El contenido del artículo:

• La historia del desarrollo de la cuenta de depósito
• Uso de cuentas de depósito en el extranjero
• Cuenta de depósito en la construcción de viviendas 
• Ventajas y desventajas de la cuenta de depósito

Hoy en día, nadie se sorprende de los nuevos tipos de actividades financieras. En la era de Internet y la inteligencia artificial, parece que la sociedad moderna ha alcanzado un progreso global en todo, sin embargo, como muestra la historia, muchas transacciones financieras surgieron mucho antes de la lluvia de ideas contemporánea. Así, en la antigüedad, nació la idea de una cuenta de depósito, cuya esencia, al realizar transacciones, es garantizar la seguridad de los fondos y propiedades de ambas partes gracias a un tercero. Tal cuenta se desarrolló en su mayoría a mediados del siglo XIX, cuando se realizaba una transacción de “pago anticipado”: al concluir el contrato, una de las partes aportaba una parte del monto, y la otra debía proporcionar bienes o realizar un servicio. Muchos empresarios eventualmente se enfrentaron a problemas en los que las condiciones del contrato no se cumplían y no se devolvía el pago anticipado. Fue entonces cuando se introdujo una cuenta de depósito para proteger los derechos de ambas partes. 
       Inicialmente, la cuenta de depósito se utilizaba en transacciones inmobiliarias: el comprador depositaba dinero en una cuenta de depósito y el vendedor entregaba los documentos de propiedad. El dinero en su cuenta era mantenido por una empresa intermediaria, que actuaba como un garante entre el vendedor y el comprador. Más tarde, al demostrar su utilidad en este ámbito, las cuentas de depósito comenzaron a usarse en otras áreas de transacciones financieras: franquicias, financiación de startups, comercio en línea, etc. Seguramente, muchas personas han visto la película “El lobo de Wall Street”, pero pocos saben que las cuentas de depósito siempre han tenido una gran demanda en esta calle. Grandes transacciones de compra y venta se realizaban constantemente en Wall Street, y las cuentas de depósito, a su vez, ayudaban a reducir los riesgos de tales transacciones. 
¿Cómo funciona? De hecho, el mecanismo de la cuenta de depósito consiste en un acuerdo de tres partes entre el depositante (una cuenta condicional especial del comprador), el agente de depósito (el banco donde se registran y bloquean los fondos) y el beneficiario (la cuenta del contratista, que, si se cumplen todas las condiciones del acuerdo, recibirá los fondos). Por ejemplo, un comprador planea adquirir un apartamento en un edificio en etapa de construcción. No sabe lo que puede suceder con la empresa constructora durante este tiempo: la construcción no comenzó, cerró, la empresa se declaró en quiebra y cosas así. En este caso, el sistema de depósito permite proteger los intereses tanto del comprador como del vendedor. Hasta el momento en que el objeto se ponga en operación, el comprador estará seguro de que el vendedor recibirá el dinero si cumple con sus obligaciones bajo el contrato; y el vendedor puede realizar su trabajo con tranquilidad, ya que ya tiene el pago en la cuenta condicional. Un punto importante es que el banco agente no tiene derecho a utilizar el dinero en la cuenta de depósito para prestar a otras personas, como suele hacerse con los fondos de los depósitos.
Al mismo tiempo, el funcionamiento de la cuenta de depósito varía en muchos países. Por ejemplo, en Estados Unidos (donde se originó este esquema), no solo se pueden transferir fondos a una cuenta de depósito, sino también valores, bienes raíces y resultados de investigaciones científicas. En Austria, una cuenta de depósito se utiliza únicamente para el pago escalonado de bienes raíces. En Dubái, al realizar transacciones de compra de vivienda, dicha cuenta está necesariamente controlada por el Departamento de Tierras (DLD). Esto brinda aún más garantías para una transacción exitosa. Y dado que nuestra empresa se mantiene al día, los desarrolladores con los que VelesClub Int colabora en Dubái también trabajan con cuentas de depósito. 
       Otro tipo de depósito es el comercio en línea. Después de la pandemia de covid, muchos compradores comenzaron a hacer compras en línea. Sin embargo, no todos los vendedores actuaron de buena fe. En vista de esto, algunos países han introducido cuentas de depósito en línea, que se utilizan en el extranjero al comprar bienes o servicios a través de Internet: un agente de depósito retiene el dinero del comprador hasta que el vendedor cumpla con sus obligaciones. Este esquema se implementó de manera muy clara en la popular plataforma AliExpress, cuando los fondos no se transferían al vendedor, sino a las cuentas de depósito de la plataforma. Tan pronto como el comprador recibe los bienes, el dinero se transfiere al vendedor. 
       En Rusia, la cuenta de depósito apareció relativamente recientemente y actualmente se utiliza solo en la construcción de viviendas. En 2019, entraron en vigor cambios en la legislación que obligan, en la mayoría de los casos, al desarrollador a utilizar cuentas de depósito para la acreditación y almacenamiento de dinero de los accionistas. Esto era aplicable solo en la construcción de vivienda multifamiliar en régimen de participación. Sin embargo, ya en julio de 2024, se firmó un nuevo decreto sobre la cuenta de depósito en la construcción de viviendas individuales (IHS), lo que significa que a partir del 1 de marzo de 2025, se podrán utilizar cuentas de depósito en Rusia también para la construcción de casas privadas. ¿Por qué es tan notable? 
Primero, los fondos depositados en la cuenta de depósito están protegidos de cualquier tipo de decomiso y fraude ilegal. Después de todo, a menudo durante la construcción de una casa privada, los desarrolladores abandonan el trabajo a medias, los equipos cambian, y el cliente no puede influir en esto de ninguna manera. En el caso de la cuenta de depósito, un inversor privado tiene derecho a retirar sus fondos de esta cuenta si el desarrollador no puede completar la casa o retrasa significativamente su entrega. En este escenario, el cliente está protegido y motiva al desarrollador a entregar el objeto a tiempo.
Segundo, el mercado de la construcción de baja altura se vuelve más transparente y comprensible. Los propietarios privados se interesarán en encargar la construcción de su casa a constructores profesionales, y también podrán obtener aprobación para una hipoteca de una propiedad suburbana.
En tercer lugar, el desarrollador también está asegurado: al completar su trabajo, tiene garantizado recibir los pagos bajo el contrato.
Al mismo tiempo, el cliente y el contratista deben acordar de forma voluntaria abrir una cuenta de depósito en los servicios de vivienda y comunitarios. ¿Aceptarán los desarrolladores? El tiempo lo dirá. Sin embargo, la cuenta de depósito tiene tanto ventajas como desventajas.

