۵ روش امن‌تر برای پرداخت خرید ملک در خارج (2025)

این راهنما پنج روش امن‌تر برای انتقال پول در خرید بین‌المللی ملک را رتبه‌بندی می‌کند. در هر گزینه خواهید دید که چگونه از وجوه شما محافظت می‌شود، چقدر سریع عمل می‌کند، هزینه‌های معمول چقدر است، بانک چه مدارکی می‌خواهد و در چه شرایطی آن را انتخاب کنید. زبان نگارش ساده است تا ترجمه نیز آسان باشد.

تهیه‌شده توسط VelesClub Int. به‌همراه شریک UNIBROKER.

۵ گزینه برتر (رتبه‌بندی‌شده)

1. حساب اسکرو (دارنده بی‌طرف؛ آزادسازی مبتنی بر قاعده)
   وجوه نزد یک عامل واسط بی‌طرف یا دفتر اسناد رسمی نگهداری می‌شود. پول فقط وقتی آزاد می‌شود که یک شرط ساده و مکتوب اثبات شود (برای مثال: ثبت‌کننده سند مالکیت را صادر کند؛ تحویل رسمی نزد دفتر اسناد رسمی امضا شود). کنترل بسیار بالا؛ عالی برای معاملات پیش‌فروش و پرداخت‌های مرحله‌ای.
2. حساب مشتری (جداشده) با وکالت‌نامه روشن
   وجوه توسط یک حرفه‌ای دارای مجوز (دفتر اسناد رسمی، دفتر وکالت، نماینده تحت نظارت) در حسابی جدا نگهداری می‌شود. یک وکالت‌نامه کوتاه مشخص می‌کند چه کسی امضا می‌کند، کدام مدارک بررسی می‌شوند و در صورت سکوت یک طرف چه باید کرد. اغلب برای تکمیل‌های یک‌باره سریع‌تر است.
3. اعتبار اسنادی (یا Standby LC)
   بانک شما متعهد می‌شود که وقتی فروشنده اسناد دقیق را ارائه داد پرداخت را انجام دهد (یا در صورت عدم پرداخت خریدار، از standby استفاده شود). امنیت بالا و ردپأی مستند قوی دارد. هزینه و زمان راه‌اندازی بیشتر است؛ بهترین گزینه برای معاملات بزرگ فرامرزی که بانک‌ها خوب همکاری می‌کنند.
4. اسکرو توسعه‌دهنده طبق قانون (در صورت الزام قانونی)
   در برخی بازارها وجوه خریدار به یک حساب پروژه‌ای تنظیم‌شده منتقل می‌شود. آزادسازی‌ها براساس گواهی‌های مرحله‌ای انجام می‌شود. مناسب برای پروژه‌های نوساز؛ دامنه بستگی به قوانین محلی دارد.
5. تکمیل رسمی نزد دفتر اسناد (چک بانکی / انتقال فوری زیر نظر دفتر اسناد/ثبت)
   پرداخت هنگام امضا انجام می‌شود و در محل تأیید می‌شود. ایمن‌تر از حواله زودهنگام مستقیم است. بهترین حالت وقتی است که همه طرفین در یک مکان حضور داشته و بانک‌ها بتوانند بلافاصله تأیید کنند.

مقایسه در یک نگاه

از این جدول برای مشاهده ایمنی، سرعت، هزینه‌ها و مصارف معمول به‌صورت کنارهم استفاده کنید.

چگونه انتخاب کنیم (روند ساده)

1. شکل معامله را مشخص کنید. معامله مرحله‌ای توسعه‌دهنده → اسکرو یا اسکرو قانونی توسعه‌دهنده. فروش خصوصی ساده → حساب مشتری یا تکمیل رسمی نزد دفتر اسناد.
2. قاعده آزادسازی را در یک خط بنویسید. «آزاد شود وقتی ثبت‌کننده سند مالکیت را صادر کرد» یا «آزاد شود پس از تحویل رسمی و تأیید». یک جمله از تأخیرها جلوگیری می‌کند.
3. مسئول امضاها و راه‌حل پشتیبان را تعریف کنید. چه کسی دستور آزادسازی را می‌دهد؟ اگر یک طرف برای N روز سکوت کند چه؟ این را در نامه اسکرو یا وکالت‌نامه بیاورید.
4. KYC/SoF را زود آماده کنید. بیشتر بلوکه‌شدن‌های پرداخت به‌خاطر نبود صفحات اصلی رخ می‌دهد. KYC و منبع وجوه را همراه درخواست پرداخت ارسال کنید.
5. زمان‌بندی و تبدیل ارز را هماهنگ کنید. زمان‌های قطع بانک، مسیرهای کارگزاری و اسپردها را بررسی کنید. «تبدیل قبل» در مقابل «تبدیل در مقصد» را مقایسه کنید.

