چرا بلژیک؟

• مرکز اروپا، عضو پایدار اتحادیه اروپا و ناتو

• جمعیت بالای خارجی‌ها به دلیل وجود نهادهای اروپایی (بروکسل)

• بازار چند زبانه - هلندی، فرانسوی و انگلیسی

• تقاضای اجاره خوب از دیپلمات‌ها، دانشجویان و حرفه‌ای‌ها

• نسبت به دیگر پایتخت‌های اروپای غربی مقرون به صرفه است

آیا خارجی‌ها می‌توانند در بلژیک ملک بخرند؟

بله - افراد و شرکت‌های خارجی دارای همان حقوق محلی‌ها برای خرید، اجاره یا توسعه املاک مسکونی و تجاری هستند.

• هیچ محدودیتی در ملیت یا اقامت

• حفاظت خوب تحت چارچوب‌های قانونی و حقوق مدنی

برنامه‌های اقامت و مجوز در 2025

• هیچ ویزای طلایی یا طرح اقامت مبتنی بر املاک وجود ندارد

• گزینه‌های استاندارد شامل مجوزهای مبتنی بر اشتغال، کارآفرینی و الحاق خانواده است

• مالکیت املاک ممکن است به درخواست‌های مجوز کمک کند، اما نمی‌تواند به تنهایی کافی باشد

روند قانونی خرید ملک

1. دریافت شماره مالیاتی بلژیکی (Numéro BCE/BTW)

2. استفاده از دفترخانه و/یا وکیل برای حمایت‌های قانونی

3. امضای compromis de vente/koopovereenkomst (قرارداد اولیه) با واریز (حدود 10%)

4. انجام تحقیقات لازم - بررسی عنوان، محدودیت‌های برنامه‌ریزی، احتمال بارگذاری

5. امضای سند نهایی در دفترخانه

6. دفترخانه سند را در ثبت املاک ثبت می‌کند

7. پرداخت تمام مالیات‌ها و هزینه‌های مربوطه

مالیات‌ها و هزینه‌ها

• مالیات ثبت (le ‘droit d’enregistrement’ / registratierecht):

  • فلاندریا: 3% (نرخ کاهش یافته برای خانه‌های اول)

  • بروکسل و والونی: 12.5%–15% (بسته به منطقه و نوع ملک متفاوت است)

• هزینه‌های دفترخانه و قانونی: حدود 1%–1.5%

• هزینه‌های نمایندگی: معمولا توسط فروشنده پرداخت می‌شود (حدود 3%)

• مالیات سالانه بر املاک (‘précompte immobilier’ / onroerende voorheffing): 0.25%–1.25%، بسته به مکان و نوع ملک

• مالیات بر درآمد سرمایه:

  • افراد خصوصی: معاف اگر محل اقامت اصلی باشد (بیش از 5 سال نگهداری شده باشد)؛ در غیر این صورت حدود 16.5% مالیات دارد.

  • شرکت‌ها: به عنوان درآمد معمولی مشمول مالیات می‌شوند.

• مالیات بر درآمد اجاره:

  • بر اساس درآمد کاداستر + اجاره واقعی - نرخ موثر 25%–50% بسته به منطقه

دسترسی به وام مسکن برای خارجی‌ها

• بانک‌های بلژیکی ممکن است به غیر مقیم‌ها وام دهند مشروط بر اینکه مدارک مستحکم درآمدی ارائه دهند

• LTV معمولاً برای غیر مقیم‌ها بین 70–80% محدود است

• نرخ‌های بهره در سال 2025 حدود 2.5%–4% است، بستگی به مشتری و مدت وام دارد.

• تأمین مالی برای شهروندان اتحادیه اروپا و کسانی که روابط بلژیکی دارند، متناسب‌تر است

آیا بلژیک برای شما مناسب است؟

✅ مناسب برای:

• سرمایه‌گذارانی که به دنبال ورود به بازارهای پایدار اتحادیه اروپا با ریسک پایین ارزی هستند

• خارجی‌ها یا کارکنان نهادهای اتحادیه اروپا که به مسکن اجاره‌ای در بروکسل نیاز دارند

• سازندگان بلندمدت پرتفوی اجاره در شهرهای بزرگ

❌ کمتر مناسب برای:

• خریدارانی که انتظار دارند سرمایه‌گذاری در ملک به اخذ اقامت منجر شود

• سرمایه‌گذارانی که به دنبال بازده کوتاه‌مدت بالا هستند - بازده‌ها متوسط است

• افرادی که از مالیات‌های بالای خرید اولیه اکراه دارند

مکان‌های برتر برای خرید در بلژیک (2025)

بروکسل (منطقه اروپایی، ایکسل، سنت-ژیل)

• تقاضای بالا، مستاجران مطمئن - نهادها و خارجی‌ها موتور بازار اجاره هستند

• مناطق مرکزی قیمت بالایی دارند اما بازده اجاره ثابت ارائه می‌دهند

آنتورپ (زود، مرکز آنتورپ)

• بندر بزرگ و مرکز فرهنگی

• بازده اجاره‌ای قوی و قیمت‌ها کمی پایین‌تر از بروکسل

گنت (بیرون‌استاد، لیدبرگ)

• شهر دانشگاهی با رشد فناوری، اجاره‌های دانشجویی در تقاضای بالا

لوون

• مرکز دانشگاهی برجسته نزدیک بروکسل، بازار اجاره بلندمدت قوی

لیژ و نامور

• مقرون به صرفه با اقتصاد محلی در حال توسعه، مناسب برای سرمایه‌گذاران با بودجه محدود

بازده اجاره و نمای کلی ROI

ترندها در 2025

• تقاضای بالا در بروکسل باعث افزایش قیمت‌ها شده است؛ عرضه همچنان محدود است

• وجود سهام مسکونی بزرگ موسساتی و مبتنی بر صندوق در حال ظهور است

• مسکن دانشجویی در گنت و لوون همچنان در حال رشد است

• تغییرات سیاستی به سمت مسکن اجتماعی و تنظیم اجاره ممکن است بر بازده تأثیر بگذارد

اشتباهات رایج برای اجتناب

• دست کم گرفتن تفاوت‌های منطقه‌ای در مالیات ثبت

• نادیده گرفتن برنامه‌ریزی مالیات بر درآمد اجاره، به ویژه اگر ملک اجاره داده شود

• نادیده گرفتن قوانین حمایت از مستاجر - به شدت به نفع مستاجران بلندمدت است

• پرداخت بیش از حد در مناطق برتر بدون تقاضای ثابت از مستاجران

• نادیده گرفتن الزامات مانند گواهینامه‌های عملکرد انرژی و بازرسی‌های ساختمانی

نتیجه‌گیری

بلژیک یک بازار املاک مدرن و چند زبانه در اتحادیه اروپا را با تقاضای ثابت و بازده معقول ارائه می‌دهد. در حالی که هزینه‌های ابتدایی می‌تواند در بروکسل و والونی بالا باشد، چشم‌اندازهای اجاره بلندمدت در شهرهای کلیدی مستحکم است. خریداران خارجی از سیاست‌های باز و وضوح قانونی بهره‌مند می‌شوند - فقط باید مالیات‌ها، قوانین مستاجران و جزئیات مکان را در نظر بگیرید تا سرمایه‌گذاری‌های بلندمدت خردمندانه‌ای داشته باشید.