سرمایه گذاری در املاک هند – فرصت ها برای خریداراناملاک و مستغلات بینمیراث و فناوری

املاک و مستغلات در هند: فرصت‌های پویا در یک بازار در حال رشد

چرا در املاک در هند سرمایه‌گذاری کنیم

هند یکی از سریع‌ترین اقتصادهای در حال رشد در جهان است، با جمعیت شهری رو به رشد، طبقه متوسط رو به گسترش و توسعه زیرساختی فزاینده. بازار املاک و مستغلات هند این پویایی را منعکس می‌کند و فرصت‌هایی در بخش‌های مسکونی، تجاری و صنعتی ارائه می‌دهد. از اجاره‌های با بازده بالا در شهرهای متروپولیتن مانند بمبئی و بنگلور گرفته تا املاک زندگی در گوا یا کرالا، منظر املاک هند وسیع و متنوع است. اصلاحات دولتی، مانند قانون تنظیم مقررات املاک و مستغلات (RERA)، شفافیت و اعتماد به نفس را به بازار افزوده و دسترسی به آن را برای سرمایه‌گذاران آسان‌تر کرده است.

انواع املاک و قابلیت‌های مجاز

هند طیف وسیعی از گزینه‌های املاک و مستغلات را ارائه می‌دهد که مناسب استراتژی‌های مختلف سرمایه‌گذاری است:

• آپارتمان‌های مسکونی: عمدتاً در متروهایی مانند بمبئی، دهلی، بنگلور، چنای و حیدرآباد. به صورت واحدهای آماده برای سکونت یا در حال ساخت موجود است.
• خانه‌های مستقل و ویلاها: در مکان‌های شهری و نیمه‌شهری یافت می‌شوند و اغلب دارای حق مالکیت زمین هستند.
• املاک تجاری: فضاهای اداری، فروشگاه‌های خرده‌فروشی و انبارها در مراکز تجاری و پارک‌های IT با تقاضای اجاره قوی.
• قطعات زمین: هم زمین‌های کشاورزی و هم غیرکشاورزی در دسترس است. با این حال، قوانین خرید زمین‌های کشاورزی بسته به ایالت متفاوت است و معمولاً برای غیرکشاورزان و خارجی‌ها محدودیت دارد.
• املاک تعطیلات و زندگی: در گوا، هیماچال پرادش، اوتاراکند و کرالا محبوب است و اغلب به عنوان خانه‌های دوم یا اجاره‌های کوتاه‌مدت استفاده می‌شود.

قوانین مالکیت و چارچوب قانونی برای خارجی‌ها

مالکیت خارجی املاک در هند محدود است اما به طور کامل ممنوع نیست. نکات کلیدی شامل:

• هندوان غیر مقیم (NRIs) و اشخاص دارای اصالت هندی (PIOs): می‌توانند آزادانه املاک مسکونی و تجاری خریداری کنند (به استثنای زمین‌های کشاورزی).
• ملیت‌های خارجی (غیر NRIs/PIOs): معمولاً اجازه خرید املاک غیرمنقول در هند را ندارند مگر اینکه بیش از 183 روز در یک سال مالی در کشور اقامت داشته باشند و تأییدیه دولتی دریافت کنند.
• شرکت‌ها: شرکت‌های خارجی با حضور در هند می‌توانند تحت شرایط خاص، املاک را اجاره یا خریداری کنند.
• زمین‌های کشاورزی: خرید برای خارجی‌ها ممنوع است و حتی برای ساکنان شهری هند در بسیاری از ایالت‌ها محدودیت دارد.

تمام معاملات باید با مقررات بانک رزرو هند (RBI)، قانون مدیریت ارز خارجی (FEMA) و قوانین محلی ایالت‌ها مطابقت داشته باشد. بررسی‌های قانونی و تأیید مالکیت قبل از هر خرید ضروری است.

