سرمایه‌گذاران املاک معمولاً بر روی موقعیت، قیمت و بازده‌های بالقوه تمرکز می‌کنند، اما عواقب مالیاتی می‌توانند استراتژی سرمایه‌گذاری جهانی شما را تحت تأثیر قرار دهند. مالیات‌های املاکی، تعهدات درآمد اجاره، عایدی سرمایه و قوانین ارثی در کشورهای مختلف به شدت متفاوت است.

این مقاله چارچوب‌های انتقادی مالیاتی را که به املاک در بازارهای پیشرو تعلق دارد، بررسی می‌کند و به شما کمک می‌کند تا سرمایه‌گذاری‌های سودآور و وفق‌دار را در سطح جهانی انجام دهید.

چرا مالیات در املاک اهمیت دارد

هر مرحله از یک معامله املاک پیامدهای مالیاتی دارد:

• در زمان خرید: مالیات انتقال، مالیات تمبر و مالیات بر ارزش افزوده

• در طول مالکیت: مالیات سالانه املاک و مالیات بر درآمد اجاره

• در زمان فروش: مالیات بر عایدی سرمایه

• در زمان فوت: مالیات بر ارث یا املاکی

درک این مسائل از پیش، حاشیه سود و وضعیت قانونی شما را محافظت می‌کند.

1. مالیات بر عایدی سرمایه (CGT)

چیست: مالیات بر سود حاصل از فروش املاک.

تنوع جهانی:

• پرتغال: 28% برای غیر مقیم‌ها (استثنائات ممکن در صورت سرمایه‌گذاری مجدد)

• اسپانیا: تا 26% بسته به میزان سود

• امارات متحده عربی: هیچ مالیات بر عایدی سرمایه وجود ندارد

• تایلند: مالیات کسر (حدود 3–5٪)، که به عنوان CGT در نظر گرفته می‌شود

• آمریکا: 15% یا 20% CGT فدرال + مالیات‌های ایالتی (به عنوان مثال، کالیفرنیا تا 13.3% اضافه می‌کند)

• یونان: 15% CGT، اما در حال حاضر برای بسیاری از موارد متوقف شده است.

نکته: نگهداری املاک به مدت طولانی‌تر (5–10 سال) معمولاً منجر به کاهش نرخ‌ها یا استثنائات می‌شود.

2. مالیات بر درآمد اجاره

چیست: مالیات بر درآمد حاصل از اجاره دادن املاک.

نرخ‌های نمونه (برای غیر مقیم‌ها):

• پرتغال: 28%، ممکن است از طریق کسرها کاهش یابد

• اسپانیا: 24% ثابت برای غیر اتحادیه اروپا؛ 19% برای مقیمان اتحادیه اروپا با کسرهای مجاز

• تایلند: نرخ‌های مالیات بر درآمد شخصی اعمال می‌شود، تا 35%

• ترکیه: مقیاس پیشرفته 15%–35% پس از کسرها

• امارات متحده عربی: هیچ مالیاتی بر درآمد اجاره وجود ندارد

• آمریکا: مشمول مالیات بر درآمد فدرال و گاهی مالیات بر درآمد ایالتی؛ 30% مالیات کسر پیش‌فرض برای غیر مقیم‌ها مگر اینکه به عنوان ECI (درآمد مرتبط مؤثر) تلقی شود.

نکته: به معاهدات محلی مراجعه کنید تا از مالیات مضاعف جلوگیری کنید.

3. مالیات بر املاک سالانه

چیست: مالیاتی که هر سال توسط شهرداری‌ها یا دولت ملی اعمال می‌شود.

نمونه‌ها:

• پرتغال: مالیات IMI بین 0.3%–0.8% از ارزش متغیر است.

• اسپانیا: مالیات IBI از 0.4% تا 1.1% متغیر است.

• امارات متحده عربی: هزینه‌های خدمات به جای مالیات بر املاک (بسته به پروژه متفاوت است)

• تایلند: مالیات بر زمین و ساختمان بر اساس استفاده و ارزش

• آمریکا: مالیات بر املاک سالانه بین 0.5% و 2.5%، بسته به ایالت متفاوت است.

