Contenido del artículo:

• El sistema tributario en Italia: ofertas y sus factores
• Residente fiscal y no residente: diferencias
• Impuestos sobre la compra de bienes raíces 
• Tasas impositivas para propietarios de propiedades
• Alquilamos: qué impuestos pagar 
• Venta de bienes raíces: modo estándar y sustituto
• Herencias o donaciones: tarifas impositivas

Muchos sueñan con ser propietarios de una vivienda en Italia, pero no todos están al tanto de los impuestos que tendrán que pagar en el futuro. En Italia, el sistema de tributación es bastante complicado. Las tasas de impuestos para la compra, mantenimiento y venta de bienes raíces en el país dependen de varios factores:

• ¿eres residente o no residente?
• la propiedad adquirida es tu primera vivienda (tu lugar principal de residencia) o segunda vivienda (una casa de vacaciones o inversión donde no vives permanentemente)
• el tipo de propiedad y su valor.

Cabe destacar que, según la legislación tributaria italiana, la tasa para las segundas viviendas es mucho más alta y, a diferencia de la primera vivienda, no están sujetas a ningún beneficio. Además, al utilizar la propiedad para su finalidad, es decir, como lugar principal de residencia, un extranjero puede obtener el estatus de residente fiscal. ¿Cuál es la diferencia con respecto a un no residente? Lo analizaremos más adelante.
En general, en Italia no hay prohibición para que los extranjeros compren bienes raíces. Sin embargo, el simple hecho de comprar una vivienda no otorga automáticamente el derecho a un permiso de residencia, aunque tener una propiedad puede acelerar el proceso de obtención en otras circunstancias: matrimonio con un italiano, estudios universitarios, emprendimiento, trabajo, etc. La principal diferencia entre un residente fiscal y un no residente es que los no residentes están sujetos a tributación sobre los ingresos obtenidos en Italia, mientras que los residentes lo están por todos los ingresos obtenidos a nivel mundial. El impuesto principal que se paga al comprar una propiedad es el impuesto de registro (imposta di registro), que lo paga el comprador al registrar la propiedad. Las tasas de este impuesto dependen de muchos factores:

• al comprar viviendas de primera calidad (edificios residenciales de lujo, villas, castillos, palacios de valor histórico), solo se paga un IVA del 22%;
• al registrar una propiedad como residencia principal (primera casa), la tasa es del 2% si se compra a un particular, 4% si se compra a un desarrollador;
• al comprar propiedades como no residente o como segunda vivienda, la tasa es del 9% si se compra a un particular, del 10% si se compra a un desarrollador;
• al registrar terrenos para la construcción de una casa, se paga un 9% si se compra a un particular y un 22% de IVA más 200 euros al comprar a un desarrollador.

Pueden existir tarifas adicionales: impuestos catastrales (50 euros — transferencias catastrales o cambio de propiedad en la cámara catastral); impuesto de timbre (al comprar a un particular — 50 euros, al comprar a un desarrollador — 200 euros); impuesto hipotecario (al registrar una transacción con un particular — 50 euros, al comprar a un desarrollador — 200 euros) y honorarios notariales (2-4% del valor estimado de la propiedad). Al mismo tiempo, al comprar una propiedad a un particular, se calculan intereses sobre el bajo valor catastral, y al comprar a un desarrollador, el IVA se calcula sobre el monto total de la venta. Al solicitar un permiso de residencia o realizar una compra como residencia principal, el comprador puede pagar una tasa preferencial (Prima casa) — 2% en lugar del 9%. Si, dentro de los 18 meses posteriores a la compra, el comprador no registra la propiedad como su residencia principal, deberá pagar la diferencia de impuestos más una multa del 20%.

Italia tiene un impuesto municipal único sobre la propiedad, que incluye 2 impuestos principales: IMU y TARI.

