سرمایه‌گذاری‌های املاک با ارزش افزوده در تیرولرشد گردشگری، محدودیت عرضه زمین،و جذابیت فرامرزی

سرمایه‌گذاری در املاک در تیرو: املاک آلپینی با تقاضای فصلی بالا

چرا تیرو یک منطقه ممتاز برای سرمایه‌گذاران املاک است

تیرو (تیرو)، یک ایالت غربی در اتریش که به خاطر مناظر آلپن و گردشگری سالانه‌اش شناخته شده است، یکی از پویاترین بازارهای املاک در منطقه دَچ (آلمان، اتریش و سوئیس) برای سرمایه‌گذاری در املاک مبتنی بر سبک زندگی است. با پیست‌های اسکی‌ مشهور جهانی، سطح بالای زیرساخت‌ها، و زمین‌های محدود به دلیل توپوگرافی و قوانین زون‌بندی، تیرو ترکیبی از کمبود، سودآوری اجاره‌ای، و افزایش ارزش طولانی‌مدت را به سرمایه‌گذاران ارائه می‌دهد. چه بر روی اجاره‌های کوتاه‌مدت گردشگری، خریداران خانه‌های دوم، یا مستأجران فصلی طولانی‌مدت تمرکز شود، بازار تیرو با موازنه‌ی نقدینگی، اعتبار و قابلیت اطمینان قابل توجهی را ارائه می‌دهد.

خریداران خارجی و داخلی به مناطقی مانند کیتس‌بیل، سیفلد، ایشگل، و اوتزال، همچنین روستاهای کوچک با دسترسی مستقیم به تله‌کابین‌ها، مسیرهای پیاده‌روی و مراکز سلامتی جذب می‌شوند. سیستم حقوقی اتریشی حق مالکیت واضحی را ارائه می‌دهد و قوانین نظارتی به غیر مقیم‌ها اجازه می‌دهد تا در املاک مجاز به گردشگری سرمایه‌گذاری کنند. برای سرمایه‌گذاری که به دنبال تنوع در مناطق آلپینی با تقاضای بالا و پتانسیل درآمد ثابت است، تیرو یک فرصت در سطح بالا در اروپای مرکزی به شمار می‌آید.

انواع املاک سرمایه‌گذاری در تیرو

بازار املاک تیرو تحت تأثیر قوانین سخت‌گیرانه‌ی کاربری زمین و حفاظت از محیط‌زیست است، به این معنی که بیشتر موجودی سرمایه‌گذاری در پروژه‌های موجود یا با زون‌بندی به‌عنوان گردشگری قرار دارد. انواع املاک قابل سرمایه‌گذاری عبارتند از:

• آپارتمان‌های گردشگری در ساختمان‌های خدماتی: واحدهای کاملاً مبله با مدیریت در محل، مجاز به اجاره کوتاه‌مدت.
• کلبه‌ها یا دوپلکس‌ها در روستاهای آلپینی: خانه‌های مستقل یا نیمه‌مستقل که اغلب برای اجاره فصلی و مالکیت خانه‌های دوم استفاده می‌شوند.
• اقامتگاه‌های برند هتل: واحدهایی که تحت توافق‌نامه‌های اجاره بازگشت یا مشارکت درآمدی با هدف ارائه منابع درآمد غیرفعال، اداره می‌شوند.
• میهمان‌پذیرها و هتل‌های کوچک: املاک تجاری در هسته‌های پیست‌های اسکی که گروه‌ها و مسافران چند نسلی را جذب می‌کنند.
• آپارتمان‌های دوباره فروشی با عنوان گردشگری: املاک قدیمی که به دلیل مجوزهای موجود یا استفاده تاریخی، واجد شرایط اجاره کوتاه‌مدت هستند.

تمامی املاک در تیرو نمی‌توانند برای سرمایه‌گذاری استفاده شوند. اتریش طبقه‌بندی‌های جداگانه‌ای برای محل‌های اصلی (Hauptwohnsitz)، خانه‌های ثانویه (Zweitwohnsitz)، و واحدهای گردشگری (Freizeitwohnsitz) دارد. فقط دو دسته آخر اجازه‌ی اجاره کوتاه‌مدت را می‌دهند، که باعث می‌شود دانش محلی در انتخاب یک سرمایه‌گذاری معتبر ضروری باشد.

