سرمایه‌گذاری در املاک بین‌المللی می‌تواند هیجان‌انگیز و سودآور باشد، اما همچنین از نظر قانونی پیچیده است. هر کشور مجموعه‌ای از قوانین خاص خود را دارد که تعیین می‌کند افراد خارجی چه کارهایی را می‌توانند و چه کارهایی را نمی‌توانند در مورد مالکیت ملک انجام دهند. این قوانین می‌توانند بر حقوق شما، توانایی شما برای تولید درآمد اجاره‌ای و حتی وضعیت ویزای شما تأثیر بگذارند.

این راهنما قوانین کلیدی مالکیت را در بازارهای محبوب برجسته می‌کند و نکاتی را که خریداران بین‌المللی باید در سال 2025 به آن توجه کنند، مشخص می‌کند.

چرا قوانین مالکیت خارجی وجود دارند

کشورها محدودیت‌هایی را برای:

• حفاظت از منافع ملی و میراث فرهنگی

• جلوگیری از حباب‌های ملکی سفارشی.

• حفظ قابلیت دسترسی به مسکن برای شهروندان.

• اطمینان از اینکه سرمایه‌گذاری‌های خارجی با اهداف اقتصادی ملی هم‌راستا هستند.

1. تایلند

• مالکیت زمین: افراد خارجی نمی‌توانند به‌طور مستقیم مالک زمین باشند.

• آپارتمان‌ها: افراد خارجی می‌توانند تا 49% واحدها در یک ساختمان آپارتمانی (از نظر مساحت) را مالک باشند.

• گزینه اجاره‌ای: اجاره‌های 30 ساله قابل تمدید معمول است.

• کار دور زدن: برخی از افراد از شرکت‌های تایلندی برای نگهداری زمین استفاده می‌کنند، اما این می‌تواند خطرناک باشد و معمولاً اگر خارجی کنترل شرکت را بر عهده داشته باشد، غیرقانونی است.

• روند اخیر: دولت در حال بررسی کاهش محدودیت‌های مالکیت در مناطق سرمایه‌گذاری تعیین‌شده است.

2. پرتغال

• مالکیت کامل: کاملاً مجاز است.

• ویزای طلائی: هنوز از طریق خرید ملک‌های خاص (اکثراً در مناطق داخلی) در دسترس است.

• محدودیت‌ها: ملک در شهرهای ساحلی مانند لیسبون و پورتو دیگر برای ویزاهای اقامتی واجد شرایط نیست.

• مالیات‌ها: ساکنان غیر عادی می‌توانند از معافیت‌های مالیاتی به مدت 10 سال بهره‌مند شوند.

3. امارات متحده عربی (UAE)

• مناطق مالکیت: افراد خارجی می‌توانند ملک آزاد را در نواحی تعیین‌شده خریداری کنند.

• محل‌های محبوب: دبی مارینا، مرکز دبی، پالم جمیرا و جزیره یاس (ابوظبی).

• اقامت بلندمدت: سرمایه‌گذاری در املاک می‌تواند شما را واجد شرایط ویزای طلائی 10 ساله (حداقل سرمایه‌گذاری 2 میلیون AED) کند.

• ساختارهای شرکتی: خرید از طریق شرکت‌های آفشور یا سرزمین اصلی با اخذ مجوز لازم مجاز است.

4. ترکیه

• مالکیت کامل: برای بیشتر ملیت‌ها در دسترس است.

• شهروندی از طریق سرمایه‌گذاری: خرید ملک به ارزش 400,000 دلار واجد شرایط شهروندی سریع ترکیه است.

• تأیید نظامی: مالکیت در نزدیکی مناطق محدود نیاز به تأیید وزارت دفاع دارد.

• حد بالای مالکیت خارجی: افراد خارجی نمی‌توانند بیش از 10% زمین را در یک ناحیه خاص مالک باشند.

5. اندونزی (بالی)

• مالکیت زمین: مالکیت مستقیم مجاز نیست.

• مدل اجاره‌ای: افراد خارجی از اجاره‌های 25–30 ساله با گزینه‌های تمدید استفاده می‌کنند.

• حق استفاده (Hak Pakai): حقی برای استفاده طولانی‌مدت که به افراد خارجی اعطا می‌شود و دارای محدودیت‌هایی است.