IMU (Imposta municipale unica) es un impuesto municipal único para propietarios de bienes raíces. Su tasa varía del 0.4% al 0.76% del valor catastral. La tasa depende del municipio y del estado del contribuyente. El tamaño de la IMU varía en toda Italia. Por ejemplo, su tasa más alta para 2023 se encuentra en Roma, Milán y Bolonia — un poco más de 2000 euros, y la más baja está en Asti, Croton (de 580 euros a 674 euros). Cabe señalar que este impuesto es abonado por los propietarios de la segunda vivienda, así como por los propietarios de varios anexos como graneros, sótanos, garajes.
Si la propiedad está registrada como tu residencia principal, o si eres propietario de una vivienda de lujo, entonces no pagas impuesto municipal.
A pesar de las tasas relativamente altas del IMU, el gobierno otorga una serie de beneficios fiscales al pagarlo:

El impuesto de la segunda vivienda no puede exceder la tasa máxima de 10.6 por mil;
al alquilar una segunda vivienda, la tasa de IMU se reduce en un cuarto, y al alquilar una vivienda antigua — en la mitad.
Por favor, también ten en cuenta que el coeficiente puede aumentar dependiendo del tipo de propiedad adquirida. Así, los edificios de valor histórico y cultural tienen un coeficiente bastante alto.
El estado divide los pagos de impuestos en dos etapas: el primer pago — hasta el 16 de junio, el segundo pago — el monto restante debe pagarse antes del 16 de diciembre del año en curso.
También se ofrecen beneficios en el pago de IMU a ciertas personas: 

• el propietario tiene derecho a poseer la propiedad, pero sin derecho a utilizarla;
• inquilinos y prestatarios;
• el propietario de la vivienda, que está registrada a nombre de otro cónyuge;
• el propietario es un inquilino que ha entrado en un procedimiento de desalojo, pero fue suspendido debido a la situación epidemiológica.
• Las principales tasas de IMU para 2024 se pueden encontrar en el sitio web del Ministerio de Finanzas de Italia.

TARI (Tassa Rifiuti) es un impuesto por el reciclaje y la eliminación de residuos. Anteriormente, también existía un impuesto TASI, que cubría los costos de iluminación, limpieza de calles y paisajismo. Desde 2020, este impuesto se ha incluido en el IMU y ya no se calcula por separado. La cantidad del impuesto TARI depende de la categoría del objeto, el área, así como la cantidad de personas registradas y residentes en la casa. Si el propietario utiliza este alojamiento varias veces al año para vacaciones, puede recibir un descuento de hasta el 30%. Además, aquellos que diferencian los residuos orgánicos utilizando contenedores especiales pueden recibir beneficios fiscales. Por ejemplo, una familia de dos personas que reside permanentemente en un apartamento de 120 metros cuadrados paga un TARI de 305 euros, y la misma familia que vive temporalmente en un apartamento similar puede pagar por la recolección de basura — 205 euros, recibiendo un descuento. En general, la tasa del impuesto TARI en el país depende de la ubicación regional de la vivienda: en el sur de Italia el impuesto es más alto, en el este es la tasa más baja. Los municipios establecen las fechas límite para pagar este impuesto, dividiendo los pagos en tres períodos: I — hasta finales de abril, II — hasta finales de julio, III — pagado antes de fin de año. Muchos contribuyentes hacen un pago único, abonando el importe total, pero al final del año es necesario verificar si las tasas impositivas han cambiado, en caso de que sí — pagar la diferencia, ya que la obligación de calcular los impuestos y la responsabilidad por posibles errores o pagos tardíos recae completamente en el propietario de la propiedad. Los clientes de VelesClub Int. pueden recibir asesoramiento detallado sobre este asunto.
Si el propietario de la propiedad planea alquilarla, también lo esperan ciertos pagos fiscales. A partir de 2024, solo hay 3 tasas IRPEF (según el tipo de impuesto sobre la renta personal) (en 2023 había 4). Consideremos dos formas de calcular los pagos impositivos bajo un contrato de arrendamiento: el régimen estándar y la tasa fija. En el régimen estándar, la tasa varía del 23% al 43%. Al mismo tiempo, para aquellos que ganaron menos de 8.5 mil euros en alquiler, se aumentó la zona libre de impuestos; y para aquellos que ganaron más de 50,000 euros, la tasa total de impuestos se redujo en 260 euros.

