سرمایه‌گذاری‌های ارزش‌افزوده در املاک و مستغلات در اتریش پایینمزارع انگور، اسپا و شهرهای حاشیه وینسرمایه را جذب می‌کنند
بهترین پیشنهادات
در استان پایین اتریش
مزایای سرمایه گذاری در
املاک اتریش
راهنمای سرمایه گذاران املاک در اتریش
اینجا بخوانید
املاک موجود در بادِن، کلاسترنوبورگ و مدلینگ برای حرفه‌ای‌ها که به دنبال اجاره‌نشینی در خارج از پایتخت هستند، جذاب است.
شهرهای آب گرم و دره‌های تاکستان املاک جذابی با پتانسیل اجاره با کیفیت بالا ارائه می‌دهند.
شهرهای حومه‌ای نزدیک به وین درآمد پایداری را ارائه می‌دهند.
قانون محکم املاک در اتریش به خریداران محلی و خارجی اطمینان بلندمدت می‌دهد.
منطقۀ شراب و سلامتی سرمایه‌گذاران خاص را جذب می‌کند.
برای اطلاعات بیشتر
محیط نظارتی از مالکیت شفاف حمایت می‌کند.
شهرهای آب گرم و دره‌های تاکستان املاک جذابی با پتانسیل اجاره با کیفیت بالا ارائه می‌دهند.
شهرهای حومه‌ای نزدیک به وین درآمد پایداری را ارائه می‌دهند.
قانون محکم املاک در اتریش به خریداران محلی و خارجی اطمینان بلندمدت می‌دهد.
منطقۀ شراب و سلامتی سرمایه‌گذاران خاص را جذب می‌کند.
برای اطلاعات بیشتر
محیط نظارتی از مالکیت شفاف حمایت می‌کند.
مقالات مفید
و توصیه‌هایی از متخصصان
سرمایه گذاری ملکی در نیدراستریا: حومه‌های استراتژیک، دره‌های تولید شراب و رشد گردشگری
چرا نیدراستریا مقصد جذابی برای سرمایه گذاری است
نیدراستریا (Niederösterreich) بزرگ‌ترین ایالت اتریش از نظر مساحت بوده و یک ستاره‌ی در حال ظهور برای سرمایه‌گذاران املاک است که به دنبال تنوع، ثبات و دسترسی به مدار اقتصادی قدرتمند وین می‌باشند. شامل شهرک‌های کارمندی، مناطق تاریخی آب گرم، مناطق شراب‌خیز حاصلخیز و مناطق تجاری مرزی، نیدراستریا ترکیبی استراتژیک از توسعه حومه‌ای، بازارهای اجاره‌ای مبتنی بر گردشگری و ورودهای مقرون به صرفه برای سرمایه‌گذاران بلندمدت ارائه می‌دهد.
برای کسانی که از خرید در وین بازمانده‌اند یا به دنبال کلاس‌های دارایی تنوع‌یافته هستند، چشم‌انداز ملکی نیدراستریا هم گسترده و هم امیدوارکننده است. با زیرساخت‌های حمل و نقل عمده، فعالیت‌های اقتصادی مرزی و سرمایه‌گذاری‌های مداوم دولتی در توسعه روستایی و اکوتوریسم، این منطقه تقاضای پایدار، نرخ خالی کم، و سناریوهای استفاده‌ی انعطاف‌پذیر — از اجاره‌های تعطیلات کوتاه‌مدت تا اجاره‌های مسکونی دائمی — را برای سرمایه‌گذاران فراهم می‌کند.
انواع املاک سرمایه‌گذاری در نیدراستریا
انواع املاک سرمایه‌گذاری در نیدراستریا نشان‌دهنده تنوع جغرافیایی آن است. سرمایه‌گذاران می‌توانند از میان مسکن حومه‌ای با تراکم بالا، اجاره‌های توریستی بوتیک، کلبه‌های مناطق شراب‌خیز، یا املاک مختلط در شهرهای کوچک انتخاب کنند. رایج‌ترین و امیدوارکننده‌ترین دسته‌ها شامل:
- آپارتمان‌های حومه‌ای نزدیک به وین: واحدهایی در شهرهایی مانند مادلینگ، کلسترنوبورگ و بادن، دسترسی سریع به پایتخت را با قیمت‌های به‌مراتب پایین‌تر ارائه می‌دهند.
- خانه‌های روستایی و خانه‌های مزرعه در مناطق شراب: کلبه‌ها و ویلاها در واهو یا منطقه ترمن، به طور فزاینده‌ای به اجاره‌های توریستی یا خانه‌های ترکیبی تبدیل می‌شوند.