بازدهی اجاره و اشغال به‌ازای فصول

بازار اجاره تیرو از لحاظ فصلی شدید تحت تأثیر قرار دارد، اما از یک ساختار دوپیک بهره‌مند است: فصل اسکی زمستانی (دسامبر تا مارس) و فصل گردشگری آلپینی تابستانی (ژوئیه تا سپتامبر). بهترین رژیم‌ها و املاک دارای مجوز گردشگری می‌توانند با تنها 150–180 شب اشغال در سال، سودهای قوی تولید کنند.

بازدهی تخمینی ناخالص بر اساس نوع ملک:

• آپارتمان یک‌خوابه در کیتس‌بیل: 4.5%–6% بازده ناخالص با نرخ‌های هفتگی 900–1,400 یورو در زمستان
• آپارتمان خدماتی دوخوابه در سیفلد: 5%–7% بازده با رزروهای ثابت در تابستان و زمستان
• کلبه گردشگری در اوتزال: 2,500 یورو+/هفته در فصل بالا؛ بازده سالانه 6%+ برای املاکی که کاملاً رزرو شده‌اند
• واحد اجاره‌ای هتل در سولدن: مدل‌های بازگشت ثابت یا متغیر از 3.5%–5.5%

واحدهایی که شامل ویژگی‌های سلامتی (سونا، تراس، چشم‌اندازهای کوه)، نزدیکی به تله‌کابین‌ها و پارکینگ هستند، تمایل دارند در هر دو حوزه نرخ‌های اجاره و اشغال را بهتر از دیگر املاک ارائه دهند. مدیریت حرفه‌ای به شدت توصیه می‌شود به دلیل انتظارات میهمانان و چرخش فصلی.

قیمت‌های املاک و روندهای افزایش قیمت

قیمت‌ها در تیرو بسته به محل، ارتفاع، شهرت پیست و نزدیکی به مناطق اسکی به طور قابل توجهی متفاوت است. کیتس‌بیل گران‌ترین بازار در غرب اتریش است، در حالی که مناطق در حال ظهور مانند زیلرتال یا اشتوبایتال گزینه‌های بهتری از نظر قابلیت دسترسی با پتانسیل افزایش قیمت ارائه می‌دهند.

متوسط قیمت‌های سال 2024 به ازای هر متر مربع:

• مرکز شهر کیتس‌بیل: 10,000–18,000 یورو/m² برای آپارتمان‌ها و کلبه‌های لوکس
• سیفلد و مناطق اطراف: 6,500–10,500 یورو/m² بسته به نزدیکی به پیست‌ها و امکانات
• پیست‌های سولدن و اوتزال: 5,000–8,000 یورو/m² — با توجه به ترافیک فصل زمستان و پتانسیل سود
• زبلرتال و روستاهای متوسط: 3,500–6,000 یورو/m² برای آپارتمان‌های تأیید شده گردشگری و خانه‌های دوباره فروشی

افزایش سالانه پایدار است و به طور متوسط 2%–5% بسته به سطح بازار و محل انجام می‌شود. با این حال، به دلیل محدودیت‌های زون‌بندی و محدودیت‌های ساخت‌وساز، ارزش سرمایه تمایل دارد به‌طور تدریجی اما پایدار افزایش یابد. املاک سرمایه‌گذاری در مناطق تفریحی به عنوان دارایی‌های طولانی‌مدت و با نوسانات کم در نظر گرفته می‌شوند.

قوانین مالکیت و شرایط قانونی برای سرمایه‌گذاران

سیستم املاک اتریش به شدت تنظیم شده است و به خریداران خارجی اجازه می‌دهد تحت شرایط خاصی املاک را خریداری کنند. در تیرو، این شرایط شامل:

• اتباع اتحادیه اروپا/منطقه اقتصادی اروپا: می‌توانند بدون محدودیت املاک را خریداری کنند.
• اتباع غیر اتحادیه اروپا: ممکن است از طریق GmbH اتریشی یا از طریق روند تأیید برای سرمایه‌گذاری با زون‌بندی گردشگری، ملک خریداری کنند.
• محدودیت‌های زون‌بندی: همه املاک نمی‌توانند برای اجاره گردشگری استفاده شوند. تنها املاکی که به‌عنوان "Freizeitwohnsitz" یا "تأیید شده برای گردشگری" شناخته می‌شوند، واجد شرایط‌اند.
• تأیید شهرداری: در برخی مناطق، خرید توسط خارجی‌ها به تأیید جداگانه‌ی شهرداری (Gemeinde Genehmigung) نیاز دارد.

