سرمایه‌گذاری در املاک هند – فرصت‌ها برای خریداراناملاک در میانمیراث و فناوری

املاک و مستغلات در هند: فرصت‌های پویا در بازاری در حال رشد

چرا در املاک هند سرمایه‌گذاری کنیم

هند یکی از سریع‌ترین اقتصادهای در حال رشد در جهان است، با جمعیت شهری در حال انفجار، یک طبقه متوسط در حال توسعه و زیرساخت‌های در حال افزایش. بازار املاک آن بازتاب این پویایی است و فرصت‌های متنوعی در بخش‌های مسکونی، تجاری و صنعتی ارائه می‌دهد. از اجاره‌های با بازده بالا در کلانشهرهایی مانند بمبئی و بنگلور تا املاک لوکس در گوآ یا کرالا، چشم‌انداز املاک هند وسیع و متنوع است. اصلاحات دولتی، مانند قانون تنظیم املاک و مستغلات (RERA)، شفافیت و اعتماد را به بازار افزوده و آن را برای سرمایه‌گذاران دست یافتنی‌تر کرده است.

انواع املاک و استفاده‌های مجاز

هند طیف وسیعی از گزینه‌های املاک و مستغلات را ارائه می‌دهد که مناسب استراتژی‌های مختلف سرمایه‌گذاری است:

• آپارتمان‌های مسکونی: در کلانشهرهایی مانند بمبئی، دهلی، بنگلور، چنای و حیدرآباد رایج هستند و به صورت واحدهای آماده برای سکونت یا در حال ساخت در دسترس هستند.
• خانه‌های مستقل و ویلاها: در مکان‌های شهری و نیمه‌راهبری وجود دارند و اغلب با مالکیت زمین همراه هستند.
• املاک تجاری: فضاهای اداری، فروشگاه‌های خرده‌فروشی و انبارها در مراکز تجاری و پارک‌های فناوری با تقاضای اجاره‌ای بالا.
• قطعات زمین: هم زمین‌های کشاورزی و هم غیرکشاورزی در دسترس است. با این حال، قوانین خرید زمین‌های کشاورزی در ایالت‌ها متفاوت است و غالباً برای غیرکشاورزان و خارجی‌ها محدود شده است.
• املاک تفریحی و سبک زندگی: در گوآ، هیماچال پرادش، اوداگاماندالام و کرالا محبوب بوده و اغلب به عنوان خانه‌های دوم یا اجاره‌های کوتاه‌مدت استفاده می‌شوند.

قوانین مالکیت و چارچوب قانونی برای خارجیان

مالکیت خارجی املاک در هند محدود است اما کاملاً ممنوع نیست. نکات کلیدی عبارتند از:

• هندوان غیر مقیم (NRI) و افراد دارای اصل‌ و نسب هندی (PIO): می‌توانند بدون محدودیت در خرید املاک مسکونی و تجاری (به جز زمین‌های کشاورزی) اقدام کنند.
• اتباع خارجی (غیر-NRI/PIO): به طور کلی مجاز نیستند تا بدون اقامت در کشور به مدت بیش از 183 روز در یک سال مالی و دریافت تأیید دولتی، املاک غیرمنقول در هند بخرند.
• شرکت‌ها: شرکت‌های خارجی با حضور در هند می‌توانند تحت شرایط خاصی برای استفاده تجاری اجاره یا خرید ملک کنند.
• زمین‌های کشاورزی: خرید برای خارجی‌ها ممنوع است و در بسیاری از ایالت‌ها حتی برای ساکنان شهری هندی نیز محدود می‌باشد.

تمام معاملات باید با قوانین بانک مرکزی هند (RBI)، قانون مدیریت ارز خارجی (FEMA) و قوانین محلی ایالت‌ها مطابقت داشته باشد. بررسی‌های حقوقی و تأیید مالکیت قبل از هر خرید ضروری است.

