Strukturierte Wachstumsberatung für Immobilien in Nha TrangOptimierung von Genehmigungen für Küstenentwicklungenund Maximierung der Kapitalrendite

Immobilienberatung in Nha Trang

Regulatorisches Umfeld und Rechtsrahmen

Der Immobilienmarkt in Nha Trang unterliegt dem vietnamesischen Landgesetz (2013, ergänzt 2018), dem Gesetz über das Immobiliengeschäft (2014), dem Gesetz über Investitionen (2020) und dem Gesetz über Wohnraum (2014). Die Umsetzung auf Provinzebene wird vom Volkskomitee von Khanh Hoa überwacht, während die technischen Genehmigungen vom Amt für Planung und Investition (DPI), vom Amt für natürliche Ressourcen und Umwelt (DONRE) sowie vom Bauamt verwaltet werden. Küstenschutzvorschriften, die durch das Tourismusgesetz geregelt werden, stellen zusätzliche Anforderungen an Entwicklungen innerhalb von 500 Metern vom Ufer. Projekte, die 2.000 Quadratmeter übersteigen, müssen gemäß dem Gesetz zum Schutz der Umwelt (2020) eine Umweltverträglichkeitsprüfung ablegen sowie ein Zertifikat für die Umweltregistrierung erlangen. Investoren müssen zunächst ein Investitionsregistrierungszertifikat (IRC) von der DPI erhalten, gefolgt von einem Zertifikat für Landnutzungsrechte (LURC), das von der DONRE ausgestellt wird, und einem Baugenehmigung, das vom Bauamt erteilt wird. Ausländer dürfen gemäß Erlass 99/2015/ND-CP bis zu 50 Prozent der insgesamt im Projekt vorhandenen Wohneinheiten besitzen, während das direkte Eigentum an Land weiterhin eingeschränkt bleibt. Stattdessen erhalten ausländisch investierte Unternehmen (FIEs) langfristige Landnutzungsrechte von bis zu 50 Jahren – einmal verlängerbar. Strenge Vorschriften zur Bekämpfung der Geldwäsche verlangen vollständige Offenlegung des wirtschaftlichen Eigentums sowie Nachweise über die Herkunft der Mittel beim Financial Intelligence Unit. Das Navigieren durch dieses vielschichtige Regelwerk erfordert proaktive Koordination mit nationalen und provinziellen Behörden, umfassende Dokumentation und Echtzeitüberwachung von politischen Aktualisierungen, um Verzögerungen zu vermeiden und vollständige Einhaltung zu gewährleisten.

Titelregistrierung und Erwerbsverfahren

Der Erwerb eines vermarktbaren Titels in Nha Trang umfasst einen detaillierten Übertragungsprozess, der mit einer gründlichen Due Diligence beginnt. Investoren beauftragen Katasterauszüge und Titelrecherchen im Katasteramt der DONRE, um die Landnutzungsrechte, die Genauigkeit der Grenzen und mögliche Belastungen zu überprüfen. Nach erfolgreicher Due Diligence verhandeln die Parteien einen Einzahlungs- und einen Kaufvertrag (SPA), der von einem vietnamesisch-lizensierten Notar beglaubigt werden muss. Käufer entrichten Landnutzungsgebühren und Registrierungssteuern – typischerweise 0,5 bis 0,7 Prozent des deklarierten Wertes – an die Staatskasse sowie eine einprozentige Stempelsteuer auf den Wert des SPA. Der notarisierte SPA, der Nachweis über Steuerzahlungen, Unternehmensdokumente (für FIEs) und beglaubigte Übersetzungen werden dann an die DONRE zur Ausstellung des LURC und an das Justizministerium zur Registrierung im nationalen elektronischen Register übermittelt. Die Ausstellung des Titels dauert in der Regel 30 bis 45 Arbeitstage, abhängig von der Arbeitslast des Registers. Bei Wohnungsverkäufen wird ein ergänzender SPA beim Grundbuchamt in der Stadt Nha Trang eingereicht, um das Eigentum im Wohnungsregister zu vermerken. VelesClub Int. koordiniert jedes Verfahrensdetail – organisiert Übersetzungen, Notarisierungen, Steuererklärungen und Registereinreichungen – um die Anforderungen an den Hin- und Rückweg zu minimieren und eine rechtzeitige Ausstellung zuverlässiger Landnutzungsrechte und Eigentumszertifikate zu gewährleisten.

Rolle der Makler und Agenturen

Lizenzierte Immobilienmakler in Nha Trang arbeiten unter dem Gesetz über das Immobiliengeschäft und sind mit der Vietnam Real Estate Association (VREA) verbunden. Führende Agenturen pflegen Netzwerke in erstklassigen Strandzonen – Tran Phu Strand, Halbinsel Hon Chong – sowie in Inlandsgemeinden wie dem Stadtviertel Phuoc Long und den An Thoi-Inseln. Sie akquirieren aktuelle Markt- und diskrete Off-Market-Möglichkeiten, erstellen Investitionsmemoranden, die den Zugang zur Infrastruktur, Hochrechnungen zur Touristenfrequenz und Ertragsabschätzungen detaillieren, und verhandeln die Vertragsbedingungen mit lokalen Entwicklern. Die Provisionssätze liegen zwischen 2 und 4 Prozent des Transaktionswertes und spiegeln den Umfang der Dienstleistungen sowie die Komplexität des Objekts wider. Bei institutionellen Geschäften koordinieren die Makler beglaubigte Übersetzungen, arrangieren Due-Diligence-Prüfungen und arbeiten mit lokalen Ingenieuren zusammen, um die seismische Compliance zu validieren. VelesClub Int. arbeitet mit führenden Agenturen zusammen und integriert deren lokale Expertise in unsere Compliance-Arbeitsabläufe, Finanzmodelle und Investor Reporting-Tools, um ein nahtloses, umfassendes Beratungserlebnis für hochvolumige Entwickler und institutionelle Investoren zu bieten.

