فهرست املاک سرمایه‌گذاری هاوانابالکن های سنگی، میدان های موسیقیو نسیم دریا

املاک و مستغلات در هاوانا، کوبا

چرا به خرید ملک در هاوانا فکر کنیم

هاوانا، پایتخت نمادین کوبا، مشخصه‌ای غنی از تاریخ، فرهنگ و زیبایی معماری دارد. از جاذبه‌های استعمارگری هاوانای قدیم (هاوانا ویجا) تا بلوارهای کنار دریا مالکون و محل‌های اقامتی لوکس میرامار و وِدادو، این شهر ترکیبی منحصر به فرد از شکوه قدیمی و زندگی گرمسیری را ارائه می‌دهد. با این حال، بازار املاک کوبا به خاطر نظام حقوقی سوسیالیستی و قوانین تغییرپذیر مالکیت، با هیچ یک از بازارهای املاک و مستغلات در آمریکای لاتین قابل مقایسه نیست. در حالی که این بازار برای سرمایه‌گذاران خارجی محدود است، تغییرات هاوانا و رشد بخش گردشگری، توجه بین‌المللی به چشم‌اندازهای آتی املاک را برانگیخته است.

انواع املاک موجود

گزینه‌های ملکی در هاوانا بسته به محله، طبقه‌بندی قانونی و استفاده مورد نظر متفاوت است:

• خانه‌های استعماری — معمولاً در هاوانای قدیم، سنتروا هابانا یا وِدادو قرار دارند. بسیاری از آن‌ها بیش از 70 سال قدمت دارند و نیاز به نوسازی دارند.
• آپارتمان‌ها در بلوک‌های مسکونی — در سراسر شهر، به ویژه در ساختمان‌های سبک شوروی یا برج‌های مدرن میانه قرن یافت می‌شوند.
• ویلاها و خانه‌های مستقل — در مناطقی مانند میرامار یا سیبونه، که به طور سنتی محل زندگی دیپلمات‌ها یا ساکنان ثروتمند هستند.
• املاک مربوط به گردشگری (کازاس پارتیکولار) — خانه‌های مجاز به اجاره اتاق به گردشگران، که معمولاً در مناطق توریستی قرار دارند.
• املاک مشترک یا وراثتی — که معمولاً بین خانواده‌ها و به صورت مشترک منتقل می‌شوند و سناریوهای حقوقی پیچیده‌ای را ایجاد می‌کنند.
• ساختمان‌های نیازمند بازسازی — به طور خاص در هاوانای قدیم، که ارزش معماری برای کسانی که برنامه‌هایی برای نوسازی دارند، ارائه می‌دهد.

چارچوب قانونی و محدودیت‌های مالکیت خارجی

برخلاف اکثر بازارهای املاک در آمریکای لاتین، کوبا محدودیت‌های قابل توجهی بر حقوق مالکیت اعمال می‌کند - به ویژه برای خارجی‌ها:

• خارجی‌ها — به طور کلی، خارجی‌ها نمی‌توانند ملک مسکونی در کوبا داشته باشند مگر اینکه ساکن دائم باشند یا از طریق سرمایه‌گذاری در سرمایه‌گذاری‌های مشترک تأیید شده توسط دولت، اقدام کنند.
• کوبایی‌ها و ساکنان کوبا — از زمان اصلاحات 2011 می‌توانند به طور قانونی ملک خرید و فروش کنند. معاملات باید ثبت شده و فقط بین شهروندان یا ساکنان قانونی هستند.
• سرمایه‌گذاری‌های مرتبط با گردشگری — خارجی‌ها می‌توانند در هتل‌ها، استراحتگاه‌ها یا پروژه‌های تجاری سرمایه‌گذاری کنند، اما فقط از طریق مشارکت با شرکت‌های دولتی.
• عدم وجود قیمت‌گذاری بازار آزاد — در حالی که فروش‌های خصوصی در داخل کشور مجاز است، مذاکرات قیمت غیررسمی هستند و بسیاری از املاک به‌طور نادرست قیمت‌گذاری شده‌اند.
• عنوان و ثبت مالکیت — باید با دفتر ثبت املاک (Oficina del Registro de la Propiedad) تأیید شوند. بسیاری از املاک مدارک نامشخص یا ناقصی دارند.

مسیرهای قانونی برای اتباع خارجی که با کوبایی‌ها ازدواج کرده‌اند، یا از طریق اقامت و مجوزهای کار بلندمدت وجود دارد. اما سیستم همچنان پیچیده و تحت کنترل سیاسی است.

قیمت‌های املاک و شرایط بازار

بازار املاک در هاوانا عمدتاً خارج از سیستم‌های بانکی یا تأمین مالی رسمی فعالیت می‌کند. معاملات به طور معمول نقدی هستند و به مذاکرات غیررسمی وابسته‌اند:

• آپارتمان‌های هاوانای قدیم: 25,000 – 100,000+ دلار بسته به موقعیت، اندازه و سطح بازسازی
• خانه‌ها در وِدادو یا میرامار: 70,000 – 250,000+ دلار بسته به وضعیت، تعداد اتاق‌ها و دسترسی به امکانات
• کازاس پارتیکولار (B&Bهای دارای مجوز): 40,000 – 120,000 دلار بسته به تقاضای گردشگری و موقعیت
• ویلاهای بزرگ (سیبونه): 150,000 – 500,000+ دلار برای املاک نادر و تأیید شده توسط دولت

هیچ وام مسکن وجود ندارد و تمامی پرداخت‌ها باید از طریق توافقات خصوصی انجام شوند. بیشتر معاملات به دلار آمریکا یا یورو انجام می‌شود، هرچند که به طور فنی به pesos کوبا (CUP) تعیین شده‌اند.

