چگونه در خارج ملک بخریم: مراحل، هزینه‌ها، مالیات (راهنمای ۲۰۲۵)
120
۱۴۰۴/۷/۲
چگونه در خارج ملک بخریم: مراحل، هزینه‌ها و مالیات (راهنمای ۲۰۲۵)
خلاصه
این راهنما یک مسیر ساده و مستقل از کشور به شما می‌دهد تا بتوانید خانه‌ای در خارج خریداری کنید. در آن مراحل کلیدی، مدارک، مسیرهای پرداخت، زمان‌بندی و تصویر واقعی هزینه‌ها را خواهید دید. زبان متن ساده است تا ترجمه به سایر زبان‌ها نیز آسان باشد.
با تیم مناسب شروع کنید: مشاهده املاک و نمایندگی خریدار • مسیر پرداخت ایمن را برنامه‌ریزی کنید: مسیرهای پرداخت بین‌المللی برای املاک
گام‌به‌گام: از جستجو تا تحویل کلید
- هدف و بودجه خود را مشخص کنید. خانه اصلی، استفاده تعطیلات یا سرمایه‌گذاری؟ بودجه همه‌جانبه‌ای تعیین کنید (قیمت + مالیات + هزینه‌ها + سفر + مبلمان). برای اتفاقات غیرمنتظره ۵–۱۰٪ ذخیره در نظر بگیرید.
- مکان‌های کوتاه‌شده را انتخاب کنید. قوانین اقامت، انواع مالکیت (مالکیت کامل/اجاره‌داری/واحد آپارتمانی)، آب‌وهوا، مدارس و محدودیت‌های اجاره را مقایسه کنید. حقوق مالکیت اساسی و کیفیت ثبت را بررسی کنید.
- مدارک خریدار را آماده کنید. گذرنامه، مدرک آدرس (≤90 روز)، منبع وجوه (حقوق، پس‌انداز، فروش دارایی)، و یک پرونده ساده با PDFهای مرتب (بدون اسکرین‌شات). در صورت نیاز ترجمه‌های سوگندنامه‌شده یا آپوستیل را آماده کنید.
- سفر بازدید را برنامه‌ریزی کنید. برای مناطق هدف ۳–۵ روز رزرو کنید. برنامه زمانی خود را انعطاف‌پذیر نگه دارید. تمرکز روی ۶–۱۰ ملک که با برنامه‌تان مطابقت دارد. در صورت وجود قوانین ویزا یا ترانزیت، زودتر آنها را برنامه‌ریزی کنید.
- پیشنهاد دهید و رزرو را امضا کنید. قرارداد رزرو یا قرارداد خرید (SPA) قیمت، تاریخ‌ها و شرایط را مشخص می‌کند. متن را کوتاه و روشن نگه دارید. اگر ودیعه لازم است، در نظر بگیرید آن را در حساب امانت یا حساب مشتری (تفکیک‌شده) نگهداری کنید.
- سنجش حقوقی و مالی انجام دهید. عنوان مالکیت، بدهی‌ها، خدمات، مجوزهای ساخت، وضعیت انجمن مالکان. درخواست یک استخراج ثبتی اخیر و فهرست واضح آنچه در فروش گنجانده شده است بکنید.
- مسیر پرداخت را انتخاب کنید. امانت برای معاملات مرحله‌ای یا با توسعه‌دهنده؛ حساب مشتری (تفکیک‌شده) یا تکمیل با سند رسمی برای فروش‌های خصوصی ساده. ساعت‌های قطع بانک و مرجع‌ها را هم‌راستا کنید تا از مسدودی‌ها جلوگیری شود.
- تکمیل و تحویل. در حضور دفتر اسناد رسمی یا ثبت‌کننده امضا کنید (در مواردی که الزامی است). تأیید کنید که فروشنده تنها پس از بررسی مدرک آزادسازی (مثلاً صدور سند توسط ثبت‌کننده) وجوه را دریافت کند. کلیدها و کنتورهای مصرف را تحویل بگیرید.
- پس از تکمیل. قبوض را ثبت کنید، بیمه را تنظیم کنید، هر مالیات یا هزینه ثبت پس از تکمیل را پرداخت کنید و مدارک را در یک پوشه دیجیتال نگهداری کنید.
فهرست مدارک (پک ساده)
- هویت: گذرنامه؛ گاهی یک شناسه دوم (گواهی‌نامه رانندگی یا کارت ملی).
- آدرس: قبض خدمات یا صورت‌حساب بانکی/کارت اعتباری (صادرشده در ۹۰ روز گذشته).
- منبع وجوه: صورت‌حساب‌های بانکی (۹۰–۱۸۰ روز)، فیش حقوقی، قرارداد فروش یک دارایی، گزارش سود سهام/پورتفولیو.
- اوراق معامله: پیشنهاد/رزرو، پیش‌نویس SPA، پلان، فهرست اقلام گنجانده‌شده، مشخصات فروشنده.
