Inhalt des Artikels:

• Das Steuersystem in Italien: Angebote und ihre Faktoren
• Steueransässig und nicht ansässig - Unterschiede
• Steuern beim Kauf von Immobilien 
• Steuersätze für Immobilienbesitzer
• Vermietung: Welche Steuern sind zu zahlen 
• Verkauf von Immobilien: Standardmodus und Ersatz
• Erbschaft oder Schenkung: Steuergebühren

Viele Menschen träumen davon, Immobilienbesitzer in Italien zu werden, aber nicht jeder ist sich bewusst, welche Steuern in Zukunft anfallen werden. In Italien ist das Besteuerungssystem recht kompliziert. Die Steuersätze für den Kauf, die Instandhaltung und den Verkauf von Immobilien im Land hängen von mehreren Faktoren ab:

• Sind Sie ansässig oder nicht ansässig;
• Die erworbene Immobilie ist Ihr Erstwohnsitz (hauptsächlicher Wohnsitz) oder Zweitwohnsitz (Ferien- oder Anlagewohnung, in der Sie nicht dauerhaft wohnen)
• Die Art der Immobilie und ihr Wert.

Es ist zu beachten, dass gemäß der italienischen Steuergesetzgebung der Satz für Zweitwohnungen wesentlich höher ist und im Gegensatz zur ersten, Hauptwohnung keine Vorteile geltend gemacht werden können. Darüber hinaus kann ein Ausländer, der Immobilien für den vorgesehenen Zweck, d.h. als Hauptwohnort nutzt, den Status eines Steueransässigen erwerben. Was unterscheidet diesen von einem steuerlichen Nichtansässigen? Das werden wir im Folgenden betrachten.
Allgemein gibt es in Italien kein Verbot für den Kauf von Immobilien durch Ausländer. Der bloße Kauf eines Hauses gibt Ihnen jedoch nicht automatisch das Recht auf einen Aufenthaltstitel, obwohl das Eigentum an einem eigenen Haus den Prozess möglicherweise beschleunigen kann, wenn andere Umstände gegeben sind: Ehe mit einem Italiener, Universitätsstudium, Unternehmensgründung, Arbeit, etc. Der Hauptunterschied zwischen einem Steueransässigen und einem Nichtansässigen liegt darin, dass Nichtansässige auf Einkommen, das in Italien erzielt wird, besteuert werden, während Ansässige für alle weltweit erworbenen Einkünfte besteuert werden. Die Hauptsteuer, die beim Kauf einer Immobilie gezahlt wird, ist die Registrierungssteuer (imposta di registro), die vom Käufer selbst beim Erwerb der Immobilie entrichtet wird. Die Sätze dieser Steuer hängen von vielen Faktoren ab:

• Beim Kauf von Immobilien der Premiumklasse (luxuriöse Wohngebäude, Villen, Schlösser, denkmalgeschützte Paläste) wird lediglich 22% Mehrwertsteuer fällig;
• Bei der Registrierung von Immobilien als Hauptwohnsitz (Erstwohnung) beträgt der Satz 2%, wenn man von einer Privatperson kauft, und 4%, wenn man von einem Entwickler kauft;
• Beim Kauf von Immobilien als Nichtansässiger oder als Zweitwohnung beträgt der Satz 9% von einer Privatperson und 10% von einem Entwickler;
• Bei der Registrierung von Land zur Errichtung eines Hauses sind 9% von einer Privatperson und 22% Mehrwertsteuer plus 200 Euro zu zahlen, wenn man von einem Entwickler kauft.

Zusätzliche Gebühren können anfallen: Katastersteuer (50 Euro — katasterliche Übertragungen oder Eigentumsänderungen bei der Katasterkammer); Stempelsteuer (beim Kauf von einer Privatperson — 50 Euro, von einem Entwickler — 200 Euro); Hypothekensteuer (bei der Registrierung eines Geschäfte mit einer Privatperson — 50 Euro, von einem Entwickler — 200 Euro) und Notarkosten (2-4% des geschätzten Wertes der Immobilie). Gleichzeitig wird beim Kauf von Immobilien von einer Privatperson das Interesse vom niedrigen Katasterwert berechnet, während beim Kauf von einem Entwickler die Mehrwertsteuer von der Verkaufssumme berechnet wird. Bei der Beantragung eines Aufenthaltstitels oder beim Erwerb einer Immobilie als Hauptwohnung kann der Käufer einen ermäßigten Satz (Prima casa) von 2% anstelle von 9% zahlen. Wenn der Käufer innerhalb von 18 Monaten nach dem Kauf das Objekt nicht als Hauptwohnsitz registriert, ist er verpflichtet, die Differenz in den Steuern zu zahlen, zuzüglich einer Strafe von 20%.

Italien hat eine einheitliche kommunale Grundsteuer, die zwei Hauptsteuern umfasst: IMU und TARI.

