بینش‌های سرمایه‌گذاری در املاک برای اولدنبورگشهر کوچک شمالی با آرامشتقاضا و بازدهی مطمئن

املاک و مستغلات در اولدنبورگ: بازاری پایدار و در حال رشد در شمال آلمان

مقدمه: چرا در اولدنبورگ سرمایه‌گذاری کنید

اولدنبورگ، واقع در نیدرزاکسن در شمال غرب آلمان، شهری با اندازه متوسط است که به خاطر ثبات اقتصادی، مؤسسات آموزشی و استاندارد بالای زندگی شناخته می‌شود. این شهر با جمعیتی بیش از ۱۷۰,۰۰۰ نفر و اقتصادی متنوع که بر فناوری، انرژی، بهداشت و لجستیک متمرکز است، نه تنها ساکنان بلکه کسب‌وکارها را به خود جذب می‌کند. قیمت‌های نسبتاً مقرون به‌صرفه املاک، تقاضای مستمر برای اجاره و موقعیت استراتژیک بین برمن و دریای شمال، آن را به هدفی جذاب برای سرمایه‌گذاران املاک تبدیل کرده است که به دنبال ارزش طولانی‌مدت در بازاری کمتر اشباع‌شده در آلمان هستند.

انواع املاک و کاربردهای مجاز

• آپارتمان‌های شهری: در مناطق Innenstadt، Eversten و Donnerschwee واقع شده‌اند. تقاضا در میان دانشجویان، مجردها و حرفه‌ای‌های جوان ثابت است.
• خانه‌های خانوادگی: خانه‌های جدا و نیمه‌جدا در مناطق حومه‌ای مانند Kreyenbrück، Bürgerfelde و Nadorst. این خانه‌ها فضای باغ دارند و برای مستأجران بلندمدت جذاب هستند.
• مسکن دانشجویی: نزدیکی به دانشگاه اولدنبورگ باعث افزایش تقاضا برای آپارتمان‌های کوچک و آپارتمان‌های مشترک می‌شود.
• واحدهای تجاری: فروشگاه‌ها، مطب‌های پزشکی و دفاتر در مناطق پیاده‌رو و ناحیه‌های تجاری مانند Osternburg و Wechloy.
• مجتمع‌های مسکونی جدید: به ویژه در نزدیکی مناطق نوسازی شده ساحلی یا ایستگاه قطار که طراحی مدرن و بهره‌وری انرژی را ارائه می‌دهند.

مالکیت و چارچوب قانونی

• مالکیت کامل خارجی: بدون محدودیت مجاز است. سرمایه‌گذاران می‌توانند زمین و ساختمان‌ها را به‌طور مستقیم به نام خود یا از طریق شرکت خود مالک شوند.
• مالکیت مجانی و آپارتمان‌های مالکیتی: بیشتر املاک مسکونی به صورت مالکیت مجانی (Einzelhaus) یا به عنوان واحدهای مالکیتی (Eigentumswohnungen) ارائه می‌شوند.
• فرآیند قانونی شفاف: انتقال املاک در دفترخانه ثبت شده و در Grundbuch (ثبت ملکی) ثبت می‌شود.
• تأمین مالی موجود: خریداران محلی و بین‌المللی می‌توانند از بانک‌های آلمانی وام مسکن دریافت کنند، معمولاً با پیش‌پرداخت ۳۰ تا ۴۰%.

قیمت‌های بازار و روندهای اجاره

• آپارتمان‌های مرکز شهر: €۳,۸۰۰ تا €۵,۵۰۰ در متر مربع بسته به اندازه، وضعیت و موقعیت.
• خانه‌های خانوادگی در حومه: €۳,۲۰۰ تا €۴,۸۰۰ در متر مربع. زمین‌های بزرگ‌تر با باغ‌ها در تقاضای بالایی قرار دارند.
• آپارتمان‌های دانشجویی (۱–۲ اتاق): €۲,۸۰۰ تا €۳,۸۰۰ در متر مربع. اغلب به دلیل جابجایی و انعطاف‌پذیری، بازده بالایی را ایجاد می‌کنند.

