آخرین معاملات زمین در ماداگاسکارزندگی جزیره‌ای با کوه‌ها،بازارها و هوای دریا

سرمایه‌گذاری در زمین در ماداگاسکار: از تِراس‌های برنج فلات تا اکواستراحتگاه‌های ساحلی

مرز در حال تحول برای سرمایه‌گذاری در زمین

تنوع زیستی منحصربه‌فرد ماداگاسکار و پتانسیل رو به رشد گردشگری و کشاورزی، این کشور را به مکانی جذاب برای خرید زمین بدل کرده است. رشد سالانه تولید ناخالص داخلی حدود ۴٪ و بهبود زیرساخت‌ها - از جمله گسترش‌های بندر تواماسینا و کریدورهای جدید جاده‌ای که آنتاناریوو را به ارتفاعات شمالی متصل می‌کند - تقاضا را تسریع می‌کند. سرمایه‌گذاران گوشه‌های مختلف زمین برای سرمایه‌گذاری را می‌توانند از میان مزارع برنج در فلات مرکزی، مزارع وانیل در استان سوا، قطعات ساحلی در نوزی بی یا مناطق اکولاجی نزدیک به پارک‌های ملی انتخاب کنند. با وجود پیچیدگی‌های تاریخی مالکیت زمین، اصلاحات قانونی اخیر شفافیت را بهبود بخشیده است و انتظار افزایش قیمت‌ها را پشتیبانی می‌کند که از بسیاری از همتایان خود در منطقه اقیانوس هند پیشی می‌گیرد.

دسته‌های زمین و استفاده‌های مجاز در سطح جزیره

ماداگاسکار زمین‌های خود را به سه دسته کلی تقسیم می‌کند: شهری، کشاورزی روستایی و ذخایر محیط‌زیستی حفاظت‌شده. زمین‌های شهری شامل زمین‌های مسکونی برای فروش - قطعات تک‌خانواری، توسعه‌های کاندومینیومی و مراکز مختلط - تحت برنامه‌های کلی شهری صادر شده توسط اداره کل شهرسازی است. توسعه‌های تجاری در آنتاناریوو، تواماسینا و مهاجانگا، بلوک‌های اداری، مجموعه‌های تجاری و پارک‌های صنعتی سبک را در مناطق ویژه اقتصادی (SEZ) مانند منطقه ویژه خودرویی نزدیک آنتسیرابه مجاز می‌سازد.

زمین‌های کشاورزی روستایی برای سرمایه‌گذاری شامل مزارع برنج در فلات بالا، مزارع وسیع نیشکر در沿 ساحل شرقی و مزارع ادویه‌جات - وانیل، میخک و فلفل - در اطراف سامباوا و دیه‌گو سوارز می‌باشد. کنسشن‌های گردشگری کشاورزی اجازه اقامت در مزارع و تورهای مزرعه کاکائو تحت تأیید وزارت کشاورزی را می‌دهند. مناطق حفاظت‌شده که ۱۰٪ از سرزمین را پوشش می‌دهند، شامل ذخایر جنگل‌های بارانی و مناطق مرجانی است. این نواحی ساخت و ساز را محدود می‌کنند اما اجازه تأسیس اقامتگاه‌های محیط‌زیستی با تأثیر کم، ایستگاه‌های تحقیقاتی و ابتکارات گردشگری جامعه را هنگامی که توسط اداره ملی محیط‌زیست (ONE) و پارک‌های ملی ماداگاسکار (MNP) تأیید شود، می‌دهند.

مالکیت زمین و چارچوب اجاره‌داری بلندمدت

کنیم ماداگاسکار مالکیت کامل زمین را به شهروندان مالاگاش اختصاص می‌دهد. به همین دلیل، مالکیت زمین توسط خارجی‌ها از طریق اجاره‌های بلندمدت امفیوتیک - اجاره امفی‌توتیک - به مدت حداکثر ۵۰ سال که یک بار برای ۴۹ سال دیگر قابل تمدید است، انجام می‌شود. سرمایه‌گذاران خارجی می‌توانند یک زیرمجموعه مالاگاش تأسیس کنند یا با یک شهروند محلی همکاری کنند تا یک اجاره از طریق آژانس زمین س.ر.ل، آژانس ملی زمین، اعتبار بگیرند. این پروسه شامل اخذ مجوز موقت (autorisation provisoire)، انجام نظرسنجی‌های کاداستری از طریق اداره ملی نقشه‌برداری و اجرای قرارداد اجاره ثبت شده با ثبت زمین (Conservation Foncier) است.

