1. Was ist Eigentum?

Eigentum bedeutet, dass Sie die Immobilie und das dazugehörige Grundstück unbefristet besitzen. Es ist die vollständigste Form des Eigentums und gibt dem Käufer das uneingeschränkte Recht, zu verkaufen, zu vermieten oder die Immobilie an Erben weiterzugeben.

Wesentliche Merkmale des Eigentums:

• Unbefristetes Eigentum

• Sie besitzen sowohl das Gebäude als auch das Grundstück

• In der Regel weniger Einschränkungen beim Weiterverkauf oder der Übertragung

• Häufig in Europa, Nordamerika und Teilen Lateinamerikas anzutreffen

Eigentum ist die bevorzugte Option für langfristige Investitionen und generationenübergreifende Planung.

2. Was ist Mietrecht?

Mietrecht bedeutet, dass Sie die Immobilie für einen festen Zeitraum, aber nicht das Grundstück besitzen. Sie mieten es im Wesentlichen vom Grundstückseigentümer (häufig eine Regierung, ein privater Vermieter oder ein Treuhänder) für eine festgelegte Anzahl von Jahren – typischerweise 30, 50 oder 99 Jahre.

Wesentliche Merkmale des Mietrechts:

• Zeitlich begrenztes Eigentum (in der Regel 30–99 Jahre)

• Sie besitzen das Gebäude, aber nicht das Grundstück

• Der Mietvertrag kann erneuerbar sein (aber nicht immer garantiert)

• Kann jährliche Gebühren oder Pachtzahlungen beinhalten

Mietrecht ist in Märkten, die ausländische Besitzbeschränkungen oder traditionelle Landbesitzsysteme haben, verbreiteter.

3. Warum das für ausländische Käufer wichtig ist

Je nach Land, in dem Sie kaufen, dürfen Ausländer möglicherweise nur Eigentum im Rahmen des Mietrechts erwerben, insbesondere in Regionen, in denen das Grundstückseigentum Bürgern vorbehalten ist.

Beispiele:

• Thailand: Ausländer können Eigentumswohnungen im Eigentum erwerben, aber kein Land – Häuser müssen im Mietrecht sein.

• Indonesien: Ausländer dürfen nur Mietrecht erwerben (30–80 Jahre); Eigentum ist Bürgern vorbehalten.

• Dubai (VAE): Es gibt bestimmte Zonen im Eigentum, außerhalb dieser Bereiche gilt in der Regel Mietrecht (typischerweise 99 Jahre).

• UK: Wohnungen sind häufig im Mietrecht, sogar für Bürger.

Den Unterschied zu verstehen, ist entscheidend, um zu wissen, welche Rechte Sie tatsächlich erhalten – und wie sich das auf den Wiederverkaufswert oder die langfristige Nutzung auswirkt.

4. Eigentum vs Mietrecht: Vor- und Nachteile

Vergleichen wir die beiden Eigentumsarten aus der Perspektive eines Investors:

5. Können Mietverträge verlängert werden?

Ja, aber eine Verlängerung ist nicht immer automatisch.

Einige Länder erlauben es Mietern, ihre Mietverträge nach Ablauf zu verlängern, während andere Verhandlungen, Genehmigungen durch die Regierung oder die Zahlung von Marktwertprämien erfordern.

Beispiele:

• Bali (Indonesien): Mietverträge von 30 Jahren können oft um weitere 20–30 Jahre verlängert werden, aber die Bedingungen variieren je nach Grundstückseigentümer.

• Thailand: Standardmietverträge sind 30 Jahre, mit möglichen 30-jährigen Verlängerungen. Aber Erweiterungen sind nicht garantiert und müssen neu verhandelt werden.

• VAE: Mietverträge sind in der Regel 99 Jahre und können je nach Projektentwickler oder Gemeinde erneuerbar sein.

Fragen Sie immer im Voraus:
"Was passiert am Ende des Mietvertrags?"
Stellen Sie sicher, dass dies klar in Ihrem Vertrag festgehalten ist.

6. Risiken beim Mietrecht

Obwohl Mietrecht Zugang zu erstklassigen Lagen und günstigeren Preisen bieten kann, sind damit auch eigene Risiken verbunden.

Häufige Probleme:

• Mietvertragsablauf: Je näher Sie dem Ende des Mietvertrags kommen, desto weniger wertvoll wird die Immobilie.

