Vermögensverwaltungsberatung in VietnamOptimierung der Compliance, Maximierung der Renditeund Gewährleistung von Marktransparenz

Immobilienberatung in Vietnam

Regulierungsumfeld und rechtlicher Rahmen

Der Immobiliensektor Vietnams wird durch einen umfassenden Rechtsrahmen geregelt, der den Schutz der Investoren mit staatlicher Aufsicht in Einklang bringt. Das Landgesetz (2013, geändert 2018) etabliert die Nutzungsrechte für Land, dokumentiert über Rote Bücher für Grundstücke und Rosa Bücher für Wohnimmobilien, während das Wohnungsgesetz (2014) und das Gesetz über Immobiliengeschäfte (2014) die Entwicklung, den Verkauf und die Vermittlung von Immobilien regulieren. Das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt (MONRE) führt ein zentrales elektronisches Kataster, das Einblicke in Katasterkarten, Nutzungsarten und eingetragene Interessen bietet. Investoren müssen mehrere Genehmigungsstufen durchlaufen: Zunächst muss ein Investitionsregistrierungszertifikat (IRC) bei der provinziellen Abteilung für Planung und Investitionen (DPI) beantragt werden; anschließend wird ein Landnutzungsrecht-Zertifikat von der regionalen MONRE-Büro erlangt; und schließlich sind Bauanträge über die Abteilung für Bauwesen zu stellen. Küsten- und Tourismusprojekte innerhalb von 500 Metern vom Ufer müssen zusätzliche Genehmigungen gemäß dem Gesetz über Tourismus und dem Gesetz über Umweltschutz (2020) einholen, das von der Abteilung für Umwelt und natürliche Ressourcen (DONRE) durchgesetzt wird. Ausländer können gemäß Dekret 99/2015/ND-CP Eigentumswohnungen bis zu 50 Prozent eines Projekts erwerben, während der direkte Landbesitz weiterhin eingeschränkt bleibt – ausländisch investierte Unternehmen können Land für bis zu 50 Jahre pachten, mit einer einmaligen Verlängerung. Die Vorschriften zur Bekämpfung der Geldwäsche, die den FATF-Standards entsprechen, verlangen eine vollständige Offenlegung der wirtschaftlichen Eigentümer und Dokumentation über die Herkunft der Mittel. Das Navigieren durch diese überlappenden Gesetze und provinzialspezifischen Variationen erfordert eine fachkundige Koordination mit allen zuständigen Ministerien und lokalen Behörden, um Verzögerungen zu vermeiden und einer strengen Einhaltung zu gewährleisten.

Marktdynamik und Investitionsmöglichkeiten

Die rapide Urbanisierung, das steigende Einkommen der Mittelschicht und die strategische Belt and Road-Anbindung Vietnams haben zu einer vielfältigen Nachfrage im Immobiliensektor geführt. Metropolregionen wie Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt führen die Nachfrage nach Büro- und Eigentumswohnungen an, während Sekundärstädte wie Da Nang, Nha Trang und Can Tho einen Anstieg der tourismusgesteuerten Entwicklung erleben. Küstenprovinzen wie Khanh Hoa profitieren vom Wachstum im Strandtourismus, was Resort- und Hospitality-Investoren anzieht, während die Zentralen Hochländer von Agro-Tourismus- und Umweltprojekten profitieren. Industrieimmobilien gedeihen in besonderen Wirtschaftszonen (SEZs) und Hochtechnologieparks – Bac Ninh, Binh Duong und Dong Nai bieten Investoren Steuerferien, Zollbefreiungen und vereinfachte Zollverfahren gemäß dem Gesetz über Investitionen (2020) und PEZA-ähnlichen Rahmenbedingungen. Die Nachfrage nach Logistiklagern und Kühllager wächst mit dem Aufschwung des E-Commerce, während wichtige Hafenmodernisierungen in Cai Mep-Thi Vai und Lach Huyen die Exportkapazitäten verbessern. Die Mietrenditen variieren je nach Segment: 6–8 Prozent für hochwertige Apartments in Provinzhauptstädten, 7–10 Prozent für Serviced Apartments in Tourismusgebieten und 5–7 Prozent für Grade-A-Büros in zentralen Geschäftsbereichen. Ungleichmäßige Daten Transparenz und fragmentierte Pipeline-Werbeanzeigen erschweren jedoch die Machbarkeitsanalysen. VelesClub Int. liefert detaillierte Marktanalysen, Pipeline-Tracking und Bewertungen von Angebot-Nachfrage-Lücken, um Kunden dabei zu helfen, mikrolokale Wachstumschancen zu erkennen, den Zeitpunkt zu optimieren und erstklassige Renditen im dynamischen Immobilienmarkt Vietnams zu erzielen.