قیمت‌ها در اولدنبورگ در سال‌های اخیر به طور مداوم در حال افزایش بوده و رشد سالانه حدود ۳ تا ۵% را نشان می‌دهد. این شهر هنوز از بسیاری از شهرهای بزرگ آلمان مانند هامبورگ یا دوسلدورف به لحاظ قیمت مقرون به صرفه‌تر است، در حالی که سطح زیرساخت و زندگی مشابهی را ارائه می‌دهد. عرضه مسکن به طور معتدل محدود است، بخصوص در هسته مرکزی شهر، جایی که حفاظت از میراث محدودیت‌هایی برای توسعه جدید ایجاد می‌کند.

بازده اجاره و تقاضای مستأجر

• بازده ناخالص اجاره: دامنه‌ای از ۴٪ تا ۶٪، با اجاره‌های دانشجویی و خانه‌های چند واحدی که بالاترین بازده را ارائه می‌دهند.
• اجاره ماهانه به ازای هر متر مربع: €۹ تا €۱۳ بسته به منطقه، سن ملک و امکانات.
• نرخ خالی بودن: بسیار پایین، کمتر از ۲٪ در بیشتر مناطق مرکزی و با تراکم بالای دانشجویی.
• پروفایل مستأجر: دانشجویان، اعضای هیئت علمی دانشگاه، کارکنان بهداشتی، خانواده‌ها و مستأجران تجاری.

سناریوهای سرمایه‌گذاری

• آپارتمان دانشجویی (۳۰ متر مربع) نزدیک به دانشگاه: خرید به مبلغ €۱۱۰,۰۰۰؛ اجاره به قیمت €۴۵۰ در ماه → ۴.۹٪ بازده ناخالص.
• آپارتمان بازسازی شده ۲ خوابه (۶۵ متر مربع) در Innenstadt: €۲۸۰,۰۰۰؛ اجاره به قیمت €۱,۰۵۰ در ماه → ۴.۵٪ ناخالص.
• خانه خانوادگی مستقل (۱۴۰ متر مربع) در Kreyenbrück: €۵۲۰,۰۰۰؛ اجاره به قیمت €۲,۰۰۰ در ماه → ۴.۶٪ بازده.
• واحد تجاری (۷۵ متر مربع) در منطقه پیاده‌رو: €۳۱۰,۰۰۰؛ اجاره به قیمت €۱,۴۰۰ در ماه → ۵.۴٪ ناخالص.

برترین مناطق سرمایه‌گذاری در اولدنبورگ

• Innenstadt: مکان مرکزی، ایده‌آل برای اجاره‌های کوتاه‌مدت و بلندمدت، کافه‌ها و سرمایه‌گذاری‌های مختلط.
• Eversten: محبوب در میان خانواده‌ها و بازنشستگان؛ دارای مدارس عالی و فضاهای سبز.
• Kreyenbrück: منطقه در حال توسعه با ارتباطات حمل و نقل خوب، قیمت‌های مقرون به صرفه و افزایش علاقه.
• Nadorst: جذابیت مسکونی و تقاضای مستمر برای اجاره از سوی حرفه‌ای‌های جوان.
• Osternburg: فرصتی ارزش محور برای سرمایه‌گذاری‌های تجاری و مسکونی؛ برخی پروژه‌های نوسازی در حال انجام هستند.

هزینه‌های معامله و مالیات‌ها

• مالیات انتقال ملک (Grunderwerbsteuer): ۵٪ در نیدرزاکسن.
• هزینه‌های دفترخانه و ثبت: تقریباً ۱.۵٪ تا ۲٪ از قیمت خرید.
• کمیسیون کارگزاری: معمولاً ۳.۵۷٪ شامل VAT؛ می‌تواند مذاکره گردد یا با فروشنده تقسیم شود.
• مالیات بر درآمد اجاره: نرخ‌های تصاعدی اعمال می‌شود؛ هزینه‌های قابل کسر شامل بهره وام، نگهداری و مدیریت است.
• مالیات بر درآمد سرمایه: اگر بیشتر از ۱۰ سال توسط یک مالک خصوصی نگهداری شود، معاف است.