نکته: خانه‌های لوکس یا ثانویه معمولاً با هزینه‌های اضافی مواجه می‌شوند.

4. مالیات بر ارث و املاکی

چرا اهمیت دارد: ممکن است وراث شما با هزینه‌های قابل توجهی مواجه شوند اگر برنامه‌ریزی نکنید.

سناریوهای نمونه:

• آمریکا: مالیات 40% بر املاک فدرال (بالای آستانه 13.61 میلیون دلاری برای سال 2024؛ پایین‌تر برای غیر مقیم‌ها)

• فرانسه: تا 60% برای وراث غیر خانوادگی

• پرتغال: هیچ مالیات ارثی وجود ندارد، فقط 10% مالیات تمبر

• اسپانیا: مالیات بر ارث بسته به منطقه و رابطه متفاوت است.

• امارات متحده عربی: هیچ مالیات ارثی وجود ندارد، اما قوانین شریعت ممکن است برای مسلمانان اعمال شود.

نکته: از تراست‌ها، بیمه عمر یا شرکت‌های هلدینگ برای برنامه‌ریزی جانشینی استفاده کنید.

5. مالیات بر ارزش افزوده (VAT) یا مالیات تمبر در زمان خرید

• پرتغال: مالیات انتقال (IMT) تا 8%

• اسپانیا: مالیات انتقال 6%–10% یا VAT 10% بر ساختمان‌های جدید

• تایلند: مجموع 6.3% برای مالیات‌ها و عوارض مختلف

• امارات متحده عربی: 4% هزینه انتقال در دبی

• آمریکا: هیچ مالیات بر تمبر فدرالی وجود ندارد، اما بسیاری از ایالت‌ها مالیات‌های انتقال را اعمال می‌کنند.

نکات برنامه‌ریزی مالیاتی برای سرمایه‌گذاران جهانی

1. معاهدات مالیات مضاعف (DTA) را بررسی کنید: جلوگیری از مالیات بر همان درآمد بیش از یک بار.

2. وضعیت اقامت را در نظر بگیرید: برخی کشورها بر اساس وضعیت اقامت، درآمد جهانی را مالیات می‌کنند.

3. استفاده از ساختارهای شرکتی: نهادهای قانونی ممکن است مالیات‌ها را کاهش دهند و حفاظت از دارایی‌ها را بهبود بخشند.

4. پیگیری هزینه‌ها: نوسازی‌ها، مبلمان و نگهداری معمولاً قابل کسر هستند.

5. مشاوره با کارشناسان: همیشه با مشاوران مالیاتی بین‌المللی و وکلای محلی همکاری کنید.

بازارهای املاک با مالیات بالا و پایین

اشتباهات مالیاتی متداولی که باید از آن‌ها اجتناب کرد

• عدم گزارش صحیح درآمد اجاره

• فرض اینکه قوانین کشور خود شما در خارج از کشور اعمال می‌شود

• بی‌توجهی به مهلت‌های محلی برای اظهارنامه

• طبقه‌بندی نادرست اجاره‌های کوتاه‌مدت در مقابل بلندمدت.

• نادیده گرفتن خطر مالیات بر ارث برای وراث

نتیجه‌گیری نهایی

برنامه‌ریزی مالیاتی در حوزه املاک به اندازه انتخاب املاک مناسب ضروری است. این موضوع بر بازده سرمایه‌گذاری، وضعیت انطباق و میراث شما تأثیر می‌گذارد. با مشاوره‌های مناسب و برنامه‌ریزی استراتژیک، می‌توانید در سطح جهانی سرمایه‌گذاری کنید و در عین حال ریسک را به حداقل و بازده‌ها را به حداکثر برسانید.

اجازه ندهید که غافل‌گیری‌های مالیاتی به موفقیت املاک شما آسیب بزند. قوانین را یاد بگیرید و پرتفوی جهانی خود را با چشمانی باز بسازید.