چرا هلند؟

• موقعیت استراتژیک در غرب اروپا با اکوسیستم‌های تجاری و بازرگانی قوی

• جمعیت بالای خارجی‌ها، تحت تأثیر شرکت‌های جهانی و نهادهای اتحادیه اروپا

• خدمات عمومی عالی، آموزش و طراحی شهری سازگار با دوچرخه

• تقاضای اجاره همچنان در میان خارجی‌ها و دانشجویان قوی است

• مسکن‌های دوستدار محیط زیست و مراکز نوآوری که توسعه‌های مدرن را هدایت می‌کنند

آیا خارجی‌ها می‌توانند در هلند ملک بخرند؟

بله—افراد و شرکت‌های خارجی می‌توانند به راحتی ملک مسکونی و تجاری خریداری کنند.

• هیچ گونه محدودیت ملیتی یا اقامتی وجود ندارد

• حقوق کامل مالکیت و حفاظت قانونی، برابر با شهروندان هلندی

برنامه‌های اقامتی و مجوزها در 2025

• هیچ “ویزا طلایی” یا اقامت مرتبط با املاک وجود ندارد

• اقامت استاندارد بر اساس مجوز کار، کارت آبی اروپا، تجدید خانوادگی یا ویزاهای سرمایه‌گذاری با ارزش بالا (مستقل از مالکیت املاک)

• خرید ملک می‌تواند از طریق ارائه مدرک اقامت، به درخواست‌های ویزا کمک کند، اما به خودی خود هیچ حقی ایجاد نمی‌کند

فرایند قانونی خرید ملک

1. پیدا کردن ملک و مذاکره با نماینده/فروشنده

2. امضای قرارداد خرید (koopovereenkomst) و پرداخت پیش‌پرداخت (~10%)

3. تکمیل وام مسکن، در صورت لزوم (پیش‌تأیید توصیه می‌شود)

4. دقت لازم: بازرسی ساختمان، شرایط ملک

5. قرارداد انتقال در دفتر اسناد رسمی امضا می‌شود (اسناد رسمی الزامی است)

6. ثبت قرارداد با اداره ثبت اراضی (Kadaster) از طریق دفتر اسناد رسمی

7. پرداخت مالیات‌ها و هزینه‌های مربوطه، تکمیل در دفتر اسناد رسمی نهایی می‌شود

مالیات‌ها و هزینه‌ها

• مالیات انتقال: 2% برای خریداران مس residential، 8% برای سرمایه‌گذاری در املاک یا خانه‌های دوم

• هزینه‌های دفتر اسناد رسمی و ثبت: تقریباً 1%–1.5%

• هزینه‌های نمایندگان املاک: معمولاً توسط فروشنده پرداخت می‌شود (~1%–2%)

• مالیات سالانه بر املاک: بر اساس شهرداری: ~0.1%–0.2% از ارزش WOZ

• مالیات بر عواید سرمایه: برای افراد روی اقامتگاه‌های اصلی قابل اعمال نیست مگر در صورت فعالیت تجاری؛ املاکی که توسط شرکت‌ها اداره می‌شوند ممکن است مشمول مالیات شوند

• مالیات بر درآمد اجاره:

  • مالکین خصوصی تحت عنوان Box 3 ( “مالیات بر بازده فرضی”) با 30% بر اساس درآمدهای فرضی مالیات می‌شوند

  • مالکان حرفه‌ای ممکن است تحت عنوان Box 1 (تا 49.5%) قرار بگیرند

امکان دریافت وام برای خارجی‌ها

• بانک‌های هلندی به خریداران غیر اتحادیه‌ای وام مسکن ارائه می‌دهند، که معمولاً نیاز به:

  • نسبت وام به ارزش (LTV) محدود به ~70%–80%

  • ارائه مدارک درآمد، حساب بانکی محلی و ممکن است اقامت

• نرخ‌های بهره در سال 2025 تقریباً 3%–5% است، که با مدت زمان ثابت و پروفایل متفاوت است

• خریدارانی که دارای اقامت یا قرارداد کار در اتحادیه اروپا هستند، شرایط رقابتی‌تری دریافت می‌کنند

