1. Comprende las leyes de propiedad locales

Cada país maneja la propiedad extranjera de manera diferente. En algunos países, los extranjeros pueden poseer terrenos de manera plena, mientras que en otros, estás limitado a derechos de arrendamiento o necesitas un socio local.

Ejemplos:

• Portugal, España, Georgia: Los extranjeros pueden comprar propiedades de plena propiedad con los mismos derechos que los locales.

• Tailandia: Los extranjeros pueden poseer condominios, pero no terrenos directamente.

• Indonesia: Puedes mantener propiedad en base a arrendamiento (típicamente de 30 a 80 años), no de plena propiedad.

• México: Las propiedades ubicadas a menos de 50 km de la costa o de las fronteras requieren un fideicomiso (fideicomiso bancario).

Antes de enamorarte de una propiedad, consulta a un experto legal local para confirmar los derechos de propiedad, las reglas de transferencia y si tu nombre puede aparecer en la escritura.

2. La debida diligencia legal es imprescindible

Comprar bienes raíces en el extranjero sin el apoyo legal adecuado es riesgoso. Las regulaciones locales, las reglas de zonificación e incluso las estafas pueden atrapar a los inversores desprevenidos.

Qué verificar:

• ¿Es el vendedor el propietario legal?

• ¿Existen gravámenes, hipotecas o disputas?

• ¿Está el terreno zonificado para uso residencial?

• ¿Están en orden todos los permisos y documentos de construcción?

Contrata a un abogado de bienes raíces independiente (no uno afiliado al vendedor o desarrollador) que hable tu idioma y esté licenciado localmente.

3. Implicaciones fiscales: locales e internacionales

La propiedad extranjera conlleva responsabilidades fiscales tanto en el país anfitrión como, posiblemente, en tu país de origen.

Impuestos a considerar:

• Impuestos de compra: Varía del 0% (Georgia) al 10%+ (España, Francia).

• Impuestos continuos: Impuesto a la propiedad, impuesto sobre la renta de alquiler, ganancias de capital.

• Impuestos de salida: Algunos países cobran impuestos sobre las ganancias cuando vendes.

• Doble imposición: Puedes deber impuestos en casa a menos que exista un tratado fiscal.

Consejo útil: Trabaja con un consultor fiscal especializado en transacciones internacionales para asegurarte de que cumples con todas las normativas y optimizas deducciones en ambos países.

4. Relaciones de residencia y visa con la propiedad

La inversión en bienes raíces puede abrirte puertas a la residencia, visas de larga duración o incluso a la ciudadanía, aunque las reglas varían ampliamente.

En 2024:

• Portugal, España, Grecia: Los programas de visa dorada permiten la residencia a través de la inversión en propiedad, aunque algunos están siendo revisados o restringidos a zonas comerciales.

• EAU: La inversión en propiedad de más de $204,000 otorga visas de larga duración.

• Turquía: $400,000 en bienes raíces es suficiente para calificar para la ciudadanía.

No asumas que todas las compras de propiedad otorgan residencia legal. Investiga opciones de visa con antelación o trabaja con un abogado de inmigración.

5. Financiación de una propiedad extranjera

¿Pueden los extranjeros obtener hipotecas en el extranjero? Sí, pero depende del país.

Opciones:

• Hipotecas locales: Disponibles en Portugal, España, Tailandia y EAU. Generalmente del 50% al 70% de LTV.

• Préstamos sobre el patrimonio: Pide prestado desde tu propiedad local para comprar en el extranjero.

• Financiación por parte del desarrollador: Común en proyectos de venta en planos en Turquía, Bali y Dubái.

Consejos clave:

• Las hipotecas extranjeras pueden requerir un gran pago inicial.

• Es posible que necesites prueba de ingresos, declaraciones de impuestos y una cuenta bancaria local.

• Las tasas de interés para no residentes suelen ser más altas.

Asegúrate de comparar opciones locales e internacionales para evitar altos costos.

6. Fluctuaciones de divisas y riesgo

Comprar una propiedad en un país con una moneda diferente añade una capa de complejidad y riesgo.