دسترسی سرمایه‌گذاران خارجی و راه‌اندازی مالی

• هیچ محدودیتی بر اساس ملیت: هر شهروند یا شرکتی خارجی می‌تواند در اولدنبورگ خرید کند.
• تأمین مالی بانکی: تا ۶۰ تا ۷۰٪ LTV بسته به مستندات درآمد و رابطه با بانک.
• حساب‌های مورد نیاز: خریداران به یک حساب بانکی آلمانی و یک شماره مالیاتی برای مدیریت درآمد و پرداخت خدمات نیاز دارند.
• حمایت VelesClub Int: کمک به ترتیب‌های قانونی، وام‌های مسکن و مستندات اداری.

جنبه‌های اقامت و قانونی

• خرید املاک: اقامت یا وضعیت ویزا به‌طور خودکار فراهم نمی‌کند.
• ویزای کارآفرینی: ممکن است برای کسانی که کسب‌وکارهای توسعه یا اجاره ملک با تأثیر اقتصادی دارند، قابل دستیابی باشد.
• شهروندان اتحادیه اروپا: حق کامل زمینه برای زندگی و سرمایه‌گذاری در اولدنبورگ را بدون نیاز به ویزا دارند.
• شهروندان غیربه‌اتحادیه اروپا: می‌توانند تحت معیارهای خاص سرمایه‌گذاری یا کارآفرینی برای مجوزهای اقامت بلندمدت درخواست دهند.

ریسک‌ها و عوامل نظارتی

• کنترل‌های اجاره: Mietpreisbremse در برخی از نقاط شهر اعمال می‌شود؛ املاک جدید و واحدهای لوکس معمولاً معاف هستند.
• محدودیت‌های ساختمانی: قوانین حفاظت و زون‌بندی سبز می‌تواند توسعه‌های جدید را به تأخیر اندازد.
• ریسک نقدینگی: به عنوان یک شهر با اندازه متوسط، زمان فروش ممکن است کمی بیشتر از شهرهای درجه یک باشد.

خدمات VelesClub Int در اولدنبورگ

• دسترسی به معاملات خارج از بازار و توسعه‌های جدید.
• حمایت کامل قانونی و دفترخانه به زبان انگلیسی یا آلمانی.
• بهینه‌سازی مالیاتی و ساختار مالی برای خریداران خارجی.
• مدیریت املاک به صورت کلید در دست، تأمین مبلمان و قرار دادن مستأجر.
• مشاوره در زمینه نگه‌داری بلندمدت، فروش مجدد و تنوع در سبد سرمایه‌گذاری.

نتیجه‌گیری

اولدنبورگ قدرت اقتصادی، قابلیت سکونت و قیمت‌های مناسب ورود را ترکیب می‌کند — تمامی اینها بر اساس تقاضای ثابت از سوی خانواده‌ها، دانشجویان و حرفه‌ای‌ها است. بازار املاک، ساختار بازده قابل اعتمادی را ارائه می‌دهد که پتانسیل افزایش در محله‌های در حال ظهور دارد. با توجه به افزایش علاقه به زندگی شهری پایدار خارج از کلان‌شهرها، اولدنبورگ به عنوان مکانی امیدوارکننده برای سرمایه‌گذاری‌های بلندمدت مسکونی و تجاری قرار دارد. VelesClub Int. از مشتریان در هر مرحله پشتیبانی می‌کند — از خرید تا مدیریت — و اطمینان حاصل می‌کند که رشد استراتژیک در یکی از پایدارترین بازارهای املاک شمال آلمان حاصل شود.