قیمت‌های املاک و روندهای بازار

قیمت‌های املاک در هند به طور قابل توجهی بر اساس منطقه و شهر متغیر است. کلانشهرها قیمت‌های بالایی دارند، در حالی که شهرهای Tier-2 و Tier-3 به عنوان مقاصد سرمایه‌گذاری ارزان قیمت با پتانسیل رشد در حال ظهور هستند.

شهر	نوع ملک	میانگین قیمت به ازای هر متر مربع (USD)
بمبئی	آپارتمان	$2,000 – $8,000
بنگلور	آپارتمان	$900 – $2,500
دهلی NCR	آپارتمان/ویلا	$1,000 – $3,500
گوآ	ویلا/کاندو	$1,200 – $3,000
حیدرآباد	آپارتمان	$800 – $2,200
کولکاتا	آپارتمان	$700 – $1,800

تقاضای ناشی از پاندمی برای خانه‌های بزرگ‌تر، زیرساخت‌های کار از خانه و املاک دومی باعث رشد در بخش مسکن شده است. بازارهایی مانند گوآ و اوداگاماندالام شاهد افزایش تقاضای خانه‌های تفریحی بوده‌اند.

هزینه‌های معامله و مالیات‌ها

هند دارای مالیات‌ها و هزینه‌های متعددی در ارتباط با معاملات ملکی است که بسته به ایالت متفاوت است:

• مالیات بر نقل و انتقال سند: 4%–7% از ارزش معامله بسته به ایالت و جنسیت خریدار (برخی ایالت‌ها تسهیلاتی برای زنان ارائه می‌دهند).
• هزینه‌های ثبت: معمولاً 1% از ارزش فروش.
• مالیات بر کالاها و خدمات (GST): برای املاک در حال ساخت به اندازه 5% (بدون ITC) یا 1% برای مسکن قابل تحمل. هیچ مالیات بر املاک بازفروشی وجود ندارد.
• هزینه‌های حقوقی و دلالی: 1%–2% برای بررسی حقوقی و دلالی (اگر استفاده شود).
• مالیات بر املاک سالیانه: بر اساس موقعیت، اندازه و نوع استفاده از ملک توسط نهادهای محلی اعمال می‌شود.

مالیات بر عایدی سرمایه برای فروش مجدد ملک اعمال می‌شود: 20% (با مزایای محاسبه) برای عایدی سرمایه بلندمدت و نرخ‌های مالیات بر درآمد معمولی برای عایدی‌های کوتاه‌مدت.

بازده اجاره و تقاضای بازار

بازده اجاره در کلانشهرهای هند نسبت به کشورهای غربی نسبتاً پایین است، اما افزایش ارزش سرمایه در درازمدت و تقاضای پایدار اغلب این کمبود را جبران می‌کند:

• بمبئی: بازده 2.5%–4% بسته به منطقه و نوع ملک.
• بنگلور: 3%–5%، که توسط مستاجران بخش فناوری اطلاعات تحریک می‌شود.
• گوآ: 4%–6% در مناطق گردشگری با پتانسیل Airbnb.
• دهلی NCR: 2%–4%، با تقاضا از سوی حرفه‌ای‌های کاری و دانشجویان.

اجاره‌های تفریحی و اقامت‌های کوتاه‌مدت در مناطقی مانند گوآ، مانالی و کرالا در حال gaining popularity هستند. این مدل به ویژه برای NRI هایی که قصد دارند در هند پایگاهی نگه دارند در حالی که بر دارایی خود بهره‌برداری می‌کنند، مؤثر است.

سناریوهای سرمایه‌گذاری

• خرید برای اجاره در بنگلور: خرید یک آپارتمان 120,000 دلاری در وایتفیلد یا الکترونیک سیتی و اجاره به حرفه‌ای‌های فناوری اطلاعات برای بازده ثابت.
• ویلا تفریحی در گوآ: سرمایه‌گذاری 180,000 دلار در یک ویلا کاملاً مبله و لیست آن در Airbnb برای جذب تقاضای فصل اوج.
• فضای تجاری در گورگان: خرید یک واحد اداری در سایبر هاب یا DLF فاز III به منظور اجاره به استارتاپ‌ها و شرکت‌های کوچک.
• خرید زمین در پونه: خرید زمین‌های حومه نزدیک پارک فناوری هنجوادی و نگهداری به مدت 5–10 سال برای افزایش ارزش سرمایه.