• مالکیت شرکتی: برخی از افراد خارجی شرکت PT PMA (شرکت سرمایه‌گذاری خارجی) تأسیس می‌کنند، اما این نیازمند رعایت مقررات سخت‌گیرانه است.

6. اسپانیا

• مالکیت کامل: کاملاً قانونی برای افراد خارجی است.

• دسترسی به ویزای طلائی: برای خریدهایی که بیش از 500,000 یورو باشد در دسترس است.

• قوانین اجاره: بسته به منطقه متفاوت است—برخی شهرها (مانند بارسلونا) دارای ممنوعیت اجاره‌های کوتاه‌مدت هستند.

• مالیات بر عایدی سرمایه: در هنگام فروش اعمال می‌شود؛ برای ساکنان طولانی‌مدت اتحادیه اروپا معافیت‌هایی وجود دارد.

7. یونان

• مالکیت کامل: برای افراد خارجی مجاز است، با محدودیت‌های جزئی مربوط به مناطق نظامی.

• ویزای طلائی: 250,000 یورو (که در شهرهای بزرگ به 500,000 یورو می‌رسد).

• ثبت املاک: باید در کاداستر ملی (ثبت زمین) ثبت شود.

8. ایالات متحده

• مالکیت کامل: هیچ محدودیتی بر اساس ملیت وجود ندارد.

• مالیات بر املاک: در سطح محلی اعمال می‌شود.

• ریسک مالیات وراثت: غیرمقیم‌ها با ریسک بالای مالیات وراثتی مواجه هستند—تا 40%.

• استراتژی LLC: افراد خارجی معمولاً از LLC های آمریکایی برای حفاظت از دارایی‌ها و کاهش مالیات وراثتی استفاده می‌کنند.

پرچم‌های قرمز قانونی که باید از آن‌ها اجتناب کنید

1. ساختارهای دلالی: استفاده از افراد محلی یا شرکت‌های جعلی برای دور زدن قوانین می‌تواند منجر به مصادره و اقدام قانونی شود.

2. توسعه‌دهندگان ثبت‌نشده: همیشه تأیید کنید که آیا یک توسعه‌دهنده مجاز و پیمان‌کار است.

3. وعده‌های گمراه‌کننده: در مورد نمایندگانی که وعده‌های بازده تضمینی یا شهروندی سریع می‌دهند، محتاط باشید.

4. مدارک ناقص: اطمینان حاصل کنید که قراردادها تأیید، ثبت و در صورت نیاز ترجمه شده‌اند.

5. اختلافات مالکیت: از بیمه مالکیت در صورت امکان استفاده کنید.

چگونه از خود در قانون محافظت کنید

• استخدام وکیل محلی املاک و مستغلات: کسی که به زبان شما صحبت کند و تجربه بین‌المللی داشته باشد.

• انجام تحقیق حقوقی: بررسی عناوین زمین، قوانین منطقه‌بندی، و سابقه توسعه‌دهنده.

• درک قوانین خروج: برخی کشورها فروش مجدد خارجی‌ها را محدود می‌کنند یا مالیات‌های خاصی را اعمال می‌کنند.

• همه‌چیز را مکتوب کنید: توافقات شفاهی به ندرت در مرزها قابل اجر هستند.

نکات مالیاتی و گزارشگری

مالکیت ملک خارجی ممکن است نیاز به:

• اعلام دارایی‌ها در کشور خودتان

• ثبت سالانه گزارش‌های درآمد املاک یا اجاره

• درک معاهدات مالیات مضاعف

نکات پایانی

سرمایه‌گذاری در ملک خارجی می‌تواند مزایای مالی و سبک زندگی را به همراه داشته باشد—اما تنها زمانی که در چارچوب قانونی عمل کنید. نادیده گرفتن قوانین مالکیت می‌تواند منجر به جریمه‌ها، از دست دادن سرمایه‌گذاری و ابطال ویزا شود. با راهنمایی قانونی مناسب، املاک و مستغلات می‌تواند ابزاری قدرتمند برای تنوع جهانی و آزادی شخصی باشد.

اطمینان حاصل کنید که کلیدهای ملک رویایی شما با دسترسی قانونی مناسب همراه است.