La más beneficiosa para los pagadores se considera la tasa fija, donde no hay necesidad de declarar el alquiler. En este caso, la tasa IRPEF no cambia. Sin embargo, a partir del 1 de enero de 2024, entró en vigor la ley sobre un impuesto fijo sobre los ingresos por alquiler de corto plazo (hasta 30 días) de bienes raíces (cedolare secca). La cifra ha aumentado del 21% al 26% y afectará a aquellos que alquilan varias propiedades. Si pagas por la vivienda alquilada según el régimen estándar, además se te cobrará el impuesto de registro y el impuesto de timbre. No hay tales tarifas bajo la tasa de impuesto fijo.     

El impuesto de registro se divide a la mitad entre el propietario de la casa y el inquilino, y se paga inmediatamente tras la formalización del contrato de arrendamiento. La tasa es del 2% del alquiler anual, que se multiplica por la duración del contrato actual. Al mismo tiempo, el impuesto anual mínimo debe ser al menos 67 euros. El impuesto de timbre también se paga al formalizar el contrato de arrendamiento — 16 euros (costo de un sello) por cada página de cuatro.  

Venta de propiedad. El impuesto por plusvalía o impuesto sustitutivo se paga sobre las ganancias obtenidas de la venta de la propiedad. Es equivalente al impuesto sobre ganancias de capital, y por lo tanto tiene una tasa progresiva del 26%. En el caso del régimen fiscal estándar (según tasas IRPEF), solo las ganancias de capital indicadas en la declaración son gravadas. Además, existen casos en los que no se paga el impuesto sobre ganancias de capital en absoluto:

• Para quienes han poseído bienes raíces durante más de 5 años;
• Si el propietario poseía el apartamento por menos de 5 años, pero utilizó la propiedad como residencia principal durante largo tiempo. 
• Para quienes han heredado o donado bienes raíces, dependiendo del grado de parentesco y del valor de la propiedad, la tasa de impuestos variará del 4% al 8%. Los herederos directos: cónyuges, hijos y nietos no pagarán impuestos si el costo de la vivienda no supera 1 millón de euros. Si el costo es mayor, se cobrará un 4%. Hermanos, hermanas y otros parientes (hasta la cuarta generación) no pagarán impuestos si el valor de la propiedad no excede los 100 mil euros. Si no es así, el impuesto será del 6%. Los herederos que no tienen vínculos familiares con el propietario fallecido deberán pagar un impuesto del 8% sobre todos los bienes heredados. Los impuestos se aplican también a la propiedad donada que son idénticos a los que se reciben como herencia.

Por supuesto, con tasas de impuestos tan elevadas, muchos italianos están considerando beneficios fiscales y descuentos. En este caso, se permite deducir parte de los gastos del impuesto anual total. Para ello, se pueden utilizar dos opciones:

Deducir gastos del monto total de ingresos antes de que se forme el impuesto. Estos incluyen: gastos en trabajadores domésticos; contribuciones a ahorros de pensiones y seguros de vida; pensiones alimentarias; donaciones a ONG
Deducir gastos directamente de la cantidad del impuesto ya. Gastos como: gastos médicos (19% si superan los 129 euros); costos de reparación de bienes (36%); matrícula universitaria (19%); jardín de infancia (si la cantidad supera los 632 euros — 19%); suscripción para entrenamiento en gimnasio o piscina (19%)
Es importante que todos estos gastos deben estar corroborados por recibos fiscales y recibos que indiquen los datos del comprador y el código VAT del vendedor. Cada comité municipal individual de la región puede ampliar el artículo de gastos para la tributación preferencial.

En resumen: el sistema tributario en Italia no es inmediatamente accesible y comprensible para todos, pero nuestros expertos están siempre listos para brindarte información detallada sobre el tema que te interese.