Der Inhalt des Artikels:

• Die Geschichte des Treuhandkontos
• Verwendung von Treuhandkonten im Ausland
• Treuhandkonten im Wohnungsbau
• Vor- und Nachteile von Treuhandkonten

Heute überraschen neue Arten von finanziellen Aktivitäten niemanden mehr. In der Ära des Internets und der künstlichen Intelligenz scheint die moderne Gesellschaft in allen Bereichen globalen Fortschritt erzielt zu haben, jedoch zeigt die Geschichte, dass viele finanzielle Transaktionen lange vor den heutigen Entwicklungen entstanden sind. So wurde in der Antike die Idee des Treuhandkontos geboren, deren Kern darin besteht, die Sicherheit von Geldern und Eigentum beider Parteien durch eine dritte Partei zu garantieren. Ein solches Konto wurde im Laufe des neunzehnten Jahrhunderts am meisten entwickelt, als es eine „Vorauszahlungs“-Transaktion gab: Bei Vertragsabschluss legte eine Partei einen Teilbetrag ein, während die andere Partei Waren oder Dienstleistungen zu erbringen hatte. Viele Unternehmer sahen sich schließlich Problemen gegenüber, wenn die Vertragsbedingungen nicht erfüllt wurden und die Vorauszahlung nicht zurückerstattet werden konnte. Zu diesem Zeitpunkt wurde ein Treuhandkonto eingeführt, um die Rechte beider Parteien zu schützen.
       Ursprünglich wurde das Treuhandkonto in Immobiliengeschäften verwendet: Der Käufer zahlte Geld auf ein Treuhandkonto ein, und der Verkäufer übermittelte die Eigentumsdokumente. Das Geld auf dem Konto wurde von einer Vermittlungsfirma aufbewahrt, die als gewisser Garant zwischen Verkäufer und Käufer agierte. Später, nachdem sie sich auf eine bestimmte Weise bewährt hatten, begannen Treuhandkonten auch in anderen Bereichen finanzieller Transaktionen eingesetzt zu werden: Franchising, Startup-Finanzierung, Online-Handel usw. Sicherlich haben viele den Film „The Wolf of Wall Street“ gesehen, aber nur wenige wissen, dass Treuhandkonten auf dieser Straße immer sehr gefragt waren. Große Kauf- und Verkaufsabschlüsse wurden ständig an der Wall Street durchgeführt, und Treuhandkonten halfen, die Risiken solcher Geschäfte zu reduzieren.
Wie funktioniert es? Tatsächlich besteht der Mechanismus des Treuhandkontos in einem dreiseitigen Vertrag zwischen dem Einleger (einem speziellen bedingten Konto des Käufers), dem Treuhandagenten (der Bank, in der die Gelder aufgezeichnet und blockiert werden) und dem Begünstigten (dem Konto des Auftragnehmers, der, wenn alle Bedingungen des Vertrags erfüllt werden, Zahlungen erhält). Zum Beispiel plant ein Käufer, eine Wohnung in einem im Bau befindlichen Gebäude zu erwerben. Er weiß nicht, was während dieser Zeit mit dem Bauunternehmen geschehen kann: der Bau hat nicht begonnen, das Unternehmen geschlossen, ist insolvent geworden usw. In diesem Fall ermöglicht das Treuhandsystem, die Interessen von Käufer und Verkäufer zu schützen. Bis das Objekt in Betrieb genommen wird, weiß der Käufer, dass der Verkäufer das Geld erhält, wenn er seine vertraglichen Verpflichtungen erfüllt; der Verkäufer kann sichererweise seine Arbeit erledigen, da das Geld auf dem bedingten Konto bereits vorhanden ist. Ein wichtiger Punkt ist, dass die Agenturbank das Geld auf dem Treuhandkonto nicht für Kredite an andere Personen verwenden darf, wie es normalerweise mit Geldern auf Einlagen geschieht.
Gleichzeitig funktioniert das Treuhandkonto in vielen Ländern unterschiedlich. In den USA (wo dieses Schema seinen Ursprung hat) können nicht nur Gelder auf ein Treuhandkonto überwiesen werden, sondern auch Wertpapiere, Immobilien und Forschungsergebnisse können ebenfalls übertragen werden. In Österreich wird ein Treuhandkonto nur für die schrittweise Zahlung von Immobilien verwendet. In Dubai, bei Immobilienkäufen, wird ein solches Konto unbedingt von der Grundbuchbehörde (DLD) kontrolliert. Dies bietet zusätzliche Garantien für eine erfolgreiche Transaktion. Und da unser Unternehmen mit der Zeit Schritt hält, arbeiten die Entwickler, mit denen VelesClub Int in Dubai zusammenarbeitet, ebenfalls mit einem Treuhandkonto.
       Eine andere Art des Treuhands ist der Online-Einkauf. Nach der Covid-Pandemie begannen viele Käufer, online einzukaufen. Allerdings handelten nicht alle Verkäufer ehrlich. Vor diesem Hintergrund haben einige Länder Online-Treuhandkonten eingeführt, die im Ausland beim Kauf von Waren oder Dienstleistungen über das Internet genutzt werden: Ein Treuhandagent hält das Geld des Käufers, bis der Verkäufer seine Verpflichtungen erfüllt. Dieses Schema wurde sehr klar auf der beliebten Plattform AliExpress umgesetzt, bei der Gelder nicht an den Verkäufer, sondern auf die Treuhandkonten der Plattform überwiesen wurden. Sobald der Käufer die Waren erhält, wird das Geld an den Verkäufer übertragen.
       In Russland erschien das Treuhandkonto relativ neu und wird derzeit nur im Wohnungsbau eingesetzt. Im Jahr 2019 traten Änderungen der Gesetzgebung in Kraft, wonach der Entwickler in den meisten Fällen verpflichtet ist, Treuhandkonten für die Verbuchung und Verwahrung von Geldern der Gesellschafter zu nutzen. Dies galt nur im Mehrparteien-Beteiligungsbau. Bereits im Juli 2024 wurde jedoch ein neues Dekret hinsichtlich des Treuhandkontos im individuellen Wohnungsbau (IHS) unterzeichnet, d.h. ab dem 1. März 2025 können Treuhandkonten in Russland auch beim Bau von Einfamilienhäusern verwendet werden. Warum ist das bemerkenswert?
Zunächst einmal sind die in das Treuhandkonto eingezahlten Mittel von jeder Abhebung und illegalen Betrügereien geschützt. Häufig treten während des Baus eines Einfamilienhauses Aufgaben auf, bei denen die Entwickler die Arbeiten in der Mitte einstellen, die Teams wechseln, und der Kunde kann darauf keinen Einfluss nehmen. Im Falle eines Treuhands hat ein privater Investor das Recht, seine finanziellen Mittel von diesem Konto zu entnehmen, falls der Entwickler das Haus nicht fertigstellt oder die Inbetriebnahme erheblich verzögert. In diesem Szenario ist der Kunde geschützt und motiviert den Entwickler, das Objekt rechtzeitig zu liefern.
Zweitens wird der Markt für Niedrigbau transparenter und verständlicher. Private Käufer werden interessiert sein, den Bau ihres Hauses von professionellen Bauunternehmern zu beauftragen, und sie können auch eine Hypothek für ein Vorhaben im ländlichen Raum genehmigt bekommen.
Drittens ist auch der Entwickler versichert – bei Abschluss seiner Arbeiten erhält er garantierte Zahlungen gemäß dem Vertrag.
Gleichzeitig müssen Kunde und Auftragnehmer einvernehmlich zustimmen, ein Treuhandkonto im Bereich Wohnungsbau zu eröffnen. Werden die Entwickler dem zustimmen? Die Zeit wird es zeigen. Dennoch hat das Treuhandkonto sowohl Vor- als auch Nachteile.

