خرید ملک در اتریش: چه کسانی می‌توانند خرید کنند، کجا و تحت چه شرایطی؟
120
۱۴۰۴/۶/۲۵
✅ آیا خارجی‌ها می‌توانند در اتریش ملک بخرند؟
بله — اما خریداران غیر اتحادیه اروپا با محدودیت‌های قابل توجهی مواجه‌اند و معمولاً نیاز به تأیید دارند. شهروندان اتحادیه اروپا می‌توانند در اکثر مناطق بدون محدودیت خرید کنند.
⚖️ قوانین مالکیت خارجی در اتریش (2025)
🟢 شهروندان اتحادیه اروپا/منطقه اقتصادی اروپا
-
می‌توانند به‌راحتی ملک بخرند و مالک شوند در سراسر اتریش، از جمله زمین، آپارتمان و خانه‌های تفریحی.
-
باید در دفتر ثبت املاک محلی ثبت‌نام کرده و از قوانین منطقه‌ای و گردشگری پیروی کنند.
🔴 شهروندان غیر اتحادیه اروپا/منطقه اقتصادی اروپا
-
با محدودیت‌های شدید منطقه‌ای مواجه‌اند
-
در اکثر موارد، باید از یک مراجع نقل و انتقال ملکی منطقه‌ای تأیید بگیرند
-
معمولاً اجازه خرید خانه‌های دوم یا املاک تفریحی را ندارند مگر اینکه دارای اقامت دائمی باشند یا یک کسب‌وکار ثبت‌شده راه‌اندازی کنند
-
برخی استان‌ها (مانند تیرول یا سالزبورگ) به‌طور کامل خرید غیر اتحادیه اروپا را در مناطق گردشگری مسکونی ممنوع کرده‌اند
✅ خریداران شرکتی
- شهروندان غیر اتحادیه اروپا ممکن است از طریق شرکت‌های مستقر در اتحادیه اروپا یا شرکت‌های ثبت‌شده اتریش خرید کنند (مشروط به ساختار قانونی و تأیید)
📌 قوانین املاک اتریش توسط هر ایالت فدرال تنظیم می‌شود — بنابراین مشاوره حقوقی تخصصی ضروری است.
🏙️ بهترین مکان‌ها برای خرید ملک در اتریش (2025)
🔹 1. وین
-
پایتخت و مرکز اقتصادی
-
گزینه عالی برای اجاره‌های بلندمدت و خانه‌های لوکس
-
قیمت‌های پایدار و افزایش مداوم
🔹 2. سالزبورگ
-
جذابیت باروک، میراث موسیقی و جاذبه گردشگری
-
در میان خریداران اتحادیه اروپا برای خانه‌های دوم و هتل‌های بوتیک محبوب است
🔹 3. اینسبروک و منطقه تیرول
-
قلب آلپ اتریش — املاک اسکی، کلبه‌ها و تفریحگاه‌ها
-
برای خریداران غیر اتحادیه اروپا بسیار محدود است اما در فصول گردشگری سودآور است
🔹 4. گراتس
-
دومین شهر بزرگ اتریش
-
املاک مقرون‌به‌صرفه و تقاضای قوی اجاره به‌واسطه دانشجویان و تکنولوژی
🔹 5. زل آمو سی / کیتس‌بیل
-
تفریحگاه‌های کوهستانی لوکس برای خریداران فصلی
-
برای اجاره‌های کوتاه‌مدت محبوب اما برای غیر مقیم‌ها به شدت محدود است
💰 قیمت‌های متوسط املاک در 2025
| مکان | متوسط قیمت (€/sqm) |
|---|---|
| وین (مرکز) | €6,000–€9,000 |
| سالزبورگ | €5,500–€8,000 |
| گراتس | €3,000–€4,800 |
| اینسبروک | €6,500–€10,000 |
| زل آمو سی | €7,000–€11,000 |
تفریحگاه‌های کوهستانی معمولاً به دلیل کمیابی و اعتبار، حق بیمه بالاتری دارند.
📈 نرخ بازده اجاره و ROI
| شهر/منطقه | نرخ بلندمدت | ROI کوتاه‌مدت |
|---|---|---|
| وین | 3–4% | 4–6% (محدود) |
| سالزبورگ | 3–4.5% | 5–7% (واحدهای گردشگری) |
| گراتس | 4–5% | 6–7% |
| کیتس‌بیل | 2.5–4% | 6–8% (فصلی) |
اجاره‌های به سبک Airbnb بسیار تنظیم‌شده هستند، به ویژه در مناطق گردشگری.
