Hochrentable Investitionsimmobilien in ThailandLand der Kontraste – von ruhigenStränden bis zu neonbeleuchteten Nächten

Was zieht Käufer an Immobilien in Thailand an?

In Krisenzeiten und bei fallenden Währungen ist die Investition in Immobilien eine der zuverlässigsten Möglichkeiten, Vermögen zu sichern. Die Anzahl der Menschen, die im Ausland Immobilien erwerben, wächst von Jahr zu Jahr. Thailand bleibt für Russen eine beliebte Destination, um Immobilien sowohl zum Wohnen als auch zur Investition zu kaufen.

In diesem Artikel werfen wir einen schrittweisen Blick darauf, warum Thailand Käufer nicht nur aus Russland, sondern auch aus der ganzen Welt anzieht. Welche Regionen sind besonders attraktiv für den Kauf und worauf sollten Sie bei Ihrer Entscheidung für den Kauf einer Immobilie in Thailand achten?

Fünf zentrale Faktoren für die Attraktivität Thailands als Investitionsstandort

1. Die Stabilität der Landeswährung ist einer der wichtigsten Indikatoren für einen Investor. Die thailändische Währung (THB) gehört zu den fünf stärksten und stabilsten Währungen der Welt, und ihre Kaufkraft ist seit mehr als 10 Jahren nicht gesunken.
2. Tourismus. Thailand zählt gemäß der UNWTO zu den 20 meistbesuchten Ländern der Welt. Besonders attraktiv ist die fehlende ausgeprägte Saisonabhängigkeit. In der „Hochsaison“ kommen Touristen aus den GUS-Staaten und Europa hierher. In der „Nebensaison“ zieht es viele Gäste aus China und anderen südostasiatischen Ländern sowie Australien. Für Investoren und Touristen aus China spielt die Jahreszeit überhaupt keine Rolle, sie besuchen Phuket das ganze Jahr über. 
   „Es sollte auch erwähnt werden, dass die Statistiken verschiedener Quellen zeigen, dass Phuket heute (Ende 2023) etwa 70% der touristischen Besucherzahlen im Vergleich zur Zeit vor der Krise erreicht hat. Das deutet darauf hin, dass das touristische Potenzial noch nicht ausgeschöpft ist“, sagt Oksana Sharakina, Leiterin des VelesClub Int. Repräsentanzbüros in Thailand.
3. Der Immobilienmarkt befindet sich in einer Wachstumsphase. Das Wachstum des Immobilienmarktes in Thailand, insbesondere in Phuket, wird beeinflusst durch die geringe Verfügbarkeit an Bauland sowie strenge Einschränkungen für massiven Hochbau (nicht höher als 7 Etagen). Dies hat natürlich einen positiven Einfluss auf die Belegung und die Einnahmen aus Immobilien. Gleichzeitig funktionieren in Thailand alle Investitionsstrategien, was die Möglichkeit eröffnet, hohe Einnahmen in USD zu erzielen: Weiterverkauf, Vermietung, gemischte Strategien. Die durchschnittliche Amortisationszeit beträgt 7-8 Jahre. 
   „Wir arbeiten in über 20 Ländern, und wirklich, die asiatische Richtung, insbesondere Thailand und Phuket, zeigt einige der höchsten Investitionsindikatoren der Welt. Beispielsweise beträgt die Mietrendite in Phuket bis zu 12%, während in Europa 6% bereits als annehmbarer Wert gelten“, bewertet Sergey Tumanov, General Managing Partner und Gründer.
4. Steuern. In Thailand gehören die Immobiliensteuern zu den niedrigsten. Sie zahlen beim Kauf 1-2% des Immobilienpreises, abhängig von der Art der Transaktion – im Freehold oder Leasehold. Die Steuer auf Immobilienbesitz hat einen progressiven Tarif, der nach russischem Standard als unbedeutend gilt. Der Höchststeuersatz für Ausländer auf Einnahmen aus der Vermietung ist 15%, kann jedoch rechtlich auf 3% gesenkt werden. Die Verkaufssteuer hängt ebenfalls von der Form des Freehold- oder Leasehold-Besitzes ab, und in den meisten Fällen kann diese Steuer zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt werden.
5. Eine klare Entwicklungsstrategie. So sieht der fünfjährige Entwicklungsplan für Phuket die folgenden Ziele vor:

• Ein Zentrum für gastronomische Kultur zu werden;
• Ein Zentrum für globale Gesundheit und medizinischen Tourismus zu werden;
• Entwicklung des Sporttourismus;
• Ein internationales Ausbildungszentrum zu werden;
• Digitale Technologien zu implementieren (Smart City);
• Ein Zentrum des maritimen Tourismus zu werden.

Gleichzeitig spielt die Infrastrukturentwicklung eine entscheidende Rolle beim Erreichen dieser Ziele, so die Behörden.

Wie wählt man eine Immobilie für Investitionen in Thailand aus?

Bei Investitionen in Immobilien in jedem Land müssen eine Reihe von Faktoren berücksichtigt werden, die sich direkt auf das Investitionspotenzial auswirken: die wirtschaftliche Entwicklung des Landes, die Lage, die Zuverlässigkeit des Entwicklers, die Bauqualität, Risiken. Und natürlich hängt die Wahl des Investitionsobjekts von den Zielen und der Strategie ab.

In Thailand gibt es konventionell mehrere Regionen, die üblicherweise beim Kauf von Immobilien in Betracht gezogen werden.

Phuket oder Pattaya

Traditionell gehören Phuket und Pattaya zu den Touristenstandorten. Wenn man jedoch etwas tiefer blickt, lässt sich sagen, dass der Touristenstrom sich nur in Phuket vollständig erholt hat. In Pattaya verzögert sich die Überwindung der Corona-Krise, und ein wichtiger Faktor ist heute das Fehlen eines eigenen Flughafens. Während der Flughafen Phuket jährlich bis zu 12 Millionen Touristen empfängt.

Heute bietet Pattaya kostengünstigere Investitionsimmobilien an, aber man sollte das Risiko eines längeren Amortisationszeitraums und geringerer Mietrenditen berücksichtigen.

Phuket bietet stabile hohe Profitabilität, im Durchschnitt bis zu 30%, wenn man ein Objekt zu Verkaufsbeginn kauft. Die Mieteinnahmen bleiben ebenfalls auf einem hohen Niveau – bis zu 12%. Einige Entwickler bieten auch die Option einer garantierten Mieteinnahme an und sogar die Möglichkeit, Ausländern ein Darlehen zu 6% zu gewähren.

Andere beliebte Standorte in Thailand

Für viele sind die beliebten Urlaubsorte Koh Samui, Krabi und Phang Nga bekannt, aber nur wenige betrachten diese Standorte für Immobilieninvestitionen. Tatsächlich benötigt der Investor hier eine gründlichere Bewertung aller Faktoren, die die Rentabilität beeinflussen, und die Bereitschaft für einen weniger schnellen Rückfluss investierter Mittel. Aber gerade in solchen Lagen kann man eine Villa an der ersten Küstenlinie zu einem günstigen Preis erwerben, dessen Wert im Laufe der Jahre nur steigen wird und die immer gefragt ist zur Vermietung.

„Nehmen wir zum Beispiel Koh Samui. Seit 2009 gibt es ein Verbot für den Bau von Apartments in Wohnanlagen auf der Insel, und die Höhenbeschränkungen liegen bei 6-12 Metern. Das erklärt den Überhang an Villen und Bungalows auf Koh Samui, und der Bestand an Wohnungen und Hotels hat sich überhaupt nicht erneuert. Daher kann der Bau eines solchen neuen Projekts auf der Insel einem Investor eine gute Rendite bringen. Einige Entwickler haben mit dem aktiven Bau von Wohnanlagen mit entwickelter interner Infrastruktur auf der Insel begonnen, und wir haben den Investoren etwas anzubieten.“ – betont die Chefanalystin von VelesClub Int. Ksenia Shamitko.