فرصت‌های سرمایه‌گذاری مرتبط با گردشگری

در حالی که مالکیت املاک مسکونی محدود شده است، پروژه‌های مرتبط با گردشگری راه‌های بالقوه‌ای را برای سرمایه‌گذاران خارجی ارائه می‌کنند:

• کازاس پارتیکولار — خارجی‌های متأهل با کوبایی‌ها معمولاً در B&Bها سرمایه‌گذاری می‌کنند، که می‌توانند به طور قانونی تحت نام شریک کوبایی فعالیت کنند.
• هتل‌ها و هاستل‌های بوتیک — از طریق سرمایه‌گذاری‌های مشترک با شرکت‌های دولتی کوبایی مانند گاویوتا یا گران کاربینه.
• رستوران‌ها و خدمات مهمان‌نوازی — معمولاً به ساختمان‌های مسکونی متصل و به عنوان کسب‌وکارهای خانوادگی اداره می‌شوند.
• پروژه‌های بازسازی فرهنگی — برخی بنیادهای بین‌المللی با اداره تاریخ‌نگار در هاوانا برای حفظ معماری همکاری می‌کنند.
• اجاره‌های تجاری در مجموعه‌های هتلی — محدود اما ممکن است از طریق توافقات با گروه‌های مدیریت گردشگری.

بخش گردشگری همچنان در حال رشد است، به ویژه از اروپا، کانادا و آمریکای لاتین، که تقاضای زیادی برای اقامت کوتاه‌مدت و تجربیات محلی ایجاد می‌کند.

بهترین مناطق هاوانا برای املاک و مستغلات

مناطق کلیدی هاوانا که وجوه ملکی دارند شامل:

• هاوانای قدیم (هاوانا ویجا) — منطقه‌ای ثبت جهانی یونسکو با خیابان‌های سنگ‌فرش، میدان‌ها و ساختمان‌های تاریخی. نقطه داغ گردشگری.
• وِدادو — منطقه‌ای فرهنگی و آموزشی با ساختمان‌های آرت دکو، تئاترها و خیابان‌های سایه‌دار.
• میرامار — منطقه‌ای لوکس با سفارت‌ها، مدارس بین‌المللی و خانه‌های مدرن. مورد توجه دیپلمات‌ها و مهاجران.
• سیبونه — منطقه‌ای بسته و اختصاصی، با ویلاهای وسیع که معمولاً برای مقامات ارشد یا شخصیت‌های خارجی محفوظ هستند.
• سنتروا هابانا — مقرون به صرفه، پرجمعیت و نزدیک به مالکون؛ مورد توجه محلی‌ها و کوله‌گردها.

چالش‌ها و ملاحظات

سرمایه‌گذاری در املاک هاوانا با چالش‌های قابل توجهی همراه است:

• ریسک قانونی — حقوق مالکیت تابع اراده سیاسی است و در صورت بروز اختلاف برای خارجی‌ها راهی برای حل و فصل وجود ندارد.
• عدم وجود تأمین مالی — وام مسکن یا وام‌های بانکی برای املاک وجود ندارد. کلیه معاملات باید نقدی باشند.
• وضعیت ملک — بسیاری از ساختمان‌ها به دلیل کمبود مصالح و نگهداری معوقه چندین ساله در حال خراب شدن هستند.
• وضوح عنوان — به دلیل دهه‌ها کنترل دولتی، بسیاری از خانه‌ها فاقد عناوین قانونی شفاف یا تمیز هستند.
• نوسانات ارزی — نرخ‌های تبادل رسمی و سیستم‌های ارزی دوگانه می‌توانند بر بازده‌ها و هزینه‌های عملیاتی تأثیر بگذارند.
• محدودیت‌های فروش مجدد — املاک متعلق به خارجی‌ها (جایی که مجاز باشد) ممکن است بدون تأیید اضافی به طور آزاد فروخته یا به ارث برسد.

نتیجه‌گیری: چه کسی باید در هاوانا سرمایه‌گذاری کند

بازار املاک هاوانا منحصر به فرد است — ترکیبی از فرصت، محدودیت و گمانه‌زنی. بهترین گزینه برای:

• اتباع خارجی با پیوندهای خانواده یا اقامت در کوبا
• سرمایه‌گذارانی که با نهادهای گردشگری دولتی هم‌راستا هستند
• خریداران املاک میراثی برای دلایل فرهنگی یا حفظ
• کارآفرینان در حوزه مهمان‌نوازی که با کوبایی‌ها همکاری می‌کنند

با اینکه موانع قابل توجهی وجود دارد، کسانی که با احتیاط از سیستم عبور کنند ممکن است ارزش‌های نادری در پایتخت تاریخی کوبا بیابند. با ادامه اصلاحات و افزایش تقاضای گردشگری، هاوانا همچنان مارکی جذاب — اگرچه پیچیده — برای سرمایه‌گذاران جسور باقی می‌ماند.