Para muchos inversores, los bienes raíces son una parte fundamental de un portafolio diversificado. Invertir en el extranjero puede ofrecer oportunidades de altos retornos, diversificación y acceso a mercados emergentes. Sin embargo, aunque las recompensas pueden ser grandes, también lo son las complejidades, especialmente en lo que respecta a la fiscalidad. Las leyes fiscales relacionadas con las inversiones en bienes raíces en el extranjero son diversas y a menudo varían mucho según el país.

Ya sea que estés comprando propiedad en un mercado bien establecido como Estados Unidos o explorando oportunidades en regiones emergentes, es vital comprender cómo los impuestos afectarán tu inversión. El panorama fiscal que rodea la propiedad extranjera puede incluir impuestos sobre la propiedad, impuestos sobre ingresos por alquiler, impuestos sobre las ganancias de capital provenientes de ventas e incluso impuestos sobre herencias. Comprender estas obligaciones fiscales antes de realizar una inversión puede ayudarte a evitar sorpresas desagradables y tomar decisiones más informadas sobre dónde y cómo invertir en bienes raíces.

Impuestos sobre propiedad para inversores extranjeros

Una de las primeras cosas que enfrentarán los inversores de bienes raíces extranjeros es el impuesto sobre la propiedad. Casi todos los países imponen impuestos a los propietarios de bienes raíces, y esto se aplica tanto a inversores nacionales como extranjeros. Los impuestos sobre la propiedad pueden variar significativamente dependiendo de la jurisdicción y a menudo se basan en el valor de la propiedad.

Estados Unidos
En EE. UU., las tasas de impuestos sobre la propiedad varían según el estado e incluso el municipio. Los inversores extranjeros están sujetos a los mismos impuestos que los propietarios nacionales. Las tasas pueden ser relativamente altas en ciertas áreas, especialmente en estados como Nueva Jersey y California. Además, los gobiernos locales pueden imponer gravámenes especiales para cosas como escuelas o mejoras de infraestructura. Si bien los impuestos sobre la propiedad son relativamente sencillos, es importante que los inversores extranjeros estén al tanto de sus obligaciones y se aseguren de cumplir con las leyes locales.

España
España impone un impuesto anual sobre la propiedad (Impuesto sobre Bienes Inmuebles o IBI) basado en el valor de la propiedad. Las tasas varían por región, pero en general, son relativamente bajas en comparación con otros países. Sin embargo, los inversores extranjeros pueden enfrentar impuestos adicionales, como el impuesto sobre el patrimonio, especialmente si el valor de la propiedad es alto. Es crucial consultar con un asesor fiscal local para entender la carga tributaria completa.

Tailandia
Tailandia también impone impuestos sobre la propiedad, pero las reglas son diferentes para los extranjeros. La tasa impositiva se basa en el valor anual de alquiler o el valor catastral de la propiedad. Además, los inversores extranjeros pueden estar sujetos a un impuesto sobre el terreno y la construcción, que se ha introducido en los últimos años para ayudar a financiar iniciativas del gobierno local. Este impuesto suele ser más bajo para propiedades residenciales que para comerciales, pero aún es fundamental entender las tasas locales.

Impuestos sobre ingresos por alquiler

Los ingresos por alquiler son otra consideración importante para los inversores de bienes raíces extranjeros. Los impuestos que pagas sobre los ingresos por alquiler dependen en gran medida del país donde se ubique la propiedad. Muchos países gravan los ingresos por alquiler a la misma tasa que otros ingresos, mientras que algunos pueden ofrecer incentivos fiscales o deducciones especiales para los propietarios.

Reino Unido
En el Reino Unido, los propietarios extranjeros están sujetos a impuestos sobre los ingresos por alquiler, con tasas impositivas que varían según si el inversor es clasificado como residente o no residente. Los ingresos por alquiler están sujetos a impuestos que van del 20% al 45% según los ingresos totales. Los no residentes también están obligados a presentar una declaración de impuestos anual por sus propiedades en el Reino Unido.

Portugal
Portugal es conocido por sus atractivos incentivos fiscales para inversionistas extranjeros, incluyendo una tasa relativamente baja sobre los ingresos por alquiler. Los ingresos por alquiler están sujetos a un impuesto del 28%, aunque hay deducciones disponibles para gastos como reparaciones, honorarios de gestión de propiedades e intereses hipotecarios. Los no residentes que poseen propiedades en Portugal deben pagar impuestos sobre los ingresos por alquiler pero pueden beneficiarse del programa de Residente No Habitual (NHR), que ofrece exenciones o tasas reducidas sobre ciertos tipos de ingresos.