- موارد اضافی (در صورت نیاز): وکالتنامه (برای امضای از راه دور)، ترجمه‌های سوگندنامه‌شده، آپوستیل/حقوقی‌سازی.
هزینه‌هایی که باید برنامه‌ریزی کنید
اعداد بسته به کشور و حتی شهر متفاوت است. از این جدول به‌عنوان نقشه‌ای عملی برای انتظارات استفاده کنید و ببینید دامنه‌ها معمولاً در چه حدی قرار دارند.
| مورد | چه چیزی را پوشش می‌دهد | دامنه معمول | توضیحات |
|---|---|---|---|
| مالیات انتقال / حق تمبر | مالیات بر خرید ملک دست‌دوم | ~0–8% از قیمت | دامنه وسیع بسته به کشور/منطقه؛ گاهی پلکانی است |
| مالیات بر ارزش افزوده / GST برای ساخت جدید | مالیات بر فروش‌های جدید یا توسعه‌دهنده | ~0–20% از قیمت | ممکن است به‌جای مالیات انتقال برای واحدهای جدید اعمال شود؛ گاهی معافیت وجود دارد |
| دفتر اسناد رسمی و ثبت | اجرای سند و هزینه‌های ثبت زمین | ~0.1–1.5% از قیمت | در برخی بازارها از بندها یا سقف‌های ثابت استفاده می‌کنند |
| مشاوره حقوقی / مشاوره‌ای | بازبینی از طرف خریدار، جستجوها، پشتیبانی تکمیل | ~0.5–1.5% یا هزینه ثابت | دامنه بستگی به پیچیدگی و نیازهای زبانی دارد |
| حق‌العمل آژانس | هزینه نماینده خریدار یا فروشنده (بسته به بازار) | ~0–6% از قیمت | در بسیاری از بازارها توسط فروشنده پرداخت می‌شود؛ محلی بررسی کنید |
| حساب امانت / حساب مشتری | نگهداری وجوه توسط مرجع بی‌طرف یا مدیریت وجوه تفکیک‌شده | ~0.1–1.0% یا ثابت | برای معاملات مرحله‌ای یا فرامرزی مفید است |
| انتقال بانکی و مسیر | هزینه‌های SWIFT + کارمزدهای بانک‌های واسط | ~€10–€150+ | مسیر و مراجع را برنامه‌ریزی کنید تا از مسدودی جلوگیری شود |
| اسپرد تبدیل ارز | حاشیه نرخ هنگام تبدیل ارز | ~0.2–2.0% | "تبدیل قبل" در مقابل "تبدیل در مقصد" را مقایسه کنید |
| هزینه‌های وام مسکن (در صورت وجود) | تنظیم، ارزیابی، هزینه‌های بانکی محلی | ~0.5–2.0% + ثابت | وام‌دهی به غیرمقیمان نیاز به بررسی‌های اضافی دارد |
| بازرسی / گزارش فنی | گزارش وضعیت، بررسی‌های فنی | ~€200–€1,500+ | برای خانه‌های دست‌دوم شدیداً توصیه می‌شود |
| بیمه (خانه/محتویات) | پوشش ملک و مسئولیت | ~0.05–0.3% سالانه از ارزش | نرخ‌ها بسته به مکان و ریسک متفاوت است |
| مالیات سالانه ملک | مالیات محلی بر مالکیت | ~0–2% سالانه از ارزش | گاهی برای خانه اصلی کم است؛ معافیت‌ها را بررسی کنید |
| هزینه‌های انجمن مالکان / مشترک | خدمات مشترک در ساختمان‌ها/مجتمع‌ها | ~€20–€400+ در ماه | بسته به امکانات و اندازه متفاوت است |
| خدمات و اتصالات | آب، برق، راه‌اندازی اینترنت | ~€100–€600+ | بسته به ارائه‌دهنده متغیر است؛ برای موارد پایه ذخیره در نظر بگیرید |
مسیرهای پرداخت (مسیر مناسب را انتخاب کنید)
حساب امانت: وجوه نزد یک نگهدارنده بی‌طرف قرار می‌گیرد و تنها وقتی یک شرط کتبی ساده اثبات شود آزاد می‌شود (مثلاً ثبت‌کننده سند را صادر کند). بهترین گزینه برای معاملات مرحله‌ای/با توسعه‌دهنده یا زمانی که بیشترین کنترل را می‌خواهید است.
حساب مشتری (تفکیک‌شده): وجوه توسط یک حرفه‌ای دارای مجوز تحت یک وکالت کوتاه نگهداری می‌شود (چه کسی امضا می‌کند، چه مدرکی بررسی می‌شود و مراحل پشتیبان). اغلب برای فروش خصوصی ساده سریع‌تر است.
تکمیل با سند رسمی: پرداخت به‌صورت زنده در زمان امضا تأیید می‌شود، سپس فروشنده پس از تأیید ثبت‌کننده/دفتر اسناد رسمی مبنی بر انجام شرایط، وجوه را دریافت می‌کند.