قیمت‌های املاک و روندهای بازار

قیمت‌های املاک در هند بسته به منطقه و شهر به طرز قابل توجهی متفاوت است. شهرهای مترو قیمت‌های بالاتری دارند، در حالی که شهرهای Tier-2 و Tier-3 به عنوان مقاصد سرمایه‌گذاری مقرون به صرفه با پتانسیل رشد در حال ظهور هستند.

شهر	نوع ملک	قیمت متوسط به ازای هر مترمربع (USD)
بمبئی	آپارتمان	$2,000 – $8,000
بنگلور	آپارتمان	$900 – $2,500
دهلی NCR	آپارتمان/ویلا	$1,000 – $3,500
گوا	ویلا/کاندو	$1,200 – $3,000
حیدرآباد	آپارتمان	$800 – $2,200
کولکاته	آپارتمان	$700 – $1,800

تقاضای ناشی از پاندمی برای خانه‌های بزرگ‌تر، زیرساخت‌های کار از خانه و خانه‌های دوم رشد در مسکن مسکونی را تسهیل کرده است. بازارهایی همچون گوا و اوتاراکند شاهد افزایش تقاضا برای خانه‌های تعطیلات بوده‌اند.

هزینه‌های معامله و مالیات‌ها

هند دارای چندین مالیات و هزینه مرتبط با معاملات املاک است. اینها بسته به ایالت متفاوت است:

• مالیات تمبر: 4%–7% از ارزش معامله بسته به ایالت و جنسیت خریدار (برخی ایالت‌ها برای زنان تخفیف‌هایی ارائه می‌دهند).
• هزینه‌های ثبت: معمولاً 1% از ارزش فروش.
• مالیات بر کالاها و خدمات (GST): بر روی املاک در حال ساخت 5% (بدون ITC) یا 1% برای مسکن مقرون به صرفه اِعمال می‌شود. هیچ مالیات بر فروش مجدد املاک وجود ندارد.
• هزینه‌های قانونی و دلالی: 1%–2% برای بررسی قانونی و دلالی (اگر استفاده شود).
• مالیات سالانه املاک: توسط نهادهای شهرداری بر اساس موقعیت، اندازه و استفاده از ملک وضع می‌شود.

مالیات بر درآمد سرمایه زمانی که یک ملک دوباره فروخته می‌شود اِعمال می‌شود: 20% (با مزایای شاخص) برای درآمد سرمایه بلندمدت و نرخ‌های مالیات بر درآمد عادی برای سودهای کوتاه‌مدت.

بازده اجاره و تقاضای بازار

بازده اجاره در شهرهای متروپولیتن هند نسبت به کشورهای غربی نسبتاً پایین است، اما معمولاً قدردانی سرمایه بلندمدت و تقاضای پایدار جبران می‌کند:

• بمبئی: بازده 2.5%–4% بسته به محله و نوع ملک.
• بنگلور: 3%–5%، تحت تأثیر مستأجران بخش IT.
• گوا: 4%–6% در مناطق توریستی با پتانسیل Airbnb.
• دهلی NCR: 2%–4%، با تقاضا از حرفه‌ای‌های کاری و دانشجویان.

اجاره‌های تعطیلات و اقامت‌های کوتاه‌مدت در مناطقی مانند گوا، منالی و کرالا در حال گسترش است. این مدل به‌ویژه برای NRIs که می‌خواهند پایگاهی در هند حفظ کنند در عین حال که به دارایی موجود درآمدزایی کنند، مؤثر است.

سناریوهای سرمایه‌گذاری

• خرید برای اجاره در بنگلور: خرید یک آپارتمان $120,000 در وایتفیلد یا شهر الکترونیکی، اجاره به حرفه‌ای‌های IT برای بازده ثابت.
• ویلا تعطیلات در گوا: سرمایه‌گذاری $180,000 در یک ویلا کاملاً مبله و لیست کردن آن در Airbnb برای جذب تقاضای فصل اوج.
• فضای تجاری در گورگان: خرید یک واحد اداری در Cyber Hub یا DLF Phase III برای اجاره به استارتاپ‌ها و شرکت‌های کوچک.
• زمین‌بانکی در Pune: خرید زمین حومه‌ای نزدیک پارک IT هنجوادی و نگه‌داری برای 5–10 سال برای قدردانی سرمایه بالا.

