هنگام خرید ملک در خارج، هیجان می‌تواند قضاوت را مختل کند. اما نادیده گرفتن حساسیت‌های حقوقی مناسب یکی از هزینه‌برانترین اشتباهاتی است که می‌توانید مرتکب شوید. مشکلات قانونی، عناوین متنازع، سورپرایزهای منطقه‌بندی و مالیات‌های پرداخت‌نشده می‌توانند ملک رویایی شما را به یک کابوس تبدیل کنند.

این مقاله مراحل ضروری حساسیت‌های حقوقییی را که هر خریدار باید قبل از امضای قرارداد انجام دهد، برای خریدهای بین‌المللی ملک، ارائه می‌دهد.

چرا حساسیت‌های حقوقی مهم هستند

• تأیید مالکیت و عنوان قانونی

• شناسایی بارگذاری‌ها یا بدهی‌ها

• اطمینان از تطابق با قوانین منطقه‌بندی

• تأیید مجوزهای ساخت و استفاده از زمین

• پیشگیری از کلاهبرداری‌ها و آگهی‌های تقلبی

• تأیید قانونی بودن اجاره یا resale

مرحله 1: تأیید مالکیت قانونی

• درخواست یک سند مالکیت یا گواهی زمین اخیر.

• اطمینان حاصل کنید که فروشنده مالک ثبت‌شده است.

• در مورد مالکیت مشترک، حقوق ارث، یا ادعاهای شخص ثالث سؤال کنید.

• از شماره ثبت ملک بپرسید و با پایگاه‌های داده ثبت زمین تطابق دهید.

مثال پرچم قرمز:

• در بالی، خریداران خارجی که از توافق‌نامه‌های نماینده استفاده می‌کنند، ممکن است با امتناع نماینده از انتقال ملک در آینده مواجه شوند، که معمولاً از نظر قانونی غیرقابل اجرا است.

مرحله 2: بررسی بارگذاری‌ها و بدهی‌ها

• از یک وکیل یا ثبت عمومی بررسی عنوان صورت دهید.

• به دنبال هیچ‌گونه وام، حق‌الزحمه، مالیات‌های پرداخت‌نشده یا اختلافات حقوقی باشید.

• از " nota simple" در اسپانیا یا یک نسخه رسمی از زمین در ترکیه درخواست کنید.

نکته حرفه‌ای:

• بیمه عنوان (موجود در ایالات متحده و برخی بازارهای اتحادیه اروپا) در برابر ادعاهای پنهان محافظت می‌کند.

مرحله 3: تأیید استفاده از زمین و تطابق با قوانین منطقه‌بندی

• اطمینان حاصل کنید که استفاده از ملک با اهداف شما مطابقت دارد (مسکونی، تجاری، مختلط‌استفاده).

• به دنبال زمین‌های حفاظت شده یا محدودیت‌های منطقه‌بندی باشید.

• به بررسی تغییرات احتمالی در سیاست‌های استفاده از زمین یا برنامه‌ریزی شهری بپردازید.

مثال:

• در تایلند، یک پروژه ی مسکونی ممکن است در منطقه‌ای ساخته شود که اجاره‌های کوتاه‌مدت را ممنوع کند.

مرحله 4: تأیید مجوزهای ساخت و تاریخچه ساخت

• از مجوزهای ساخت، گواهی‌های سکونت، و تأئیدیه‌های پایان درخواست کنید.

• اطمینان حاصل کنید که اضافات یا تغییرات به طور قانونی تأیید شده‌اند.

• در پروژه‌های پیش‌فروش، اطمینان حاصل کنید که توسعه‌دهنده دارای مجوز و ضمانت‌نامه معتبر است.

پرچم قرمز:

• در ترکیه، توسعه‌های غیرقانونی یا تغییرات بدون مجوز در املاک resale معمول است.

مرحله 5: بررسی بدهی‌های مالیاتی و خدماتی

• از شواهدی که همه مالیات‌های ملک، صورت‌حساب‌های خدمات، و هزینه‌های نگهداری پرداخت شده‌اند درخواست کنید.

• برخی از حوزه‌های قضایی نیاز به گواهی تسویه مالیات قبل از انتقال دارند.

