخص (معمولاً ۳۰–۵۰ سال) اعطا می‌کند، پس از آن حقوق به حالت اول برمی‌گردد مگر اینکه تجدید شود.

اکثر آپارتمان‌های شهری به‌صورت مالکیت تقسیم شده فروخته می‌شوند، به این معنی که شما سهمی از زمین و ساختار ساختمان را دارید، به علاوه استفاده انحصاری از واحد خود. به تمام خریداران خارجی توصیه می‌شود تا یک نامه‌نویس قضایی مجاز استخدام کنند تا عنوان، حقوق زمین و ثبت ساختمان را تأیید کنند.

قیمت‌ها و روندهای بازار

قیمت‌های املاک ژاپن بسته به شهر، سن ساختمان و نزدیکی به حمل و نقل به‌طور قابل توجهی متفاوت است. برخی از معیارهای میانگین (معادل‌های دلاری):

شهر / منطقه	نوع ملک	قیمت بر حسب m²
توکیو (میناتو، شبویا)	آپارتمان جدید	$10,000 – $16,000
توکیو (حومه)	آپارتمان دست دوم	$4,500 – $7,000
کیوتو	خانه سنتی	$2,500 – $5,500
اوزاکا (نامبا، اومدا)	آپارتمان استودیو	$3,000 – $6,000
هوکایدو / نیسکو	ویلا / اقامتگاه اسکی	$5,000 – $12,000

ساختمان‌های جدید همچنان در تقاضا هستند، اما ساختمان‌های قدیمی (بالای ۳۰ سال) معمولاً به‌صورت قابل توجهی با تخفیف معامله می‌شوند. ساخت‌وساز مقاوم در برابر زلزله استاندارد است. توکیو به‌طور مداوم رشد دارد، در حالی که شهرهای منطقه‌ای فرصت‌های با ارزشی را ارائه می‌دهند.

بازده اجاره و پتانسیل درآمد

بازده اجاره ناخالص در ژاپن متوسط اما پایدار است:

• مرکز توکیو: 2.5% – 4.5%
• اوزاکا، ساپورو: 4% – 6.5%
• اجاره‌های کوتاه‌مدت (Airbnb): تا 10% بازده ناخالص در مناطق تأیید شده گردشگری

توجه: دولت ژاپن برای عملیات اجاره‌های کوتاه‌مدت (مینپاکو) نیاز به مجوز دارد. میزبان‌ها باید با آژانس گردشگری ژاپن ثبت‌نام کنند و معیارهای ایمنی و بیمه را برآورده کنند. مناطق با تقاضای بالا مانند کیوتو یا اوکیناوا ممکن است محدودیتی در تعداد شب‌ها در هر سال برای اجاره‌ها داشته باشند.

مالیات‌ها و هزینه‌های تراکنش

خارجی‌ها مانند بومی‌ها مشمول مالیات هستند. انتظار می‌رود موارد زیر را داشته باشید:

• مالیات اکتساب: 3% – 4% از ارزش دارایی ثابت (توسط دولت محلی ارزیابی می‌شود).
• حق تمبر: ¥10,000 – ¥600,000 بسته به ارزش ملک.
• مالیات ثبت و مجوز: 0.4% – 2% از قیمت خرید.
• هزینه نماینده: معمولاً 3% + ¥60,000 + مالیات.
• مالیات دارایی ثابت سالانه: 1.4% از ارزش ارزیابی‌شده زمین/ساختمان.
• مالیات برنامه‌ریزی شهری (در صورت وجود): 0.3% از ارزش ارزیابی‌شده.

مالیات بر درآمد: درآمد اجاره در نرخ‌های مترقی (۵%–۴۵%) مشمول مالیات است، با کسری‌های قابل ارائه برای استهلاک، بهره و تعمیرات. غیر مقیم‌ها تنها بر درآمد ژاپنی مشمول مالیات هستند.

