Warum international mit Ihrem Immobilienportfolio gehen?

Eine internationale Diversifizierung verteilt Ihr Risiko über verschiedene Wirtschaftssysteme, politische Klimata und Währungen. Während ein lokaler Markt unter Inflation, Währungsabwertung oder regulatorischen Änderungen leiden kann, kann ein breiteres Portfolio diese Schocks abpuffern. Neben dem Risikomanagement eröffnet die Investition ins Ausland auch:

• Höhere Renditechancen

• Vorteile bei Staatsbürgerschaft und Aufenthalt

• Zugang zu unterbewerteten oder aufstrebenden Märkten

• Flexibilität im Lebensstil (Ferienhäuser, Remote-Work-Hubs)

• Geopolitische Absicherung und Steuerstrategie

Schritt 1: Definieren Sie Ihre Investitionsziele

Bevor Sie Immobilien in mehreren Ländern kaufen, sollten Sie sich über Ihre Ziele klar werden. Streben Sie Cashflow, Wertsteigerung, Staatsbürgerschaft, Lebensstil oder Vermächtnisplanung an?

Typische Investorenprofile:

• Der Einkommenssuchende: Sucht Immobilien mit hohen Mietrenditen (6–10% jährlich).

• Der Wertsteigerungsjäger: Fokussiert auf das Kapitalwachstum in sich entwickelnden oder Übergangs-märkten.

• Der Expat oder digitale Nomade: Sucht lebendige Ziele mit Visavorteilen.

• Der Vermögenserhalter: Zielt darauf ab, Kapital in stabilen Währungen und Vermögenswerten zu halten (z.B. Schweiz, VAE).

Ihre Strategie sollte die Standorte, Immobilienarten und Managementansätze festlegen.

Schritt 2: Wählen Sie die richtigen Märkte

Ihre idealen Märkte sollten Renditepotenzial mit rechtlicher und logistischer Umsetzbarkeit in Einklang bringen. Hier ist ein Rahmen zur Unterstützung:

Dimensionen der Diversifizierung:

• Regional: Europa, Asien, MENA, Lateinamerika

• Ökonomisch: Mischung aus aufstrebenden und entwickelten Volkswirtschaften

• Zweckmäßig: Mischung aus Mietobjekten, wertsteigerungsorientierten Investitionen und Lifestyle-Vermögenswerten

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Schritt 3: Verstehen Sie die lokalen Gesetze und Beschränkungen

Jedes Land hat seine eigenen Regeln für den ausländischen Eigentumserwerb. Einige erlauben 100% Freihandelsbesitz, andere schränken Sie auf Pachtverträge ein oder verlangen einen lokalen Partner.

Wichtige Punkte zur Recherche:

• Dürfen Ausländer Immobilien frei kaufen?

• Gibt es Zonen oder Immobilientypen, die nur für Einheimische zugänglich sind?

• Wie sind die Pachtbedingungen (keine Freihandelsimmobilie)?

• Gibt es Steuern auf ausländisches Eigentum oder Kapitalgewinne?

• Gibt es Finanzierungsmöglichkeiten für Nichtansässige?

Beispiele:

• Thailand: Ausländer können kein Land besitzen, aber Eigentumswohnungen bis zu 49% eines Gebäudes sind erlaubt.

• Portugal: Offen für Ausländer, besonders durch Aufenthaltsvisa wie D7/D8.

• VAE: Bieten Freihandelszonen für Ausländer in Dubai und Abu Dhabi.

Schritt 4: Nutzen Sie die richtigen rechtlichen und finanziellen Strukturen

Clevere Investoren richten rechtliche und steuerliche Eigentumsstrukturen ein, die zu ihrer Strategie passen.

Optionen:

• Eigener Name: Einfach, belässt Sie jedoch in der persönlichen Haftung und Erbschaftsfragen.

• Internationale LLC oder Offshore-Entity: Ideal für Datenschutz und Steuerplanung (z.B. BVI, Delaware, VAE-Freihandelszonen).

• Treuhand oder Stiftungen: Nützlich für Vermächtnisplanung und Vermögensschutz.

Konsultieren Sie immer einen lokalen rechtlichen und steuerlichen Experten im Ziel- und Wohnsitzland, um Doppelbesteuerung oder Strafen zu vermeiden.

Schritt 5: Mischen Sie Anlageklassen und Zeitrahmen

Ein gesundes Portfolio umfasst verschiedene Arten von Immobilien mit unterschiedlichen Risiko-/Renditeprofilen.