🛠️ روند خرید در اتریش
-
اعلام قصد خرید از طریق نامه پیشنهاد یا قرارداد رزرو ارائه دهید
-
با یک وکیل یا سردفترLicensed کار کنید تا قرارداد را تنظیم کنید
-
برای تأیید مالکیت خارجی (در صورت نیاز) درخواست دهید
-
قرارداد خرید را امضا کرده و 10% واریز کنید
-
معامله را در دفتر ثبت املاک ثبت کنید
📌 دوره معمول بسته شدن: 8–12 هفته
تأیید برای خریداران غیر اتحادیه اروپا ممکن است این زمان را افزایش دهد.
🧾 مالیات‌ها و هزینه‌ها
| نوع | هزینه |
|---|---|
| مالیات نقل و انتقال ملک | 3.5% |
| هزینه ثبت املاک | 1.1% |
| هزینه‌های حقوقی/سردفتر | 1.5–3% |
| هزینه مشاور املاک (در صورت نیاز) | 3–4% + VAT |
| مالیات ملکی (سالانه) | ~0.1–0.2% از ارزش تعیین شده |
| مالیات بر سود سرمایه | 30% بر روی سود (مگر اینکه استثناهایی وجود داشته باشد) |
| مالیات بر درآمد اجاره | به صورت تدریجی تا 55%، هزینه‌های قابل کسر مجاز |
🛂 آیا خرید ملک اجازه اقامت می‌دهد؟
❌ خیر — خرید ملک به‌طور خودکار ویزا یا اقامت نمی‌دهد.
با این حال:
-
اگر درخواست پروانه اقامت بر اساس ثروت یا بازنشستگی ارائه دهید، مالکیت املاک ممکن است درخواست شما را تقویت کند.
-
اتریش یک کارت قرمز-سفید-قرمز برای کارگران ماهر و سرمایه‌گذاران تجاری ارائه می‌دهد، اما این به‌طور مستقیم به خرید ملک مرتبط نیست.
🏘️ چه کسی باید در اتریش سرمایه‌گذاری کند؟
✅ ایده‌آل برای:
-
شهروندان اتحادیه اروپا که به دنبال سرمایه‌گذاری پایدار در یک بازار تنظیم‌شده هستند
-
خریدارانی که به دنبال املاک میراثی یا خانه‌های سبک زندگی آلپ هستند
-
سرمایه‌گذاران علاقه‌مند به اجاره‌های بلندمدت یا مناطق گردشگری لوکس
-
خانواده‌هایی که در حال جابجایی در اروپا هستند
❌ مناسب نیست برای:
-
شهروندان غیر اتحادیه اروپا بدون ساختار حقوقی حرفه‌ای
-
افرادی که به دنبال افزایش سریع هستند
-
سرمایه‌گذاران که به دنبال اقامت یا ویزا از طریق سرمایه‌گذاری هستند
🔮 روندها و چشم‌انداز 2025
-
اتریش همچنان یک بازار امن با نوسان کم و شفافیت قانونی بالا است
-
مناطق کوهستانی با محدودیت‌های منطقه‌ای بیشتر مواجه هستند
-
ساختمان‌های پایدار و به‌روزرسانی‌های بهره‌وری انرژی به‌عنوان محور جدید توسعه‌ها درآمده‌اند
-
وین و گراتس همچنان مراکز درآمد اجاره را تشکیل می‌دهند
-
ساختارهای شرکتی (نهادهای مستقر در اتحادیه اروپا) به‌طور فزاینده‌ای توسط سرمایه‌گذاران غیر اتحادیه اروپا استفاده می‌شود
🧭 نکات نهایی
اتریش به سرمایه‌گذاران امنیت قانونی، ثبات ارزی (منطقه یورو) و استانداردهای بالای زندگی را ارائه می‌دهد، اما بازاری نیست که برای همه مناسب باشد. برای شهروندان اتحادیه اروپا، انتخابی قوی برای افزایش طولانی‌مدت و بازدهی کم‌ریسک است. برای سرمایه‌گذاران غیر اتحادیه اروپا، راهنمایی تخصصی برای عبور از قوانین تایید استان‌های پیچیده ضروری است.
تفریحگاه‌های کوهستانی، اجاره‌های وین و املاک میراثی می‌توانند جوایز قوی زندگی و مالی داشته باشند — اما تنها با ورود قانونی صحیح.
آیا سوالی دارید یا به مشاوره نیاز دارید؟
درخواست خود را ثبت کنید
کارشناس ما با شما تماس خواهد گرفت تا وظایف را بررسی کرده و راه‌حل‌ها را انتخاب کند و در هر مرحله از معامله در ارتباط باشد.