مزایا و معایب (به زبان ساده)

اسکرو — مزایا: کنترل بی‌طرف، قاعده روشن، محافظت قوی در مراحل. معایب: بررسی‌های بیشتر، ممکن است کندتر باشد، هزینه اضافه.

حساب مشتری — مزایا: سریع‌تر برای تکمیل‌های ساده، انعطاف‌پذیر. معایب: وابسته به کیفیت وکالت و فرایند دارنده حساب.

LC/SBLC — مزایا: تضمین در سطح بانکی، عالی برای ریسک‌های فرامرزی با ارزش بالا. معایب: هزینه، مدارک، زمان راه‌اندازی.

اسکرو توسعه‌دهنده — مزایا: مراحل تنظیم‌شده، حفاظت خریدار توسط قانون. معایب: تنها در بازارهای مربوطه در دسترس است؛ باید قوانین پروژه را دقیقاً دنبال کرد.

تکمیل رسمی — مزایا: تأیید زنده، تحویل فوری. معایب: نیاز به حضور همه طرفین و تأیید سریع بانک.

چک‌لیست مدارک

• اسناد معامله: قرارداد فروش (SPA) یا رزرو، فاکتور/برنامه پرداخت، مشخصات ذی‌نفع.
• مدارک شما: گذرنامه، اثبات آدرس، منبع وجوه (حقوق، پس‌انداز، فروش دارایی، درآمد سرمایه‌گذاری).
• ویژه مسیر: نامه اسکرو یا نامه وکالت؛ شرایط LC اگر از LC استفاده می‌کنید؛ وقت دفتر اسناد و مدرک چک بانکی/RTGS برای تکمیل رسمی.

اشتباهات رایج (و راه‌حل‌های ساده)

شرایط مبهم. راه‌حل: قاعده آزادسازی را در یک خط بنویسید. عبارات طولانی باعث تأخیر می‌شوند.

نواقص در وکالت‌نامه. راه‌حل: مشخص کنید چه کسی امضا می‌کند؛ مدارک مورد بررسی را فهرست کنید؛ یک راه‌حل پشتیبان برای سکوت یک طرف اضافه کنید.

صفحات KYC/SoF ناقص. راه‌حل: بسته کامل KYC و منبع وجوه را همراه درخواست پرداخت ارسال کنید.

عدم پیش‌بینی تبدیل ارز و زمان‌های قطع. راه‌حل: اسپردها را مقایسه کنید؛ زمان‌های قطع بانک را تأیید کنید؛ ۲–۳ روز بافر اضافه کنید.

سؤالات متداول

کدام گزینه به‌طور کلی امن‌ترین است؟ معمولاً اسکرویی با یک قاعده یک‌خطی سخت، در اکثر بازارها امن‌ترین گزینه است.

کدام گزینه سریع‌ترین است؟ حساب‌های مشتری و تکمیل رسمی می‌توانند همان روز تکمیل شوند اگر مدارک آماده و بانک‌ها تأیید کنند.

کم‌هزینه‌ترین مسیر کدام است؟ تکمیل رسمی یا یک حساب مشتری ساده اغلب هزینه کمتری نسبت به اسکرو یا LC دارند، اما سطح کنترل متفاوتی ارائه می‌دهند.

آیا هنوز به SWIFT MT103 نیاز دارم؟ بله. تأیید را به اشتراک بگذارید تا مراجع مطابقت داده شده و انتقال پیگیری شود.

آیا می‌توانم چند مسیر را ترکیب کنم؟ بله. بسیاری از خریداران از اسکرو یا حساب مشتری برای پرداخت اصلی و از یک انتقال رسمی برای مابقی مبلغ هنگام تحویل استفاده می‌کنند.

نظر کارشناس

«اگر قاعده آزادسازی در یک خط جا بگیرد و بسته KYC شما کامل باشد، پرداخت‌ها سریع صاف می‌شوند فارغ از مسیر انتخابی. بیشتر تأخیرها ناشی از عبارت‌بندی و صفحات گمشده است.»
— مایا، سرپرست واحد پرداخت

گام‌های بعدی

مسیر متناسب با معامله و میزان ریسک‌پذیری خود را انتخاب کنید. قاعده آزادسازی یک‌خطی بنویسید، مدارکی که باید نشان دهید را انتخاب کنید و تاریخ‌ها را حول زمان‌های قطع بانکی برنامه‌ریزی کنید. تیم ما با همکاری UNIBROKER می‌تواند دارنده، بانک و مدارک را هماهنگ کند تا سند مالکیت و وجوه شما امن بمانند.

شروع با تراکنش‌های جهانی • دریافت ترجمه‌های رسمی