- خانه‌های شهری در شهرهای کوچک: در تولن، وینر نوشتات یا کرمس، خانه‌های به‌خوبی بازسازی شده هر دو به ساکنان محلی و کارمندان مرزی خدمات ارائه می‌دهند.
- میهمانسراها یا آپارتمان‌های تعطیلاتی در شهرهای آب گرم: مکان‌هایی مثل باد ووسلاو یا لنگن‌لویز در طول سال، گردشگران داخلی و منطقه‌ای را به خود جذب می‌کنند.
- ساختمان‌های چند واحدی برای resale در حومه‌ها: با ارایه بازده مقیاس‌پذیر نزدیک به خطوط راه‌آهن S-Bahn به وین.
سرمایه‌گذاران از قوانین محلی بهره‌مند می‌شوند که حفظ، گردشگری و نوسازی منطقه‌ای را تشویق می‌کند، همراه با چارچوب قانونی پایدار اتریش و محیط مالیاتی مطلوب برای سرمایه‌گذاران اتحادیه اروپا.
بازده اجاره و اشغال در مناطق کلیدی
عملکرد اجاره‌ای در نیدراستریا به نوع ملک و زیرمجموعه‌ی آن بستگی دارد. نزدیکی به وین در حاشیه کارمندان تقاضای مستاجر را در تمام سال تضمین می‌کند، در حالی که مناطق توریستی از اوج‌های فصلی بهره‌مند می‌شوند. شهرهای آب گرم و دره‌های شراب هم در تابستان و هم در فصل بهداشت، بازدیدکنندگان را جذب کرده و گردش اجاره‌های کوتاه‌مدت را افزایش می‌دهند.
به‌روزرسانی‌های پیش‌بینی‌شده برای اجاره در سال 2024:
- آپارتمان در باد یا مادلینگ (نزدیک به وین): 3.8%–5.2% بازده ناخالص با اجاره‌های بلندمدت پایدار
- کلبه تعطیلاتی در منطقه شراب واهو: 4%–6% بازده فصلی; تا 160 شب در سال رزرو شده
- خانه شهری در وینر نوشتات: 4.5%–6.5% بسته به نوسازی و پروفیل مستأجر
- خانه‌های چند خانواده‌ای نزدیک به کریدور راه‌آهن: 5%–7% برای ساختمان‌های کاملاً اجاره‌نشده با 3–6 واحد
واحدهای حومه‌ای برای حرفه‌ای‌ها، کارمندان دولتی و خانواده‌هایی که به دنبال فضای بیشتری نسبت به مرکز وین هستند، جاذبه دارد. املاک اجاره‌ای کوتاه‌مدت باید با قوانین شهری مطابقت داشته باشند، به‌ویژه در مناطق گردشگری، اما به‌طور کلی می‌توانند سالانه 120–180 شب با ثبت‌نام مناسب را مجاز کنند.
قیمت املاک و روندهای ارزش‌گذاری
در مقایسه با وین، تیرول یا زالتسبورگ، نیدراستریا بازاری نسبتاً مقرون به صرفه با پتانسیل بالای ارزش‌گذاری باقی‌مانده است. قیمت‌ها در دهه‌ی گذشته به‌طور پیوسته افزایش یافته است که تحت تأثیر مهاجرت به حومه، گسترش زیرساخت‌ها و سرمایه‌گذاری در گردشگری قرار گرفته است.
میانگین قیمت بر اساس متر مربع (2024):
- شهرک‌های کارمندی (بادن، مادلینگ، کلسترنوبورگ): €3,500–€5,800/m²
- شهرهای کوچک (تولن، وینر نوشتات): €2,800–€4,200/m² برای آپارتمان‌های با کیفیت نوسازی شده
- مناطق توریستی (واهوی، لنگن‌لویز): €3,000–€5,500/m² بسته به نما، نوسازی و دسترسی
- املاک روستایی و کشاورزی: €1,800–€3,200/m² — پتانسیل سهیم شدن ارزش‌افزوده از طریق نوسازی و مجوز
سودهای سرمایه‌ای در نودهای محبوب (شهرهای دارای دسترسی به راه‌آهن، مناطق آب گرم) به‌طور متوسط 3%–5% در سال است. املاک شرابی و خانه‌های با میراث دارای مجوز گردشگر نیز به دلیل موجودی محدود و تقاضای رو به افزایش، افزایش بیشتری را تجربه می‌کنند.
حقوق مالکیت و چارچوب قانونی برای سرمایه‌گذاران
قوانین املاک اتریش پایدار، شفاف و محافظت‌کننده از حقوق مالکیت هستند. سرمایه‌گذاران خارجی از کشورهای اتحادیه اروپا و EEA می‌توانند بدون هیچ‌گونه محدودیتی املاک مسکونی و تجاری در نیدراستریا خریداری کنند. خریداران غیر اتحادیه‌ای باید درخواست اجازه بدهند که معمولاً برای املاک غیر‌جهانی یا سرمایه‌گذاری از طریق نهادهای اتریشی صادر می‌شود.