IMU (Imposta municipale unica) ist eine einheitliche Kommunalsteuer für Immobilienbesitzer. Ihr Zinssatz variiert zwischen 0,4% und 0,76% des Katasterwerts. Der Satz hängt von der Gemeinde und dem Status des Steuerpflichtigen ab. Die Höhe der IMU variiert in ganz Italien. So beträgt der höchste Satz für 2023 in Rom, Mailand und Bologna etwas mehr als 2000 Euro, der niedrigste liegt in Asti und Kroton (von 580 Euro bis 674 Euro). Beachten Sie, dass diese Steuer von den Besitzern des Zweitwohnsitzes sowie von den Besitzern verschiedener Nebengebäude wie Scheunen, Kellern, Garagen zu zahlen ist.
Wenn die Immobilie als Ihr Hauptwohnsitz registriert ist oder Sie Eigentümer einer Luxuswohnung sind, zahlen Sie keine Kommunalsteuer.
Trotz der relativ hohen IMU-Sätze gewährt die Regierung bei deren Zahlung eine Reihe von Steuervergünstigungen:

Die Steuer für das zweite Haus darf den Höchstsatz von 10,6 pro 1000 nicht überschreiten;
bei der Vermietung eines zweiten Hauses wird die IMU um ein Viertel gesenkt, und bei der Vermietung eines alten Hauses um die Hälfte.
Bitte beachten Sie auch, dass der Satz je nach Art der gekauften Immobilie steigen kann. So haben Gebäude mit historischer und kultureller Bedeutung einen relativ hohen Satz.
Der Staat teilt die Steuerzahlungen in zwei Phasen: die erste Rate — bis zum 16. Juni, die zweite Rate — der Restbetrag muss bis zum 16. Dezember des laufenden Jahres bezahlt werden.
Steuervergünstigungen bei der Zahlung der IMU gelten auch für bestimmte Personen: 

• Der Eigentümer hat das Recht, das Eigentum zu besitzen, jedoch ohne das Recht, es zu nutzen;
• Mieter und Kreditnehmer;
• Der Eigentümer des Hauses, das auf den anderen Ehepartner registriert ist;
• Der Eigentümer ist ein Mieter, der unter das Räumungsverfahren fiel, dieses jedoch aufgrund der epidemiologischen Lage ausgesetzt wurde.
• Die Haupt-IMU-Sätze für 2024 finden Sie auf der Website des italienischen Finanzministeriums.

TARI (Tassa Rifiuti) ist eine Steuer für Recycling und Abfallentsorgung. Zuvor gab es auch die TASI-Steuer, die die Kosten für Beleuchtung, Straßenreinigung und Landschaftsgestaltung abdeckte. Seit 2020 ist sie in der IMU enthalten und wird nicht mehr separat berechnet. Die Höhe der TARI-Steuer hängt von der Kategorie des Objekts, der Fläche sowie der Anzahl der eingetragenen und lebenden Personen im Haus ab. Wenn der Eigentümer diese Unterkunft mehrmals im Jahr für einen Urlaub nutzt, kann er einen Rabatt von bis zu 30% erhalten. Auch diejenigen, die organische Abfälle mithilfe spezieller Behälter trennen, können Steuervergünstigungen erhalten. Zum Beispiel zahlt eine Familie mit zwei Personen, die dauerhaft in einer 120 Quadratmeter großen Wohnung lebt, eine TARI von 305 Euro, und dieselbe Familie, die in einer ähnlichen Wohnung nur vorübergehend wohnt, kann für die Müllabfuhr 205 Euro zahlen und erhält einen Rabatt. Insgesamt hängt der TARI-Steuersatz im Land von der regionalen Lage der Wohnung ab: im Süden Italiens ist die Steuer höher, im Osten am niedrigsten. Die Gemeinden selbst legen die Fristen für die Zahlung dieser Steuer fest und teilen die Zahlungen in drei Zeiträume auf: I — bis Ende April, II — bis Ende Juli, III — bis Ende des Jahres. Viele Steuerpflichtige leisten eine Einmalzahlung und begleichen den gesamten Betrag in einer Summe, jedoch muss am Jahresende überprüft werden, ob sich die Steuersätze geändert haben. Falls ja, ist die Differenz zu zahlen, da die Pflicht zur Berechnung der Steuern und die Verantwortung für mögliche Fehler oder verspätete Zahlungen vollständig beim Eigentümer der Immobilie liegt. VelesClub-Int-Kunden können zu diesem Thema detaillierte Beratung erhalten.
Wenn der Eigentümer der Immobilie plant, diese zu vermieten, stehen ihm hier bestimmte Steuerzahlungen bevor. Ab 2024 gibt es nur noch 3 IRPEF-Sätze (entsprechend der Art der Einkommensteuer) (im Jahr 2023 waren es noch 4). Betrachten wir zwei Möglichkeiten zur Berechnung der Steuerzahlungen im Rahmen eines Mietvertrags: den Standardmodus und den Festsatz. Im Standardmodus variiert der Satz zwischen 23% und 43%. Gleichzeitig wurde für diejenigen, die weniger als 8.500 Euro aus der Vermietung verdient haben, die Steuerfreigrenze angehoben; und für diejenigen, die mehr als 50.000 Euro verdient haben, wurde der Gesamtsatz um 260 Euro gesenkt.