Dubái (EAU)
Los EAU son vistos con frecuencia como un destino fiscalmente favorable para inversores extranjeros, sin impuestos sobre los ingresos por alquiler. Esto lo hace especialmente atractivo para los propietarios que buscan generar ingresos por alquiler. Sin embargo, existen ciertos impuestos relacionados con la propiedad, como un IVA del 5% sobre propiedades comerciales y tasas municipales para edificios residenciales.

Impuestos sobre ganancias de capital en ventas de propiedades

Cuando decides vender tu inversión inmobiliaria en el extranjero, se aplicarán impuestos sobre las ganancias de capital (CGT). El CGT se impone sobre la ganancia obtenida de la venta de la propiedad. La tasa de imposición y las reglas relacionadas con las ganancias de capital varían según el país.

Francia
En Francia, los inversores extranjeros están sujetos a impuestos sobre las ganancias de capital al vender una propiedad. La tasa impositiva es típicamente del 19% para no residentes, con cargas sociales adicionales del 17.2%. Sin embargo, existen exenciones y reducciones disponibles, especialmente para propietarios a largo plazo, que pueden ayudar a reducir la carga fiscal. Cabe mencionar que los impuestos sobre las ganancias de capital en Francia se calculan sobre la diferencia de precio entre el precio de venta y el precio de compra original de la propiedad, ajustada por ciertos gastos.

Australia
Australia tiene un impuesto sobre las ganancias de capital que se aplica a la venta de propiedades de inversión. Para los no residentes, las ganancias de capital se gravan a una tasa del 10% al 45%, dependiendo del período de posesión y los ingresos totales de la persona. Si la propiedad ha sido poseída por más de un año, los inversores pueden beneficiarse de un descuento del 50% en el impuesto sobre las ganancias de capital.

México
En México, el impuesto sobre las ganancias de capital en ventas de propiedades para extranjeros puede ser de hasta el 35%, dependiendo del valor de la propiedad y otros factores. Sin embargo, hay deducciones disponibles por gastos relacionados con la adquisición, mejora y venta de la propiedad, lo cual puede ayudar a reducir la ganancia imponible. Los inversores extranjeros también deben estar al tanto de que los impuestos se calculan con base en la apreciación de la propiedad, no solo en el precio de venta.

Impuestos sobre herencias y sucesiones

Finalmente, los inversores deben considerar los impuestos sobre herencias y sucesiones, especialmente si planean transmitir su propiedad a herederos. Estos impuestos varían ampliamente según el país y pueden impactar significativamente el futuro de la inversión.

Alemania
Alemania impone un impuesto sobre las herencias de propiedades transmitidas a herederos, con tasas que dependen de la relación entre el fallecido y el beneficiario. Para los no residentes, estos impuestos pueden ser de hasta el 50%. Planificar estos costos potenciales es esencial al invertir en bienes raíces en el extranjero.

Estados Unidos
EE. UU. tiene un impuesto sobre sucesiones que se aplica a propiedades valoradas por encima de un cierto umbral, que puede variar según el estado. Los inversores extranjeros pueden enfrentar impuestos sobre sucesiones para propiedades en EE. UU., pero el impuesto puede reducirse mediante una planificación adecuada de la herencia o tratados entre países.

Conclusión
La fiscalidad es un factor esencial a considerar al invertir en bienes raíces en el extranjero. Cada país tiene su propio conjunto de reglas sobre impuestos de propiedad, tributación de ingresos por alquiler, impuestos sobre ganancias de capital y consideraciones hereditarias. Para los inversores extranjeros, entender estos impuestos y cómo impactarán sus retornos es clave para tomar decisiones informadas y rentables.

Antes de realizar cualquier inversión en propiedad en el extranjero, es crucial consultar con un asesor fiscal local o un experto legal que pueda guiarte a través del panorama fiscal del país específico. Manteniéndote informado sobre las implicancias fiscales de tus inversiones en bienes raíces en el extranjero, podrás asegurarte de que tu inversión sea lo más eficiente y gratificante posible.