سناریوهای سرمایه‌گذاری

• استودیو توکیو برای اجاره شرکتی: خرید یک واحد ۲۵ متری در شیناگاوا به قیمت $200,000. اجاره به مبلغ $1,100 در ماه، با بازده ناخالص 6.6% و اشغال بالا از مسافران تجاری.
• ترمیم رایوکان کیوتو: یک سرمایه‌گذار یک ماشینیا ۷۰ ساله را به قیمت $280,000 می‌خرد، برای ترمیم $150,000 هزینه می‌کند و سالانه $40,000 از اجاره‌های فصلی درآمد دارد.
• توسعه زمین اجاره‌ای در اوکیناوا: اجاره زمین ساحلی به مدت ۴۰ سال، ساخت واحدهای تفریحی و راه‌اندازی یک پروژه مینپاکو با مجوز.
• پورتفوی چند واحدی در فوکووکا: خرید ۴ واحد به قیمت $80,000 هر یک، اجاره بلندمدت به دانشجویان و کارمندان اداری؛ بازده ۵%–۷% برای هر واحد.

مناطق امیدوارکننده برای خریداران

• توکیو: مرکز کسب و کار، حمل و نقل و جهانی؛ نقدشوندگی و ارزش فروش بالا.
• اوزاکا: ارزش عالی نسبت به قیمت، اقتصاد گردشگری پویا، تقاضای داخلی قوی.
• کیوتو: پایتخت فرهنگی با قوانین زونینگ سخت؛ ایده‌آل برای هتل‌های بوتیک یا رایوکان.
• فوکووکا: سریع‌ترین شهر در حال رشد منطقه‌ای؛ استارتاپ‌های فناوری، مرکز آموزشی، جذابیت سبک زندگی.
• نیسکو (هوکایدو): مناطق گردشگری سطح بالا که مورد توجه خریداران استرالیایی و آسیایی است.

زیرساخت‌های ریلی ژاپن، شهرهای کوچک را به عنوان مکان‌های سرمایه‌گذاری ماهواره‌ای جذاب می‌کند. املاکی که نزدیک ایستگاه‌ها (اکیما) هستند به‌خصوص از سوی مستاجران محلی مورد توجه قرار می‌گیرند.

ملکیت خارجی و لینک‌های ویزا

ژاپن از طریق خرید ملک تنها ویزای اقامتی نمی‌دهد. با این حال:

• ویزا برای سرمایه‌گذار/مدیر کسب و کار: ممکن است اگر کسب و کار مدیریت املاک و مستغلات یا گردشگری با دفتر فیزیکی و سرمایه را مدیریت کنید.
• اقامت طولانی‌مدت: مالکان می‌توانند با ویزای معافیت ۹۰ روزه (برای بسیاری از ملیت‌ها) وارد شوند و ملک خود را از طریق نمایندگان مجاز اجاره دهند.
• هیچ محدودیتی در فروش ملک وجود ندارد: شما می‌توانید به بومی‌ها یا سایر خارجی‌ها بدون جریمه بفروشید.

ریسک‌ها و ملاحظات عملی

در حالی که ژاپن شفاف و امن است، برخی ملاحظات شامل:

• فرهنگ استهلاک: خریداران ژاپنی به ساختمان‌های جدید ارزش می‌دهند؛ فروش مجدد آپارتمان‌های قدیمی ممکن است با کاهش قیمت همراه باشد.
• پیچیدگی استفاده از زمین: قطعات شهری ممکن است دارای حق‌تجزیه یا مشکلات مالکیت مشترک باشند.
• ریسک زلزله: ساختمان‌های جدید از کدهای زلزله سخت‌گیرانه پیروی می‌کنند. تاریخ ساخت و استانداردها را تأیید کنید.
• موانع زبانی: تمام قراردادها به زبان ژاپنی است. از نمایندگان و مشاوران حقوقی دوزبانه کمک بگیرید.

نتیجه‌گیری: ثبات، شفافیت و بازده طولانی‌مدت

ژاپن به‌عنوان یک بازار املاک و مستغلات قابل اعتماد و نامیده شده‌ای شناخته می‌شود که دارای شفافیت قانونی بالا، مالکیت امن برای خارجی‌ها و نقدشوندگی جهانی است. چه در سرمایه‌گذاری در اجاره‌های شهری، واحدهای کوتاه‌مدت توریستی، یا بازنشستگی‌های روستایی، خریداران از تنظیمات مداوم و خطر سیاسی پایین بهره‌مند می‌شوند. با وجود اینکه بازده‌ها متوسط است، ژاپن ثبات و کیفیت بی‌نظیری را ارائه می‌دهد - که به سرمایه‌گذاران که به دنبال اعتماد به نفس طولانی‌مدت، زندگی غنی از فرهنگ و دسترسی جهانی هستند، جالب توجه است.