• Eingeschränkte Finanzierung: Viele Banken sind zögerlich, Hypotheken für Mietimmobilien anzubieten, insbesondere wenn nur noch kurze Mietverträge bestehen.

• Komplizierter Wiederverkauf: Es kann schwieriger sein, eine Mietimmobilie als eine Eigentumsimmobilie zu verkaufen.

• Abhängigkeit vom Grundstückseigentümer: Die Mietbedingungen können sich ändern, wenn der Grundstückseigentümer wechselt oder eine Erneuerung verweigert wird.

• Mangelnde Kontrolle: Es kann Einschränkungen hinsichtlich der Umgestaltung, Vermietung oder Veränderung der Immobilie geben.

Deshalb erfordern Mietkäufe erhöhte Sorgfaltspflicht und rechtliche Beratung.

7. Wann Mietrecht Sinn macht

Trotz seiner Einschränkungen kann das Eigentum im Mietrecht für bestimmte Investoren oder Nutzungsszenarien sinnvoll sein.

Mietrecht ist geeignet für:

• Kurz- bis mittelfristige Nutzung: Ferienhäuser, Altersheime für 10–20 Jahre

• Geringere Kapitalinvestitionen: In den meisten Fällen günstiger als Eigentum

• Märkte ohne Zugang zu Eigentum für Ausländer

• Verwaltete Immobilien: Ferienvillen, markenrechtlich geschützte Wohnanlagen

• Lebensstil über Vermächtnis: Käufer, die nicht planen, die Immobilie an Kinder weiterzugeben

Es kann ein kluger Schritt sein — solange Sie sich der Grenzen bewusst sind.

8. Was man vor dem Kauf eines Mietrechts überprüfen sollte

Hier ist Ihre Checkliste zur Sorgfaltspflicht für Mietrecht vor der Investition:

• Wie lange ist die exakte Laufzeit des Mietvertrags?

• Ist es erneuerbar, und unter welchen Bedingungen?

• Wer besitzt das Grundstück – eine Privatperson, die Regierung oder der Entwickler?

• Gibt es jährliche Miet- oder Pachtgebühren?

• Kann der Mietvertrag übertragen oder verkauft werden?

• Ist der Mietvertrag bei der Regierung registriert?

• Gibt der Mietvertrag Ihnen ausschließliches Nutzungsrecht an dem Grundstück?

• Was passiert bei Ablauf des Mietvertrags – kann das Gebäude erhalten, entfernt oder muss es übergeben werden?

Engagieren Sie einen qualifizierten Immobilienanwalt im Land, um die Mietunterlagen zu überprüfen und sicherzustellen, dass Ihre Rechte geschützt sind.

9. Mietrecht in wichtigen Märkten: Überblick für 2024

10. Sollten Sie Mietrecht kaufen oder auf Eigentum warten?

Es hängt von Ihrem Investitionsziel, Standort und Risikotoleranz ab.

• Wenn Sie dauerhaftes Eigentum, Sicherheit des Vermögens und hohen Wiederverkaufswert möchten, warten Sie auf das Eigentum.

• Wenn Ihr Ziel ein Lifestyle-Kauf ist (z. B. 15 Jahre tropische Winter in Phuket), kann Mietrecht funktionieren – besonders wenn der Preis stimmt.

• In einigen Fällen bieten Mietobjekte hohe Mietrenditen in Tourismus-Hotspots, was die Risiken ausgleichen kann.

Denken Sie daran: Beim Mietrecht läuft die Uhr ab dem Tag, an dem Sie kaufen.

Fazit: Die Art des Eigentums kann Ihre Investition beeinflussen

Der Unterschied zwischen Mietrecht und Eigentum mag subtil erscheinen, ist jedoch einer der entscheidenden Faktoren im internationalen Immobilienmarkt.

Der Kauf von Immobilien im Ausland ist mehr als nur Standort oder Design – es geht um rechtliche Kontrolle, finanzielle Flexibilität und langfristige Sicherheit.

Bevor Sie investieren:

• Verstehen Sie, welche Art von Eigentum Sie kaufen

• Arbeiten Sie mit lokalen Experten, um Verträge zu überprüfen

• Berücksichtigen Sie die Mietbedingungen in Ihre Rendite- und Ausstiegsstrategie

Mit dem richtigen Wissen können Sie sicher in Ihre Traumimmobilie investieren – sei es eine Eigentumswohnung in Lissabon oder eine Mietvilla am Strand in Bali.