تأمین مالی خرید ملک برای خارجی‌ها (۲۰۲۵): گزینه‌ها، الزامات و مراحل ساده
120
۱۴۰۴/۷/۲
تأمین مالی خرید ملک برای خارجی‌ها (۲۰۲۵): گزینه‌ها، الزامات و مراحل ساده
خریداران خارجی می‌توانند ملک در خارج را از چند مسیر مختلف تأمین مالی کنند. نکته کلیدی آماده کردن یک بسته مدارکی منظم، درک پیش‌پرداخت واقعی و انتخاب ساختاری است که با زمان‌بندی و سطح ریسک شما همخوانی داشته باشد. این راهنما گزینه‌های اصلی، آنچه بانک‌ها بررسی می‌کنند و چگونگی انتقال از پیش‌تأیید تا تکمیل معامله را به‌صورت روان توضیح می‌دهد.
آمادگی سریع — ابتدا این کارها را انجام دهید
1) بودجه و سرمایه (نقد در دسترس برای پیش‌پرداخت و هزینه‌های اختتام) را مشخص کنید. 2) یک بسته ساده KYC/SoF تهیه کنید: گذرنامه، اثبات آدرس، شناسه مالیاتی، مدارک درآمد و صورت‌حساب‌های بانکی و یک بیان کوتاه درباره منبع وجوه. 3) تصمیم بگیرید که آیا الآن به وام نیاز دارید یا می‌خواهید نقد بخرید و بعداً بازتأمین مالی کنید. اگر نیاز به کمک در مقایسه وام‌دهندگان و مدارک دارید، درباره پشتیبانی مشاوره‌ای ما بیشتر بخوانید.
گزینه‌های تأمین مالی — یک جدول روشن
| گزینه | معمول LTV / پیش‌پرداخت | نرخ و هزینه‌ها (کلی) | مدارک کلیدی | مناسب برای | نکات احتیاطی |
|---|---|---|---|---|---|
| وام بانکی محلی (برنامه برای غیرمقیم‌ها) | ۶۰–۷۰٪ LTV (۳۰–۴۰٪ پیش‌پرداخت) | نرخ‌های بازار؛ هزینه‌های ترتیب و ارزیابی اعمال می‌شود | مدرک هویت، اثبات آدرس، مدارک درآمد، صورت‌حساب‌های بانکی، توضیح منبع وجوه، مدارک ملک | خریدهای استاندارد که بانک‌ها به خارجی‌ها وام می‌دهند | کنترل‌های سخت‌تر؛ زمان‌بندی کندتر؛ نیاز به ترجمه و زبان |
| وام بانکی بین‌المللی/خصوصی | ۶۰–۷۵٪ LTV (بسته به پروفایل) | قیمت‌گذاری پریمیوم؛ حداقل درآمد/دارایی بالاتر | KYC تقویت‌شده، صورت‌حساب دارایی‌ها، اظهارنامه‌های مالیاتی، سابقه بانکی | معاملات با ارزش بالاتر؛ پروفایل‌های چندکشوری | بانکداری مبتنی بر رابطه؛ کارمزدهای بالاتر؛ تطبیق سختگیرانه‌تر |
| تأمین مالی سازنده (ساخت جدید) | معمولاً ۵۰–۷۰٪ هنگام ساخت؛ مابقی هنگام تحویل | برنامه پرداخت مشخص؛ گاهی هزینه موثر بالاتر | رزرو/قرارداد، برنامه پرداخت، هویت/منبع وجوه | خریدهای پیش‌فروش یا ساخت مرحله‌ای | ریسک تحویل؛ ضمانت‌ها، حساب امانت و جریمه‌ها را بررسی کنید |
| نقد کامل اکنون + بازتأمین مالی پس از تکمیل | ۱۰۰٪ نقدی پیش‌پرداخت؛ هدف‌گذاری ۶۰–۷۰٪ LTV بعدی | نرخ بازتأمین بستگی به ارزیابی بعد از تکمیل دارد | اثبات منابع مالی، بعداً بسته کامل وام | بستن سریع معاملات؛ خریدهای رقابتی | تضمینی برای شرایط بازتأمین وجود ندارد؛ ریسک نرخ بازار |
| استفاده از سرمایه مسکن در کشور مبدا | بسته به سیاست وام‌دهنده داخلی متفاوت است | نرخ‌های داخلی؛ کارمزد برای افزایش/رهن دوم | ارزیابی ملک داخلی، مدارک درآمد، بررسی‌های اعتباری | خرید در خارج با اتکا به سرمایه مسکن داخلی | معرض بودن به نوسانات ارزی؛ تعهدات موازی |
| وام پل/کوتاه‌مدت | LTV پایین‌تر؛ پیش‌پرداخت یا وثیقه بالاتر | نرخ‌های بالاتر؛ سررسیدهای کوتاه | اثبات دارایی/درآمد قوی؛ برنامه خروج | پل زمانی؛ معاملات فوری یا مزایده‌ای | ریسک بازتأمین؛ کارمزدها سریع جمع می‌شوند |
آنچه وام‌دهندگان بررسی می‌کنند
درآمد و ثبات: سابقه شغلی یا تجاری و نسبت بدهی. دارایی‌ها و ذخایر: پس‌انداز برای پوشش پیش‌پرداخت + هزینه‌ها + حاشیه ایمنی. اعتبار و رفتار: وام‌های گذشته و سابقه پرداخت. ملک: ارزیابی، وضعیت حقوقی و کاربری مجاز. تطبیق: منبع وجوه روشن و شواهد بانکی متطابق.