• La primera ventaja es que el beneficiario tiene garantizado recibir el dinero si cumple con todas las obligaciones bajo el contrato; y el depositante está protegido contra transacciones fraudulentas.
• La segunda ventaja — al finalizar la transacción por una de las partes, la cuenta se cierra automáticamente y todo el dinero es devuelto al depositante.
• La tercera ventaja — las partes eligen qué documentos serán prueba de la transacción para el banco.
• La cuarta ventaja — una cuenta de depósito no puede ser embargada (incluso si el depositante tiene deudas por impuestos, multas, etc.)

Vale la pena prestar atención a las desventajas:

• No todos los bancos trabajan con cuentas de depósito;
• El dinero en la cuenta está bloqueado y el depositante solo podrá recuperarlo en caso de cancelación del contrato;
• Los fondos en la cuenta de depósito no generan beneficios, como por ejemplo, un depósito;
• El dinero en la cuenta está congelado, y el valor de los bienes raíces puede aumentar, por lo que cuando se devuelven los fondos (si el desarrollador no ha cumplido sus condiciones), es poco probable que el cliente pueda adquirir una vivienda equivalente;
• La cuenta de depósito tiene un costo. El depositante paga una comisión por abrir una cuenta (alrededor del 1% del monto), sin embargo, en las transacciones de construcción en participación, el beneficiario paga por el mantenimiento de la cuenta.;
• El límite en la cantidad de fondos devueltos en caso de quiebra del banco. Si había más en la cuenta, el depositante solo recibirá la cantidad según el límite establecido. 

En resumen, se puede afirmar con seguridad que, a pesar de las desventajas, la cuenta de depósito se convierte en el esquema de ventas que minimiza el riesgo de perder dinero al realizar una transacción. ¿Y tú, qué opinas sobre la compra de bienes raíces a través de una cuenta de depósito?