ریسک‌های حقوقی معاملات املاک خارجی (2025): آنچه خریداران باید بدانند
120
۱۴۰۴/۷/۲
ریسک‌های حقوقی معاملات املاک خارجی (2025): آنچه خریداران باید بدانند
خریداران خارجی اغلب ریسک‌های حقوقی در معاملات املاک را دست‌کم می‌گیرند. قوانین بین کشورها متفاوت است، مدارک ممکن است به زبانی دیگر باشند، و تعهدات پنهان می‌توانند همراه با ملک منتقل شوند. این راهنما مهم‌ترین ریسک‌ها را روشن می‌کند و نشان می‌دهد چگونه می‌توان با بررسی‌های دقیق و پرداخت‌های امن آن‌ها را کاهش داد.
اصل اساسی
همیشه فرض کنید که اگر سندی وجود ندارد، ریسک متوجه خریدار است. تا زمانی که مشاور شما مالکیت، مجوزها، تسویه مالیاتی و متن قرارداد را تأیید نکرده است وجهی انتقال ندهید. برای چک‌های حقوقی ساختاریافته، درباره خدمات مشاوره‌ای بیشتر بخوانید.
ریسک‌های حقوقی — یک جدول روشن
| حوزه ریسک | مشکلات احتمالی | اسناد / بررسی‌ها | نتیجه در صورت نادیده‌گرفتن |
|---|---|---|---|
| محدودیت‌های مالکیت | ممنوعیت مالکیت برای اتباع خارجی در برخی مناطق (سواحلی، نواحی مرزی، اراضی کشاورزی) | خلاصه قانون مالکیت خارجی؛ مجوزها | ابطال قرارداد؛ فروش اجباری یا جریمه‌ها |
| خلأهای قراردادی | نداشتن بندهای بازپرداخت؛ شرایط مبهم تکمیل معامله | قرارداد بررسی‌شده توسط وکیل؛ رسمی‌سازی/ثبت | از دست دادن مبلغ پیش‌پرداخت؛ اختلافات حقوقی |
| بدهی‌ها/بار حقوقی پنهان | رهن‌ها، مالیات‌های پرداخت‌نشده، بدهی‌های خدمات عمومی | گواهی تعهدات/رهن؛ تسویه مالیاتی و خدماتی | خریدار به‌طور خودکار بدهی‌ها را به عهده می‌گیرد |
| کاربری و مجوزها | اجاره‌های غیرقانونی؛ ساخت‌وساز بدون مجوز | گواهی‌های کاربری/مجوز؛ تأییدیه شهرداری | محدودیت در استفاده؛ دستور تخریب |
| مسائل انطباق | بانک‌ها/دفاتر اسناد رسمی در صورت نامشخص بودن منبع وجوه (SoF) وجوه را بلوکه می‌کنند | بسته KYC/SoF؛ مدرک MT103؛ ارجاع قرارداد | تاخیر یا لغو انتقال‌ها |
| موانع زبانی | خریدار قراردادی را بدون درک مفاد امضا می‌کند | ترجمه رسمی؛ قرارداد دوزبانه | حقوق غیرقابل اجرا؛ تعهدات پنهان |
| صلاحیت قضایی و اختلافات | قرارداد صرفاً تابع قانون خارجی باشد | بند حل اختلاف؛ مشاور محلی | اجرای حکم دشوار یا پرهزینه در خارج |
راهکارهای عملی برای کاهش ریسک
1) از وکلای دارای مجوز محلی استفاده کنید. 2) یک استعلام جدید از سند مالکیت و وضعیت تعهدات درخواست کنید. 3) پیش از پرداخت بیعانه، کاربری و مجوزها را تأیید کنید. 4) مدارک کلیدی را ترجمه کنید. 5) پرداخت‌ها را به مراحل مشخص و روشن قرارداد پیوند دهید. 6) MT103 و رسیدها را به‌عنوان مدرک نگه دارید. برای قالب‌ها و هماهنگی فرامرزی تراکنش‌ها، درباره تنظیم امن تراکنش بیشتر بدانید.
دو یادداشت کارشناسی
«بدهی‌های پنهان همراه با ملک منتقل می‌شوند — روی گواهی‌های تسویه مالیاتی و خدمات تأکید کنید.» — Veronica، مشاور ارشد
«بندهای حل اختلاف اهمیت دارند: اگر قرارداد شما فقط محاکم محلی را تعیین کند، مجبورید در خارج از کشور به داد و ستد بپردازید.» — Daniel، مشاور حقوقی
اشتباهات رایج (و راه‌حل‌های سریع)
بررسی مالکیت خارجی انجام نشده → پیش از امضا قوانین را بررسی کنید.
قرارداد عمومی → بندهای بازپرداخت، جریمه و حل اختلاف را اضافه کنید.
جستجوی رهن صورت نگرفته → همیشه گواهی عدم تعهد/رهن را دریافت کنید.
بدون ترجمه → هرگز چیزی را که به‌طور کامل نمی‌فهمید امضا نکنید.
پرسش‌های متداول
آیا اتباع خارجی همیشه می‌توانند آزادانه خرید کنند؟ خیر — بسیاری از کشورها مناطق مرزی، ساحلی یا اراضی کشاورزی را محدود می‌کنند.
آیا حساب امانت (اسکرو) محافظت کافی است؟ تنها اگر قرارداد بدون خلأ باشد؛ اسکرو مشکل ممنوعیت مالکیت را حل نمی‌کند.
آیا به قرارداد دوزبانه نیاز دارم؟ بله، اگر زبان محلی را به‌صورت روان نمی‌خوانید.
اگر فروشنده از ارائه تسویه بدهی/مالیاتی امتناع کند چه؟ معامله را ترک کنید — همه بدهی‌های پرداخت‌نشده به شما منتقل می‌شود.
گام‌های بعدی
اگر به یک چک‌لیست اختصاصی از بررسی‌های حقوقی و انطباق برای کشور هدف خود نیاز دارید، خدمات مشاوره‌ای ما را بررسی کنید. برای دید کلی از نحوه هماهنگی فرآیندهای حقوقی، مالی و پرداخت، درباره خدمات ما بیشتر بخوانید.
VelesClub Int. از خریداران با پرداخت‌های مطابق مقررات، بررسی‌های لازم و بسته شدن هماهنگ معاملات در سراسر جهان پشتیبانی می‌کند.
آیا سوالی دارید یا به مشاوره نیاز دارید؟
درخواست خود را ثبت کنید
کارشناس ما با شما تماس خواهد گرفت تا وظایف را بررسی کرده و راه‌حل‌ها را انتخاب کند و در هر مرحله از معامله در ارتباط باشد.