Titeldokumentation und Erwerbsverfahren

Der Erwerb sicherer Nutzungsrechte und Titel in Vietnam erfordert die Einhaltung eines definierten Mehrstufenprozesses. Die Due Diligence beginnt mit einem Katasterauszug vom regionalen MONRE-Büro, um die Grundstücksabmessungen, den Zonierungsstatus und etwaige Belastungen zu überprüfen. Investoren verhandeln dann einen Kaufvertrag (SPA) mit lizenzierten Anwälten, in dem Zahlungspläne, Kündigungsklauseln und Streitbeilegungsmechanismen festgelegt werden. Der SPA wird von einem vietnamesischen Notar beglaubigt, nach dem der Käufer eine Registrierungsgebühr von 0,5 Prozent des Transaktionswertes sowie eine Stempelsteuer von 0,1 Prozent an die Staatskasse überweist. Für ausländisch investierte Unternehmen werden die Kapitalbeiträge über bestimmte Fremdwährungskonten bei autorisierten Geschäftsbanken geleitet, um die Einhaltung der Vorschriften der Zentralbank über grenzüberschreitende Zahlungsflüsse und die Rückführung von Dividenden sicherzustellen. Nach Bestätigung der Steuerzahlung werden der notariell beglaubigte SPA und die unterstützenden Dokumente – Identitätsnachweis, Gesellschaftsverträge für FIEs und beglaubigte Übersetzungen – bei MONRE eingereicht, um das aktualisierte Landnutzungszertifikat zu erhalten, normalerweise innerhalb von 30 bis 45 Arbeitstagen. Wohnungstransfers erfordern einen ergänzenden SPA, der beim lokalen Grundbuchamt eingereicht wird, um das Eigentum im Eigentumszertifikat des Wohnhauses zu vermerken. VelesClub Int. koordiniert jeden Verfahrensschritt – von der Dokumentenvorbereitung über die Notarkoordination bis hin zu Steuererklärungen und Eintragungen – um Rückfragen zu minimieren, Genehmigungsfristen zu reduzieren und klare, handelbare Rechte zu sichern.

Rolle von Maklern und Agenturen

Lizenzierte Immobilienmakler und -agenturen in Vietnam unterliegen der Aufsicht des Ministeriums für Bauwesen gemäß dem Gesetz über Immobiliengeschäfte (2014) und müssen mit Berufsverbänden wie dem Vietnam Real Estate Association (VNREA) verbunden sein. Führende Firmen verfügen über umfangreiche Netzwerke in wichtigen Provinzen und akquirieren sowohl marktgängige Angebote als auch exklusive Off-Market-Gelegenheiten in den Bereichen Wohn-, Gewerbe-, Industrie- und Tourismusimmobilien. Makler führen erste Standortbesichtigungen, demografische Analysen und Infrastrukturprüfungen durch – sie bewerten die Nähe zu Autobahnen, Flughäfen und Seehäfen, um die Projektviabilität zu bestimmen. Sie erstellen detaillierte Angebotsmemoranden unter Berücksichtigung von Zonierungsbeschränkungen, erwarteten Absorptionsraten und Ertragsprognosen, die an die lokalen Geschäftskreisläufe angepasst sind. In komplexen oder grenzüberschreitenden Transaktionen koordiniert die Agentur beglaubigte Übersetzungen, managt die Notarisierung von Vereinbarungen in Fremdsprachen und erleichtert die Unternehmensstrukturierung – ob SPVs, Joint Ventures oder Aktiengeschäfte – um den Beschränkungen des Ausländerbesitzes zu entsprechen und Steuervorteile zu optimieren. Typische Maklergebühren liegen zwischen 2 und 5 Prozent des Transaktionswertes, abhängig von der Anlageklasse und der Komplexität des Geschäfts. VelesClub Int. arbeitet mit diesen Agenturen zusammen und integriert deren lokales Marktwissen mit unseren vollständigen Due-Diligence-Rahmenbedingungen, Compliance-Protokollen und Finanzmodellierungswerkzeugen, um eine nahtlose, ganzheitliche Beratungslösung zu bieten, die mit institutionellen Investitionsstrategien übereinstimmt.