• Ein Vorteil ist, dass der Begünstigte garantiert Geld erhält, wenn er alle Verpflichtungen aus dem Vertrag erfüllt; und der Einleger ist vor betrügerischen Transaktionen geschützt.
• Zweiter Vorteil — beim Rücktritt eines der Parteien von der Transaktion wird das Konto automatisch geschlossen und alle Gelder werden an den Einleger zurückgegeben.
• Dritter Vorteil — die Parteien wählen selbst, welche Dokumente als Nachweis der Transaktion für die Bank dienen.
• Vierter Vorteil — ein Treuhandkonto kann nicht beschlagnahmt werden (selbst wenn der Einleger Steuerschulden, Bußgelder usw. hat).

Es ist wichtig, auch die Nachteile zu beachten:

• nicht alle Banken arbeiten mit Treuhandkonten;
• Das Geld auf dem Konto ist blockiert, und der Einleger kann es nur im Falle der Kündigung des Vertrages zurückbekommen;
• Die Mittel auf dem Treuhandkonto bringen keinen Gewinn, wie beispielsweise eine Einlage;
• Das Geld auf dem Konto ist eingefroren, und der Wert der Immobilien kann steigen. Daher wird, wenn die Mittel zurückgegeben werden (falls der Entwickler seine Bedingungen nicht erfüllt), der Kunde kaum in der Lage sein, eine adäquate Immobilie zu dem Preis zu kaufen.
• Das Treuhandkonto ist kostenpflichtig. Der Einleger zahlt eine Gebühren für die Eröffnung eines Kontos (ca. 1 % des Betrags), jedoch zahlt im Fall von Beteiligungsbau der Begünstigte die Kontoführungskosten.
• Es gibt eine Obergrenze für den Betrag, der im Falle einer Insolvenz der Bank zurückerstattet wird. Wenn mehr auf dem Konto war, erhält der Einleger nur den festgelegten Betrag.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass trotz der Nachteile das Treuhandkonto zu einem Verkaufsschema wird, das das Risiko minimiert, beim Abschluss einer Transaktion Geld zu verlieren. Und wie stehen Sie zum Kauf von Immobilien über ein Treuhandkonto?