Die für die Steuerzahler rentabelste Option gilt als ein Festsatz, bei dem keine Deklaration der Miete erforderlich ist. In diesem Fall bleibt der IRPEF-Satz unverändert. Allerdings trat am 1. Januar 2024 das Gesetz über eine Feststeuer auf das Einkommen aus kurzfristiger (bis zu 30 Tage) Vermietung von Immobilien (cedolare secca) in Kraft. Der Satz wurde von 21% auf 26% angehoben und betrifft diejenigen, die mehrere Immobilien vermieten. Wenn Sie jedoch für die Mietwohnungen gemäß dem Standardregime zahlen, werden Ihnen zusätzlich die Registrierungssteuer und die Stempelsteuer berechnet. Bei einem Feststeuersatz gibt es keine solchen Gebühren.      

Die Registrierungssteuer wird hälftig zwischen dem Hauseigentümer und dem Mieter geteilt und ist sofort bei der Registrierung des Mietvertrags zu zahlen. Der Satz beträgt 2% der jährlichen Miete, die über die Jahre des laufenden Vertrages multipliziert wird. Gleichzeitig muss die jährliche Mindeststeuer 67 Euro betragen. Die Stempelsteuer ist ebenfalls bei der Registrierung des Mietvertrags zu zahlen — 16 Euro (Kosten für einen Stempel) für jede der vier Seiten.  

Verkauf von Immobilien. Die Plusvalenza-Steuer oder Ersatzsteuer wird auf die Gewinne aus dem Verkauf der Immobilie gezahlt. Sie entspricht der Kapitalwertsteuer und hat daher einen progressiven Satz von 26%. Im Rahmen des Standardsteuermodells (entsprechend den IRPEF-Sätzen) werden nur die in der Erklärung angegebenen Kapitalgewinne besteuert. Zudem gibt es Fälle, in denen keine Kapitalgewinne versteuert werden:

• Für diejenigen, die Immobilien länger als 5 Jahre besessen haben;
• Wenn der Eigentümer die Wohnung weniger als 5 Jahre besessen hat, jedoch gleichzeitig lange als Hauptwohnort genutzt hat. 
• Für diejenigen, die Immobilien geerbt oder geschenkt bekommen haben, variiert der Steuersatz je nach Verwandtschaftsgrad und Wert der Immobilie zwischen 4% und 8%. Direkte Erben: Ehepartner, Kinder, Enkel zahlen keine Steuer, wenn die Kosten der Wohnung nicht mehr als 1 Million Euro betragen. Bei höheren Kosten wird eine Steuer von 4% fällig. Geschwister, Brüder und andere Verwandte (bis zur vierten Generation) zahlen keine Steuer, wenn der Wert der Immobilie 100.000 Euro nicht übersteigt. Ansonsten beträgt die Steuer 6%. Erben ohne familiären Bezug zum verstorbenen Eigentümer zahlen eine Steuer von 8% auf alle geerbten Immobilien. Steuern auf geschenkte Immobilien sind identisch mit denen, die bei Erbschaften anfallen.

Natürlich ziehen es viele Italiener bei solchen hohen Steuersätzen in Betracht, Steuervergünstigungen und Rabatte in Anspruch zu nehmen. In diesem Fall ist es erlaubt, einen Teil der Ausgaben von der gesamten jährlichen Einkommenssteuer abzuziehen. Dafür stehen Ihnen zwei Optionen zur Verfügung:

Ausgaben von der Gesamtsumme der Einkünfte abzuziehen, bevor die Steuer entsteht. Dazu gehören: Ausgaben für Haushaltsarbeiter; Beiträge zu Altersvorsorge und Lebensversicherungen; Unterhalt; Spenden an NGOs.
Ausgaben vom bereits entstandenen Steuerbetrag abzuziehen. Dazu zählen: medizinische Ausgaben (19%, wenn sie 129 Euro übersteigen); Kosten für Reparaturen an Eigentum (36%); Studiengebühren an Universitäten (19%); Kindergarten (wenn der Betrag mehr als 632 Euro beträgt — 19%); Mitgliedschaftsbeiträge für Fitness- oder Schwimmunterricht (19%).
Es ist wichtig, dass all diese Ausgaben durch fiskalische Quittungen und Belege, die die Daten des Käufers und den Mehrwertsteuercode des Verkäufers dokumentieren, nachgewiesen werden müssen. Jeder einzelne kommunale Ausschuss der Region kann den Ausgabenposten für die Begünstigungsbesteuerung erweitern.

Zusammenfassend lässt sich sagen: Das Steuersystem in Italien ist nicht sofort zugänglich und für jeden verständlich, aber unsere Experten stehen Ihnen jederzeit für umfassende Informationen zu den Themen zur Verfügung, die Sie interessieren.