Consejos para manejar el riesgo de cambio:

• Bloquea las tasas utilizando un contrato a plazo o cobertura de divisas.

• Mantén fondos en USD o EUR si es posible en mercados volátiles.

• Considera países con monedas estables si deseas un ROI predecible.

Por ejemplo, Turquía y Colombia han experimentado una fuerte devaluación de su moneda, lo que puede ofrecer propiedades más económicas, pero también representa un riesgo si planeas revender o repatriar ingresos.

7. Gestión y mantenimiento de propiedades en el extranjero

A menos que planees vivir en la propiedad a tiempo completo, necesitarás un administrador de propiedades local de confianza.

Servicios que ofrecen:

• Cobro de alquiler y selección de inquilinos

• Reparaciones y mantenimiento regular

• Pagos de servicios y cumplimiento legal

• Limpieza y cambios para alquileres a corto plazo

Esto es especialmente crucial si inviertes en alquileres estilo Airbnb en Bali, Dubái o Portugal. La propiedad a distancia no funciona sin un sólido apoyo local.

8. Comprende la dinámica del mercado

No compres solo porque un lugar se ve hermoso. Estudia las tendencias de oferta/demanda, los rendimientos de alquiler y el crecimiento económico.

Pregúntate:

• ¿Es este un mercado estacional o permanece activo todo el año?

• ¿Está aumentando o disminuyendo el turismo?

• ¿Cuál es la apreciación esperada en 5-10 años?

• ¿Existen restricciones para alquileres a corto plazo?

Plataformas como Numbeo, GlobalPropertyGuide y portales de propiedades locales pueden ofrecerte una buena visión general del mercado.

9. Costos ocultos que podrías pasar por alto

Las compras de bienes raíces internacionales a menudo conllevan cargos adicionales que no esperarías.

Ejemplos:

• Honorarios notariales, de registro y legales

• Honorarios de mantenimiento en condominios o comunidades cerradas

• Recargos para compradores extranjeros (por ejemplo, en Canadá o Australia)

• Costos de traducción y certificación

• Impuestos anuales comunitarios (que a veces se facturan inesperadamente)

Obtén un “estimado total” de costos antes de comprometerte con un acuerdo, incluyendo costos de cierre, impuestos y honorarios de gestión.

10. ¿Comprando sobre plano o en pre-construcción? Precaución adicional requerida

Las propiedades sobre plano pueden ofrecer precios más bajos y gran potencial, pero vienen con riesgos.

Mitiga el riesgo:

• Compra solo a desarrolladores reputados y bien valorados.

• Revisa los plazos de entrega y penalidades por retrasos.

• Visita el sitio o designa a un inspector.

• Utiliza servicios de fideicomiso para proteger los depósitos.

Asegúrate de entender el calendario de finalización y pago, y confirma que el desarrollador esté licenciado y asegurado.

Consejo adicional: No omitas factores culturales y de comunicación

Cada país tiene diferentes costumbres empresariales, estilos de negociación y expectativas. Los malentendidos pueden surgir rápidamente si no estás preparado.

Por ejemplo:

• En Bali, muchas propiedades implican arreglos tradicionales de compartir la tierra con locales.

• En España o Italia, los plazos de cierre pueden tomar mucho más tiempo que en EE. UU. o el Reino Unido.

• En Tailandia, sonreír no siempre significa sí, y la confrontación directa no es bien vista.

La paciencia, el respeto y buenos socios locales son vitales.

Conclusión: Hazlo inteligente, no rápido

Comprar bienes raíces en un país extranjero es una decisión audaz que puede traer grandes recompensas. Pero no es unas vacaciones, es una inversión. La clave del éxito radica en la preparación:

• Investiga

• Contrata profesionales

• Comprende tu exposición financiera

• Siempre trabaja dentro del marco legal del país

Con el equipo adecuado y una planificación cuidadosa, puedes convertir tu sueño de poseer propiedad en el extranjero en una realidad rentable, segura y enriquecedora para tu vida.