Zusammenarbeit mit internationalen Investoren

Die Philippinen bleiben ein Magnet für internationales Kapital in den Bereichen Gastgewerbe, Büro, Logistik und Wohnimmobilien. Ausländische Investoren gründen typischerweise philippinische Unternehmen – häufig SPVs oder Joint Ventures – um die 60-prozentige philippinische Beteiligungsanforderung für den Landbesitz oder langfristige Pachtverträge zu erfüllen. Sie eröffnen Fremdwährungsdepots (FCDUs) oder spezielle Fremdwährungskonten bei von der Bangko Sentral ng Pilipinas (BSP) autorisierten Banken, um die Einhaltung der Devisenkontrollen und eine Vereinfachung der Mittelrückführung zu gewährleisten. Steuerliche Anreize, die von PEZA und dem Board of Investments (BOI) verwaltet werden, bieten Einkommenssteuervorteile, zollfreie Importierung von Kapitalgütern und vereinfachte Zollverfahren für förderfähige Projekte in Wirtschaftszonen und prioritären Sektoren. Investoren müssen die Anti-Geldwäsche-Gesetze (AMLA) einhalten und Angaben zu den wirtschaftlichen Eigentümern sowie detaillierte Dokumentationen der Mittelherkunft an den Anti-Geldwäsche-Rat (AMLC) übermitteln. VelesClub Int. unterstützt Kunden bei der Unternehmensgründung, Bankvorstellungen, Antragsverfahren für Anreize und Compliance-Prüfungen – um eine effiziente Kapitalallokation, robuste Governance und optimierte Steuerstrukturen für nachhaltige Renditen zu gewährleisten.

Beratungsangebote von VelesClub Int.

• Markteintrittsstrategie: Wir analysieren Treiber der städtischen Expansion – wie Verkehrsinfrastruktur, Entwicklungen in Wirtschaftsgebieten und demografische Veränderungen – um standortreiche Mikrolokationen für Wohn-, Gewerbe- und Mischnutzungsimmobilien zu identifizieren.
• Regulatorische Unterstützung: Unser Rechtsteam verwaltet alle Genehmigungsanträge – Zonierung, Umweltschutz, Bau- und Erbklarifizierungen – in Kontakt mit HLURB, DENR, LGU-Büros und sektoralen Behörden, um Genehmigungen zu beschleunigen und Bürokratie zu minimieren.
• Due Diligence und Bewertung: Wir führen umfassende rechtliche, technische und umweltbezogene Due Diligence durch, gestützt auf dynamische Bewertungsmodelle und Szenarioanalysen zur Validierung von Investitionsannahmen und zur Minderung von Risiken.
• Transaktionsmanagement: Vom Verhandeln von Kaufverträgen und Treuhandvereinbarungen bis zur Notarkoordination und Steuerzahlungen orchestrieren wir den Übertragungsworkflow für zeitgerechte und regelkonforme Abschlüsse.
• Kapitalstrukturierung: Unsere Finanzspezialisten entwerfen maßgeschneiderte Kapitalstrukturen - Eigenkapital, Mezzanine und Projektverbindlichkeiten - kommunizieren mit lokalen und internationalen Kreditgebern, optimieren Zinssätze und planen die Rückführung gemäß den BSP-Vorschriften.
• Asset Management: Nach dem Erwerb bieten wir Dienstleistungen zur Mietverwaltung, Mieterakquise, Leistungsmonitoring und Exit-Planung an, um betriebliche Effizienz und optimale Rendite zu maximieren.
• Integration von Interessengruppen: Wir koordinieren die Bemühungen zwischen Maklern, Rechtsberatern, Architekten, Ingenieuren, LGUs und Investoren und gewährleisten transparente Berichterstattung und einheitliche Projektführung.

Fazit und nächste Schritte

Die Immobilienlandschaft Vietnams bietet eine einladende Mischung aus schnell wachsenden Stadtzentren, Küstentourismus-Hotspots und aufkommenden Industriezentren. Dennoch erfordern die vielschichtigen Vorschriften, Beschränkungen für Ausländerbesitz und Behördenverfahren spezialisierte Unterstützung, um effektiv navigieren zu können. Eine Partnerschaft mit VelesClub Int. bietet Ihnen umfassende Beratungsdienste – von regulatorischer Unterstützung und Marktanalysen bis zu Transaktionsmanagement und Vermögensüberwachung – maßgeschneidert für institutionelle und Unternehmensinvestoren. Unser integrierter Ansatz mindert Umsetzungsrisiken, beschleunigt Genehmigungen und erschließt nachhaltige Werte auf dem vietnamesischen Markt. Um zu beginnen, vereinbaren Sie eine detaillierte Strategiediskussion mit unserem Beratungsteam, um Ihre Investitionskriterien zu definieren, eine erste Machbarkeitsstudie durchzuführen und einen maßgeschneiderten Ausführungsplan zu entwickeln. Engagieren Sie VelesClub Int. noch heute, um mit Vertrauen, Klarheit und Präzision von den dynamischen Immobilienchancen Vietnams zu profitieren.