شهرها و مناطق برتر برای سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات

• بمبئی: پایتخت مالی هند با املاک لوکس، بازار اجاره قوی و اتصال جهانی.
• بنگلور: مرکز فناوری با مسکن مقرون به صرفه و تقاضای مداوم از نیروی کار IT.
• دهلی NCR: دامنه وسیعی از انواع املاک، اما چالش‌های زیرساختی در برخی مناطق.
• گوا: محبوب با NRIs و خارجی‌ها؛ ایده‌آل برای املاک زندگی و درآمد اجاره‌ای.
• حیدرآباد: به سرعت در حال رشد به دلیل سیاست‌های دوستانه برای کسب و کار، پارک‌های بیوتکنولوژی و قیمت‌گذاری مقرون به صرفه.
• Pune: مرکز آموزشی و IT با زیرساخت‌های قوی و پایگاه جمعیتی جوان.

زیرساخت‌ها و خدمات

هند به‌طور فعال در حال بهبود زیرساخت‌های شهری از طریق ابتکارات شهر هوشمند، توسعه مترو و بهبود شبکه‌های جاده‌ای است:

• حمل و نقل: توسعه مترو، بزرگراه‌ها و به‌روزرسانی فرودگاه‌ها در حال انجام در سراسر شهرهای بزرگ.
• بهداشت و درمان: بیمارستان‌های با کیفیت جهانی در متروها و گردشگری پزشکی در حال ظهور در جاهایی مانند چنای و دهلی.
• آموزش: حضور مدارس بین‌المللی، IITها، IIMها و دانشگاه‌های جهانی در متروها و شهرهای Tier-2.
• خدمات و اینترنت: معمولاً در مناطق شهری قابل اعتماد با اتصال فیبر پرسرعت و تأمین برق 24 ساعته در اکثر مناطق.

ملاحظات قانونی و نکات عملی

• تأیید مالکیت: همیشه زنجیره مالکیت را بررسی کنید و اطمینان حاصل کنید که هیچ بار مالی یا دعاوی وجود ندارد.
• رعایت RERA: فقط پروژه‌های ثبت شده در RERA را انتخاب کنید تا از کلاهبرداری جلوگیری کنید و زمان تحویل را تأمین کنید.
• استفاده از مشاوره حقوقی محلی: ضروری است که توافقنامه‌ها را بررسی کرده، اسناد را تأیید کرده و مدیریت ثبت‌نام را انجام دهید.
• قوانین ارز خارجی: تمام معاملات باید از طریق کانال‌های بانکی مجاز تحت دستورالعمل‌های RBI انجام شوند.
• شراکت‌های مشترک برای خارجی‌ها: اگر مالکیت مستقیم امکان‌پذیر نیست، با توسعه‌دهندگان هندی یا مدل‌های اجاره‌ای JV کنید.

نتیجه‌گیری: یک بازار پیچیده اما پاداش‌دهنده

بازار املاک و مستغلات هند پتانسیل بالایی برای سرمایه‌گذاران بلندمدت، به‌ویژه در شهرها و بخش‌های در حال رشد مانند IT، آموزش، بهداشت و درمان و گردشگری ارائه می‌دهد. در حالی که محدودیت‌های قانونی برای اتباع خارجی وجود دارد، NRIs و PIOs می‌توانند به طور کامل در بخش‌های مسکونی و تجاری مشارکت کنند. بررسیهای دقیق، رعایت قوانین و نگاه بلندمدت برای پیمایش در بازار هند ضروری است. برای کسانی که در این امر موفق می‌شوند، هند وعده‌دهنده افزایش مداوم، تقاضای قوی و فرصت‌های متنوع در سراسر منظر پرجنب‌وجوش و در حال تحول خود است.