• بررسی کنید که آیا به ملک بدهی‌های انجمن محلی متصل است یا خیر.

هشدار:

• در پرتغال، عدم پرداخت هزینه‌های کاندومینیوم می‌تواند برای مالک جدید ضرر ایجاد کند.

مرحله 6: انطباق قانونی برای خریداران خارجی

• قوانین مالکیت خارجی را درک کنید (به عنوان مثال، عدم اجازه زمین‌های آزاد برای خارجی‌ها در بالی).

• اطمینان حاصل کنید که روش مالکیت شما با قوانین محلی مطابقت دارد— ممکن است نیاز به مالکیت اجاره‌ای، ساختاری، یا شرکتی باشد.

• بررسی کنید که آیا مجوز نظامی یا تأیید اقامت لازم است یا خیر.

مرحله 7: انتقالات پولی بین‌المللی و قراردادها

• از خدمات امانی رسمی استفاده کنید، نه پرداخت‌های مستقیم به فروشنده.

• کنترل‌های ارزی یا محدودیت‌های بازگشت سرمایه را تأیید کنید.

• اطمینان حاصل کنید که قرارداد خرید شما دو زبانه و به لحاظ قانونی الزام‌آور است.

مرحله 8: انتخاب یک حرفه‌ای حقوقی واجد شرایط

• از استفاده از وکیل یا نماینده فروشنده خودداری کنید.

• یک وکیل املاک مجوزدار استخدام کنید که با خریداران خارجی کار کند.

• درخواست نظرات حقوقی کتبی دهید و مدارک مجوز آن‌ها را بررسی کنید.

مرحله 9: حساسیت‌های حقوقی برای پروژه‌های پیش‌ساخت

• مجوز، تجربه و تاریخ تحویل توسعه‌دهنده را تأیید کنید.

• درخواست یک نسخه از مجوز ساختمان، طرح کلی، و ساختار امانت کنید.

• به دنبال تأییدات پروژه دولتی و ضمانت‌های عملکرد باشید.

پرچم قرمز:

• در دبی، تنها از توسعه‌دهندگان ثبت‌شده در RERA با یک حساب امانت تأیید شده خریداری کنید.

مرحله 10: اطمینان از ثبت صحیح پس از فروش

• ثبت مالکیت قانونی شما را نهایی می‌کند.

• تأخیرها یا omissions می‌تواند منجر به چالش‌های قانونی یا جریمه‌ها شود.

• همیشه پس از خرید گواهی مالکیت به‌روزرسانی یا ورودی کتاب زمین را دریافت کنید.

چک‌لیست حساسیت‌های حقوقی

• سند مالکیت و مالکیت را تأیید کنید.

• یک جستجوی بارگذاری و عنوان انجام دهید.

• مقررات منطقه‌بندی و استفاده از زمین را مرور کنید.

• مجوزها و تأییدهای ساخت را بررسی کنید.

• اطمینان حاصل کنید که مالیات‌ها و هزینه‌ها پرداخت شده‌اند.

• محدودیت‌های خرید خریداران خارجی را درک کنید.

• یک وکیل محلی مستقل استخدام کنید.

• فرمت قانونی قرارداد را تأیید کنید.

• مشخصات توسعه‌دهنده پروژه‌های پیش‌فروش را بررسی کنید.

• ملک را به‌صورت قانونی ثبت کنید.

نتیجه‌گیری نهایی

نادیده گرفتن حساسیت‌های حقوقی در املاک جهانی فقط ریسک آور نیست—بلکه ممکن است عواقب فاجعه‌بار به همراه داشته باشد. از اختلافات مالکیتی گرفته تا تخلفات مقرراتی، عواقب چشم‌پوشی از حتی یک جزئیات قانونی می‌تواند هزینه‌های زیادی در پی داشته باشد.

سرمایه‌گذاری در سطح بین‌المللی فرصتی فوق‌العاده را ارائه می‌دهد، اما تنها در صورتی که خود را با بررسی‌های حقوقی دقیق، مشاوره حرفه‌ای و مستندات تایید شده محافظت کنید.

اکنون تحقیقات خود را انجام دهید، تا سرمایه‌گذاری‌تان بعداً به یک بار مالی تبدیل نشود.