Zusammenarbeit mit internationalen Investoren

Internationale Investoren treten in der Regel über ausländisch investierte Unternehmen (FIEs) in Nha Trang ein, wobei sie Kapitalbeiträge in ausländischen Währungseinheiten (FCDUs) bei autorisierten Banken halten. Sie beantragen ein IRC und ein Unternehmensregistrierungszertifikat (ERC) nach dem Gesetz über Investitionen, was es ihnen ermöglicht, Landnutzungsrechte für 50 Jahre zu pachten – einmal verlängerbar. Investoren müssen die Berichterstattung zu Kapitalverkehr einschränkenden Vorschriften der Staatsbank von Vietnam einhalten, einschließlich der Rückführung von Dividenden und Kapitalerträgen über bestimmte Banken. Tourismusorientierte Projekte profitieren von Anreizen, die die Provinz Khanh Hoa bietet – reduzierten Landnutzungsgebühren und priorisierter Bearbeitung von Umweltgenehmigungen – während Hochhauswohnanlagen in Sonderwirtschaftszonen für bevorzugte Körperschaftsteuersätze in Frage kommen. Um von diesen Vorteilen zu profitieren, strukturieren FIEs Investitionen häufig über SPVs oder Joint Ventures mit lokalen Partnern und optimieren die Eigenkapitalverteilung zur Erfüllung der Anforderungen an die Dauer der Landpacht und ausländischen Besitzgrenzen. VelesClub Int. unterstützt Kunden bei der Unternehmensgründung, Anreizregistrierung, Bankeinführungen und Compliance-Prüfungen – sorgt für effiziente Kapitalverwendung, robuste Governance und optimierte Steuerstrukturen im Einklang mit den Zielen der Investoren.

Beratungslösungen von VelesClub Int.

• Markteintrittsstrategie: Wir führen demografische und touristische Analyse durch, bewerten die Verkehrsinfrastruktur – wie die Erweiterungen des Flughafens Cam Ranh und Küstenausbau – und identifizieren wachstumsstarke Mikrolagen für Wohn-, Hotel- und Mischprojekte.
• Regulatorische und rechtliche Unterstützung: Unser Rechtsteam bereitet Anträge auf IRC, Akten zur Umweltregistrierung, LURC-Einreichungen und Baugenehmigungen vor und steht in Kontakt mit dem Volkskomitee, der DPI, der DONRE und dem Bauamt, um die Genehmigungen zu beschleunigen.
• Due Diligence und Bewertung: Wir führen technische, rechtliche und umwelttechnische Due Diligence durch, gestützt durch robuste Bewertungsmodelle, die die Saisonabhängigkeit des Tourismus, Mietrenditeprognosen und Absorptionsratenanalysen, die spezifisch für die Marktzyklen in Nha Trang sind, integrieren.
• Transaktionskoordination: Von der SPA-Verhandlung über Treuhandvereinbarungen, notariellen Bestätigungen bis hin zu Registereinreichungen – wir verwalten jeden Verfahrensschritt, minimieren manuelle Eingriffe und sorgen für rechtzeitige, regelkonforme Abschlüsse.
• Finanzierungsstrukturierung: Unsere Finanzspezialisten entwerfen die Zusammensetzung von Eigen- und Fremdkapital, verhandeln Überbrückungsfinanzierungen mit lokalen und internationalen Kreditgebern, optimieren Zinsstrukturen und strukturieren Rückführungspläne für Mittel gemäß den Vorschriften der Staatsbank.
• Asset-Management und Exit-Planung: Nach dem Erwerb überwachen wir die Mietverwaltung, Partnerschaften im Immobilienmanagement, Leistungsüberwachung und Veräußernstrategien – um betriebliche Effizienz und Ertragsoptimierung zu maximieren.
• Integration von Interessengruppen: Wir koordinieren nahtlos mit Maklern, Rechtsberatern, Architekten, Ingenieuren und Behörden – bieten zentrale Governance, transparentes Reporting und einheitliche Überwachung der Projektlieferung.

Fazit und nächste Schritte

Die dynamische Kombination aus Küstentourismus, Infrastrukturverbesserungen und aufkommenden städtischen Zonen in Nha Trang bietet verlockende Möglichkeiten für Entwickler und institutionelle Investoren. Das mehrschichtige regulatorische Rahmenwerk, Beschränkungen beim ausländischen Eigentum und Genehmigungsprozesse mehrerer Behörden erfordern jedoch spezialisierte Beratungsdienste für eine reibungslose Navigation. Die Zusammenarbeit mit VelesClub Int. vermittelt Ihnen exklusive Markteinblicke, umfassendes Compliance-Management und komplette Transaktionskoordination – sorgt für einen effizienten Markteintritt, optimierte Renditen und minimierte Ausführungsrisiken. Um Ihre Investitionsreise in Nha Trang zu beginnen, planen Sie eine strategische Beratung mit unserem Beratungsteam, um Projektparameter festzulegen, vorläufige Machbarkeitsbewertungen durchzuführen und einen maßgeschneiderten Ausführungsplan zu entwickeln. Engagieren Sie VelesClub Int. noch heute, um das Immobilienpotenzial von Nha Trang klar, mit Vertrauen und Präzision zu erschließen.