Intelligente Mischideen:

• Kurzzeitvermietung (z.B. Bali, Tulum): Hohe Rendite, aber volatil

• Langzeitwohnimmobilien (z.B. Vororte von Lissabon): Stabile Mieter, geringere Leerstände

• Gewerbe-/Einzelhandelsimmobilien (z.B. Dubai, Riad): Businesszentren, höhere Mietwerte

• Entwicklungsprojekte: Hohe Chancen, aber risikoreicher; ideal in aufstrebenden Märkten

Der Zeitrahmen ist ebenfalls entscheidend:

• 1–3 Jahre: Schnelle Verkäufe oder Vermietungen

• 5–10 Jahre: Kapitalwachstum

• 10+ Jahre: Vermächtnis und Vermögenserhalt

Schritt 6: Planen Sie für Immobilienmanagement im Ausland

Der globale Immobilienbesitz klingt glamourös, kann jedoch ohne solides Immobilienmanagement stressig werden.

Ihre Optionen:

• Lokale Immobilienverwalter: Beauftragen Sie geprüfte lokale Agenturen (vorzugsweise mit englischsprachigem Personal).

• Turnkey-Investmentanbieter: Bieten „hands-free“ Investitionen, einschließlich Kauf, Einrichtung und Management.

• Digitale Plattformen: Airbnb, Booking.com oder NomadX für kurzfristige Vermietungen.

Stellen Sie sicher, dass diese transparente Berichterstattung, Wartungsunterstützung und Gastprüfungen anbieten.

Schritt 7: Seien Sie proaktiv gegenüber geopolitischen und Währungsrisiken

Was passiert, wenn ein Krieg ausbricht oder wenn die lokale Währung zusammenbricht? Dies sind reale Bedenken bei globalen Investitionen.

Minderungsstrategien:

• Nicht zu sehr auf eine Region oder Währung konzentrieren

• In „Sichere Häfen“ investieren (z.B. Immobilien in der Schweiz oder währungsgebundene Länder)

• Treuhandkonten und seriöse Entwickler für Off-Plan-Projekte nutzen

• Geheime lokale Versicherungen abschließen (einschließlich Naturkatastrophenschutz)

• Aktuell über politische und Visapolitiken bleiben

Schritt 8: Überwachen, Umstrukturieren und Reinvertieren

Wie bei jedem Portfolio sollte auch das internationale Immobilienportfolio jährlich überprüft werden.

Checkliste:

• Gibt es unterdurchschnittliche oder leerstehende Immobilien?

• Ändern sich die Marktbedingungen an wichtigen Standorten?

• Beeinflussen Währungsänderungen den Cashflow oder die Bewertungen?

• Ist es Zeit, zu verkaufen und Gewinne anderswo reinvestieren?

Verwenden Sie Tools wie:

• Stessa oder Property Hawk zur Portfolioverfolgung

• Plattformen zur Währungsabsicherung wie Wise oder OFX

• Lokale Markt-Datenanbieter für Vergleiche und Renditetrends

Bonus: Denken Sie an Immobiliengestützte Aufenthaltsgenehmigungen oder Staatsbürgerschaften

Länder wie Portugal, Griechenland (mit revidierten Regeln) und die Türkei bieten Aufenthaltsgenehmigungen oder sogar Staatsbürgerschaften durch Immobilieninvestitionen an.

Vorteile:

• Reisefreiheit (insbesondere im Schengen-Raum)

• Langfristige Aufenthalts- oder Rentenoptionen

• Steuerplanungsmöglichkeiten (wie das NHR-Regime in Portugal)

Bitte beachten Sie: Einige dieser Programme ziehen 2024 an, also handeln Sie frühzeitig, wenn dies ein Ziel ist.

Wichtige Fehler, die zu vermeiden sind

• Überteuerte Touristenfallen ohne echtes Mietpotenzial zu investieren

• Lokale Steuergesetze zu ignorieren und mit unerwarteten Gebühren oder Strafen konfrontiert zu werden

• Sich nur auf einen lokalen Agenten zu verlassen ohne eine zweite Meinung einzuholen

• Ohne persönliche Besichtigung der Immobilie oder Lage zu investieren

• Keine Exit-Strategie oder Nachfrage auf dem Wiederverkaufsmarkt zu planen

Abschließende Gedanken: Gehen Sie global, bleiben Sie aber bodenständig

Der Aufbau eines internationalen Immobilienportfolios im Jahr 2024 ist nicht nur eine finanzielle Entscheidung – es ist eine strategische Lebensstil- und Vermächtnisplanung. Ob Sie Renditen anstreben, eine frühe Rente planen oder sich gegen unsichere Zeiten absichern, internationale Immobilieninvestitionen öffnen Türen zu finanzieller Freiheit und einem flexibleren Leben.

Aber der Erfolg hängt nicht davon ab, dem heißesten Trend zu folgen – sondern von strategischer Diversifizierung, Due Diligence und lokaler Expertise. Arbeiten Sie mit Rechts-, Steuer- und Immobilienprofis zusammen, die sowohl Ihr Heimatland als auch Ihre Zielmärkte kennen.