دارندگان اجاره سالیانه اجاره‌سنگ پرداخت می‌کنند - معمولاً ۰.۵ تا ۱.۵ درصد از ارزش ارزیابی زمین - و مالیات ثبت‌نام ۳ درصد هنگام امضا. ساخت و ساز در زمین‌های ماداگاسکار نیاز به مجوز ساخت (permis de construire) دارد که از مقامات محلی گرفته می‌شود و برای مناطق ساحلی یا جنگلی، ارزیابی زیست‌محیطی به ONE ارسال می‌شود. اجاره‌های کشاورزی ممکن است نیاز به اثبات توسعه تولیدی داشته باشند - مثل کاشت محصول یا راه‌اندازی دامداری - در عرض دو سال، وگرنه احتمال لغو اجاره تحت کد روستایی وجود دارد.

قیمت زمین، نقدینگی بازار و رشد ارزش

قیمت زمین در ماداگاسکار از رقابتی‌ترین قیمت‌ها در آفریقا برخوردار است. قیمت زمین‌های کشاورزی به طور متوسط ۵۰۰ تا ۲۰۰۰ دلار در هکتار است که بستگی به باروری خاک، پتانسیل کشت و نزدیکی به زیرساخت‌های آبیاری دارد. املاک کشاورزی ساحلی نزدیک خلیج مهاجامبا می‌تواند به ۳۰۰۰ دلار در هکتار برسد به دلیل تولید برنج تحمل‌ناپذیر به نمک. کنسشن‌های جنگلی برای تجارت چوب پایدار با قیمت ۸۰۰ تا ۱۵۰۰ دلار در هکتار معامله می‌شود، با وجوه اضافی برای گونه‌های چوب سخت با ارزش بالا مانند آبنوس و چوب رز که تحت مقررات CITES مدیریت می‌شوند.

قطعات زمین شهری برای سرمایه‌گذاری در حلقه داخلی آنتاناریوو به طور متوسط ۵۰ تا ۱۵۰ دلار به ازای هر متر مربع برای مناطق مسکونی درخواست می‌شود، در حالی که قطعات تجاری در مرکز شهر ممکن است ۲۰۰ تا ۳۰۰ دلار به ازای هر متر مربع داشته باشند. شهرهای ثانویه - فیانارانتسو، آنتسیرابه و تواماسینا - قیمت‌های قابل دسترسی‌تری بین ۲۰ تا ۸۰ دلار به ازای هر متر مربع ارائه می‌دهند، همراه با بهبود ارتباطات حمل و نقل. نقدینگی در پایتخت و نقاط داغ گردشگری مانند نوزی بی قوی‌تر است، جایی که قطعات ساحلی معمولاً ۸ تا ۱۲ درصد سالانه افزایش می‌یابند به عنوان اپراتورهای تفریحی گسترش می‌یابند. بازارهای داخلی زمان‌های نگهداری طولانی‌تری نشان می‌دهند اما پتانسیل‌های قابل توجهی دارند زیرا بهبود جاده‌ها زمان‌های حمل و نقل به بازارهای داخلی و بنادر کاهش می‌دهد.

سناریوهای واقعی سرمایه‌گذاری

۱. تِراس‌های برنج فلات: یک پروژه مختلط اجاره‌ای به مدت ۳۰ سال برای یک مجموعه ۲۰۰ هکتاری برنج در فلات آنتاناریوو را تأمین می‌کند. پس از تأیید وزارت آب، دارنده اجاره سیستم‌های آبیاری مدرن و قطره‌ای را نصب می‌کند. افزایش محاصیلات صادرات برنج را پشتیبانی کرده و بخشی از اراضی به بنگال‌های گردشگری کشاورزی تبدیل می‌شود که هم بازده‌های کشاورزی و هم میهمان‌نوازی را تأمین می‌کند.

۲. مزارع وانیل و ادویه‌جات: یک شریک agribusiness اروپایی یک کنسشن ۱۰۰ هکتاری نزدیک سامباوا، پایتخت وانیل را خریداری می‌کند. تحت اجاره agro-concession، سرمایه‌گذار تاک‌های وانیل قدیمی را بازسازی کرده، کاشت مختلط میخک را معرفی کرده و یک مرکز پردازش می‌سازد. از طریق کانال‌های تجارت مستقیم، مزرعه به حداکثر قیمت‌های ویژه دست می‌یابد، در حالی که تورهای مزرعه راهنماها هزینه‌های بازدیدکننده را افزایش می‌دهد.

