لیست املاک سرمایه‌گذاری در بالیاملاک سودآور در قلب اندونزیلیست املاک سرمایه‌گذاری در بالی

املاک و مستغلات در بالی، اندونزی: زندگی استوایی در کنار سرمایه گذاری جهانی

چرا در بالی سرمایه گذاری کنیم

بالی یکی از مقاصد برجسته دنیا برای سرمایه گذاری در املاک و مستغلات مبتنی بر سبک زندگی است. به عنوان مرکز گردشگری پیشرو اندونزی، این جزیره جاذب دیجیتال‌نومادها، بازنشسته‌ها، توسعه‌دهندگان صنعت مهمان‌نوازی و سرمایه‌گذاران اجاره‌کوتاه‌مدت است. با ترکیب منحصر به فرد فرهنگ، طبیعت، زیرساخت‌های سلامت و گردشگری در حال شکوفایی، بالی فرصتی جذاب برای سرمایه‌گذاری در جنوب شرق آسیا ارائه می‌دهد. اگرچه مالکیت خارجی‌ها تابع مقررات خاصی است، احتمال سود اجاره‌ای، افزایش ارزش ملکی و توسعه استراحتگاه‌ها همچنان سرمایه‌گذاران بین‌المللی را جلب می‌کند.

انواع و مصارف املاک در بالی

بالی مجموعه وسیعی از فرمت‌های املاک و مستغلات را در مناطق ساحلی و داخلی خود ارائه می‌دهد. انواع کلیدی املاک شامل:

• ویلاها: پرطرفدارترین فرمت سرمایه گذاری، به ویژه در چانگگو، اود و سمینیاک. معمولاً برای درآمد اجاره کوتاه‌مدت از طریق Airbnb و پلتفرم‌های مشابه استفاده می‌شود.
• آپارتمان‌ها و آپارتمان‌های مشترک: موجودی محدود، عمدتاً در مناطقی مانند کُوتا و نوسا دوآ، معمولاً برای بازدیدکنندگان دائمی و خارجی‌ها هدف قرار می‌گیرند.
• قطعات زمین: زمین‌های ساحلی و داخلی برای تملک اجاره‌ای و توسعه در دسترس است. برای ساخت ویلا یا اکواستراحتگاه‌ها محبوب است.
• هتل‌های استراحتگاهی و بوتیک: سرمایه‌گذاران مهمان‌نوازی بر روی سمینیاک، اولواتو و لووینا تمرکز می‌کنند تا عملیات میهمان تجاری را اجرا کنند.
• فضاهای تجاری و مشترک: مناطق با تقاضای بالا مانند چانگگو و اود، فرصت‌های فضایی تجاری برای کافی‌شاپ‌ها، استودیوها و هاب‌های کار از راه دور ارائه می‌دهند.

چارچوب قانونی و مالکیت خارجی

قانون اندونزی از مالکیت مستقیم زمین آزاد (Hak Milik) توسط خارجی‌ها جلوگیری می‌کند، اما چندین ساختار قانونی برای سرمایه‌گذاری در املاک وجود دارد:

• اجاره‌ای (Hak Sewa): متداول‌ترین فرمت برای سرمایه‌گذاران خارجی. ملک به مدت ۲۵-۳۰ سال اجاره داده می‌شود و قابل تجدید برای حداکثر ۸۰ سال یا بیشتر است.
• حق استفاده (Hak Pakai): عنوانی که به خارجی‌ها با KITAS (مجوز اقامت) داده می‌شود، معمولاً برای استفاده مسکونی، قابل تجدید پس از ۳۰ سال.
• ساختار نامزدی: استفاده از یک شهروند اندونزیایی برای نگه‌داری عنوان. این ساختار از نظر قانونی پرخطر است و بدون نظارت قانونی توصیه نمی‌شود.
• شرکت‌های متعلق به خارجی‌ها (PT PMA): خارجی‌ها می‌توانند شرکتی در اندونزی ایجاد کنند تا املاک تجاری داشته باشند و پروژه‌های توسعه را اجرا کنند.

ضروری است که با دفتری‌های محلی با تجربه (notaris) و مشاوران حقوقی برای اطمینان از انطباق و کاهش ریسک همکاری کنید.

قیمت‌ها، نقدینگی و روندهای بازار

بازار املاک بالی به طور قابل توجهی بسته به موقعیت و نوع متفاوت است. تا سال ۲۰۲۴، دامنه قیمت متوسط شامل:

موقعیت	قیمت ویلا (دلار آمریکا)	قیمت زمین (دلار آمریکا/m²)
سمینیاک	$۳۵۰,۰۰۰ – $۱,۲۰۰,۰۰۰	$۵۰۰ – $۸۰۰
چانگگو	$۴۰۰,۰۰۰ – $۱,۵۰۰,۰۰۰	$۷۰۰ – $۱,۲۰۰
اود	$۲۵۰,۰۰۰ – $۸۰۰,۰۰۰	$۲۰۰ – $۴۰۰
اولواتو	$۳۰۰,۰۰۰ – $۹۰۰,۰۰۰	$۲۵۰ – $۶۰۰
لووینا (شمال)	$۱۵۰,۰۰۰ – $۴۰۰,۰۰۰	$۱۰۰ – $۲۵۰

تقاضا برای ویلا بیشتر در بالی جنوبی، به ویژه در چانگگو، به دلیل ورود دیجیتال‌نومادها است. اود همچنان برای خریداران مرتبط با سلامت و retreats جذاب است. مناطق شمالی قیمت‌های ورودی پایین‌تری ارائه می‌دهند، اما نقدینگی آهسته‌تری دارند.