هر مسیری را انتخاب می‌کنید، ساعت‌های قطع بانک، مراحل واسطه‌ای و مراجع (MT103) را هم‌راستا کنید تا انتقال به‌موقع برسد و تسویه شود.
مالیات: هنگام خرید، در طول مالکیت و هنگام فروش
- هنگام خرید: مالیات انتقال یا VAT/GST، به‌علاوه هزینه دفتر اسناد رسمی/ثبت. واحدهای نوساز ممکن است VAT به‌جای مالیات انتقال داشته باشند.
- در طول مالکیت: مالیات سالانه ملک، هزینه‌های انجمن مالکان، مالیات بر درآمد اجاره در صورت اجاره دادن و بیمه.
- هنگام فروش: مالیات بر سود سرمایه در کشور ملک (و احتمالاً در کشور محل سکونت شما). همه فاکتورها و سوابق را نگهداری کنید تا پایه هزینه خود را نشان دهید.
این راهنما صرفاً اطلاعاتی است. برای تصمیمات مالیاتی/حقوقی در یک کشور خاص از متخصصان محلی استفاده کنید.
زمان‌بندی (مثال)
- هفته ۱–۲: پیشنهاد و رزرو، آغاز سنجش حقوقی.
- هفته ۳–۶: تکمیل بررسی‌ها، تعیین مسیر پرداخت، رزرو دفتر اسناد رسمی/ثبت‌کننده.
- هفته ۶–۱۰: پنجره تکمیل — ساعت‌های قطع و مدارک را هم‌راستا کنید؛ تحویل و قرائت کنتورها.
نیاز به کمک برای انتخاب بین حساب امانت و حساب مشتری و هم‌راستا کردن مسیر SWIFT دارید؟ یک برنامه تراکنش‌های جهانی دریافت کنید — قانون آزادسازی واضح، بررسی KYC/SoF، ساعت‌های قطع، و تطبیق MT103.
اشتباهات رایج (و راه‌حل‌های ساده)
ارسال حواله بزرگ پیش از روشن شدن قرارداد. راه‌حل: از یک رزرو/SPA با یک شرط کتبی ساده برای آزادسازی استفاده کنید.
تبدیل ارز بدون برنامه‌ریزی. راه‌حل: هزینه کل (نرخ + کارمزدها) را برای "تبدیل قبل" در مقابل "تبدیل در مقصد" مقایسه کنید — ارزان‌تر را انتخاب کنید.
خالی بودن زنجیره منبع وجوه. راه‌حل: منشأ → حساب شما → پرداخت را در یک زنجیره با PDFهای مرتب نشان دهید.
رزرو تکمیل در روز تعطیل بانکی. راه‌حل: ساعت‌های قطع و تعطیلات رسمی هردو بانک را تأیید کنید.
نام‌دهی فایل ضعیف و زبان‌های مخلوط. راه‌حل: PDFهای واضح صادر کنید، از نام‌های کوتاه انگلیسی استفاده کنید و در صورت نیاز ترجمه‌های سوگندنامه‌شده را اضافه کنید.
پرسش‌های متداول
آیا برای خرید در خارج به وکیل نیاز دارم؟ در بسیاری از کشورها خریداران از یک دفتر اسناد رسمی و یک مشاور حقوقی جداگانه استفاده می‌کنند. عاقلانه است که یک بازبینی مستقل از عنوان و مجوزها داشته باشید.
چقدر نقدینگی برای هزینه‌ها و مالیات نگه دارم؟ یک ذخیره عملی ۸–۱۲٪ بالاتر از قیمت در صورت وجود VAT/مالیات انتقال قابل توجه؛ در بازارهای کم‌مالیات کمتر است.
آیا می‌توانم از راه دور بخرم؟ بله، بسیاری از خریداران از وکالتنامه با مهر رسمی و در صورت نیاز آپوستیل/حقوقی‌سازی استفاده می‌کنند.
کدام مسیر پرداخت امن‌تر است؟ برای معاملات مرحله‌ای یا با توسعه‌دهنده، معمولاً حساب امانت قوی‌ترین است. برای فروش خصوصی ساده، حساب مشتری (تفکیک‌شده) با یک وکالت واضح می‌تواند سریع‌تر باشد.
بانک‌ها چه مدارکی را بررسی می‌کنند؟ هویت، آدرس (≤90 روز)، و منبع وجوه که نشان می‌دهد پول از کجا می‌آید و چگونه به حساب شما می‌رسد.
نظر کارشناس
«قاعده آزادسازی را به یک جمله کوتاه محدود کنید و منبع وجوه خود را زود آماده کنید — این همان نقطه‌ای است که اکثر خریداران روزها صرفه‌جویی می‌کنند.»
— Sofia, Residential Lead
آیا سوالی دارید یا به مشاوره نیاز دارید؟
درخواست خود را ثبت کنید
کارشناس ما با شما تماس خواهد گرفت تا وظایف را بررسی کرده و راه‌حل‌ها را انتخاب کند و در هر مرحله از معامله در ارتباط باشد.