۳. اکواستراحتگاه ساحلی: یک توسعه‌دهنده میهمان‌نوازی اجاره‌ای به مدت ۵۰ سال بر روی یک قطعه ۱۰ هکتاری ساحلی نزدیک نوزی بی تأمین می‌کند. مجوزهای تأثیر زیست‌محیطی و مناطق ساحلی اجازه تأسیس اقامتگاه‌های محیط‌زیستی با پایه‌های مرتفع و مرکز غواصی حفاظتی مرجانی را می‌دهد. معافیت‌های مالیاتی برای مواد وارداتی طبق مقررات SEZ و افزایش حجم گردشگری کروز، بازده‌های شبیه به اقامتگاه‌های سنتی را افزایش می‌دهد.

۴. مرکز لجستیک و کشاورزی: یک صندوق لجستیک با مقامات بندر تواماسینا همکاری می‌کند تا ۳۰ هکتار زمینی مجاور به پایانه جدید کانتینر اجاره کند. زمین در ماداگاسکار به قطعات سردخانه و پایانه بسته‌بندی برای صادرات غذا و آناناس تقسیم می‌شود. اجاره‌سنگ‌ها همچنان کم می‌ماند و نزدیکی به بندر اشغال بالا و بازده شبکه‌ای قوی را تضمین می‌کند.

۵. توسعه روستای شهری: یک کنسرسیوم محلی یک پارسل ۵ هکتاری در آنتسیرابه نزدیک به دانشگاه جدید اجاره می‌کند. تحت تجدید زمین TPS شهری، این سایت از زمین زراعی کمتر استفاده شده به یک دهکده دانشگاهی مختلط با مسکن دانشجویی، فضاهای همکاری و خیابان‌های کافه تبدیل می‌شود. پیش‌فروش به مؤسسات آموزشی، نقدینگی زودهنگام و افزایش ارزش بلندمدت را تضمین می‌کند.

منطقه‌ها و مسیرهای زیرساختی استراتژیک

معابر کلیدی شامل بزرگراه RN2 است که آنتاناریوو را به بندر تواماسینا متصل می‌کند؛ جایی که پروژه‌های گسترش و ارتقاء پل‌ها زمان‌های حمل و نقل را از ۱۲ به ۸ ساعت کاهش می‌دهند. محور RN7 - که به سمت جنوب به طلیاره امتداد می‌یابد - زمین‌های کشاورزی نزدیک فیانارانتسو و مناطق کشت میوه در تولیاره را باز می‌کند. مسیرهای ساحلی مانند RN4 به سمت مهاجانگا و RN5 به سمت مانانارا دسترسی به کنسشن‌های شیلاتی و کشاورزی را بهبود می‌بخشند. بازسازی‌های راه‌آهنی داخلی پتانسیل‌های آینده برای جابه‌جایی کالاهای عمده از مزارع مرتفع ارائه می‌دهند.

زیرساخت‌های برنامه‌ریزی‌شده تحت برنامه عمل ماداگاسکار شامل بهبودهای هیدروانرژی در اطراف رودخانه مانگوکی، برنامه‌های برق‌رسانی روستایی در شرق و گسترش باند با سیم‌کشی‌های زیرآب که در تواماسینا به زمین می‌نشینند، است. این سرمایه‌گذاری‌ها جذابیت زمین‌های حاشیه‌ای برای سرمایه‌گذاری را افزایش می‌دهند و هزینه‌های عملیاتی را کاهش داده و دامنه بازار را برای توسعه‌های کشاورزی و گردشگری بسط می‌دهند.

با وجود یک چارچوب اجاره‌داری واضح که مالکیت زمین را برای خارجی‌ها امکان‌پذیر می‌سازد، دسته‌های متنوع زمین و پروژه‌های زیرساختی که به سرعت در حال اجرا هستند، ماداگاسکار را به یک بازار جذاب تبدیل می‌کند. سرمایه‌گذاران متمرکز بر مزارع برنج، مزارع ادویه، اکواستراحتگاه‌ها یا مراکز لجستیکی می‌توانند به چندین منبع درآمد دست یابند و از نمودار رشد جزیره بهره‌برداری کنند، تضمین بازده بالقوه و افزایش ارزش بلندمدت.