شرایط واجد شرایط بودن و مدارک — چک‌لیست سریع
گذرنامه و اثبات آدرس؛ شناسه مالیاتی؛ صورت‌حساب‌های بانکی اخیر؛ مدارک درآمد (اشتغال یا کسب‌وکار)؛ صورت‌حساب دارایی‌ها؛ روایت ساده منبع وجوه که به قرارداد/فاکتور ارجاع دهد؛ مدارک ملک (استخراج سند/مرجع سند، نقشه)؛ ترجمه یا آپوستیل در صورت نیاز.
هزینه‌های قرض‌گیری (فراتر از بهره)
هزینه ترتیب، هزینه ارزیابی، هزینه حقوقی، هزینه دفترخانه/ثبت، بیمه (ملک و گاهی بیمه عمر)، کارمزدهای بانکی/انتقال و احتمال کارمزد تسویه زودهنگام. این هزینه‌ها را قبل از قبول معامله به محاسبات بازده خود اضافه کنید.
زمان‌بندی (تقریبی)
پیش‌تأیید: ۱–۳ هفته در صورت آماده بودن مدارک. بررسی و تضمین: ۲–۶ هفته بسته به بررسی‌ها و ارزیابی. امضا و تکمیل: ۱–۲ هفته پس از هماهنگی وجوه و مدارک. تاریخ‌ها را با فروشنده، بانک و دفترخانه هماهنگ کنید تا از شکاف‌های دقیقه نود جلوگیری شود.
چگونه پرداخت‌ها ایمن شوند
از حساب امانت (escrow) در صورت امکان استفاده کنید، یا کنترل‌های مشابه حساب امانت را در قرارداد برای انتقال مستقیم قید کنید. شرح حواله را مطابق قرارداد یا فاکتور نگه دارید و نسخه MT103 را ذخیره کنید. برای هماهنگی کامل بین وام‌دهندگان، قراردادها و اختتام، خدمات ما را در VelesClub بررسی کنید.
دو نکته کارشناسی
“به‌عنوان یک خریدار خارجی، برای پیش‌پرداخت بالاتر و مدارک بیشتر برنامه‌ریزی کنید — آماده بودن بسته مدارکی می‌تواند هفته‌ها را کوتاه کند.” — نوا، متخصص وام مسکن، VelesClub Int.
“کل هزینه را مدل کنید، نه فقط نرخ: مالیات‌ها، کارمزدهای بانکی، نوسان ارزی و بیمه، بازده واقعی شما را تغییر می‌دهند.” — مایا، مشاور مالیات و ساختاردهی، VelesClub Int.
اشتباهات رایج (و راه‌حل‌های ساده)
انتظار نسبت‌های LTV ویژه مقیمان → برای ۳۰–۴۰٪ پیش‌پرداخت برنامه‌ریزی کنید؛ سیاست وام‌دهنده را زود مشخص کنید.
ارسال دیر مدارک → بسته KYC/SoF را قبل از جستجوی ملک آماده کنید.
عدم وجود بافر ارزیابی → برای کاهش ارزیابی آماده باشید؛ قیمت یا سهم سرمایه را مذاکره کنید.
غفلت از نوسان ارزی و زمان‌بندی انتقال → تاریخ ارزش‌ها را برنامه‌ریزی کنید و مدارک نرخ و MT103 را نگه دارید.
سوالات متداول
آیا خارجی‌ها می‌توانند وام مسکن بگیرند؟ بله، اما معمولاً با پیش‌پرداخت بالاتر و کنترل‌های سخت‌تر.
آیا تأمین مالی توسط سازنده ارزان‌تر است؟ همیشه نه — هزینه موثر و ضمانت‌های تحویل را مقایسه کنید.
آیا نقدی + بازتأمین مالی امن‌تر است؟ سرعت بیشتری دارد اما شما را در معرض ریسک نرخ و ارزیابی آتی قرار می‌دهد.
آیا به شرکت (SPV) نیاز دارم؟ فقط در صورتی که لازم یا مفید باشد برای مالکیت؛ این کار اداری و بررسی‌های بانکی بیشتری اضافه می‌کند.
قدم‌های بعدی
اگر می‌خواهید مقایسه وام‌دهندگان کنار هم و هماهنگی مدارک تا تکمیل معامله داشته باشید، درباره پشتیبانی مشاوره‌ای ما بیشتر بدانید. برای دیدی کلی‌تر از خدمات ما برای خریداران جهانی، خدمات ما را بررسی کنید.
VelesClub Int. از خریداران با پرداخت‌های منطبق، بررسی‌های لازم و هماهنگی اختتام در سراسر جهان پشتیبانی می‌کند.
آیا سوالی دارید یا به مشاوره نیاز دارید؟
درخواست خود را ثبت کنید
کارشناس ما با شما تماس خواهد گرفت تا وظایف را بررسی کرده و راه‌حل‌ها را انتخاب کند و در هر مرحله از معامله در ارتباط باشد.