روند معامله:

1. قرارداد اولیه یا قرارداد رزرو
2. انجام تحقیقات و ترتیب تأمین مالی
3. تنظیم قرارداد خرید توسط دفترخدمات حقوقی
4. ارسال تأیید مالکیت (در صورت لزوم)
5. امضای سند رسمی و ثبت در دفتر املاک

هزینه‌های معامله:

• مالیات انتقال املاک: 3.5%
• هزینه ثبت: 1.1%
• هزینه‌های دفترخدمات حقوقی/حقوقی: حدود 2%–3%
• کمیسیون کارگزاری (در صورت استفاده): 3% + مالیات بر ارزش افزوده

به سرمایه‌گذاران توصیه می‌شود با دفترخدمات حقوقی و مشاوران مالیاتی دوزبانه‌ای که با ساختار املاک مرزی آشنا هستند، همکاری کنند.

مناطق استراتژیک برای سرمایه‌گذاری در تیرو

مناطق کلیدی با جذابیت سرمایه‌گذاری بالا شامل:

• کیتس‌بیل: پر طرفدارترین مقصد آلپینی اتریش — نام تجاری قوی، موجودی محدود و جذابیت اجاره‌های لوکس.
• سیفلد: پیست دو فصل با دسترسی به اینسبروک — ایده‌آل برای آپارتمان‌ها و واحدهای با برچسب گردشگری.
• سولدن/اوتزال: جمعیت جوان‌تر، گردشگری فعال و بازدهی قوی کوتاه‌مدت در زمستان و تابستان.
• زبلرتال آرنا: بازار اقتصادی‌تر با دسترسی به اسکی و زیرساخت‌های پیاده‌روی — مناسب برای خریداران متمرکز بر سود.
• اشتوستایتال و پیتزتال: مناطق در حال ظهور با دسترسی به یخچال طبیعی و علاقه رو به رشد خارجی‌ها.

سرمایه‌گذاران می‌توانند با توجه به استراتژی خود انتخاب کنند: حفظ سرمایه در کیتس‌بیل، بازدهی اجاره متوازن در سیفلد، یا بالاترین بازگشت سرمایه در اوتزال و زبلرتال.

چه کسانی در تیرو سرمایه‌گذاری می‌کنند و چگونه VelesClub Int. از آنها حمایت می‌کند

بازار سرمایه‌گذاری تیرو تنوعی از:

• خریداران آلمانی، هلندی و اسکاندیناوی: که به دنبال استفاده از سبک زندگی همراه با درآمد اجاره فصلی هستند.
• سرمایه‌گذاران مستقر در سوئیس و بریتانیا: که به دنبال تنوع در املاک آلپینی به‌عنوان یک کلاس دارایی پایدار هستند.
• خریداران ثروت بالا: که کلبه‌های برند یا لوکس را به‌عنوان املاک وراثتی یا درآمد غیرفعال خریداری می‌کنند.
• سرمایه‌گذاران با تمرکز بر مهمان‌نوازی: که املاک گردشگری تولید درآمد یا میهمان‌پذیرها را خریداری یا اجاره می‌کنند.

VelesClub Int. از طریق خدمات جامع خود به ورود و گسترش در بازار املاک تیرو پشتیبانی می‌کند:

• دسترسی به املاک گردشگری دارای مجوز و موجودی زون‌بندی شده تفریحی
• رعایت قوانین قانونی و مالیاتی از طریق مشاوران محلی
• مدل‌سازی بازده و انتخاب مدیریت
• کمک در تأمین مالی یا ساختار مرزی
• برنامه‌ریزی استراتژی خروج، پشتیبانی در فروش دوباره و گردآوری قیمت

در بازاری که زون‌بندی، وضعیت قانونی و فصلی برای موفقیت کلیدی هستند، VelesClub Int. اطمینان حاصل می‌کند که شما تصمیمات بهینه و آگاهانه‌ی سرمایه‌گذاری بگیرید — خواه خرید آپارتمان‌های کوچک یا املاک کلبه‌ای در قلب آلپ اتریش.