پس از پاندمی جهانی و تغییرات مداوم در فرهنگ کار، فصل جدیدی در سرمایه‌گذاری املاک در حال شکل گرفتن است. این پدیده که خروج شهری ۲.۰ نامیده می‌شود، شاهد افزایش تعداد افرادی است که شهرهای پرجمعیت را به نفع شهرهای ثانویه و مناطق حومه‌ای ترک می‌کنند و سرمایه‌گذاران نیز به همین ترتیب. اما این بار، این حرکت تنها موقتی نیست—این یک تغییر ساختاری با پیامدهای بلندمدت است.

خروج شهری ۲.۰ چیست؟

خروج شهری ۲.۰ به تسریع مهاجرت از مراکز شهری بزرگ به سمت شهرهای کوچکتر و مناطق حومه‌ای اشاره دارد. بر خلاف جابجایی‌های موقتی دوران پاندمی، تغییر امروز تحت تأثیر انعطاف‌پذیری کار ترکیبی، خواسته‌های کیفیت زندگی، قیمت‌های قابل تأمین و مشوق‌های توسعه منطقه‌ای قرار دارد. این روند استراتژی‌های سرمایه‌گذاری در سراسر جهان را دوباره شکل می‌دهد.

عوامل کلیدی پشت این تغییر

۱. کار از راه دور و کار ترکیبی

نرمال‌سازی کار از راه دور، اشتغال را از مکان جدا کرده و به افراد اجازه می‌دهد تا به جای نزدیکی به مراکز تجاری، به سبک زندگی، فضا و قیمت‌های مناسب اهمیت دهند.

۲. هزینه‌های زندگی

افزایش بی‌سابقه قیمت‌ها در شهرهای بزرگی مانند نیویورک، لندن، پاریس و سیدنی، افراد و خانواده‌ها را به سمت بازارهای مسکونی با هزینه کمتر و ارزش بهتر برای هر متر مربع سوق داده است.

۳. کیفیت زندگی

دسترسی به فضاهای سبز، هوای پاک‌تر، ترافیک کمتر و زندگی قشر محور، بسیاری از افراد را به جستجوی مناطق آرام‌تر و قابل زندگی سوق می‌دهد.

۴. مشوق‌های دولتی

دولت‌های محلی در شهرهای ثانویه با کاهش مالیات، مزایای ویزا و کمک‌های مالی به استارتاپ‌ها، به ویژه در بخش‌های تکنولوژی، آموزش و خدمات بهداشتی، استعداد و سرمایه‌گذاری را جذب می‌کنند.

نقاط داغ جهانی رشد شهرهای ثانویه

ایالات متحده

شهرهایی نظیر آستین (تگزاس)، بویسی (آیداهو)، رالی (کارولینای شمالی) و تمپا (فلوریدا) به جاذبه‌ای برای مهاجران داخلی و سرمایه‌گذاران املاک تبدیل شده‌اند. این شهرها زیرساخت قوی، بازار کار در حال رشد و نسبت قیمت معقولی را ارائه می‌دهند.

اروپا

شهرهای ثانویه مانند پورتو (پرتغال)، والنسیا (اسپانیا)، کراکوف (لهستان) و لایپزیگ (آلمان) شاهد افزایش قابل توجه قیمت و توجه بیشتر خریداران خارجی و دیجیتال نومادها هستند.

آسیا-پاسیفیک

در استرالیا، شهرهایی مانند آدلاید و هوبارت شاهد افزایش قیمت‌ها هستند. در آسیای جنوب شرقی، چیانگ مای (تایلند) و دا نانگ (ویتنام) در حال تبدیل شدن به مراکز دوستانه برای مهاجران و سرمایه‌گذاران هستند.

خاورمیانه

شهرهای کوچک‌تر در امارات متحده عربی، مانند شارجه و راس الخیمه، ساکنانی را که به دلیل قیمت‌های بالا از دبی خارج شده‌اند، جذب می‌کنند، در حالی که پروژه NEOM عربستان سعودی جذابیت توسعه‌های منطقه‌ای برنامه‌ریزی شده را دوباره تعریف می‌کند.