آیا هلند برای شما مناسب است؟

✅ مناسب برای:

• سرمایه‌گذارانی که به دنبال بازارهای مسکونی پایدار و شفاف در اتحادیه اروپا هستند

• متخصصان و خارجی‌هایی که در شهرهای هلندی کار می‌کنند

• پرتفوی خرید به اجاره با بازدهی بلندمدت و ریسک مدیریتی پایین

• علاقه‌مندان به سرمایه‌گذاری سبز—ساختمان‌های جدید با گواهینامه‌های پایداری

❌ کمتر مناسب برای:

• خریدارانی که انتظار دارند وام مسکن بدون درآمد یا پیوندهای اقامتی دریافت کنند

• سرمایه‌گذارانی که به دنبال خرید با هدف فروش سریع هستند—هزینه‌های معاملاتی و مقررات بازار سود را کند می‌کند

• جویندگان خانه‌های تفریحی—محدودیت‌هایی برای خانه‌های دوم در برخی نواحی ساحلی وجود دارد

بهترین مکان‌ها برای خرید در هلند (2025)

آمستردام (مرکز، شرق، جنوب)

• تقاضای اجاره قوی، موجودی جدید محدود

• فرصت‌های رشد سرمایه و مستأجران بین‌المللی

اوتریخت

• مرکز لجستیک با جمعیت جوان و محیط شهری پرجنب‌وجوش

• اجاره‌های دانشجویی و خانوادگی در تقاضای رو به رشد

روتردام (Kop van Zuid، Delfshaven)

• بندر بزرگ و منطقه تجدیدی که حرفه‌ای‌ها و خانواده‌ها را جلب می‌کند

دی‌هَیگ

• مرکز دولتی و دیپلماتیک با نیاز مستمر به اجاره و مستأجران بین‌المللی

لیدن و گرونینگن

• شهرهای دانشگاهی با بازده بالا از بازارهای مسکن دانشجویی

مروری بر بازده اجاره و ROI

• شهرهای کوچک‌تر اغلب بازده خالص بالاتری را به دلیل قیمت‌های خرید پایین‌تر ارائه می‌دهند

روندها در 2025

• تقاضای اجاره قوی ادامه‌دار به موجب رشد جمعیت و شهرنشینی

• گواهینامه‌های پایداری و مسکن‌های انرژی‌کارا به طور فزاینده‌ای با ارزش هستند

• کمبود موجودی اجاره برای بازار میانه باعث توسعه طرح‌های زندگی مشترک می‌شود

• رشد منطقه‌ای در شهرهای ماهواره‌ای به دلیل فشار هزینه‌ها در شهرهای بزرگ

اشتباهات رایج که باید از آن‌ها پرهیز کرد

• دست کم گرفتن نرخ‌های مالیات انتقال، به ویژه بر روی املاک اجاره‌ای یا دوم

• نادیده گرفتن محدودیت‌های زون بندی و قوانین خانه‌های تفریحی ساحلی

• نادیده گرفتن برنامه‌ریزی مالیاتی مربوط به بازده Box 3 و فرضیات سرمایه

• نادیده گرفتن کیفیت بنا—بسیاری از آپارتمان‌ها نیاز به عایق‌بندی یا نوسازی دارند

• فرض اینکه خرید ملک هیچ حقی برای اقامت یا کار به همراه دارد

نتیجه‌گیری

هلند محیطی مطمئن، شفاف و به خوبی تنظیم‌شده در حوزه املاک را فراهم می‌کند که برای سرمایه‌گذاران بلندمدت، خارجی‌ها و خریداران آگاه از محیط زیست ایدئال است. در حالی که مالیات‌ها و مقررات اولیه نیاز به برنامه‌ریزی دقیق دارد، تقاضای اجاره پایدار و رشد سرمایه زیبایی آن را تقویت می‌کند.

توجه به املاک مدرن و انرژی کارا در شهرهای کلیدی، تأمین مالی با پیوندهای محلی و ساختاری مالکیت با توجه به بهینه‌سازی مالیاتی—می‌تواند هلند را به منبع بازگشت‌های قابل اعتماد در سال 2025 و فراتر از آن تبدیل کند.