Die Hauptstadt ist Bangkok

Spricht man von der Hauptstadt Thailands, hat Bangkok eine moderne und entwickelte Infrastruktur. Es ist eine der beliebtesten und meistbesuchten Städte in ganz Südostasien. Es gibt immer eine stabile Nachfrage nach lokalen Immobilien, einschließlich Mietobjekten. Infolgedessen sichert dies die Investitionsattraktivität, allerdings wird die Rentabilität niedriger sein als in den Ferienorten.

Was sollte man beim Kauf einer Immobilie in Thailand beachten?

1. Von welcher Eigentumsform – Freehold (vollständiges Eigentum) oder Leasehold (Besitz für bis zu 90 Jahre hinweg) – hängt der Kauf einer Immobilie in Thailand direkt von den Zielen des Kaufes und der Investitionsstrategie ab. Das thailändische Recht schützt sowohl die Rechte des Königreichs als auch die Rechte des Investors. Es ist wichtig, den Entwickler sorgfältig auszuwählen und den Vertrag gründlich zu prüfen.
2. Wenn Sie planen, eine Villa zu kaufen, beachten Sie, dass nur das Gebäude selbst vollständig im Eigentum einer Person sein kann. Um das Grundstück im Freehold zu registrieren, müssen Sie in Thailand eine Firma gründen. Das ist jedoch nicht so schwierig, wie es scheint, und VelesClub Int. bietet Hilfe dabei an.
3. Der Kauf von Immobilien nach thailändischem Recht gibt kein Recht auf einen Aufenthaltstitel. Es gibt jedoch alternative langfristige Aufenthaltsvisa, einschließlich der Möglichkeit, am Thailand Elite-Programm teilzunehmen und ein Investitionsvisum für bis zu 20 Jahre zu erhalten.
4. Der Erbschaftsprozess hängt stark von der Form des Eigentums ab, in der das Objekt gestaltet ist. Tatsächlich werden die Erben nur dann nach der Registrierung der Immobilie im Freehold vollständige Eigentümer, wenn der Verwalter einen Gerichtsbeschluss über den Erbschaftsfall erhält. Aber beeilen Sie sich nicht. Beim Kauf eines Objekts zur Vermietung (Leasehold) können Sie im Vertrag eine Klausel zur Übertragung des Mietrechts auf Ihre rechtlichen Nachfolger vorsehen.
5. Alle Objekte, die in Thailand vom Entwickler noch im Bau sind, können vor Abschluss der Bauarbeiten in Raten gekauft werden, da die Anzahlung bis zu 30% betragen kann. Zudem bieten viele Entwickler auch Optionen für Ratenzahlungen über 3-5 Jahre zu 5-7% oder die Möglichkeit, Ausländern ein Darlehen zu 6% für bis zu 15 Jahre zu gewähren. Für den Investor werden Angebote für garantierte Renditen ab 1-3 Jahren oder Rückkauf noch attraktiver. Es sollte angemerkt werden, dass der Investor immer die Wahl hat, entweder selbst zu vermieten oder die Dienste einer professionellen Managementgesellschaft in Anspruch zu nehmen, die sich um die Vermietung des Objekts kümmert, während der Investor überall auf der Welt ein stabiles Einkommen erzielt.
6. Entwickler bieten die Möglichkeit, ein Objekt in jedem Bauzustand mit der Übertragung von Schulden an eine andere Person weiterzuverkaufen. Dies ermöglicht es den Investoren, maximale Renditen aus Investitionen in ein im Bau befindliches Objekt zu erzielen, indem sie eine minimale Anzahlung und mehrere Ratenzahlungen leisten, ohne die Zahlungen vollständig abzuschließen. Diese Investitionsstrategie gilt als die rentabelste.

Der Kauf von Immobilien in jedem Land hat seine eigenen Besonderheiten und Nuancen, und die Auswahl eines Objekts, sowohl zum Investieren als auch zum Wohnen, erfordert Zeit zur Marktbeobachtung.