نکات قانونی کلیدی:
- شهروندان اتحادیه اروپا/EEA: می‌توانند هر ملکی را با همان حقوق شهروندان اتریشی خریداری کنند.
- شهروندان غیر اتحادیه‌ای: به مجوز خرید از مقامات محلی نیاز دارند یا می‌توانند از ساختار شرکتی استفاده کنند.
- اجاره های توریستی: باید در اداره محلی گردشگری ثبت شوند؛ قوانین منطقه‌بندی و سر و صدا اعمال می‌شود.
- خانه‌های روستایی نوسازی شده: برخی املاک تابع قوانین حفظ میراث یا کشاورزی هستند و منطقه‌بندی باید تأیید شود.
فرآیند معامله:
- رزرو و مذاکره قیمت
- تنظیم قرارداد توسط دفتردار معتبر
- تأیید مجوزهای ساخت، طبقه‌بندی گردشگری و خدمات
- پرداخت ودیعه و امضای رسمی
- ورود به ثبت زمین (Grundbuch)
مالیات‌ها و هزینه‌ها:
- 3.5% مالیات انتقال زمین
- 1.1% هزینه ثبت
- هزینه دفترداری/حقوقی: حدود 1.5%–2%
- کمیسیون نماینده (در صورت وجود): 3% + مالیات بر ارزش افزوده
در بسیاری از شهرداری‌ها، گواهی‌های انرژی (Energieausweis) برای فروش مجدد مورد نیاز است و کمک‌های مالی نوسازی برای به‌روزرسانی‌های دوستدار محیط‌زیست موجود است.
مناطق سرمایه‌گذاری برتر در نیدراستریا
پروفایل‌های مختلف سرمایه‌گذاری با زیرمناطق مختلف هم‌راستا است:
- کلسترنوبورگ و مادلینگ: شهرهای در حاشیه وین با بازگشت سریع فروش، مدارس باکیفیت و دسترسی به قطار.
- بادن بی وین: شهر آب گرم با گردشگری در تمام سال و تقاضای اجاره ثابت؛ جذابیت فرهنگی بالا.
- دره واهو: منطقه شراب ثبت شده یونسکو با املاک منحصر به فرد سیب‌زمینی و پتانسیل اسکان مهمان.
- وینر نوشتات: شهر مسکونی مقرون به صرفه با تقاضای دانشجویی و کارمندی، به‌ویژه نزدیک به پردیس FH و لینک‌های ریلی جدید.
- گارس آم کامپ و لنگنلوئیس: شهرهای سرمایه‌گذاری بوتیک برای پروژه‌های سلامتی و مهمان‌نوازی شراب.
خریداران می‌توانند بر حفظ سرمایه و نقدینگی در نزدیکی وین تمرکز کنند، یا بر بازده و افزایش ارزش در شهرهای متوسط و مناطق میراث روستایی تأکید نمایند.
پروفایل‌های سرمایه‌گذار و حمایت از VelesClub Int.
نیدراستریا جاذب ترکیبی از انواع سرمایه‌گذاران است:
- مستاجران بلندمدت: با هدف بازده‌های پایدار از طریق مسکن حومه‌ای یا ساختمان‌های چندخانوادگی.
- خریداران گردشگری: سرمایه‌گذاری در میهمانسراها یا B&B ها در روستاهای تاریخی یا مناطق شراب.
- خریداران جابجایی و ترکیبی: ترکیب استفاده شخصی فصلی با اجاره‌های کوتاه‌مدت مجوزدار.
- توسعه‌دهندگان: خرید املاک روستایی برای نوسازی اکولوژیکی یا تبدیل به اقامتگاه‌های توریستی.
VelesClub Int. از سرمایه‌گذاران در سراسر چرخه کامل خرید حمایت می کند:
- شناسایی املاک دارای مجوز و تطابق با گردشگری
- تأیید منطقه‌بندی و استفاده از زمین
- پیش‌بینی بازده و برنامه‌ریزی نوسازی
- هماهنگی حقوقی، مالیاتی و دفتری
- جذب مستأجران و ارجاع مدیریت املاک
- موقعیت‌یابی خروج و فروش مجدد
چه شما برای نخستین بار وارد بازار اتریش شوید و چه بخواهید تنوع منطقه‌ای را به پرتفوی موجود خود اضافه نمایید، نیدراستریا مقرون به صرفه، وضوح قانونی و رشد مبتنی بر مکان را به ارمغان می‌آورد — با اطمینان از اینکه VelesClub Int. با دقت و اعتماد شما را هدایت خواهد کرد.