شهرها و مناطق برتر برای سرمایه‌گذاری در املاک

• بمبئی: پایتخت مالی هند با املاک لوکس، بازار اجاره قوی و اتصالات جهانی.
• بنگلور: قطب فناوری با مسکن قابل تحمل و تقاضای مداوم از نیروی کار IT.
• دهلی NCR: طیف وسیعی از انواع املاک، اما چالش‌های زیرساختی در برخی مناطق.
• گوآ: محبوب برای NRI ها و خارجی‌ها؛ ایده‌آل برای املاک سبک زندگی و درآمد اجاره.
• حیدرآباد: به سرعت در حال رشد به دلیل سیاست‌های دوستانه تجاری، پارک‌های بیوتکنولوژی و قیمت‌های مناسب.
• پونه: قطب آموزشی و IT با زیرساخت‌ای مطمئن و جمعیت جوان.

زیرساخت و خدمات

هند به طور فعال در حال بهبود زیرساخت‌های شهری از طریق ابتکارات شهر هوشمند، گسترش مترو و بهبود شبکه‌های جاده‌ای است:

• حمل و نقل: مترو، بزرگراه‌ها و به‌روزرسانی فرودگاه‌ها در حال حاضر در شهرهای بزرگ در حال انجام است.
• بهداشت و درمان: بیمارستان‌های درجه یک در متروها و گردشگری پزشکی در حال ظهور در مکان‌هایی مانند چنای و دهلی.
• آموزش: حضور مدارس بین‌المللی، IIT ها، IIM ها و دانشگاه‌های جهانی در متروها و شهرهای Tier-2.
• خدمات و اینترنت: به طور کلی در مناطق شهری با قابلیت اتصال فیبر نوری با سرعت بالا و برق 24/7 در بیشتر مناطق قابل اعتماد است.

ملاحظات حقوقی و نکات عملی

• تأیید مالکیت: همیشه زنجیره مالکیت را تأیید کنید و مطمئن شوید که هیچ گونه بار حقوقی و دعوی علیه ملک وجود ندارد.
• رعایت RERA: فقط پروژه‌های ثبت‌شده RERA را انتخاب کنید تا از کلاهبرداری جلوگیری کنید و زمان‌بندی‌های تحویل را تضمین کنید.
• استفاده از مشاور حقوقی محلی: برای مدیریت توافقات، تأیید مستندات و مدیریت ثبت ملک ضروری است.
• قوانین ارز خارجی: همه معاملات باید از طریق کانال‌های بانکی مجاز تحت دستورالعمل‌های RBI انجام شود.
• شراکت برای خارجی‌ها: اگر مالکیت مستقیم ممکن نیست، به شراکت با توسعه‌دهندگان هندی یا مدل‌های اجاره‌ای فکر کنید.

نتیجه‌گیری: بازاری پیچیده اما پاداش‌دهنده

بازار املاک هند پتانسیل بالایی برای سرمایه‌گذاران بلندمدت، به ویژه در شهرها و بخش‌های در حال رشد مانند فناوری اطلاعات، آموزش، بهداشت و درمان و گردشگری ارائه می‌دهد. در حالی که محدودیت‌های قانونی برای اتباع خارجی وجود دارد، NRI ها و PIO ها می‌توانند به طور کامل در بخش‌های مسکونی و تجاری شرکت کنند. تحقیقات لازم، رعایت قوانین و یک نگاه بلندمدت برای پیمایش در بازار هند ضروری است. برای افرادی که درست عمل کنند، هند وعده افزایش پایدار، تقاضای قوی و فرصت‌های متنوعی در چشم‌انداز پویا و در حال تحول خود را می‌دهد.