فرصت‌های سرمایه‌گذاری در بازارهای ثانویه

• خرید برای اجاره در کریدورهای رشد

• افزایش ارزش در محله‌های در حال ظهور

• توسعه‌های چند منظوره نزدیک به مراکز حمل و نقل

• مدل‌های مسکن مشترک و متمرکز بر کار از راه دور

سرمایه‌گذاران با ورود به این مناطق به‌موقع، در حال تنوع بخشی به سبد سرمایه‌گذاری‌های خود هستند و به دنبال نرخ‌های مطلوب پیش از بلوغ بازارها هستند.

ریسک‌ها و ملاحظات

در حالی که فرصت‌ها امیدوارکننده‌اند، سرمایه‌گذاری در شهرهای ثانویه با چالش‌هایی همراه است:

• محدودیت نقدینگی در بازارهای کوچک‌تر

• اجرای زیرساخت‌ها به صورت کندتر

• خطر اضافه‌سازی یا حباب‌های بدبینانه

• نیاز به مدیریت املاک محلی قوی

یک رویکرد پژوهشی خوب، به ویژه با شراکت‌های محلی، ضروری است.

مطالعه موردی: پورتو، پرتغال

پورتو که زمانی تحت سایه لیسبون بود، به لطف برنامه ویزای طلایی پرتغال، اکوسیستم فناوری پررونق و قیمت‌های نسبتا پایین املاک، به مقصدی اصلی برای سرمایه‌گذاری تبدیل شده است. تعداد معاملات املاک در سال ۲۰۲۴ به میزان ۱۸٪ افزایش یافته است، با تقاضای قوی برای آپارتمان‌های بازسازی‌شده و فضاهای مشترک.

بازسازی شهری و سرمایه‌گذاری‌های زیرساختی

بسیاری از شهرهای ثانویه در حال سرمایه‌گذاری در زیرساخت‌ها برای جذب ساکنان جدید هستند. بهبود در حمل و نقل عمومی، آموزش، خدمات بهداشتی و دسترسی به اینترنت پرسرعت، این مناطق را به جوامع مدرن و متصل تبدیل می‌کند.

نمونه‌ها:

• توسعه تراموا و پارک تکنولوژی در کراکوف

• ابتکارات ساخت سبز و برنامه‌ریزی دوچرخه‌دوستانه در بویسی

• مراکز آموزشی و پیاده‌سازی زیرساخت دیجیتال در شارجه

این چه معنایی برای حرفه‌ای‌های املاک دارد

توسعه‌دهندگان، کارگزاران و مدیران املاک باید تمرکز خود را به سمت:

• درک بازارهای محلی نوظهور

• شراکت با نهادهای منطقه‌ای

• طراحی املاک مناسب با سبک‌های زندگی ترکیبی (دفتر در خانه، چینش‌های انعطاف‌پذیر)

• ایجاد توسعه‌های جامعه‌محور

چشم‌انداز آینده

انتظار می‌رود که خروج شهری ۲.۰ تا سال ۲۰۳۰ ادامه یابد، زیرا تاب‌آوری اقلیمی، کیفیت زندگی، و دسترسی دیجیتال بر اعتبار شهری سنتی در اولویت قرار می‌گیرد. با برنامه‌ریزی دقیق، شهرهای ثانویه ترکیبی نادر از affordability, growth و پتانسیل‌های دست‌نخورده را ارائه می‌دهند.

نتیجه‌گیری نهایی

عصر مگا متروپلیس تمام نشده، اما سلطه آن تحت چالش قرار گرفته است. سرمایه‌گذارانی که ارزش استراتژیک شهرهای کوچکتر و چابک‌تر را تشخیص دهند، قرار است موج جدیدی از رشد املاک را رهبری کنند. در چشم‌انداز زندگی پس از پاندمی، بزرگتر همیشه بهتر نیست—هوشمندتر مهم‌تر است.

با تبدیل شدن شهرهای ثانویه و حومه‌ها به مرز جدید، زمان مناسبی برای کاوش در این فرصت‌های سرمایه‌گذاری است.