مناطق کلیدی سرمایه‌گذاری

هر منطقه‌ای از بالی ارزش خاصی را ارائه می‌دهد:

• چانگگو: کانون فرهنگ کار از راه دور، یوگا و موج‌سواری. اشغال بالا برای اجاره‌های کوتاه‌مدت و افزایش قابل توجه سرمایه.
• سمینیاک: مرکز گردشگری تثبیت شده با خرده‌فروشی لوکس، کلوب‌های ساحلی و ویلاهای برند شده.
• اولواتو و بینگی: مناطق در حال توسعه سریع در بالای cliffs با چشم‌اندازهای خیره‌کننده و جاذبه موج‌سواری.
• اود: قلب فرهنگی و روحانی بالی. محبوب برای گردشگران مرتبط با سلامت و توسعه‌دهندگان retreats.
• سانور و نوسا دوآ: مناطق خانوادگی و آرام‌تر با هتل‌های استراحتگاهی و پتانسیل اجاره‌ای بلندمدت.
• لووینا (شمال بالی): بازار نوظهور با سواحل دیدنی و قیمت‌های زمین پایین‌تر.

درآمد اجاره و سناریوهای سرمایه‌گذاری

بالی یکی از سودآورترین بازارهای اجاره کوتاه‌مدت در جنوب شرق آسیا است. مدل‌های رایج سرمایه‌گذاری شامل:

• خرید برای اجاره ویلا: املاکی در چانگگو و سمینیاک می‌توانند ۸-۱۲٪ سود سالانه ناخالص از طریق پلتفرم‌هایی مانند Airbnb و Booking.com ایجاد کنند.
• اجاره بلندمدت: اجاره‌های ماهانه برای خارجی‌ها و کارگران دیجیتال درآمد پایدارتر، هرچند پایین‌تر (۴-۶٪) را ارائه می‌دهد.
• ساخت و فروش: سرمایه‌گذاران زمین را اجاره می‌کنند، ویلاها را می‌سازند و املاک turnkey را به خارجی‌ها یا محلی‌ها می‌فروشند.
• پروژه‌های اکوالوج و retreats: در اود و شمال بالی محبوب هستند و به مسافران مرتبط با سلامت جذابند.

بسیاری از سرمایه‌گذاران از مدیران محلی املاک برای مدیریت رزروها، نظافت و انطباق قانونی استفاده می‌کنند. گردشگری بین ماه‌های مه تا سپتامبر اوج می‌گیرد و تقاضای قوی از استرالیا و اروپا در زمستان وجود دارد.

زیرساخت و دسترسی

بالی در حال بهبود زیرساخت‌های خود برای پاسخگویی به تقاضای رو به رشد گردشگری و مسکن است:

• فرودگاه بین‌المللی نگوراه رای (DPS): پروازهای مستقیم از آسیا، استرالیا و خاورمیانه؛ در حال گسترش برای خدمات به مسافران اروپایی و آمریکایی.
• شبکه جاده‌ای: جاده‌های اصلی جنوب را به اود و شمال بالی متصل می‌کند، اگرچه ترافیک در مناطق گردشگری شایع است.
• تلفن: اینترنت پرسرعت و فضاهای کار مشترک به طور گسترده‌ای در چانگگو، اود و دنپاسار در دسترس است.
• بهداشت و درمان: بیمارستان‌ها و کلینیک‌های خصوصی به خارجی‌ها و مسافران پزشکی (مانند BIMC، Siloam، Kasih Ibu) خدمات می‌دهند.
• مدارس بین‌المللی: مدرسه سبز بالی، مدرسه جامعه چانگگو و مدرسه دیاتمیکا خانواده‌های خارجی را جذب می‌کنند.

ریسک‌ها و ملاحظات

با وجود جنبه‌های مثبت، سرمایه‌گذاری در بالی چندین محدودیت دارد:

• محدودیت‌های مالکیت: خارجی‌ها نمی‌توانند زمین آزاد را مالک شوند، بنابراین ساختار قانونی ضروری است.
• محدودیت‌های اجاره‌ای: اجاره‌ها نیازمند مذاکرات تجدید با مالکان زمین هستند و ارزش‌های فروش به زمان باقی‌مانده بستگی دارد.
• توسعه بیش از حد: در برخی مناطق (مانند بروا و ساحل اکو)، عرضه از رشد زیرساخت پیشی می‌گیرد.
• ریسک‌های ارزی و مالیاتی: معاملات غالباً به روپیه اندونزی انجام می‌شود؛ مالیات‌ها بر درآمد اجاره و افزایش سرمایه باید طبق قانون اندونزی اعلام شوند.
• ریسک بلایای طبیعی: بالی در منطقه آتش‌فشانی و زلزله‌ای واقع شده است — بیمه ضروری است.

نتیجه‌گیری: بالی به عنوان یک آهن‌ربای جهانی برای املاک

بالی سبک زندگی استثنایی، پتانسیل اجاره و انعطاف‌پذیری توسعه را در کنار هم ترکیب می‌کند و به یکی از مورد تقاضاترین مقاصد املاک در منطقه آسیا-پاسفیک تبدیل می‌شود. اگرچه مالکیت خارجی نیاز به ساختار قانونی دقیق دارد، اما فرصت‌هایی برای ویلاهای اجاره‌ای، توسعه زمین و اجاره‌های کوتاه‌مدت همچنان بسیار جذاب باقی مانده است. با جامعه‌ای در حال رشد از خارجی‌ها، بهبود مستمر گردشگری و توسعه زیرساخت، بالی همچنان سرمایه‌گذاران بین‌المللی را که به دنبال بازگشت و سکونت در یک بهشت استوایی هستند، جلب می‌کند.