مالیات املاک بین‌المللی (۲۰۲۵): راهنمای خریداران

هنگام خرید ملک در خارج از کشور، در چهار زمان با مالیات مواجه می‌شوید: هنگام خرید، نگهداری، درآمد حاصل از اجاره و هنگام خروج (فروش). این راهنما هر نوع مالیات را ساده توضیح می‌دهد، بازه‌های معمول را نشان می‌دهد و یک روش سریع برای برآورد مالیات قبل از تصمیم‌گیری ارائه می‌کند.

انواع مالیات در طول معامله — جدول سریع

چه عواملی مالیات شما را تغییر می‌دهد

روش ساده برای برآورد قبل از خرید

قاعدهٔ سرانگشتی: مالیات‌ها و هزینه‌های مرتبط با خرید معمولاً ۴–۱۲٪ به قیمت اضافه می‌کنند. مالیات سالانه می‌تواند بین ۰.۱–۱.۰٪ از ارزش ارزیابی‌شده باشد. در صورت اجاره‌دهی، برای ۱۰–۳۰٪ مالیات روی درآمد خالص یا ناخالص بسته به رژیم برنامه‌ریزی کنید. مالیات بر سود سرمایه هنگام خروج می‌تواند ۵–۲۸٪ از سود باشد که با معافیت‌ها و مدت نگهداری کاهش می‌یابد.

مثال عملی (نمونهٔ شرحی)

قیمت: 300,000. مالیات/هزینه‌های خرید در ۸٪ ≈ 24,000. مالیات سالانه در ۰.۵٪ از 300,000 ≈ 1,500. اجاره 18,000/سال؛ پس از هزینه‌ها خالص ≈ 14,000؛ مالیات بر درآمد در ۲۰٪ ≈ 2,800. فروش بعدی به قیمت 360,000 → سود 60,000؛ مالیات بر سود سرمایه در ۱۵٪ ≈ 9,000 (قبل از معافیت‌ها). همیشه باندهای محلی را تأیید کنید.

مدارکی که بخش مالیاتی درخواست خواهد کرد

قرارداد/سند فروش؛ فاکتورها و مدارک پرداخت؛ کپی‌های MT103 بانکی؛ ابلاغیه‌های ارزیابی یا برآورد؛ قراردادهای اجاره و رسیدها؛ فاکتورهای هزینه (بیمه، هزینهٔ انجمن مالکان، تعمیرات)؛ صورت‌حساب‌های وام؛ شناسه اقامت/مالیاتی؛ فرم‌های مربوط به معافیت موافقت‌نامه (در صورت وجود).

مالکیت شخصی در برابر شرکتی (در سطح کلان)

شخصی: راه‌اندازی ساده‌تر، تکالیف کمتر؛ درآمد و سود در دست شما مشمول مالیات می‌شوند. شرکت (SPV): می‌تواند در سهام‌داری مشترک یا مسائل محدودیتی کمک کند؛ اما هزینه‌های اداری، گزارش‌دهی شرکتی و الزامات بانکی/KYC را به همراه دارد. هر دو حالت را با هزینهٔ کل (مالیات + مدیریت + بانکی) مدل‌سازی کنید.

گزارش‌دهی فرامرزی و مالیات مضاعف

بسیاری از کشورها قراردادهای جلوگیری از مالیات مضاعف (DTT) دارند. معمولاً درآمد اجاره در جایی که ملک قرار دارد مالیات‌پذیر است؛ کشور محل اقامت شما ممکن است آن را نیز مشمول کند اما معمولاً اعتبار مالیاتی می‌دهد. مدارک را نگه دارید و در هر دو محل به‌موقع اظهار کنید تا از اعتبارها به‌درستی استفاده شود. در پروفایل‌های پیچیده (درآمدهای متعدد، جابجایی) دربارهٔ پشتیبانی مالیاتی و ساختاردهی بیشتر بخوانید.

دو یادداشت از کارشناسان

“هر یورو یا دلار هزینه‌شده برای ملک را ثبت کنید — ثبت‌های پاک اغلب پایهٔ مالیاتی روی درآمد و خروج را کاهش می‌دهد.” — مایا، مشاور مالیات و ساختاردهی، VelesClub Int.

“قبل از امضا، هزینهٔ کل را قیمت‌گذاری کنید: مالیات خرید امروز، مالیات سالانه فردا و مالیات خروج بعداً — این بازده واقعی شماست.” — دیه‌گو، تحلیل‌گر بازار، VelesClub Int.

اشتباهات رایج (و راه‌حل‌های سریع)

فراموش کردن اینکه VAT/مالیات انتقال به نوع ملک بستگی دارد → زودتر رژیم را تأیید کنید.

فرض کردن اینکه اجاره معاف از مالیات است → پیش از لیست کردن، قوانین کسر و گزارش را بررسی کنید.

نداشتن اثبات انتقال → MT103 را نگه دارید و روایت را با قرارداد تطبیق دهید.

نادیده گرفتن عوارض محلی → برخی شهرها درصد اضافی برای خانهٔ دوم اعمال می‌کنند.

پرسش‌های متداول

آیا مالیات خرید همیشه یکسان است؟ خیر — بستگی به بازه‌های قیمتی، نوع ملک و محل دارد.

آیا می‌توانم هزینه‌ها را از اجاره کم کنم؟ اغلب بله (مدیریت، تعمیرات، بهره)، اما قوانین متفاوت است.

آیا قراردادهای جلوگیری از مالیات مضاعف تمام مالیات را حذف می‌کنند؟ خیر — معمولاً اعتبار می‌دهند، نه معافیت کامل.

آیا شرکت همیشه مالیات را کاهش می‌دهد؟ لزوماً نه؛ قبل از انتخاب، هزینه‌های اداری و بانکی را محاسبه کنید.

مراحل بعدی

اگر می‌خواهید یک برنامهٔ واحد که مالیات‌ها، مدارک و پرداخت‌های امن را از ابتدا تا انتها پوشش دهد، دربارهٔ خدمات ما اطلاعات بیشتری کسب کنید. VelesClub Int. از خریداران با پرداخت‌های مطابق قوانین، رسیدگی به دقت لازم و هماهنگی در زمان بسته‌شدن معامله در سراسر جهان پشتیبانی می‌کند.